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广州智能装备产业集团有限公司与广州远颢富企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-05-28 08:17发布

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终11594号

上诉人(原审原告):广州智能装备产业集团有限公司(原广州电气装备集团有限公司),住所地广州市越秀区大德路187号13楼。

法定代表人:蔡瑞雄,职务:董事长。

委托诉讼代理人:李梦莎,广东格林律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何叶,广东格林律师事务所律师。

上诉人(原审被告):广州远颢富企业管理有限公司,广州市越秀区大德路125号首层自编后座。

法定代表人:黄仁霆。

委托诉讼代理人:孙鹏真,广东瑞迪安律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):黄仁霆,男,1998年12月20日出生,汉族,身份证地址广东省雷州市。

被上诉人(原审被告):冯春芳,女,1964年2月24日出生,汉族,身份证地址广州市天河区。

委托诉讼代理人:邹灵珊,广东以泰律师事务律师。

原审第三人:广东康爱多连锁药店有限公司大德路分店,住所地广州市越秀区大德路125号首层自编前座B。

法定代表人:胡响。

委托诉讼代理人:蒋志宁,该公司职员。

原审第三人:康美大药房连锁有限公司大德路分店,广州市越秀区大德路125号首层自编后座。

负责人:钱见武。

原审第三人:广州市越秀区祥垚五金经营部,住所地广州市越秀区大德路308号14层06A。

投资人:李安祥。

上诉人广州智能装备产业集团有限公司(以下简称智能装备公司)、上诉人广州远颢富企业管理有限公司(以下简称远颢富公司),因与被上诉人黄仁霆、冯春芳,原审第三人广东康爱多连锁药店有限公司大德路分店(以下简称康爱多药店大德路分店),康美大药房连锁有限公司大德路分店(康美大药房大德路分店),广州市越秀区祥垚五金经营部(以下简称祥垚五金经营部)房屋租赁合同纠纷一案,均不服广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初22025号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人智能装备公司的委托诉讼代理人李梦莎,上诉人远颢富公司的委托诉讼代理人孙鹏真,被上诉人冯春芳的委托诉讼代理人邹灵珊,原审第三人康爱多药店大德路分店的委托诉讼代理人蒋志宁到庭参加诉讼。被上诉人黄仁霆经本院传票传唤未到庭参加诉讼,原审第三人康美大药房大德路分店、祥垚五金经营部经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

智能装备公司上诉请求:1.撤销一审判决第六项,改判黄仁霆、冯春芳对远颢富公司所负的债务承担连带清偿责任;2.由远颢富公司、黄仁霆及冯春芳承担本案保全费及一、二审诉讼费。事实和理由:一、一审判决认定黄仁霆是远颢富公司的独资股东,但却要求黄仁霆在不当减资范围即97万元内对远颢富公司的债务承担补充赔偿责任,属于适用法律错误。根据公司法第六十三条的规定,黄仁霆应对远颢富公司的债务承担连带清偿责任。二、一审法院认为远颢富公司具有独立法人资格,冯春芳原是该公司独资股东,在没有证据证明其滥用股东权利损害智能装备公司债权人利益的情况下,不支持智能装备公司要求冯春芳承担连带责任的请求属于认定事实错误、适用法律错误。在庭审中,康爱多药店大德路分店明确表示其至今都在向远颢富公司交纳租金,租金交纳方式为转账,但智能装备公司在诉讼中对远颢富公司开设的几个银行账号进行财产保全时冻结的款项均是零元,无论是原独资股东冯春芳还是现独资股东黄仁霆,均恶意转移公司资产逃避债务。且冯春芳在任期之内明知欠付智能装备公司债务且没有任何实缴出资的情况下,仍将股权转让给黄仁霆,可看出冯春芳利用公司独立法人资格损害债权人利益。另,冯春芳及黄仁霆在作为股东期间多次变更实缴出资时间,从最初的2025年7月13日变为2025年11月18日,再变为2035年12月18日,再变更为2015年12月17日,最后变为2027年12月27日,两人在出资期间随意变更出资期限的行为严重侵害了债权人的利益,因此冯春芳也应按照公司法第六十三条承担连带责任。三、一审判决并未明确保全费的承担主体,属于遗漏诉讼请求,保全费应由远颢富公司、黄仁霆及冯春芳承担。

