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吴精书赵玲租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:57发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终8090号

上诉人(原审原告):吴精书,女,1946年7月2日出生,汉族,住四川省内江市东兴区。

委托诉讼代理人:王周富(系吴精书儿子),住广东省广州市番禺区。

被上诉人(原审被告):赵玲,女,1986年8月4日出生,汉族,住重庆市江津区。

委托诉讼代理人:赵顺富(系赵玲父亲),住重庆市江津区。

被上诉人(原审被告):舒元丽,女,1987年9月5日出生,汉族,住四川省犍为县。

上诉人吴精书因与被上诉人赵玲、舒元丽租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初8468号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴精书委托诉讼代理人王周富、被上诉人赵玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴精书上诉请求:1.判令舒元丽、赵玲因未能按合同要求供电违约按合同保证金标准赔偿吴精书49500.00元;2.判令舒元丽、赵玲退回未按合同电价约定多收的电费及孳息38414.81元;3.申请按法院调查本合同实际租赁面积,由舒元丽、赵玲按比例退还面积欺骗部分多收的租金约5万元;4.判令舒元丽、赵玲退回所押承租人的保证金4.95万元及孳息;5.判令舒元丽、赵玲赔偿搬迁及因阻扰吴精书拆回所投资的电力等固定资产设施损失5.8万元;6.赵玲、舒元丽承担本案诉讼费和保全费等相关合理支出。事实与理由:(一)一审法院违反证据事实认定程序。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,是否有建设工程规划许可证可能直接导致合同无效。赵玲在本次一审庭审中未提供建设工程许可证的相关证据,开庭时也未陈述,建设工程规划许可证也未经质证,一审判决中却出现该事实。该许可证是否在有效期、是否失效、涉案房产是否按照建设工程规划许可证建设等问题,均直接影响到涉案租赁合同的效力。但一审法院却直接认定涉案合同合法有效,导致了对案件定性的关键性错误。本案明显属于违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定的情形。(二)一审法院未依照对应的法律及司法解释作出裁判,而是推定判案,自行对法律条文进行阐释,忽视法律条款的明文规定,适用法律错误。1.合同当事人有约定应从其约定。王盛洲去世属于不可抗力,按照租赁合同第七条第三款约定,因不可抗力造成合同无法履行,甲方应将保证金无息退还乙方。一审法院应尊重当事人自主行使权利,按照当事人的合同约定处理,不应进行偏向性推定。2.根据合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条之规定,本案房屋租赁合同由于不可抗力终结没有续签书面合同自动转为不定期合同,双方当事人可以随时解除合同。不定期租赁的承租人在使用租赁物后,同时履行了其义务,可以随时提出终止合同的履行。吴精书已明确表明双方租赁关系因赵玲、舒元丽违约行为破裂,不愿继续租赁,双方合同关系于2016年4月5日解除。承租人在2016年4月18日已搬出涉案厂房,按合同约定,赵玲、舒元丽应无条件退回所押保证金。(三)赵玲、舒元丽的违约行为导致吴精书被侵权,应当解除合同并进行损害赔偿。1.赵玲、舒元丽私自约定租赁权转让,导致合同无效。舒元丽将租赁权转让给赵玲,未告知吴精书,也没有征求吴精书的意见,且实际发生了牟利行为,违反了《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定。