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冼存柏广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 09:12发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终21086号

上诉人(原审原告):冼存柏,男,1949年12月20日出生,汉族,住广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人:周志军,北京市东元(广州)律师事务所律师。

上诉人(原审被告):广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社,住所地广东省广州市天河区珠村北社大街11号。

法定代表人:潘柏坤,该社社长。

委托诉讼代理人:王剑锋,广东德法理律师事务所律师。

委托诉讼代理人:潘炳灼,该社社员。

上诉人冼存柏、广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社(以下简称珠村十一社)因租赁合同纠纷一案,均不服广东省广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第2069号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人冼存柏及其委托诉讼代理人周志军,被上诉人珠村十一社委托诉讼代理人王剑锋、潘炳灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

冼存柏上诉请求:1.变更一审判决第一项为“珠村十一社于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还用电负荷费32万元及定金20万元(珠村十一社已返还定金20万元,应适用双倍返回)”;2.变更一审判决第二项为“珠村十一社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿加建部分建筑物投入损失5151091.31元”;3.变更一审判决第三项为“珠村十一社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失1621.7万元”;4.本案诉讼费用、财产保全费用由珠村十一社负担。事实与理由:(一)一审判决认定事实部分不清。1.一审判决未查明珠村十一社在无故解除合同的情况下,冼存柏有权要求珠村十一社全额赔偿投入和可得利益损失。根据冼存柏××××十一社于1999年8月31日签订的《租赁厂房、场地合同书》第七条第7款“甲方在乙方租赁期内,无故闹事或以任何借口终止造成乙方生产受阻和损失,甲方按双倍退赔乙方所交电负荷费及订金,对乙方出资所建下的建筑物、水电设施等由国家承认机构作出评估进行赔偿。另再赔偿乙方搬迁费及搬迁而对生产经营造成影响的经济损失”的约定,珠村十一社赔偿冼存柏的损失主要分两部分,一部分是冼存柏在签订合同后投入的相关损失,包括但不限于电负荷费、订金,自建建筑物、水电设施评估的投入;另一部分是投入后,如遇到珠村十一社无故解约,则珠村十一社应当赔偿柏力坚公司搬迁费及经济损失。因柏立坚公司为经营实体,柏立坚公司的预期收益为柏力坚公司搬迁费及经济损失。2006年8月15日冼存柏与柏立坚公司、珠村十一社签订《补充协议书》后,因冼存柏为个人,则对该部分预期收益的理解应为租金收益。在已生效的(2015)穗中法审监民再字第40号民事判决书确认珠村十一社无故解约的情况下,一审判决理应按照合同书第七条第7款的约定,赔偿冼存柏的损失,亦包括可得利益的损失。2.冼存柏不存在重复主张损失的事实。一审判决认定“冼存柏既主张建筑物、水电设施损失、消防设施损失的同时,又主张租金损失,存在重复主张的问题”属认定事实错误。冼存柏既主张建筑物、水电设施损失、消防设施损失的同时,又主张租金损失,不存在冲突,是因为前者为冼存柏的投入,后者是因冼存柏投入及冼存柏从珠村十一社处取得物业而产生的孳息(即租金收入)。除了冼存柏自建建筑物的租金收入外,还有冼存柏从珠村十一社处获得物业的分租租金收入,因此这两者并未重复计算。3.一审判决以承包经营收入扣减相关水电负荷费等作为预期利益收入明显不当。珠村十一社之所以无故解除合同,其主要目的是侵占冼存柏自建物业及租金。一审判决不能以承包经营为由事实上非法支持珠村十一社获取近2000万元的租金收入差额。上述租金收入差额本应由冼存柏享有或分配,而不应该现在由珠村十一社全部占有。在冼存柏已经提供租金收入与成本扣减后的差额为1621.7万元的情况下,如珠村十一社认为还存在其他成本,理应由珠村十一社举证其经营期间的成本,否则珠村十一社承担举证不能的后果。4.关于自建建筑物的损失的时间点应当是以冼存柏起诉时的时点作为自建建筑物损失的时间点。一审判决以1999年9月2日作为冼存柏自建建筑物费用的损失存在逻辑错误。自建建筑物的损失应当是按照重置成本价格进行赔偿,而不应当是按照投入时的成本进行赔偿。民事领域的赔偿确定的时点是以违约行为起诉时的时点作为赔偿损失计算依据,而不是合同签订时。(二)一审判决存在适用法律错误。在《租赁厂房、场地合同书》已经为生效法律文书(2015)穗中法审监民再字第40号民事判决书确认有效的情况下,理应根据合同法第一百一十四条规定,按照合同约定的损失赔偿额计算方法进行计算,即双倍退赔冼存柏所交电负荷费及订金,对冼存柏出资所建下的建筑物、水电设施等由国家承认机构作出评估进行赔偿,并另外赔偿冼存柏的预期利益收入。(三)冼存柏的转租行为经过珠村十一社同意,并在工商部门备案。综上,请求二审法院支持冼存柏的上诉请求。

珠村十一社针对冼存柏的上诉请求辩称,不同意冼存柏的上诉请求、事实和理由,除上诉意见之外,补充以下答辩意见:冼存柏从未将转租的事实告知或者是获得珠村十一社批准,在2014年双方就租赁合同纠纷提起了他案诉讼,一审二审均是驳回了冼存柏的所有诉讼请求,依据就是其转租的行为未获得珠村十一社的批准,后其获得再审申请,由广东省高级人民法院指定中院重新审理,结果和一审二审的结果是一致的,判决认定其认为珠村十一社对于冼存柏将租赁的场地转租的事实是知悉的,其仅仅陈述了这一句话,没有证据支持。冼存柏申请的证人证明只是知晓委托管理,并不知道转租行为。珠村十一社对于判决中认定的珠村十一社知悉转租这一事实一直是有异议的。珠村十一社不存在非法获得利益的情况。