远颢富公司答辩称:不同意智能装备公司的上诉事实及理由。作为公司的股东及法定代表人,其可根据自身的经营情况延长出资时间,不能视为恶意逃避债权债务,况且一审法院已对黄仁霆的补充责任作出了判决,另,从本案的事实上看,引起本案的主要原因是智能装备公司拒不履行房屋修缮义务,远颢富公司依法行使抗辩权,不同意双方解除合同关系,故智能装备公司的事实及理由没有法律依据,请求法院驳回。

黄仁霆庭后针对智能装备公司的上诉向本院提交书面答辩称:不同意智能装备公司的全部上诉请求及事实理由。首先,一审法院已经判令黄仁霆在公司降资范围内承担连带责任。其次,黄仁霆自从作为远颢富公司的法定代表人及股东之日起,从未将任何黄仁霆的银行账户用作公司经营,不可能有任何黄仁霆财产与公司财产混同的情况。从冯春芳提交的证据看,反而是冯春芳用个人银行账户收取次承租人的房屋租金押金。最后,本案纠纷的起因在于智能装备公司拒不履行房屋维修义务,更重要的是租金之债务早在黄仁霆受让远颢富公司股权之前就已经存在,是因前股东冯春芳与智能装备公司之间的债务纠纷。综上,智能装备公司要求黄仁霆对远颢富公司债务承担连带责任的上诉请求没有事实和法律依据,请求二审法院予以驳回。

冯春芳答辩称:不同意智能装备公司的上诉请求。冯春芳在担任远颢富公司法定代表人及股东期间没有滥用股东权利的行为,冯春芳将在远颢富公司的股份转让给黄仁霆之前可根据远颢富公司的经营状况调整相应的出资期限,针对智能装备公司所述的是在冯春芳将股份转让给黄仁霆之后的事情,是黄仁霆所为,与冯春芳无关。

康爱多药店大德路分店述称:对智能公司的上诉请求不发表意见。

远颢富公司上诉请求:1.撤销一审判决第一至第六项,改判驳回智能装备公司的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由智能装备公司承担。事实和理由:一审查明事实不清,不应判决确认解除合同,远颢富公司亦无需支付违约金。首先,涉案房屋老旧,不仅只是大德××××号,同时包括125号仓库部分,因此大德路125号及129号均存在房屋多处漏水的情况。一审法院对远颢富公司的表述理解有误,从而对案件事实认定错误。涉案物业125号及129号总面积共1353.64平方米,其中用作商铺的部分已出租给康美大药房大德路分店、康爱多药店大德路分店,商铺部分面积仅160平方左右,不足200平方米。剩余部分均为仓库,其中发生漏水情况主要存在于仓库部分,占比较大,其中大德××××号部分特别严重,而不是一审法院认定的主要漏水位置在129部分。仓库所占比例远不止全部租赁面积的20%,因此案涉房屋渗漏水面积巨大。其次,由于广州的气候原因,夏季漏水情况相较于其他季节会更加严重,但这不代表其他季节不存在漏水情况及漏水情况不严重。涉案房屋之所以可以长期使用,均是因为远颢富公司在收到租客关于漏水情况的通知后第一时间安排人员修复,并垫付巨额维修费。根据合同法第六十六条规定,在远颢富公司多次要求智能装备公司承担维修义务未果及涉案房屋维修事宜未解决的情况下,远颢富公司暂不支付租金合法合理。合同应继续履行。综上请求二审法院予以改判。