对于出租人自行完成签订转让协议之日起,没有经过承租人同意的协议已经自动失效。2.赵玲、舒元丽未按合同约定提供电力,导致合同目的无法实现,构成严重违约。合同约定甲方在年底需提供给乙方80千瓦电使用。赵玲、舒元丽没有提供租赁房产合法来源证明和该地址供电局的用电合同或工业用电许可,也没能举证证明其已提供合同约定的用电,且其所陈述的拉线借电行为已违反供电法的规定。3.赵玲、舒元丽违反合同约定多收电费。根据合同约定,电费在赵玲、舒元丽提供满80千瓦后才开始按供电局电费加收0.1元/度的电损费。现赵玲、舒元丽一直未能提供80千瓦的电,却加收电费(每度电多收吴精书0.285元)。从2012年6月至2016年3月共计多收30317.16元电费,加上孳息(每月1%)8101.65元,合计38418.81元,该部分属于赵玲、舒元丽的不当得利,应当返还给吴精书。4.赵玲、舒元丽存在面积欺骗,多收租金,违背诚实信用的原则,多收取的租金属于不当得利,应当无条件退还。合同约定租赁首层的面积为900平方米,双方也是基于在此面积的基础上签订的租赁合同。然而经吴精书测量,在减去合同明确约定不计的电梯面积后,实际使用面积为837.5平方米。从2012年6月15日到2016年4月14日,赵玲、舒元丽多收租金累计53829.7元,该部分租金属于不当得利,应当返还给吴精书。5.涉案租赁物排水不符合要求,常年水淹,工业用电危及承租人安全健康。承租人在使用租赁物过程中,多次因下雨排水不通,水淹厂房,吴精书也多次通知出租人清理排水系统,但出租人都不予理睬或敷衍了事。本案为工业厂房一楼出租,承租人有多处工业用电和设备,发生水淹就造成承租人停产清理,并发生过多次漏电短路事故,已经危及员工安全和健康。该建筑物的排水系统质量明显不合格,已不适合工业用电的安全要求。根据合同法第二百三十三条之规定,承租人拥有随时解除合同的权利。6.赵玲、舒元丽阻挠吴精书拆回所投资的电力等设施,造成吴精书的投资损失。本案不存在承租人违约的情形,出租人不让拆走装修物,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定,出租人理应进行补偿。双方在2012年签订租赁合同时,厂房内部水电设施和门全部已被上手承租人拆空。现在所有的水电设施和前后侧门的卷帘门,以及楼梯间的围护都是吴精书投资所安装的固定资产。合同中约定由投资人安装这些基础设施。租赁合同中也对有关不准拆除的条款进行了删除。根据物权法,承租人投资的设施的所有权应归承租人。舒元丽、赵玲如有需要,可以同吴精书议价收购,否则承租人在不租赁时有权自己拆走,出租人不得阻拦。但在搬迁过程中,由于舒元丽、赵玲的阻挠,致使水电门窗等设施无法拆走,这些设施吴精书搬迁后都可以二次利用,由于舒元丽、赵玲的阻挠,加重了吴精书的损失。而且吴精书的搬迁行为是由于舒元丽、赵玲的违约行为造成,该违约行为造成的搬迁损失理应由舒元丽、赵玲承担赔偿责任,请求法院判令舒元丽、赵玲赔偿搬迁固定资产损失费5.8万元。(四)吴精书和承租人王盛洲为夫妻关系,共同生活居住。涉案合同因承租人死亡的不可抗力而终止,吴精书作为共同居住人及合法继承人,为维护王盛洲的生前权益发函告知赵玲、舒元丽要求退回保证金、返还不当得利,并赔偿因出租人未履行合同义务所给承租人造成的损失。事实上,王周富姐弟正是由于对于是否继续租赁的问题发生分歧,最后因为出租方采取的恶劣态度,才采取了维权法律措施。(五)一审法院审判程序不公。一审法院存在无端遗失吴精书向法庭补充提交的公证书、重审时未排除原一审违反审判程序的渎职影响、审判时间超过法定审限等程序不公的情形。此外,一审法院接受了赵玲无正当理由逾期提交的证据、未向吴精书提供赵玲的答辩状,未保障吴精书的法庭辩论权等。另外,一审判决书多次出现已使用或租赁6年之久的字眼,而涉案租赁合同只存续了3年多的时间。综上,请求二审法院支持吴精书的上诉请求。