珠村十一社上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项,改判珠村十一社不需向冼存柏赔偿消防设施费用123063.55元和加建部分建筑物投入残值损失898639.2元;2.撤销一审判决第三项,改判珠村十一社赔偿冼存柏预期可得利益损失最大值为180万元给冼存柏;3.本案全部诉讼费用由冼存柏负担。事实和理由:(一)冼存柏起诉请求赔偿投入损失的加建部分建筑物没有合法规划、报建审批手续,属于违章建筑,广州市天河区建委和城管委目前正在下达任务要求拆除,依法不应当获得任何赔偿。冼存柏加建的涉案部分建筑物的时间是1999年至2000年,加建部分建筑物没有任何规划报建审批手续,应属违章建筑。要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷,人民法院应告知有关行政部门申请解决。故本案中不应该就违章建筑进行审理,更不应该支持冼存柏请求赔偿加建部分建筑物投入损失。法律并不保护违章建筑,且天河区城管及建委已经要求勒令拆迁,冼存柏要求赔偿违章建筑损失的请求不应得到支持。本案评估依据也有严重问题。1999年的重置价格是2246598元,这是基于正常合法报建的建筑物的重置价格,这个价格里有利润及其他法律保护的合理费用,而违章建筑是不能依据合法报建的重置价格进行计算的。违章建筑就应当剥除其所有的利润和合理费用,只剩下成本。且冼存柏的违章建筑就是于1999年所建,不应出具几年后的重置价格。(二)冼存柏起诉要求赔偿的消防设施属于二次消防设施,且属于案外人柏力坚公司所建,在案外人搬离时已经废弃,不存在珠村十一社赔偿冼存柏问题。一审判决珠村十一社赔偿冼存柏用电负荷64000元和消防设施费123063.55元极不合理。柏力坚公司投入建设的消防设施是二次消防所用,是针对柏力坚公司自身生产经营的实际情况而必须投入建设的企业内部二次消防设施,在2006年8月柏力坚公司搬离涉案物业时,其所投入的二次消防设施即已废弃,因其建设特殊针对性,也不适用其他公司企业的二次消防设施建设。故冼存柏起诉要求赔偿的消防设施请求不成立。柏力坚公司已经不存在了,冼存柏并不能承继柏力坚公司的财产。冼存柏无权主张获得用电负荷64000元和消防设施费123063.55元的赔偿费用。合同约定由冼存柏自行安装投入消防工程,但不等于以前的柏力坚公司投入的东西就是属于冼存柏投入的,柏力坚公司退出租赁合同时并没有明确声明一切消防投入属于冼存柏,法院无权把属于柏力坚公司的抛弃物直接折抵价款给冼存柏。(三)珠村十一社自2012年1月1日收回涉案场地自用后,与16户租客约定的租金标准与当初与冼存柏约定的价格几乎没有变化,珠村十一社并没有从中获取任何高额利润差价和更多获利空间,在此前提下,珠村十一社不需要向冼存柏赔偿高达4514265.25元的可得利益损失。珠村十一社不存在违约的事实,珠村十一社不同意再审案件中关于珠村十一社违约的认定。珠村十一社解除与冼存柏合同的真实原因是因为冼存柏自己不想做这个场地,到处去区政府、镇政府等部门举报珠村十一社的消防违规、不合格,珠村十一社自己不得不解除合同收回场地自己经营以免长期发生争执。珠村十一社可以提供在2012年1月起与16个租户的合同附件,以此证明珠村十一社在与冼存柏解除合同过程中,并没有谋取到高额差价或不当得利,并没有通过解除合同来侵吞本属于冼存柏的可得利益。即便是有这16个租户,在2012年1月到2018年10月这6年当中,也是不断有人经营不下去退租,珠村十一社不得不重新招租,这样来来回回几次等于账面有亏损,并不能达到合同预期的可得收入。即便冼存柏自己坚持做下去,顺顺利利做完剩余的8年,假设这8年没有任何人退租,没有任何人欠租金,经营非常顺利,冼存柏满打满算的经营性收入70万*8=560万。但这是非常理想的前提下,这还需要冼存柏自己去经营,去管理,去付出时间成本和劳动成本的。根据市场上的收入与支出的计算,30%的利润较为合理,即假设8年获得560万的经营性收入,冼存柏的合理利润也应该是180万左右。(四)一审判决珠村十一社赔偿冼存柏可得利益损失4514265.25元偏高,超出法律规定的合理保护范围,理应酌定降为180万-200万元左右较为合理。根据合同法第一百一十三条规定,损失赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决珠村十一社赔偿冼存柏可得利益损失4514265.25元过高,而且远超过珠村十一社订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,应酌定降为180-200万元左右。(五)珠村十一社是集体经济组织,财产来源收入必须用于全体社员的年底分红及工资、医疗、社保、教育等,珠村十一社支付赔偿款有困难。综上,请求二审法院支持珠村十一社的上诉请求。

冼存柏针对珠村十一社的上诉请求辩称,(一)城市规划法当时适用的是城市,冼存柏所主张的自建建筑物不适用城市规划法,因此珠村十一社的该理由不能成立。而且在冼存柏承包经营期间,政府部门都没有对涉案场地认定为违章建筑。同时,无论是冼存柏还是珠村十一社经营期间,涉案场地的出租行为都已经天河区相关政府部门备案。(二)针对涉案场地的消防设施等属于案外人所有的事实,根据补充协议书的约定,冼存柏承接了案外人的权利义务,且冼存柏属于案外人的实际控制人,因此,冼存柏依法享有权利义务,上述事实在冼存柏××××十一社签订的补充协议书(2006年8月15日)及相关法律文书中已经予以确认。(三)在一审庭审中,冼存柏提交了相应的租赁清单,且经珠村十一社在庭审中确认扣除冼存柏应付十一社的租金后,利益差为1621.7万元。

冼存柏向一审法院起诉请求:1.珠村十一社向冼存柏双倍返还电负荷32万元(用电负荷本金是16万元)及定金20万元(珠村十一社已返还定金20万元,但应适用双倍返回)合计52万元;2.珠村十一社向冼存柏赔偿自建建筑物(面积约8800平方米)现有价值的损失5578397.62元;3.珠村十一社向冼存柏赔偿支付原柏力坚电器厂房宿舍办公楼消防设施费用损失307658元;4.珠村十一社向冼存柏支付广州市天河区东圃镇珠村、铁路北面,灵山公路东侧,土名为“大坟园”的厂房、综合办公楼等物业(包括自建建筑物)自2011年12月1日起至2019年11月31日止的租金损失1621.7万元;5.要求珠村十一社支付利息(以诉请第1至第4项确定的损失作为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,从起诉之日的2015年12月24日起计至珠村十一社实际偿还上述损失之日止);6.珠村十一社承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明:1992年6月16日,广州市城市规划局出具了《建设用地规划许可证》,用地单位为东圃镇珠村村委会、用地位置为珠村大坟园北。1992年10月8日,广州市国土局向用地单位东圃镇珠村村委会出具了广州市天河区珠村大坟园北地块的《建设用地批准书》。1996年3月9日,广州市天河区东圃镇建设委员会作出了《建筑工程许可证》,报建单位为珠村十一社,工程项目为厂房、宿舍,工程地点为珠村大坟园。2001年8月9日,广州市公安局天河区分局出具了《关于珠村十一社柏力坚电器有限公司厂房和宿舍消防验收合格的意见》,确认天河区东圃镇珠村大坟园兴建的柏力坚公司厂房和宿舍消防验收合格,同意投入使用。