智能装备公司答辩称:不同意远颢富公司的上诉请求,请求二审法院予以驳回。首先,远颢富公司拒付租金已构成违约,且已达到解除合同的条件,其拒付租金拒付占用费及拒绝腾退的行为保守估计至今已造成巨额损失,故其应立即腾退物业。其次,远颢富公司一审的陈述仅是129号后座小部分漏水,面积不大,及远颢富公司陈述的维修费仅为6千元,渗透的原因是原承租人不改造所致,根据租赁合同的约定,装修改造及维修是由承租人承担,故其拒付租金无依据。

冯春芳答辩称:对远颢富公司的上诉请求没有意见。

康爱多药店大德路分店述称:对远颢富公司的上诉事实及理由不发表意见。

黄仁霆针对远颢富公司的上诉未到庭进行答辩,亦未提交书面答辩。

康美大药房大德路分店及祥垚五金经营部经本院公告未到庭陈述意见。

2017年9月13日,智能装备公司向一审法院提起诉讼请求判令:1.确认智能装备公司与远颢富公司之间的租赁合同关系已于2017年8月30日解除;2.远颢富公司向智能装备公司支付从2017年3月1日起至2017年8月29日止的租金760627.68元及违约金(以每月所欠的租金为计算基数,分别从2017年3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起,按每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止);3.远颢富公司向智能装备公司支付自2017年8月30日起至实际腾空返还房屋之日止的占有使用费(按照2016年广州市房屋租金参考价196元/月/平方米的标准计算)以及赔偿自2017年8月30日起至实际支付占有使用费之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算);4.远颢富公司及康爱多药店大德路分店、康美大药房大德路分店、祥垚五金经营部立即向智能装备公司腾空并返还广州市越秀区大德路125号首层(自编前座)、125号首层(自编后座)、125号夹层及129号首层(自编后座)的租赁物,建筑面积共1353.64平方米;5.远颢富公司向智能装备公司支付逾期返还租赁物的违约金(按占用期间内占有使用费总额的100%计算,从2017年8月30日起计至实际腾空返还物业之日止);6.冯春芳、黄仁霆对远颢富公司的上述债务承担连带责任。

一审法院经审理查明:智能装备公司是广州市越秀区大德路125号首层、夹层的权属人,该房屋建筑面积1058.4平方米,规划用途为商场。

1999年3月2日,广州市城市规划局向广州市标准件工业公司出具《关于大德××××号地段用地问题的复函》,写明同意大德××××号地段作为历史用地继续由你单位使用,用地功能为住宅,在没有全面改造前,可同意将用地南面临大德路的现有厂房作临时商业用房改造,但不得增加原厂房的高度和扩大占地面积等。

2015年9月21日,智能装备公司(甲方)与陈xx(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》,写明甲方将广州市越秀区大德路125号首层(自编前座)、125号首层(自编后座)、125号夹层及129号首层(自编后座)出租给乙方作商场(仓库),建筑面积为1353.64平方米;租赁期限5年,自2015年10月1日起至2020年9月30日止,自2016年10月1日至2017年9月30日每月租金135847元,自2017年10月1日至2018年9月30日每月租金141878元;租金按月缴纳,乙方应于每月5日前向甲方一次性足额支付本月租金,乙方须在本合同签订时向甲方支付相当于三个月租金总额的租赁保证金390309元、水电保证金1000元、及首月租金130103元;乙方对甲方正常的租赁物安全检查和维修应给予协助,因维修原因须临时搬迁的,应予配合,阻延甲方维修而使用甲方或第三方遭受损失的,乙方负责赔偿;乙方存在下列行为之一的,甲方有权单方解除合同、收回租赁物,(5)拖欠租金或费用超过45天,或存在拖欠租金或费用行为累计超过两次(甲方书面同意的除外),甲方适用本条进行合同解除时,合同解除时间以甲方解除合同的通知到达乙方时为准;合同终止或解除后3日内,乙方应将租赁物移交给甲方并付清各项费用,乙方逾期腾退的,甲方有权自行收回租赁物,并清理乙方滞留在租赁物内的物品,费用由乙方承担;乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的,每逾期一天按欠交金额的5‰加收违约金,逾期五天仍未交纳租金、水电费或其他费用的,导致水、电供应停止的,所造成的损失均由乙方自行承担,逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的,甲方有权解除本合同、收回租赁物,所收保证金及相关款项不予退还;合同终止或解除,乙方不在本合同约定期限内返还租赁物的,甲方有权以任何合理的方式自行收回租赁物,乙方不在本合同约定的期限内返还租赁物的,除应向甲方按本合同标准支付占用费外,还需按该占用费总额的100%向甲方支付违约金等。同日,陈xx向智能装备公司出具《承诺函》,写明:其与智能装备公司签订《广州市房屋租赁合同》前已经详细了解租赁物的产权情况及现状,知悉该租赁物中包括295.64平方米房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设,其在知悉上述情况后,仍同意按照租赁合同约定面积1353.64平方米计算租金等。

