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焦丽娟与北京中坤投资集团有限公司等金融借款合同纠纷民事判决书

2021-10-06 10:24发布

北京市高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2017)京民撤1号

原告:焦丽娟,女,1951年1月21日出生,汉族,住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:彭吉岳,北京大成(长沙)律师事务所律师。

被告:中国农业银行股份有限公司北京海淀支行,住所地北京市海淀区海淀大街37号。

负责人:王红岐,行长。

委托诉讼代理人:郑明君,北京直方律师事务所律师。

委托诉讼代理人:袁枫,北京直方律师事务所实习律师。

被告:北京中坤长业房地产开发有限公司,住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。

法定代表人:焦青,执行董事。

委托诉讼代理人:王英,女,北京中坤长业房地产开发有限公司职员。

被告:北京中坤投资集团有限公司,住所地北京市大兴区庞各庄镇。

法定代表人:焦青,执行董事。

委托诉讼代理人:李亚茹,女,北京中坤投资集团有限公司职员。

原告焦丽娟因中国农业银行股份有限公司北京海淀支行(以下简称农行海淀支行)与北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称中坤房地产公司)、北京中坤投资集团有限公司(以下简称中坤集团公司)金融借款合同纠纷一案,不服北京市高级人民法院(2014)高民(商)初字第4488号生效民事判决(以下简称第4488号判决,该案简称第4488号案),向本院提起第三人撤销之诉,本院于2017年7月17日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告焦丽娟及其委托诉讼代理人彭吉岳、被告农行海淀支行委托诉讼代理人郑明君、袁枫、被告中坤房地产公司委托诉讼代理人王英、被告中坤集团公司委托诉讼代理人李亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