1999年8月31日,珠村十一社(甲方)与案外人广州市柏力坚电器有限公司(乙方,以下简称柏力坚公司)签订了《租赁厂房、场地合同书》,约定甲方将新建的厂房、场地(已规划红线地可作厂房、仓库、办公综合用途)出租给乙方作合法生产经营使用,该地座落在广州市天河区东圃镇珠村、铁路北面,灵山公路东侧,土名“大坟园”地段(以下简称涉讼租赁场地);租赁期为二十年,即从一九九九年十二月一日至二零一九年十一月三十日止,合同期满后,乙方有优先租赁权;甲方将现已建好的新厂房二幢,办公综合大楼综合楼一幢,合计总建筑面积7280平方米,空场地有6480平方米出租给乙方;甲方出租给乙方使用的厂房、办公综合大楼,租赁款为每月每平方米面积为8.5元;空场地每月每平方米为2元,从租赁之日起计每三年为一个周期,每一个周期以上一周期租赁款为基数递增10%,以此类推到合同期满止;乙方必须在每月的10号前缴交清当月租赁款,如三个月内不缴清租赁款,逾期每日增缴滞纳金为所欠租赁款千分之一点五,且甲方有权采取各种措施关闭厂房,直至缴清欠款才能重开,因此造成经济损失由乙方负责;关闭厂房6个月仍未能缴清欠款,甲方有权按乙方中途退租条款处理;(第五条第1款)在签订合同之日乙方先交200000元给甲方作定金,该定金在租赁款开始计收之日起作租赁款抵扣直至为零;(第五条第2款)在租赁生效之日起计15天内,乙方应付16万元用电负荷费给甲方,作通电投资金,该款不论合同期满或乙方中途退租等均不退还给乙方,并不计利息;甲方同意乙方根据自身生产需要,在现有的空地多建一些新厂房等建筑物,但必须事先通知甲方,经有关部门核准后才能动工,否则一切责任由乙方负责,建厂房所发生的一切费用均由乙方单独承担;甲方应协助乙方办理新建厂房等建筑报建等有关手续;乙方在租赁期内使用厂房,要负责厂房、办公综合大楼及其一切租赁物的保养和维修;乙方不得任意改动厂房、办公综合大楼的主体结构,如需改动或装修,须征得甲方和设计单位的同意,否则视作乙方违约,按违约条款处理,并追究乙方的经济与法律责任;在租赁期内,乙方在空场地内出资兴建的厂房,期满后归甲方所有,不作任何经济补偿;如因甲方在土地使用及建筑等方面未按国家规定办理有关手续,甲方必须按规定办妥手续及承担因此而带来的后果及对乙方带来损失全数进行赔偿;乙方在租赁期内不能转让、转包给他人使用本厂房与场地,乙方确因经营困难等问题,可将自建部分厂房与场地出租、非自建部分厂房与场地需征得甲方同意方可出租给第三者作合法生产经营使用,但需承担赔偿第三者对租赁物造成损失的责任,甲乙双方租赁合同继续生效,绝不能将所租赁的厂房、办公综合大楼和空场地作贷款、借款的担保与抵押;如有此类现象,甲方有权终止合同,并追究其引起的责任;(第七条第7款)甲方在乙方租赁期内,无故闹事或以任何借口终止合同造成乙方声称受阻和损失,甲方按双倍退赔乙方所交电负荷费及订金,对乙方出资所建下的建筑物、水电设施等由国家承认机构作出评估进行赔偿;另再赔偿乙方搬迁费及搬迁而对生产经营造成影响的经济损失;甲方提供装上四寸水表一个,且将4寸水管沿场地西面边沿铺设,现有厂房、办公综合大楼在消防安全验收合格后,其与在乙方投入生产前按消防要求自行安装至合格达标等。

2004年2月18日,珠村十一社(甲方)与柏力坚公司(乙方)签订了《租赁厂房、场地补充协议》,约定乙方于甲方的出租地点上自行加建的建设物为合理建筑,甲方同意乙方仍继续按原合同规定的总建筑面积7280平方米及空场地6480平方米支付甲方租金;乙方于租赁期内,如因经营范围等问题,在保证继续履行原订合同及本补充协议的基础上,知会甲方后可将上述厂房、场地转租或以与第三方合作经营;原合同与本补充协议如有冲突之处,以本补充协议为准等。

2006年8月15日,珠村十一社(甲方)、柏力坚公司(乙方)、冼存柏签订了《补充协议书》,约定甲方同意将原租赁场地的租赁合同承租方转名为冼存柏,双方均同意转名;自本补充协议生效之日起,原租赁场地的租赁合同由冼存柏负责履行,并享有相应的权利等。

同日,冼存柏(甲方)与潘炳灼(乙方)签订了《承包管理协议》,约定甲方将于2006年9月1日将涉讼租赁场地交付乙方承包管理,双方办理交接手续,签署交接清单;在双方办理交接手续之日,乙方向甲方交付300000元作为信用金;在本协议终止之日,在乙方付清承包管理期间应向珠村十一社的租赁款及水费、电费等各种费用后,甲方将信用金本金一次性退还给乙方;自2006年9月1日起,由乙方负责履行上述《租赁厂房、场地合同书》,本协议另有约定的除外;在承包管理期间,乙方须承付下列费用:自2006年11月起,乙方负责缴清应付珠村十一社的涉讼租赁场地租赁款;自2006年12月起,乙方必须在每个月的1-5号向甲方缴纳承包管理费58333元;自2006年9月1日起,乙方承担涉讼租赁场地内水费、电费等费用,费用按实际消耗数量以政府规定价格计算,应每个月1-5号交付甲方;对于上述各项费用,乙方如逾期交付,从逾期之日起,乙方对应付而未付费用按每日千分之一点五计付滞纳金;双方确认,在2006年9月1日前涉讼租赁场地的一切债权债务与乙方无关,在2006年9月1日后涉讼租赁场地所发生的一切债权债务则与甲方无关,由乙方自行负责;在承包管理期间,乙方不得随意改动涉讼租赁场地内厂房、办公楼的外观建筑;如有需要必须改动厂房、办公楼的内部间隔、结构,乙方必须提前书面通知甲方,经甲方同意后方可动工,由此发生的费用由乙方负责;在承包管理期间,工业园内发生的所有维修、装修、保养等均由乙方独立处理并承担费用;在承包管理期间,任何一方因各种原因必须终止本协议的,必须提前三个月通知对方,并做好所有交接工作,乙方必须将工业园按原交接清单完整无缺地交还甲方等。