2015年10月12日,智能装备公司(甲方)与陈xx(乙方)签订《租赁合同补充协议书》,写明甲方同意乙方将大德路125号首层(自编前座A)面积为40平方米分租给次承租人唐xx,大德路125号首层(自编后座之二)面积为85平方米分租给次承租人康美大药房连锁有限公司,租期均为2015年10月1日至2020年9月30日等。

2015年11月20日,智能装备公司(甲方)、陈xx(乙方)与远颢富公司(丙方)签订《租赁合同补充协议书(三)》,写明甲乙双方签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议书》等,经三方协商,同意自2015年11月20日起,乙方向丙方转移租赁合同中乙方的全部权利和义务,丙方承继租赁合同中乙方的权利和义务,甲方、丙方继续履行租赁合同;丙方联系地址为越秀区解放中路206号首、二层,甲方、丙方同意将本页地址作为双方通知地址等。

2016年6月15日,智能装备公司(甲方)与远颢富公司(乙方)签订《租赁合同补充协议书》,写明:甲方同意乙方将《租赁合同》中大德路125号首层(自编前座B)面积为80平方米,分租给次承租人广东康爱多连锁药店有限公司,分租期限为2016年7月1日至2020年9月30日等。远颢富公司向智能装备公司支付租金至2017年2月止。

2017年6月1日,智能装备公司向远颢富公司邮寄《催收租金、管理费和违约金的通知》,要求远颢富公司支付从2017年3-5月的租金361851元及违约金等。邮寄地址为天河区华景路136号404房,该邮件由陈xx本人签收。

2017年8月25日,智能装备公司向远颢富公司合同联系地址越秀区解放中路206号首、二层邮寄《解除租赁合同及补充协议通知书》,写明:截止2017年8月23日,远颢富公司仍拖欠自2017年3月至8月的租金合计723702元等费用,自本通知书送达之日起,我司与贵司之间的租赁合同及补充协议正式解除,贵司应在本通知书送达之日起7日内腾空返还租赁房屋,并支付所欠费用及违约金等。该邮件于2017年8月30日已妥投,由他人签收。

2017年12月21日,广州市标准件工业公司出具《证明》,写明:确认大德××××号物业在2015年10月1日至2020年9月30日期间交由智能装备公司经营管理等。

一审另查,根据远颢富公司企业信用信息公示报告显示,该公司成立日期为2015年7月14日,类型为有限责任公司(自然人独资),注册资本3万元;2015年11月18日,法定代表人由陈xx变更为陈x连;2015年12月18日,法定代表人由陈x连变更为冯春芳;2017年9月18日,法定代表人由冯春芳变更为黄仁霆;2017年10月31日,资金数额由100万元变更为3万元等。广州市越秀区工商行政管理局在2017年11月1日准予远颢富公司资金数额100万元变更3万元。