赵玲辩称,同意一审判决,不同意吴精书的上诉请求。

舒元丽经本院传票传唤未到庭,亦未提交书面意见。

吴精书向一审法院起诉请求:1.判令因未能按合同要求供电违约按合同保证金标准赔偿吴精书49500.00元;2.判令舒元丽、赵玲退回未按合同电价约定多收的电费及孳息38414.81元;3.申请按法院调查本合同实际租赁面积,由舒元丽、赵玲按比例退还面积欺骗部分多收的租金约5万元;4.判令舒元丽、赵玲退回所押承租人的保证金4.95万元;5.判令舒元丽、赵玲赔偿搬迁及因阻扰吴精书拆回所投资的电力等固定资产设施损失5.8万元;6.舒元丽、赵玲承担本案诉讼费和保全费等相关合理支出。

一审法院经审理查明:涉讼厂房位于广州市番禺区桥南街市南路92号。广州市国土资源和规划委员会根据赵玲要求公开政府信息显示,涉讼厂房已办理了建设工程规划许可证(建许字[1995]26300号、建许字[1995]26551号、建许字[1995]26550号)。

王盛洲与吴精书系夫妻关系,其二人共有子女五人,分别为王舟建、王周华、王周平、王丽、王周富。

2012年5月29日,舒元丽作为出租方(甲方)与王盛洲作为承租方(乙方),共同签订了一份《工业厂房租赁合同》,合同约定,甲方将涉讼厂房租赁给乙方,租赁建筑面积首层为900平方米;从甲方将工业电60千瓦拉到厂,为装修搬置期,装修搬置期间,厂房装修日期自2012年5月30日起,至2012年6月14日止为免租期;厂房租赁期限从2012年6月15日至2018年6月14日止,租赁期为6年;甲、乙双方约定,该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币——元/平方米,月租金为人民币:壹万陆仟伍佰元整(小写:16500),不含发票;第1-3年租金不变,每隔3年递增10%;从2015年6月15日至2018年6月14日止,每月租金为18150元;甲乙双方签订合同后,乙方应向甲方支付厂房租赁保证金49500元;租金应预付一个月,支付日期在支付月5日前向甲方支付租金,不含发票;租赁期间,乙方使用该厂房所产生的水,电,煤气,电话,垃圾,治安,清洁,管理费及因使用而产生的一切费用由乙方每月支付,乙方在收到甲方收据前3日内支付,拖欠超过30天的视作违约;厂房租赁期间,乙方可根据自己的经营特点进行装修,但原则是不得破坏原房结构,装修由乙方自负,租赁期满后如乙方不再承担,甲方不作任何补偿;厂房租赁期间,乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用,如乙方逾期支付租金,每一天按欠租的5‰收取滞纳金,如逾期支付租金达30天,则视作乙方违约处理,甲方有权解除本合同,没收保证金;厂房租赁期间,如甲方提前终止合同而违约,应赔偿乙方一倍保证金额;租赁期间,如乙方提前退租而违约,甲方没收乙方保证金;供电局向甲方收取电费时,按甲方计划用电收取用电耗损费0.1元/度,同时收取甲方实际用电电费,加收的电损耗费0.1元/度在甲方提供满80千瓦后开始收取,甲方年底前需提供给乙方80K电使用。

合同签订后,王盛洲于2012年7月12日向舒元丽缴交了49500元厂房保证金,舒元丽向王盛洲出具了《收据》确认收到该款项。

2013年6月6日,舒元丽作为委托人,与赵玲作为被委托人签署了一份《委托书》,舒元丽委托赵玲全权代表舒元丽办理涉讼厂房的一切事项;对赵玲在办理上述事项过程中所签署的相关文件,舒元丽均予以认可;厂房的租金及水电费转入赵玲银行卡内,因此引起的纠纷由我们负责。

2014年12月30日,王盛洲死亡。

2015年4月2日,荣昌县直升镇人民调解委员会作出《调解协议书》[(2015)直调字第02号],主要内容为:2014年9月30日,王舟建、王周华、王周平、王丽、王周富五兄妹和母亲吴精书因王盛洲生病住院,立下遗嘱,现因明确遗嘱上的相关财产,王周富作为申请人,向直升镇人民调解委员会申请调解,并达成协议,其中调解书第三条,王盛洲名下的个体工商户名称为广州市番禺区市桥街朗普工业器材加工厂过户给王丽、王周富所有。

2016年4月5日,王盛洲的儿子王周富发信息告知赵玲,信息内容为:“赵小姐,提前一个月通知你一下,好让你有时间招租,因为租赁人王盛洲因病去世,租赁合同出现不可抗力事由。本来想租到合同结束的,但姐弟善后经营中出现分歧太大。没法只有结束租赁了。本月的租金就从合同押金中扣除吧。我们争取1-2个月内搬走设备。再同你们结算押金尾款”。