其后,潘炳灼将涉讼租赁场地进行分租使用,并向珠村十一社交付租金,珠村十一社则开具了交款人为柏力坚公司的各月租金收据。

2011年9月1日,冼存柏向潘炳灼邮寄发出《终止函》,内容为冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》,将涉讼租赁场地委托潘炳灼承包管理,但潘炳灼未能按照协议约定向冼存柏交纳承包管理费;经冼存柏多次向潘炳灼催缴,但潘炳灼未履行缴纳义务,构成严重违约;潘炳灼还未经冼存柏同意擅自改变建筑物结构,对建筑物及公共消防安全构成安全隐患;为此,冼存柏发函终止与潘炳灼签订的《承包管理协议》,限潘炳灼在收到函后十日内完成所有接管工作,否则冼存柏将派人强行接管。

2011年12月6日,珠村十一社向冼存柏发出《合同注销通知书》,内容为涉讼租赁场地的租赁合同是柏力坚公司与珠村十一社所签定的,因柏力坚公司不存在,转为冼存柏个人名下,冼存柏又转给了潘炳灼,珠村十一社发现冼存柏有转租的迹象;而冼存柏也多次到珠吉街道办事处举报涉讼租赁场地有违建和消防隐患;珠村十一社决定终止涉讼租赁场地的租赁合同,要求冼存柏接到通知后15日内办理手续。

2011年12月14日,潘炳灼向冼存柏发出函件,内容为潘炳灼于2011年12月6日收到珠村十一社有关注销冼存柏租赁涉讼租赁场地租赁合同的相关通知,潘炳灼希望冼存柏尽快与珠村十一社联系并处理相关事情,潘炳灼由该月开始不再付任何租金给冼存柏及珠村十一社,请冼存柏收到函件后尽快处理好一切事情。冼存柏于2011年12月29日签收该函件。

2012年1月16日,冼存柏向珠村十一社发出《复函》,内容为冼存柏于2012年1月6日收到珠村十一社通过潘炳灼转送的《合同注销通知书》;冼存柏自承接涉讼租赁场地的《租赁厂房、场地合同书》的全部权利义务以来,严格履行合同,没有发生任何违反合同约定的行为;对于珠村十一社所指的转租问题、珠村十一社以此为由终止合同是缺乏事实和法律依据的;《租赁厂房、场地合同书》约定珠村十一社同意承租方将租赁的厂房场地转租或与第三方合作经营;而事实上,冼存柏知会了珠村十一社、且珠村十一社完全知悉冼存柏与潘炳灼之间的就租赁的厂房、场地的承包管理情况,近几年,也是潘炳灼直接将合同约定的租赁费交付给珠村十一社,珠村十一社也从未提出任何异议;鉴此,冼存柏不同意终止租赁合同及协议,并请珠村十一社继续履行上述租赁合同及协议,冼存柏本人也将一如既往履行合同。

2012年2月14日,冼存柏向珠村十一社邮寄发出《关于请接受承租人缴交租金的通知函》,内容为冼存柏是租赁涉讼租赁场地的承租人;2006年8月15日,经知会珠村十一社,冼存柏将涉讼租赁场地转租给潘炳灼承包管理,此后涉讼租赁场地的租金由潘炳灼直接向珠村十一社缴交;2011年11月21日,为避免因潘炳灼故意不缴纳租金而人为造成冼存柏违约的现象,冼存柏曾前往珠村十一社要求直接履行缴交租金义务,但珠村十一社负责人当时表示潘炳灼已付清租金,故未接受由冼存柏直接缴交租金的建议;近日,冼存柏得知潘炳灼突然从2011年12月1日起开始拖欠珠村十一社租金,以达到其不可告人之目的;为此,冼存柏向珠村十一社发函,请珠村十一社务必不再收取由潘炳灼缴交的租金;2011年12月1日之后的租金全部租金均由冼存柏直接缴交,冼存柏将于5日内前来珠村十一社缴清拖欠的租金(2011年12月1日至2012年2月29日三个月的租金共328867.2元);如珠村十一社仍拒收冼存柏缴交的租金,冼存柏将依法对珠村十一社的应收租金提存于公证处,由此产生的一切法律后果概由珠村十一社自行承担。

2012年2月17日,珠村十一社向冼存柏发出《回复函》,内容为冼存柏寄来的交租函已收到,因珠村十一社发出终止合同函已两个多月,至今尚未办理手续;珠村十一社将厂房租赁给冼存柏,而冼存柏却诬告厂房存在消防隐患,珠村十一社为了减少不必要的损失及纷争,决定注销冼存柏的合同,并将重新签约他人,冼存柏认为珠村十一社的做法有不当之处可以向法院起诉,珠村十一社将不会再收取冼存柏的任何租金。

2012年2月20日,冼存柏将租金328867.2元提存于广州市公证处。本案诉讼过程中,冼存柏、珠村十一社共同确认冼存柏于2011年12月1日撤离涉讼租赁场地;诉讼中,双方共同明确《租赁厂房、场地合同书》签订后冼存柏已交付用电负荷费16万元及定金20万元,其中定金20万元珠村十一社已返还冼存柏。