一审庭审中,远颢富公司提交如下证据:1、远颢富公司在2017年9月1日向智能装备公司邮寄的《补漏告知书》,写明:租赁房屋为砖木结构,年久失修,我方已多次与贵司交涉,贵司总以“需要向上级申请维修款项,程序麻烦,耗时长,这种小事,你方先修补一下”等理由多次搪塞我方。近两周来,台风“天鸽、帕卡”陆续影响广州地区,对本物业造成严重影响,出现严重漏水情况,经我司派人与贵司沟通未果的情况下,我司只好再次自行维修,本次维修共产生维修费用6000元,截止本函出具之日,贵司已累计拖欠我司维修费用以及租客损失赔偿共计235400元,现正式通知贵司,在收到本通知之日起5日内向我司清偿全部维修费用,及物业改造费用等,该邮件附有租赁房屋渗漏、货物受损照片及维修费用单据若干。该邮件于2017年9月6日妥投,由他人签收。2、2015年9月29日至2018年1月7日期间,大德××××号仓库补漏、大德路125号209仓安装排水槽、购买水泥补偿货款等收款收据若干。3、远颢富公司在2018年1月27日向智能装备公司邮寄的《关于限期修复顶棚的通知书》,要求智能装备公司履行维修义务并赔偿远颢富公司的经济损失等。4、广州市标准件工业公司在2015年9月18日向人民街城管科出具的《关于房屋修缮的情况说明》,写明我司位于大德××××号后座的物业是砖木结构,原来的木阁楼现因年久失修,承重木梁被白蚁侵蚀严重,已有倒塌隐患,瓦顶更多处漏水,遇大雨大风天气危险系数成倍增大,为消除房屋安全隐患,我司将安排具备资质的维修工程公司进行原貌修复加固,特此报告等。远颢富公司陈述,涉讼房屋中主要是大德××××号首层存在漏水及墙体渗水,面积295.64平方米,最严重的时候是在夏季台风期间,降水量较大,造成次承租人存放在租赁房屋的货物受损,远颢富公司多次自行维修补漏,如不补漏次承租人也不会向远颢富公司支付租金,远颢富公司就此曾多次上门找智能装备公司反映情况,智能装备公司办公地点就在涉讼房屋对面。智能装备公司对上述证据均不予确认,不确认远颢富公司曾上门向智能装备公司反映房屋渗漏情况。

本案审理期间,一审法院于2018年8月29日前往涉讼房屋勘察现场。经查,第三人康爱多药店大德路分店、康美大药房连锁有限公司大德路分店、广州市越秀区祥垚五金经营部实际使用大德路125号首层及129号首层后座;129号首层后座其余部位用作仓库使用,现场无法确认仓库实际使用人。一审法院在125号夹层及129号首层后座张贴领取法律文书通知,要求实际使用人于2018年9月30日前到一审法院领取材料,逾期无人申报权利。

一审法院认为:智能装备公司与陈xx、远颢富公司签订《租赁合同补充协议书(三)》确认自2015年11月20日起智能装备公司与陈xx签订的《广州市房屋租赁合同》中承租人的权利义务由远颢富公司承继,上述两份合同是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,共同构成智能装备公司与远颢富公司的房屋租赁合同关系。合同签订后,远颢富公司自2017年3月1日起未向智能装备公司支付租金,逾期超过45天,已构成根本性违约。智能装备公司据此向远颢富公司合同联系地址寄送解除租赁合同通知,该通知已于2017年8月30日送达远颢富公司,产生合同解除的法律效力,故智能装备公司要求确认与远颢富公司的房屋租赁合同关系已于2017年8月30日解除合法,一审法院予以支持。

远颢富公司辩称涉讼房屋存在渗漏问题并向智能装备公司发函主张权利,为此提交了补漏告知书、房屋渗漏、货物受损照片及维修房屋的收据等证据。维修租赁房屋是出租人应尽的法定义务,根据上述证据,智能装备公司出租给远颢富公司的涉讼房屋存在渗漏,经远颢富公司发函后仍不履行维修义务,存在过错。但是,远颢富公司确认房屋主要的渗漏位置是在大德××××号后座,该租赁部位面积295.64平方米,仅占全部租赁房屋面积20%左右。远颢富公司称房屋渗漏严重的时期是夏季,因此房屋并非长期无法正常使用。远颢富公司提供的维修房屋收据金额相较租金而言不高,故即便智能装备公司怠于履行维修义务,从房屋渗漏的面积、渗漏的期间以及维修的金额来看,涉讼房屋渗漏问题与远颢富公司拒付租金的违约程度不对等,不足以成为远颢富公司拒付租金的理由。远颢富公司辩称其拒付租金是行使合同履行抗辩权不存在违约,理据不足,一审法院不予接纳。