焦丽娟向本院提出诉讼请求:依法撤销第4488号判决第二项(或予以改判)。后当庭增加诉讼请求:确认北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼1层1091房屋为焦丽娟所有。事实和理由:2014年上半年,焦丽娟和中坤房地产公司签署了《北京市商品房现房买卖合同》,并一次性支付了购房全款,同期中坤房地产公司将现存房屋交付给焦丽娟,随后焦丽娟将房屋租赁给第三人北京长河房地产经纪有限公司(以下简称长河公司),长河公司租赁焦丽娟房屋多年并实际支付租金,至今房屋仍为长河公司租赁之中。中坤房地产公司交付房屋后焦丽娟一直催促办理房屋产权证;直到2016年12月,中坤房地产公司才向焦丽娟披露不能办理房屋产权证书原因是农行海淀支行依据第4488号判决第二项,继续主张对焦丽娟已交全款并实际拥有的房屋享有优先受偿权,不配合也不同意解除抵押手续,以致焦丽娟无法办理房屋产权证书。因焦丽娟无法知晓第4488号判决相关事宜,直到中坤房地产公司2016年12月28日9:05分通过邮箱(dzsxs@zhongkun.com.cn)向焦丽娟代理律师邮箱(jiyue.peng@dentons.cn)发送第4488号判决并电话告知,焦丽娟才知晓本人房屋正在被强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定,焦丽娟认为第4488号判决部分内容错误,部分事实未予查清,适用法律错误,严重损害其合法权益,请求法院撤销第4488号判决第二项。一、农行海淀支行向北京市海淀区房屋管理局出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,意即农行海淀支行允许中坤房地产公司销售抵押房屋,从而放弃抵押权,事实清楚,证据充分。1.没有农行海淀支行出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,中坤房地产公司无权销售抵押房屋,焦丽娟不敢也不可能购买涉案房屋,故农行海淀支行同意中坤房地产公司销售抵押房屋是焦丽娟购买房屋的前提,农行海淀支行应对自己的承诺负责。2.《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》约定非常明确,该证明清楚载明“我行同意以下抵押范围内房屋销售:国有土地使用证号:……,他项权利证号:……,预售许可证号:……,楼栋号:……,房号:……”,中坤房地产公司销售给焦丽娟的房屋与证明上所同意销售的房屋完全一致,如此清晰的意思表示应为农行海淀支行的慎重决定。3.焦丽娟已经按照合同约定将购房款一次性支付至中坤房地产公司在农行海淀支行开立的监管账户,且农行海淀支行已经实际收取了该笔款项冲抵了中坤房地产公司的借款。该事实中坤房地产公司在庭审中予以了陈述(见第4488号判决第6页第5-12行),相关证据也易调取核实,农行海淀支行对此在庭审中不予回应,严重误导及欺骗法院。二、农行海淀支行因同意销售抵押房屋放弃了抵押权,已失去了优先受偿权,假使农行海淀支行认为没有收到售房款项,也应该是由农行海淀支行向中坤房地产公司追偿转让价金,焦丽娟作为善意第三人已经支付购房全款,并且实际占有房屋,涉案房屋为焦丽娟所有,有充足的法律依据。1.《中华人民共和国担保法》第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”;第四十九条“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”既然农行海淀支行出具同意销售的证明,可知农行海淀支行知晓销售抵押物,并与中坤房地产公司协商一致达成了共识。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)……(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;……”,农行海淀支行同意销售抵押房屋,并已实际收取了购房款,至于农行海淀支行认为中坤房地产公司还拖欠借款,与焦丽娟购买房屋没有必然的关系,故农行海淀支行放弃了担保物权,且已经实现了担保物权,其担保物权消灭,不应继续保留优先受偿权。3.焦丽娟的权利优先受到保护也有类似司法解释所确认。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,……认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从该条司法解释可知,如果购房人、抵押权人、承包人的权利发生冲突时,如果消费者已经交付购买商品房全部或大部分款项,则按购房者、承包人、抵押权人的顺序确认优先权。该司法解释也是优先保护支付了部分款项或全款的购房者。4.2015年全国民事审判工作会议纪要也进行了明确的确认,会议纪要(三)39条“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押给银行贷款的,又同买受人签订了房屋买卖合同,买受人依约支付了全部或大部分购房款,房地产开发商不能偿还银行贷款,抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求,不予支持,对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的,人民法院应予支持。”综上,农行海淀支行已失去抵押物权,焦丽娟已支付全款并且实际占有房屋,主观上没有任何过错,根据法律的规定及依据立法精神,从公平原则考量,出于对购房者相对弱势群体的保护,法院应该依法撤销第4488号判决第二项。三、最高人民法院司法判例已明确确认:在抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下,抵押权消灭。在哈尔滨中财房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行借款合同纠纷案[(2016)最高法民申887号案]中,案中情形与焦丽娟目前面临境况几乎一样,最高人民法院认为:1.如果抵押权人同意转让抵押物,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。2.同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,只是对买受人支付的购房款行使价金的代位权,而不能再追及于物上抵押权。3.抵押权作为担保物权,其优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,在抵押物已经转让的情况下,作为购买人取得的是抵押物的所有权,特别是在购房人已经支付对价,并且是善意的情况下,如果再将抵押权的负担转移给购房人,显然不利于保护购房者的所有权。四、第4488号判决的合议庭未核实涉案45套房屋在农行海淀支行同意的情况下已经销售的事实,或被农行海淀支行、中坤房地产公司共同欺骗而未查清事实,从而依据了错误的事实,适用了错误的法律,导致第4488号判决第二项出现错误。该案仅凭农行海淀支行拥有《房屋他项权证》认定农行海淀支行享有优先受偿权,而忽视证据《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》的法律效力,并未核查购房人是否交纳了购房款,农行海淀支行是否收到了购房款等事实,显然在事实不清的情况下,简单草率予以判决。本案中,法院若查清以下6个方面的事实,依据现行的法律,即可撤销第4488号判决第二项:第一,《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》是否为农行海淀支行出具,可以在房管局调取原件或进行公章鉴定;第二,购房人是否支付了购房全款,查询银行流水即可;第三,房屋是否交付,购房人是否已收取租金多日;第四,购房人支付的购房款是否由中坤房地产公司偿还了农行海淀支行;第五,部分购房人能够办理网签等手续的原因;第六,中坤房地产公司、中坤集团公司基于何种约定开始销售房屋。