2016年4月13日,舒元丽向王盛洲业主发送一份《告知函》,内容为:截止2016年4月13日,拖欠租金20350元(2016年4月水电等杂费还未计)及滞纳金828元。而您至今未交付拖欠费用。2016年4月10日已在厂房门口贴告知函也另以原件递交到您手上告知您:“截至2016年4月15日之前未缴纳拖欠租金及滞纳金等费用,我方将对您在我方租赁的厂房采取停水停电锁门禁止在厂内经营业务的措施为此如若对乙方产生的任何损失我方将不予负责,截止到2016年5月5日前我方未收到乙方所交拖欠款项,我方将解除本合同,没收保证金,但您在未交清所欠费用的情况下私自搬离厂房,为此,我方正式发函通知您,您的行为已侵害我方权益,我方将在2016年4月13日对您在我方租赁的厂房采取停水停电锁门禁止在厂内经营业务的措施”。后王周富收到该函件。

由于双方当事人对退还保证金问题产生争议,吴精书一方在2016年4月12日、4月13日搬离涉讼厂房时与赵玲发生纠纷。吴精书一方在2016年4月18日搬离了涉讼厂房。

2016年5月9日,吴精书以舒元丽、赵玲为被告提起本案原审诉讼。

一审诉讼中,针对涉讼厂房的权属情况以及舒元丽、赵玲就涉讼厂房存在的关系问题。赵玲称该厂房的权属人为广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社,广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社将涉讼厂房转租给张伟朋,张伟朋转租给舒元丽,舒元丽将经营权转让给赵玲,赵玲于舒元丽处取得涉讼厂房的出租权。

对于吴精书的主体资格问题,吴精书主张涉讼厂房由王盛洲名下的广州市番禺区朗普工业器材加工厂使用经营,王盛洲本人也居住在涉讼厂房处,直至王盛洲死亡;王盛洲死亡后,由其继承该加工厂经营使用涉讼厂房,王周富和王丽作为子女是辅助其进行经营,虽然《调解协议书》[(2015)直调字第02号]协议将王盛洲名下的个体工商户名称为广州市番禺区市桥街朗普工业器材加工厂过户给王丽、王周富所有,但尚未完成过户;王盛洲的父母已早于王盛洲去世前死亡,其与王盛洲的其他子女王周华、王周平、王舟建已明确放弃对王盛洲财产的继承,王周富和王丽则表示由其作为王盛洲的遗产执行人和权利人在本案主张权利;其是作为王盛洲的配偶、共同经营人、共同居住人和唯一的合法继承人提起本案诉讼的。吴精书对此提交了王周华、王周平、王舟建三人的《放弃继承权声明书》及公证书证实其上述主张。

各方当事人对以下问题存在争议:

一、舒元丽、赵玲有否提供80千瓦供电以及是否存在多收电费的问题。吴精书主张舒元丽、赵玲未按照《工业厂房租赁合同》约定向其方提供80千瓦的电量,而是未经供电局许可私自在旁边栋楼拉线用电,造成涉讼厂房经常出现用电负荷跳闸现象,导致生产中断,其方因为用电问题也被迫暂停新购设备以及转租,造成重大经济损失,因此应按合同保证金标准赔偿其49500元;而且在其方承租期间自2012年6月至2016年4月,舒元丽、赵丽均是按照1.2元/度电的价格向其方收取电费,该价格比广州供电局工业用电标准电价最高档0.915元/度还多收了0.285元,其方该期间共用电106376度,因此舒元丽、赵玲多收取电费30317.16元。吴精书为证实其上述主张,提交了以下证据:1.广州市电价价目表,证明供电局工业用电价价格;2.多收电费统计表,证明供电局工业用电价价格;3.赵玲短信交租通知及回复,证明每月的交租及用电情况;4.市南路92号租约水电表,证明多收承租人用电总度数;5.光盘,证明现场图片、电表读数、文书送达、水淹安全隐患的照片。赵玲对吴精书的上述主张不予认可,认为其已经提供80千瓦的变压器,但王盛洲、吴精书的电表仅能承受60千瓦的电功,而且涉讼厂房的用电量都很少,均未达到80千瓦的电功,而隔壁栋楼的电量达到100千瓦,因此其从隔壁栋楼拉了80千瓦的电过来使用,与吴精书称经常出现用电过负荷导致跳闸的事实不符,其期间也从未收到王盛洲、吴精书书面或口头告知跳闸的情况,其所提供的供电并未影响王盛洲、吴精书的经营,其无需也不同意赔偿吴精书49500元;其也没有多收取涉讼厂房的电费,隔壁栋楼是按照1.2元/度的价格向其收取电费,其并未赚取王盛洲、吴精书的电费差额,而且用电过程中每月造成的用电损耗都是其自己承担的,因此无需退还吴精书电费和孳息。