2012年4月17日,冼存柏向一审法院提起诉讼,请求法院判令:1.珠村十一社立即停止违约行为,继续履行与冼存柏签订的租赁合同;2.珠村十一社向冼存柏支付违约赔偿金(违约赔偿金按冼存柏自2011年12月1日起至判决生效之日止的每月应收租金及管理费计算,从2011年12月1日起至2014年11月30日,每月租金损失按109573.24元计算,从2014年12月1日起在原租金基础上递增10%,每三年递增一次;每月管理费为58333元;暂计至2012年3月31日违约赔偿金为671624.96元);3.珠村十一社承担本案诉讼费。一审法院以(2012)穗天法民四初字第939号案受理冼存柏该起诉。该案审理过程中,对于涉讼租赁场地的使用现状,冼存柏认为其并未使用涉讼租赁场地,但由于潘炳灼并未将涉讼租赁场地交回,故应为潘炳灼在使用;潘炳灼则认为冼存柏发出《终止函》后,潘炳灼于2011年12月2日开始撤离涉讼租赁场地,但冼存柏并没有与其交接涉讼租赁场地,潘炳灼也没有与珠村十一社或任何其他人进行场地交接手续,涉讼租赁场地于2011年12月处于无人管理状态,后珠村十一社于2012年1月收回涉讼租赁场地;珠村十一社确认其于2012年1月1日收回涉讼租赁场地,并提供了其与各小租户于2012年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》以证明其收回涉讼租赁场地后已将涉讼租赁场地分租给各小租户。冼存柏对上述《广州市房屋租赁合同》真实性不予确认,但未提供证据予以反驳。2013年11月11日,一审法院依法作出(2012)穗天法民四初字第939号民事判决,判令驳回冼存柏的全部诉讼请求。冼存柏对此不服上诉至广州市中级人民法院,该院于2014年6月20日作出(2014)穗中法民五终字第1540号民事判决,认为:关于冼存柏认为涉讼租赁场地的转租已经知会珠村十一社的上诉理由;在一审庭审中,冼存柏申请证人出庭作证,在一审法院已经释明转租以及委托管理的区别的情况下,两证人明确表态冼存柏向珠村十一社告知的内容是冼存柏将涉讼租赁场地委托潘炳灼管理;虽然在庭审后,两证人又出具《情况说明》,表示冼存柏已告知珠村十一社将涉讼租赁场地转租给潘炳灼,且珠村十一社同意冼存柏的转租行为;但上述证人证言所陈述的事实前后矛盾,一审法院对此不予采信并无不当;因冼存柏、潘炳灼均确认就转租行为未获得珠村十一社书面同意,一审根据冼存柏并未实际占用使用涉讼租赁场地,无需珠村十一社协助冼存柏将涉讼租赁场地交付给潘炳灼的实际情况,结合潘炳灼向珠村十一社缴纳租金但珠村十一社出具的收据记载交款人一直是柏力坚公司这一事实,并综合潘炳灼告知珠村十一社是代冼存柏管理涉讼租赁场地的陈述,综合分析认定珠村十一社对冼存柏转租的事宜并不知情合情合理,并无不当;且冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》后,并未提供证据证明曾向珠村十一社提交上述协议,故冼存柏并未向珠村十一社如实披露将涉讼租赁场地转租给潘炳灼的事宜;因此,珠村十一社对冼存柏将涉讼租赁场地转租给潘炳灼并不知情,亦不同意;一审认为冼存柏与潘炳灼之间签订的《承包管理协议》无效正确,该院予以维持;因冼存柏擅自转租场地,违反与珠村十一社《租赁厂房、场地合同书》的约定,构成违约,故珠村十一社按照《租赁厂房、场地合同书》的约定,解除与冼存柏之间的租赁合同关系于法有据;现涉讼租赁场地已经被珠村十一社收回,冼存柏××十一社继续履行合同及赔偿损失于法无据,该院不予支持。该院遂判令驳回上诉,维持一审判决。冼存柏对此不服,向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年12月19日作出(2014)粤高法民二申字第1380号民事裁定,指令广州市中级人民法院再审该案。广州市中级人民法院根据广东省高级人民法院的上述指令,对该案立案进行再审。广州市中级人民法院经审理后,于2015年11月28日作出(2015)穗中法审监民再字第40号民事判决,认为:珠村十一社对冼存柏将涉讼租赁场地转租给潘炳灼的事实是知悉的,且冼存柏将涉讼租赁场地转租给潘炳灼的行为并未对珠村十一社的权益造成损害,因此,珠村十一社以冼存柏未经其允许擅自转租为由解除其与冼存柏之间的租赁合同关系并收回物业,违反合同约定;原审认定冼存柏擅自转租构成违约,存在不当,再审予以纠正;鉴于本案中珠村十一社已于2012年1月1日收回涉讼租赁场地并重新将涉讼租赁场地分租,且珠村十一社不愿意继续履行涉讼租赁合同,故涉讼租赁合同已没有继续履行的基础;因涉讼租赁合同客观上已不具备继续履行的条件,故对冼存柏一审提出的继续履行合同的诉讼请求不予支持;关于冼存柏一审提出的要求珠村十一社向其支付违约赔偿金的诉讼请求,因再审中冼存柏确认该诉讼请求仅指涉讼租赁合同继续履行情形下的违约金,不包括合同不能继续履行情形下的违约金,故对冼存柏要求支付违约赔偿金的诉讼请求亦不予支持;至于冼存柏因珠村十一社单方面终止合同造成的损失,冼存柏可根据合同约定另循法律途径解决。该院遂判令维持该院(2014)穗中法民五终字第1540号民事判决。该判决已经于2015年12月18日发生法律效力。