租赁合同解除后,智能装备公司要求远颢富公司以及作为次承租人的第三人交还涉讼房屋合法,一审法院予以支持。智能装备公司诉请要求远颢富公司按照约定租金标准支付从2017年3月1日至租赁合同解除之日止的租金,一审法院予以支持。至于逾期支付租金的违约金,远颢富公司辩称合同约定每日按所欠租金5‰的标准计算明显过高,且智能装备公司在履行合同期间也存在过错,故基于公平原则一审法院酌情确定该违约金标准为远颢富公司参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算,从逾期之日起计至实际付清之日止。租赁合同解除之后,智能装备公司要求远颢富公司按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准支付房屋使用费至交还房屋之日止,一审法院予以支持。如上所述,智能装备公司要求远颢富公司按照房屋使用费的100%支付逾期交还房屋期间的违约金,一审法院统一调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算,从逾期之日起计至实际付清之日止。在支持上述违约金请求的情况下,智能装备公司的损失已能得到弥补,其再要求远颢富公司支付房屋使用费的利息,一审法院不予支持。

关于智能装备公司要求冯春芳、黄仁霆承担连带责任一节。远颢富公司具有独立法人资格,冯春芳原是该公司独资股东,在没有证据证明其滥用股东权利损害智能装备公司债权人利益的情况下,智能装备公司要求其对远颢富公司的债务承担连带责任,一审法院不予支持。黄仁霆现是该公司独资股东,其在担任远颢富公司股东及法定代表人期间,于2017年10月31日将公司注册资金由100万元减少至3万元,降低了公司资产承责能力,且没有证据证明其就此有效通知了债权人智能装备公司,故黄仁霆的不当减资行为违反了公司资本维持原则,应在减资范围即97万元内对远颢富公司的债务承担补充赔偿责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定,一审法院于2018年12月4日作出如下判决:一、确认智能装备公司与远颢富公司的房屋租赁合同关系已于2017年8月30日解除;二、远颢富公司、康爱多药店大德路分店、康美大药房大德路分店、祥垚五金经营部在本判决发生法律效力之日起30日内,将广州市越秀区大德路125号首层(自编前座)、125号首层(自编后座)、125号夹层及129号首层(自编后座)建筑面积共1353.64平方米腾空交还给智能装备公司;三、远颢富公司在本判决发生法律效力之日起10日内,向智能装备公司支付从2017年3月1日至2017年8月30日止的租金(按照租赁合同约定同期租金标准计算)并支付逾期支付该期间租金的违约金(从每月6日起,以当月所欠租金为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清之日止);四、远颢富公司在本判决发生法律效力之日起10日内,向智能装备公司支付从2017年8月31日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费(参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准计算),此后的房屋使用费,由远颢富公司按照上述标准支付至交还房屋之日止;五、远颢富公司在本判决发生法律效力之日起10日内,向智能装备公司支付逾期支付从2017年8月31日至本判决发生法律效力之日止房屋使用费的违约金(从每月6日起,以当月所欠房屋使用费为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清之日止);六、黄仁霆对远颢富公司所负的上述债务在97万元范围内承担补充赔偿责任;七、驳回智能装备公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15499元,由智能装备公司负担3277元,远颢富公司负担12222元。