二、针对吴精书主张的涉讼厂房面积存在欺骗以及要求舒元丽、赵玲退还多收的租金的问题。吴精书称合同约定厂房面积为900平方米,但实际厂房面积只有837.5平方米,舒元丽、赵玲每个月多收取了6.94%的租金,其共计承租了46个月,前36个月每月租金16500元,多收租金共计41223.6元,后10个月每月租金18150元,多收的租金共计12596.1元,舒元丽、赵玲应将该多收的租金退还给其方,并且按照每月1%的标准支付多收租金的利息。吴精书对此提交了市南路92号测绘平面图证明租赁面积存在欺骗。赵玲对该证据不予确认,认为未经过专业测绘机构进行检测,且其不存在欺骗王盛洲、吴精书厂房面积的情况,双方的租赁合同仅约定了每月租金标准,并未记载每平方米的租金单价,双方是根据现场实际情况按月收租,并非按照面积计租,因此其无需退还租金及支付利息。

三、对于吴精书主张舒元丽、赵玲赔偿搬迁及因阻扰其拆回所投资的电力等固定资产设施损失5.8万元的诉请。吴精书主张其方于2012年搬入涉讼厂房时,该厂房没有任何基础设施,均是其方投资建设所得,因舒元丽、赵玲违约导致其方解除合同,但舒元丽、赵玲阻挠其方搬迁,造成其拆除固定资产损失,产生搬迁费30000元(包含吊车费用11000元、搬运人工19000元)和固定资产损失28000元(按照335元/平方米计算装修、水电装备,共计837平方米)。吴精书对此提交了光盘证明其上述主张,证实现场图片、电表读数、文书送达、水淹安全隐患的照片。赵玲则认为对其中的办签合同,因支付的8000元搬迁费没有发票,也没有转账支付记录,而且搬迁费与本案无直接关联,不予确认;对设备搬迁损失证明,证明人广州市启鼎机械设备有限公司与搬迁合同均为同一人,存在利益关系,因此该证据的证明力比较低,而且搬迁过程中均可能造成损失,该损失并非其直接造成,因此与本案无关;本案是吴精书违约在先,因此无权主张其赔偿损失,其并未阻挠吴精书拆回其投资的电力等设施,而且王盛洲、吴精书对涉讼厂房安装的水电设施和门自2012年5月起至今已经过多年,已有较大损耗,吴精书以其安装时的花费来主张损失也明显不合理。

四、双方租赁合同解除的原因和责任问题。吴精书主张因舒元丽、赵玲未能按照合同约定提供80千瓦的电量,导致其合同目的无法实现,构成严重违约,且多收其电费,厂房实际面积也与合同约定不符,舒元丽、赵玲存在欺骗行为,厂房下雨时会被淹没,存在安全隐患,此外因王盛洲死亡,存在不可抗力因素,双方之间自动转为其与舒元丽的不定期租赁合同,因此其有权解除合同,且舒元丽、赵玲应当退回租赁保证金。赵玲对此不予认可,认为吴精书一方提出提前解除合同的理由是因王盛洲死亡,发生不可抗力事由,以及王周富、王丽在经营过程中分歧太大,没有办法继续租赁,而其是直到王周富向其发送信息时才知晓王盛洲已死亡的消息,双方之间的合同关系并非转为不定期租赁合同关系,是吴精书一方单方提前解除合同,而且在吴精书已构成违约,其有权依据合同约定没收租赁保证金。

一审法院认为,本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷,房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,并收取一定数额租金的法律行为。一般而言,出租人的主要义务是按约定将租赁房屋交给承租人使用。而承租人的主要义务是按规定或约定正当使用租赁房屋并向出租人交付租金。舒元丽与王盛洲就涉讼厂房于2012年5月29日签订的《工业厂房租赁合同》,主体适格,意思表示真实,内容无违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同,对双方当事人均具有约束力。