柏力坚公司承租涉讼租赁场地后,在未办理规划许可的情况下,在上述场地中的空地部分加建了部分建筑物。本案审理过程中,冼存柏申请对涉讼租赁场地中其加建部分建筑物(包括12栋、13栋、14栋中间部分及第4层、15栋第5层、16栋)进行重置价格评估。一审法院经摇珠确定由广州金良工程咨询有限公司对此进行评估。评估过程中,冼存柏提供案外人柏力坚公司与案外人广州市黄埔区第四建筑工程公司分别于1999年9月2日签订的《施工合同》(原件)、1999年9月7日签订的《施工合同(补充)》(原件)、案外人广东省建安消防机电工程公司于2001年1月13日出具的《广东省建安消防机电工程公司预算书》(原件)作为评估的依据。经质证,珠村十一社表示上述证据并非其出具,对其真实性无法确认。关于评估基准日的确定,珠村十一社认为应当以1999年9月2日施工时间作为基准日,另外冼存柏撤离涉讼租赁场地的2011年12月1日亦应作为评估基准日之一;冼存柏认为应以2016年11月29日及广州市中级人民法院再审判决生效时间的2015年11月20日作为评估基准日。2017年9月6日,一审法院会同双方当事人及评估公司到涉讼租赁场地现场进行勘察。冼存柏及珠村十一社共同确认,涉讼租赁场地中编号为12栋(一层简易铁皮厂房)、13栋(一层简易铁皮厂房)、14栋(三层钢筋框架结构中间连接部位,从一层到三层)、15栋(第五层,面积大概500平方米)、16栋(一层简易铁皮厂房)系由冼存柏承租后加建;冼存柏认为,12栋到16栋内部水电设施由其施工,12到17栋所有的消防设施由其施工;珠村十一社认为12到16栋内部水电设施确由原承租公司(即柏力坚公司)施工,到12到17栋所有的消防设施由其建设,且由于租户变动,许多水电设施已非当时原状。评估过程中,根据双方当事人的举证、陈述及异议,评估公司分别于2017年11月、2018年1月、2018年4月出具评审报告征求意见稿的一、二、三稿。2018年9月10日,评估公司出具正式的评估报告,明确本次评估工程造价包括土建装饰工程和水电安装工程;对于冼存柏加建部分建筑物的重置造价,根据不同基准日,造价分别如下:1999年:2246598元;2011年:4330484.62元;2015年:4423064.81元;2016年:5151091.31元。经质证,冼存柏对上述报告真实性没有异议,认为应当采纳2016年11月29日作为基准日的造价作为赔偿依据,且以评估报告征询意见稿第三稿作为依据;珠村十一社认为:1.加建部分建筑物系柏力坚公司所建,冼存柏无权申请评估;2.加建部分建筑物无合法报建审批,不应评估处理;3.应以建设时间1999年9月2日作为评估基准日,不应再设置另外三个基准日;4.报告依据错误,数据不合理,与实际不符。

诉讼中,冼存柏为证实其消防设施费用的投入金额,提供了案外人广东省建安消防机电工程公司预算书(原件)一份,该预算书的出具日期为2001年1月13日,载明工程名称为柏力电器厂房、宿舍及办公楼消防工程,总造价为307658.88元。经质证,珠村十一社对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认,认为该证据系冼存柏与案外人所产生的,与其无关;但珠村十一社未能举证予以反驳。庭审中,珠村十一社并表示,根据双方的约定,合同期限届满后,冼存柏自建的建筑物等归其所有;现冼存柏既主张建筑物、水电设施损失、消防设施损失的同时,又主张租金损失,存在重复主张的问题。

一审法院认为,根据柏力坚公司及珠村十一社所签订的《补充协议书》的约定,柏力坚公司与珠村十一社所签订的《租赁厂房、场地合同书》及其补充协议的承租人主体已由柏力坚公司变更为冼存柏,三方上述约定合法有效,上述《租赁厂房、场地合同书》及其补充协议中承租人的权利义务应由冼存柏承受。珠村十一社关于冼存柏无权主张上述合同权利的抗辩意见不成立,一审法院不予采纳。

已经发生法律效力的(2015)穗中法审监民再字第40号民事判决已对冼存柏、珠村十一社之间合同的效力、合同无法继续履行的违约责任作出认定,本案中不再赘述。根据上述判决的认定,珠村十一社在冼存柏转租并不构成违约的情况下,自行以冼存柏擅自转租构成违约为由收回涉讼租赁场地另行出租给他人,导致双方之间的租赁合同无法继续履行,因此应由珠村十一社承担合同无法继续履行的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。因本案系由于珠村十一社的原因导致合同无法继续履行,依据上述法律规定,冼存柏××十一社赔偿其损失合法有据。根据上述法律规定,珠村十一社应当赔偿的损失,包括合同无法继续履行的实际损失以及可得利益损失。

关于冼存柏要求双倍返还用电负荷费32万元及定金20万元诉请一项。关于用电负荷费返还问题,根据约定该笔用电负荷费系作为通电资金、期满无需退还;合同约定租赁期限为二十年,从1999年12月1日起算租期至2011年12月1日冼存柏撤离现场时,合同履行期限已经过半,根据公平合理原则,该笔用电负荷费用应当按剩余租期占租赁期间的比例退还,冼存柏××十一社双倍返回用电负荷费缺乏依据,一审法院不予支持。按此计算,珠村十一社应当退还的用电负荷费为64000元(16万元×8/20)。关于冼存柏××十一社返还定金20万元的问题。冼存柏确认珠村十一社已将定金20万元返还给其,因定金与违约金不可同时主张,在冼存柏××十一社赔偿其其他损失的情况下,其再行要求珠村十一社返还应当双倍返还部分的定金20万元缺乏依据,一审法院不予支持。

关于冼存柏主张的消防设施损失费307658元诉请一项。虽冼存柏为证实其消防设施投入仅提供案外人出具的关于消防工程预算书一份,不能充分证实其消防投入;但合同约定消防设施系由冼存柏自行安装投入,且该预算书出具于2001年1月13日,而2001年8月9日消防部门出具了消防验收合格意见书,足以证实冼存柏确在合同签订后实施了消防设施建设。本案系由于珠村十一社违约导致无法继续履行,虽其对上述预算书不予确认但并未能举证予以反驳,故上述预算书一审法院予以确认并作为本案的定案依据,一审法院确认冼存柏依据合同投入的消防设施费用为307658.88元。如前所述,根据公平合理原则,消防设施费用损失应当按剩余租期占租赁期间的比例予以赔偿,冼存柏××十一社全额赔偿消防设施投入缺乏依据,一审法院不予支持。按此标准计算,珠村十一社应当赔偿的消防设施损失为123063.55元(307658.88元×8/20)。