经查,一审查明事实无误,本院予以确认。

本院二审期间,智能装备公司向本院提交了远颢富公司工商档案资料(包括投资人出资信息表、公司章程),拟证明远颢富公司原股东冯春芳、现股东黄仁霆多次变更、延长出资期限,损害了债权人权益。对此,远颢富公司、冯春芳质证称,对该证据的真实性、合法性无异议,对关联性有异议。该证据不能证明智能装备公司拟证明的内容,公司可根据经营情况对出资期限作出调整,并非恶意。康爱多药店大德路分店则明确对该证据不发表意见。

关于房屋是否漏水的问题。二审中,远颢富公司称,涉案租赁物漏水面积达到80%,但未提交证据予以证明。漏水主要在五金店后面的仓库,该公司已及时处理,没有造成后续的损失。康爱多药店大德路分店称,其使用的是前面的商铺,不存在漏水情况。

本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见,本案二审争议的焦点为:(一)远颢富公司以涉案租赁物存在渗漏为由拒付租金是否合法有据,以及智能装备公司解除双方租赁合同应否成立;(二)智能装备公司主张黄仁霆、冯春芳对远颢富公司本案的债务承担连带清偿责任应否得到支持。

关于第一个焦点问题。远颢富公司自2017年3月1日起未依约支付租金超过45天,已达到合同约定的智能装备公司有权解除条件。现远颢富公司以涉案租赁物存在渗漏水情况为由拒付租金,对此,从本案查明的事实看,涉案租赁物包括大德路125号首层(自编前座)、125号首层(自编后座)、125号夹层及129号首层(自编后座)共建筑面积1353.64平方米,远颢富公司承租后分租给各第三人使用。本案一审诉讼中,远颢富公司承认渗漏水主要是129号后座,面积295.64平方米,作仓库使用。该陈述与广州市标准件工业公司在2015年9月18日向人民街城管科出具的《关于房屋修缮的情况说明》内容吻合,本案康爱多药店大德分店也确认其承租的前座部分不存在漏水。远颢富公司二审提出渗漏面积达到80%,但未提交充分证据予以证明,故其应对此承担不利的法律后果。一审法院认为渗漏面积仅占全部租赁面积20%左右,并无不当。此外,本案远颢富公司主张其自行维修产生维修费6000元,该数额与每月租金13万多元相比,显然不对等。因此,一审法院认为涉案房屋渗漏水问题与远颢富公司拒付租金的违约程度不对等,不足以构成远颢富公司拒付租金的理由,远颢富公司构成违约,并支持智能装备公司要求解除双方租赁合同的主张,并无不当,本院予以维持。

关于第二个焦点问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”本案中,远颢富公司登记为有限责任公司(自然人独资),现黄仁霆为公司法定代表人及股东。黄仁霆未能举证证实公司财产独立于其个人的财产,故依据上述法律规定,黄仁霆应对远颢富公司的债务承担连带清偿责任。一审对此处理不当,应予以纠正。至于冯春芳应否承责问题,虽冯春芳为远颢富公司原法定代表人、股东,但2017年9月18日,公司法定代表人、股东已由冯春芳变更为黄仁霆,并经工商部门依法变更登记,因此,智能装备公司认为冯春芳应当共同承担连带清偿责任,缺乏法律依据,不能成立。

至于冯春芳二审提出追加被告问题,因冯春芳未提出上诉,本院不予审查。

综上,智能装备公司部分上诉请求成立,本院予以支持。其他的上诉请求及远颢富公司的上诉请求均不成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,但部分适用法律错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初22025号民事判决第一、二、三、四、五项;

二、撤销广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初22025号民事判决第七项;

三、变更广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初22025号民事判决第六项为:黄仁霆对广州远颢富企业管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任;

四、驳回广州智能装备产业集团有限公司其他的诉讼请求。

一审案件受理费15499元,由广州智能装备产业集团有限公司负担3277元,广州远颢富企业管理有限公司、黄仁霆共同负担12222元。

二审案件受理费15499元,由广州智能装备产业集团有限公司负担3277元,广州远颢富企业管理有限公司负担12222元。

本判决为终审判决。

审判长  王会峰

审判员  黄春成

审判员  李 民

二〇一九年十月十二日

书记员  张 旭

周凡舒

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