民事法律关系因民事主体消灭而消灭。王盛洲于2014年12月30日死亡,根据合同相对性原则,合同一方当事人死亡的,合同关系应自然终止。本案中,王盛洲承租涉讼厂房主要用于经营其名下的广州市番禺区朗普工业器材加工厂,并且用于其个人居住。王盛洲于2014年12月30日死亡,王盛洲死亡后,王盛洲的法定继承人虽未明确表示继续租赁涉讼厂房,但王盛洲生前名下经营的广州市番禺区朗普工业器材加工厂一直继续使用该厂房至2016年4月,并按照《工业厂房租赁合同》的租金标准缴纳租金。可见,在王盛洲死亡后,其继承人仍在继续履行与舒元丽之间的《工业厂房租赁合同》,未将厂房交还舒元丽或赵玲管业。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条关于“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持”的规定,应视为王盛洲的继承人已继受王盛洲与舒元丽的《工业厂房租赁合同》中王盛洲的权利义务。对于吴精书的主体资格问题,鉴于经查实,王盛洲的法定继承人为其配偶及子女王舟建、王周华、王周平、王丽、王周富,现其法定继承人王舟建、王周华、王周平明确放弃继承,而吴精书、王丽、王周富均确认王盛洲名下经营的广州市番禺区朗普工业器材加工厂在王盛洲死亡后由吴精书继续经营,其子女只是辅助吴精书进行经营,并同意由吴精书在本案中主张相关权利,是其法定继承人自行处分民事权利的行为,一审法院予以采纳。故,吴精书在王盛洲死亡后继续使用涉讼厂房经营广州市番禺区朗普工业器材加工厂,应视为吴精书继受了王盛洲在《工业厂房租赁合同》的权利义务,吴精书应按照《工业厂房租赁合同》履行相关租赁义务。

对于吴精书主张舒元丽、赵玲未按合同约定提供80千瓦电量应按照合同保证金标准赔偿49500元的诉请。赵玲主张已从隔壁栋楼拉了80千瓦的电量给王盛洲使用,而吴精书一方不予确认。一审法院认为,虽然舒元丽和王盛洲签订的《工业厂房租赁合同》约定了舒元丽应提供80千瓦的用电量,无论舒元丽或赵玲有无实际向王盛洲一方提供80千瓦的电量,但纵观整个租赁过程,自2012年6月开始王盛洲对涉讼厂房进行使用,以及王盛洲死亡后由吴精书继续使用厂房,共长达近四年的时间,吴精书一方均未提交相关的证据证实曾就该电量提供的问题提出异议,亦未举证证实该电量提供对其经营造成实际的损失,应视为王盛洲或吴精书确认认可或同意涉讼厂房实际的电量供应,现吴精书在使用厂房近六年时间后以此理由主张要求舒元丽、赵玲赔偿49500元,缺乏理据,一审法院不予支持。

对于吴精书主张的多收电费的问题,吴精书认为舒元丽、赵玲收取电费的标准1.2元/度高于广州供电局最高一档工业用电标准电价0.915元/度,应将多收的电费30317.16元退还。双方当事人均确认涉讼厂房的供电是从隔壁栋楼拉线用电,一审法院予以采纳。赵玲表示隔壁栋楼向其收取电费是按照1.2元/度的标准收取,因此其不存在赚取差价的问题。吴精书一方虽不予认可,但同前述理由一致,王盛洲、吴精书使用涉讼厂房多年,并且按月缴纳电费,对此并未提交证据证实其方曾在租赁期间对电费标准提出异议,亦应视为其对该电费标准无异议并同意按该标准履行。吴精书现以舒元丽、赵玲多收电费为由提出要求舒元丽、赵玲退回多收的电费及孳息38414.81元,亦缺乏理据,一审法院亦不予支持。

对于厂房面积问题。舒元丽和王盛洲签订《工业厂房租赁合同》虽然写明面积为900平方米,但因为双方所约定的租赁厂房是位于广州市番禺区桥南街市南路92号的建筑物,王盛洲在租赁前已对该建筑物现场进行了查看,了解该建筑物的状况及环境,双方在合同中所达成的租金标准也是针对该厂房的,王盛洲、吴精书亦按照该合同约定的租金标准缴付了近六年的租金,期间未提及相关异议,故现其以涉讼厂房面积未达到合同约定的900平方米为由要求舒元丽、赵玲退还部分租金50000元,缺乏理据,一审法院不予支持。