关于冼存柏要求赔偿其自建建筑物水电设施损失诉请一项。根据订立合同时双方的约定,珠村十一社同意冼存柏在租赁场地中的空地加建新厂房等建筑物;此后双方于2004年2月18日签订的《租赁厂房、场地补充协议》亦载明冼存柏于涉讼租赁场地上加建的建筑物为合理建筑,且双方仍按原合同约定的建筑面积及空地面积支付租金。由此可见,珠村十一社对于冼存柏在租赁场地上加建建筑物是清楚知悉并同意的。虽加建部分建筑物建设时未办理规划报建手续,但由于上述建筑物系在珠村十一社知悉并同意的情况下所建设的,且珠村十一社收回涉讼租赁场地后也一直正常使用上述建筑物,冼存柏投入加建建筑物费用亦系其损失之一,珠村十一社亦应当按剩余租期占租赁期间的比例予以赔偿。加建建筑物费用是在投入建设时已明确且固定的,在冼存柏未能直接举证证实其投入建设费用且申请对其投入加建工程造价进行评估的情况下,应以投入建设时的1999年9月2日作为基准日确定的工程造价作为冼存柏的加建建筑物的费用,根据最终评估报告的内容显示,该费用金额为2246598元。如前所述,该部分损失亦应当按剩余租期占租赁期间的比例确定,按此标准计算,珠村十一社应当赔偿的损失为898639.20元(2246598元×8/20)。

关于冼存柏要求赔偿租金损失诉请一项。该损失实际为合同正常履行情况下冼存柏可得利益的损失。如前所述,珠村十一社在违约导致合同无法继续履行情况下,应当赔偿包括合同履行后可以获得的利益即可得利益损失,故对于冼存柏的该项诉请,应当予以支持。本案争议焦点在于应当如何确定租金损失即可得利益损失。对此,一审法院认为:1.涉讼租赁场地系冼存柏承租后作为转租牟利之用而非自住或自用,根据日常生活经验法则,可得利益即利润应当是收入扣除成本;其经营成本除应交付给珠村十一社的租金之外,还应包括税务、水电、人工、卫生、物业管理及不可预见费用等等支出,以及冼存柏为维持涉讼租赁场地正常使用而投入的消防设施费用、用电负荷费用、加建建筑物费用等费用,现冼存柏简单主张以市场租金扣除其应交租金作为其可得利益损失,显然不符合实际情况,故对于冼存柏主张的租金损失即可得利益损失计算方式,不应予以采纳;2.因冼存柏承租涉讼租赁场地后与案外人潘炳灼签订《承包管理协议》,将场地整体转租给潘炳灼,若合同能够正常履行,冼存柏可得利益损失亦系其依据该《承包管理协议》可得的管理费,即本案中可得利益损失应以《承包管理协议》中冼存柏应得的管理费作为计算依据;3.根据双方的约定,租赁合同期限届满后,冼存柏投入的电负荷费无需退还、其出资加建的建筑物归珠村十一社所有不作任何补偿、消防设施也随建筑物一起归还珠村十一社,即若合同正常履行完毕,不存在珠村十一社需要退还或补偿用电负荷费、加建建筑物费用、消防设施投入费用的问题;故若合同正常履行,上述用电负荷费、消防设施投入费用、加建建筑物费用均是冼存柏正常履行合同时必要的支出,而按《承包管理协议》中冼存柏应得的管理费是建立在合同正常履行的情况下冼存柏可得的利益,现因合同提前实际解除导致剩余租期内应分摊的用电负荷费、消防设施投入费用、加建建筑物费用已作为实际损失由珠村十一社予以赔偿,因此冼存柏可得利益的计算应以《承包管理协议》中其在剩余租期内应得的管理费总额扣减上述剩余租期内应分摊的用电负荷费、消防设施投入费用、加建建筑物投入。综上,按此标准计算,剩余租期内租金损失即可得利益损失为4514265.25元(58333元/月×8×12-64000元-123063.55-898639.20元),对于冼存柏主张超过该金额部分,一审法院不予支持。

冼存柏××十一社支付应赔偿损失款项的利息,缺乏合同及法律依据,一审法院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于2018年9月14日判决:一、珠村十一社于判决发生法律效力之日起十日内返还用电负荷费64000元、赔偿消防设施费用123063.55元给冼存柏。二、珠村十一社于判决发生法律效力之日起十日内赔偿加建部分建筑物投入损失898639.20元给冼存柏。三、珠村十一社于判决发生法律效力之日起10日内赔偿可得利益损失4514265.25元给冼存柏。四、驳回冼存柏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费162520元,由冼存柏负担111520元,珠村十一社负担51000元;财产保全费5000元,由冼存柏负担2710元,由珠村十一社负担2290元。评估费67200元,由珠村十一社负担。

二审期间,为查明珠村十一社将涉案场地收回后的租金收益,本院要求珠村十一社提交涉案场地2012年1月至今的全部租赁合同及收款凭证给本院,但珠村十一社在本院限定的时间内仅提交了一份收入证明及部分收款收据(收款收据月份不全),没有提交租赁合同。珠村十一社提交的2012年-2018年厂房租金收入说明载明,其在2012年对外出租涉案场地后共收取租金9873547.2元。经质证,冼存柏的意见为:珠村十一社未按法院的要求提供相应的合同,并且存在少报、瞒报、漏报租金收入的情形,属于严重妨碍诉讼行为。

经审查,本院对于一审判决查明的事实予以确认。

二审庭审中,珠村十一社关于收回场地的问题作如下陈述:2011年12月份潘炳灼退场,冼存柏又不接手,12月份涉案场地一直是空置的,珠村十一社是在2012年1月才把场地收回来的。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据冼存柏、珠村十一社的上诉及分别的答辩意见来看,本案的争议焦点问题为:(一)冼存柏是否承接了柏力坚公司与珠村十一社签订的涉案租赁合同及补充协议的权利义务;(二)冼存柏××十一社双倍返还其用电负荷费及定金是否应予支持;(三)如何确定冼存柏用电负荷费及消防设施的损失数额及珠村十一社是否应返还冼存柏该部分投入;(四)珠村十一社是否应赔偿冼存柏加建建筑物的损失;(五)冼存柏主张的预期租金利润损失是否应予支持。

关于第一个争议焦点问题,冼存柏为柏力坚公司的法定代表人,根据柏力坚公司及珠村十一社所签《补充协议书》的约定,柏力坚公司与珠村十一社所签订的《租赁厂房、场地合同书》及其补充协议的承租人主体已由柏力坚公司变更为冼存柏,故三方上述约定合法有效,上述《租赁厂房、场地合同书》及其补充协议中承租人的权利义务应由冼存柏承受。一审法院对此认定正确,本院予以维持。