对于吴精书以前述理由、涉讼厂房下雨时存在水淹情况造成安全隐患,以及王盛洲死亡导致不可抗力因素等理由提出解除《工业厂房租赁合同》,舒元丽、赵玲则不同意解除租赁合同。一审法院认为,吴精书提出的前述提供电量、多收电费以及多收租金的理由均不成立,一审法院不予采纳;吴精书主张涉讼厂房下雨时存在水淹情况,亦未能提供相关证据予以证明,也未举证证实水淹系由舒元丽、赵玲所造成的,应承担举证不能的不利后果;至于王盛洲死亡的理由,王盛洲已于2014年12月30日死亡,作为王盛洲的继承人或者广州市番禺区朗普工业器材加工厂的继受经营者,吴精书如因该理由无意继续租赁涉讼厂房,理应在王盛洲死亡后的合理期间内提出终止租赁合同。但吴精书一方在王盛洲死亡后继续使用厂房一年多时间,应视为其已继受了《工业厂房租赁合同》中王盛洲的权利义务,即包括接受租赁期限的约束。故,吴精书以该理由提出解除合同,理据不成立,一审法院不予采纳。吴精书在未经舒元丽、赵玲同意解除合同的情况下,擅自办理涉讼厂房的行为已构成根本违约,舒元丽、赵玲因此主张没收王盛洲缴纳的保证金,理据充分,一审法院予以采纳。吴精书以上述理由主张舒元丽、赵玲违约要求退还保证金,理据不成立,一审法院不予支持。

至于吴精书主张舒元丽、赵玲赔偿搬迁及因阻扰其拆回所投资的电力等固定资产设施损失5.8万元的诉请。鉴于吴精书违约,起主张舒元丽、赵玲赔偿搬迁费的依据不成立,一审法院不予支持。吴精书未能提交充分的证据证实舒元丽、赵玲确系存在阻挠其搬迁的行为,亦未能提交明确的证据证实实际损失的金额,亦应承担举证不能的不利后果。故,对于吴精书的该诉请,一审法院亦不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,于2018年10月11日判决:驳回吴精书的全部诉讼请求。案件受理费4981元、诉前财产保全费1270元,由吴精书负担。

二审期间,各方当事人均未提交新证据。

经审查,本院对于一审判决查明的事实予以确认。

本院二审查明以下事实:1.吴精书确认在与舒元丽签订涉案合同前曾看过多个拟租场地。2.为查明涉案场地情况,本院二审到现场进行实地了解,吴精书、赵玲均到场。涉案场地目前由赵玲出租给案外人开办公司使用,该案外人于现场调查笔录中确认其与赵玲签订的租赁合同约定的租赁面积为约900平方米,由于相信出租人,所以没有测量,其是按现状承租的。3.吴精书于现场调查笔录中陈述,由于村委的场地使用证明会载明租赁物的面积、权属人、四至,因此其在合同中特别注明:“需要村委出具场地使用证明”,但是赵玲、舒元丽没有提交。4.基于合同约定“甲乙双方一旦签订合同,出具村委场地使用证明,乙方应向甲方支付厂房租赁保证金”,本院询问吴精书为何在舒元丽没有向其出具该证明的情况下,其还向舒元丽交付了保证金及租金,其称“忽略了,并认为场地是村委的,有公信力,不会采取欺诈的方式进行交易”。5.原审时赵玲为证明涉案厂房已经过合法报建,提交了广州市国土资源和规划委员会出具的《依申请公开政府信息答复书》,该答复书显示涉讼厂房(位于广州市番禺区桥南街市南路92号)已办理了建设工程规划许可证【(建许字[1995]26300号、建许字[1995]26551号、建许字[1995]26550号)】。对此,吴精书的意见为:对该证据的真实性没有异议,但原审没有质证,违反法定程序。此外,赵玲没有提供该许可证的报建图纸,未完成举证责任。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据吴精书的上诉及赵玲的答辩意见来看,本案的争议焦点为:一、涉案租赁合同的效力问题;二、吴精书以赵玲、舒元丽履行合同义务不符合约定及阻挠其搬迁等为由要求赵玲、舒元丽承担责任的问题;三、吴精书在履行合同过程中是否存在违约及其尚欠赵玲(舒元丽)的租金、水电费等问题。

关于第一个争议焦点问题。赵玲为证明涉案厂房已经过报建规划手续,为此提交了广州市国土资源和规划委员会出具的《依申请公开政府信息答复书》。根据该答复书的内容来看,虽然涉案厂房没有产权证,但已经过合法规划报建,因此不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同无效的情形。由于涉案租赁合同不违反法律法规的规定,故合同合法有效,各方当事人均应依照合同的约定履行。

关于第二个争议焦点问题。关于吴精书以涉案厂房面积及电力不符合合同约定为由,要求赵玲、舒元丽承责的问题。经审查,关于该争议的问题,本院除同意一审法院的认定之外,再补充以下意见:根据合同约定,涉案租赁物的面积为900平方米,合同的履行期限为从2012年6月15日起至2018年6月14日止,合同签订后王盛洲(签约人)依约履行了向赵玲(舒元丽)支付租金的义务。2014年12月30日王盛洲死亡,2016年4月5日其儿子王周富发信息给赵玲,内容为:“赵小姐,提前一个月通知你一下,好让你有时间招租,因为租赁人王盛洲因病去世,租赁合同出现不可抗力事由。本来想租到合同结束的,但姐弟善后经营中出现分歧太大。没法只有结束租赁了。本月的租金就从合同押金中扣除吧。我们争取1-2个月内搬走设备。再同你们结算押金尾款”。诉讼中,吴精书的儿子即本案委托诉讼代理人王周富确认该信息为其发送。由上述事实可知,合同签订后将近4年的履行期间内,双方对涉案租赁物的面积及用电问题均未发生争议,即使2016年4月5日吴精书的儿子王周富发信息给赵玲要求提前解除合同,根据内容来看,也是以其父亲去世,其与姐姐在经营中发生分歧无法承租涉案厂房为由要求解除的,而非赵玲(舒元丽)出租的厂房面积及用电不符合合同约定要求解除合同。况且,从吴精书的陈述来看,其当时也是看过多家厂房之后,才决定租赁涉案厂房的,而且在舒元丽没有提交村委厂房使用证明的情况下即开始履行合同。由此可以证明,吴精书对于厂房的租赁是按现状承租的。因此,对于吴精书以涉案厂房的面积及电力不符合合同约定为由,要求赵玲、舒元丽承责,本院不予支持。至于吴精书称由于赵玲(舒元丽)阻挠其搬迁导致其损失的问题,吴精书在合同未到期的情况下搬离,且不支付尚欠的租金及水电费,势必会导致双方当事人之间的纷争,但是并不必然导致吴精书的损失。由于吴精书在诉讼中未提供证据证明由于双方对此的纷争导致其损失,因此本院对其该项主张不予采信。

关于第三个争议焦点问题。吴精书在履行合同过程中是否违约及其尚欠赵玲、舒元丽的租金、水电费等问题。关于保证金问题,涉案合同已实际履行,在赵玲(舒元丽)没有违约的情况下,依照法律规定,吴精书不享有解除权。至于吴精书以王盛洲死亡为由主张涉案合同因不可抗力终止,故赵玲(舒元丽)应退回其租赁保证金的问题,本院认同一审法院对该部分事实的认定,理由不再赘述。吴精书在未经赵玲(舒元丽)同意的情况下拒绝支付租金并搬离涉案厂房,属于违约,根据合同约定,如吴精书提前退租,赵玲(舒元丽)有权没收其保证金49500元。关于吴精书尚欠赵玲(舒元丽)的租金、水电费等问题。虽然赵玲(舒元丽)于本案中没有反诉要求吴精书支付其所欠的租金、水电费,且其有权没收吴精书的保证金,但鉴于赵玲与案外人签订的租赁合同中约定的涉案租赁物的面积为约900平方米,与本案约定的面积表述不同,因此基于公平原则及为避免当事人讼累,即使赵玲(舒元丽)该项请求权未过诉讼时效,本院于本案中亦认定吴精书所欠的该部分租金、水电费及滞纳金可从赵玲(舒元丽)收取吴精书的49500元保证金中予以抵扣,抵扣后剩余部分归赵玲(舒元丽)所有。

综上所述,吴精书上诉请求不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4981元,由上诉人吴精书负担。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  李 民

审判员  黄春成

二〇一九年七月二十九日

书记员  甄雪皓

肖晓桐

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