关于第二个争议焦点问题,关于冼存柏要求双倍返还用电负荷费32万元及定金20万元诉请的问题。虽然1999年8月31日,珠村十一社与柏力坚公司签订的租赁合同中约定“甲方在乙方租赁期内,无故闹事或以任何借口终止合同造成乙方声称受阻和损失,甲方按双倍退赔乙方所交电负荷费及订金”,但由于冼存柏在本案中要求珠村十一社基于违约行为承担其他责任,因此本院对于一审法院鉴于合同履行期限已经过半,故根据公平合理原则,认定该笔用电负荷费应当按剩余租期占租赁期间的比例退还及不支持冼存柏要求双倍退回定金的请求予以维持。

关于第三个争议焦点问题,首先,关于冼存柏主张的消防设施损失费307658元的问题,虽然冼存柏为证实其消防设施投入仅提供案外人出具的关于消防工程预算书一份,不能充分证实其消防投入,但合同约定消防设施系由冼存柏自行安装投入,且该预算书出具于2001年1月13日,而2001年8月9日消防部门出具了消防验收合格意见书,故足以证实冼存柏的确在合同签订后实施了消防设施建设。因此,一审法院根据公平合理原则,以消防设施费用损失按剩余租期占租赁期间的比例予以赔偿公平合理,处理适当。其次,珠村十一社是否应返还冼存柏该部分投入的问题。珠村十一社与案外人柏力坚公司于1999年8月31日签订的《租赁厂房、场地合同书》约定由该公司承建新厂房,合同的租期为从一九九九年十二月一日至二零一九年十一月三十日止。根据已经发生法律效力的(2015)穗中法审监民再字第40号民事判决的认定来看,系珠村十一社的原因导致涉案租赁合同履行至2011年年底不能再继续履行,且珠村十一社在收回涉案场地之后又对外出租并收取租金。因此,一审法院认定珠村十一社应返还冼存柏该部分投入依据充分,处理适当。基于上述理由,本院对于一审判决认定的该部分事实予以维持。

关于第四个争议焦点问题,首先,根据订立合同时双方的约定,珠村十一社同意柏力坚公司在租赁场地中的空地加建新厂房等建筑物;此后双方于2004年2月18日签订的《租赁厂房、场地补充协议》亦载明冼存柏于涉讼租赁场地上加建的建筑物为合理建筑,且双方仍按原合同约定的建筑面积及空地面积支付租金。故一审法院由此认定珠村十一社对冼存柏在租赁场地上加建建筑物是清楚知悉并同意的正确,本院予以维持。况且,从珠村十一社提交的收据来看,珠村十一社从收回场地至今,一直通过对外出租收取租金。其次,关于珠村十一社称该部分争议的建筑物面临拆除的问题,由于珠村十一社对此仅有陈述,未提供证据予以证明,故本院对其所称不予采信。第三,冼存柏称一审法院对于加建部分以1999年9月2日作为其自建建筑物费用的损失不当,应以其诉请时的评估时点作为计算其损失依据的问题。对此,本院认为,由于1999年的合同已约定租赁期满之后该加建部分归珠村十一社所有。因此,冼存柏要求以现重置需要支出的价款作为其损失依据,本院不予支持。综上,虽然冼存柏加建部分建筑物建设至今未办理规划报建手续,但由于上述建筑物系在珠村十一社知悉并同意的情况下所建设的,且珠村十一社收回涉讼租赁场地后一直也将该建筑用于出租获得收益,因此一审法院对于冼存柏主张的该部分损失按剩余租期占租赁期间的比例确定,并由珠村十一社赔偿冼存柏898639.20元损失正确,本院予以维持。

关于第五个争议焦点问题,已生效的(2015)穗中法审监民再字第40号民事判决认定,涉案租赁合同不能继续履行的责任在于珠村十一社,并认定冼存柏因珠村十一社单方面终止合同造成的损失,冼存柏可根据合同约定另寻法律途径解决。因此,冼存柏××十一社赔偿其因该社单方面终止合同的违约行为导致其损失,依据充分。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述法律规定,珠村十一社应当赔偿的损失,包括合同无法继续履行的实际损失以及可得利益损失。关于如何确定冼存柏该部分损失的问题,本院经审查认为,珠村十一社违约将涉案场地强行收回是不争的事实,冼存柏为履行20年租赁合同对涉案场地进行基建及消防设施建设的目的是为了从中收取租金获得收益也是不争的事实。从珠村十一社所陈述的“2011年12月份潘炳灼退场,冼存柏又不接手,12月份涉案场地一直是空置的,我方是在2012年1月才把场地收回来的”的事实来看,冼存柏转租的承租人潘炳灼已于2011年12月份退场。在此情况下,冼存柏本可继续经营出租涉案场地并收取租金,但由于珠村十一社强行收回,导致冼存柏被迫退出该场地的租赁经营。通过对涉案合同约定的每平方租金标准与本市房地产租赁管理部门发布的同时间同地段同类物业每平方租金标准对比可知,房地产租赁管理部门发布的每平方月租金标准明显高于涉案合同约定的租金标准。因此,本院对于冼存柏主张其因珠村十一社违约导致其租金预期利损失予以采信。关于承租人因出租人违约所遭受的租金预期利润损失应如何计算的问题,法律、法规及司法解释对此均未明确规定。那么在此情况下,一审法院根据本案查明的事实及珠村十一社的过错责任以合同法第一百一十三条之规定认定冼存柏的损失以尚未履行的租金收益减去珠村十一社应赔偿的冼存柏投入部分的损失依据充分,且公平合理,本院通过审理本案目前没有更优于该计算逾期利益损失的方案解决双方当事人之间积结多年的纠纷和矛盾,故本院维持一审法院该认定,理由不再赘述。至于珠村十一社称其支付冼存柏赔偿款存在困难的问题。本院为查明该事实,要求珠村十一社提供2012年1月至2018年12月涉案场地租赁合同及其收取租金的凭证,但珠村十一社没有提供租赁合同,即使租金收取凭证也仅提供了部分。从珠村十一社提供的租金收取凭证来看,仅自认部分珠村十一社从2012年至今就已收取了9873547.2元租金。因此,本院对于珠村十一社所称不予采信。况且,违法必究,珠村十一社作为涉案租赁合同的违约方,在冼存柏作为守约方因其违约而造成损失的情况下,珠村十一社赔偿其损失,既符合合同约定,也符合法律规定。

综上所述,冼存柏、珠村十一社上诉请求均不成立,本院均不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费162520元,由上诉人冼存柏负担111520元,上诉人广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社负担51000元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  闫 娜

二〇一八年十二月二十九日

书记员  甄雪皓

肖晓桐

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