农行海淀支行辩称,1.涉及焦丽娟提起本案第三人撤销之诉的主体资格问题,焦丽娟对诉争的标的物不享有合法的权益。虽然签订了房屋买卖合同但房屋没有过户,涉案房屋买卖合同第一条显示土地用途是商业用途,合同要继续履行就必须面对限购的客观障碍,涉案房屋买卖合同已不能继续履行。法院应当依职权审查主体资格。2.关于起诉的时间问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款对第三人撤销之诉有相应的规定,焦丽娟知悉第4488号判决的时间是2016年12月28日,而其起诉时间是2017年7月。3.第4488号判决支持农行海淀支行对抵押房屋的抵押权有法律和事实依据,农行海淀支行和中坤房地产公司之间存在真实有效的债权债务关系,签订了抵押合同并到有关部门依法办理了抵押登记手续,焦丽娟未对此提出置疑。虽然农行海淀支行与中坤房地产公司签订了补充协议,同意中坤房地产公司销售诉争的部分抵押房屋,但是农行海淀支行对销售房屋是设定前提条件的:销售房屋的价格应该在评估的价格之上,销售的收入要存入监管账户,将不低于70%的房屋销售款偿还贷款本金。中坤房地产公司并没有将其70%的房屋销售款用于偿还农行海淀支行的贷款,因此农行海淀支行根据补充协议四的约定,有权拒绝配合中坤房地产公司办理解押手续。无论是中坤房地产公司的历次答辩,还是焦丽娟提供的中坤房地产公司在执行程序中给北京市第一中级人民法院的说明,都声称将购房款用于偿还农行海淀支行的贷款,但均未提供这方面的证据。中坤房地产公司存在推卸或转移自己责任的嫌疑。4.焦丽娟无权要求农行海淀支行解除对诉争房屋的抵押。农行海淀支行抵押在先并依法登记,具有对抗第三人的效力。农行海淀支行设置抵押登记的时间在焦丽娟签订房屋买卖合同之前,本案争议的核心是房屋买卖合同所附的同意销售证明不构成农行海淀支行放弃抵押权的承诺。农行海淀支行确实出具了同意销售的证明,但并没有承诺无条件的为中坤房地产公司办理抵押房屋登记的转移手续。同意销售证明是向海淀区房屋管理局出具的,是补充协议四的组成部分。虽然中坤房地产公司将该证明的复印件作为房屋买卖合同的附件,但农行海淀支行对此行为不知晓,也没有予以确认,此证明不是农行海淀支行对焦丽娟的解押承诺,焦丽娟无权依据该证明要求农行海淀支行解押。房屋买卖合同的签订时间是2014年4月29日,但焦丽娟付款时间是2014年3月17日,交款同日,焦丽娟和长河公司就已签订了长达10年的房屋租赁合同。这显示如下事实:先交款、签订租赁合同,后再签订房屋买卖合同,房屋买卖合同中加有同意销售证明的复印件。5.焦丽娟因合同履行不能造成的损失不应由农行海淀支行承担。补充协议四第五条明确约定,由于中坤房地产公司违约行为对任意第三方产生的一切后果,农行海淀支行不予承担。如果中坤房地产公司在与焦丽娟签订协议时未将补充协议四的内容如实客观全面的告知购房人,或者对同意销售证明的效力以及含义有错误的诱导,责任应由中坤房地产公司承担。《城市商品房预售管理办法》(2004年)第十二条规定,预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。诉争房屋合同签订的时间是2014年4月29日,房屋交付时间是在房屋买卖合同签订之前,若未交付则不能出租,如果根据上述规定在期限内去房屋管理部门办理手续,就可以发现解押不能的事实。综上,焦丽娟的诉讼请求应当驳回。

中坤房地产公司辩称,中坤房地产公司是在农行海淀支行出具同意销售抵押物证明后出售的房屋,房屋销售是经过农行海淀支行同意的,焦丽娟支付的购房款都已进入农行海淀支行的监管账户,中坤房地产公司无法自行支配相关款项。涉案房屋,中坤房地产公司和焦丽娟已经去建委做过网签备案,这些行为都是在农行海淀支行同意的情况下进行的,中坤房地产公司认可涉案房屋归焦丽娟所有,农行海淀支行应该予以解押,农行海淀支行对涉案房屋不享有优先受偿权。

中坤集团公司辩称,同意中坤房地产公司的答辩意见。

焦丽娟在本案申请撤销的第4488号判决,该生效法律文书载明:2010年9月25日,农行海淀支行与中坤房地产公司签订编号为11101201000000800的《借款合同》。约定:借款人中坤房地产公司因大钟寺现代商城项目建设,向农行海淀支行借款30亿元,总借款期限为15年。同日,双方签订编号为11902201000004181的《抵押合同》。约定:为确保《借款合同》的履行,中坤房地产公司愿为农行海淀支行按主合同与其形成的债权提供抵押担保,抵押物详见编号为11902201000004181-1的《房地产抵押清单》。抵押担保的主债权本金数额为29亿元。抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金,以及诉讼(仲裁)费,律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。主合同项下债务履行期限届满抵押权人未受清偿的,抵押权人有权行使抵押权,并可以与抵押人协议以抵押物折价,或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。“期限届满”包括主合同约定的债务履行期限届满,以及抵押权人依照国家法律法规规定或者主合同的约定宣布主合同项下债权提前到期的情形。编号为11902201000004181-1《房地产抵押清单》载明的抵押物包括海淀区北三环西路甲18号院1号、2号、3号、4号楼部分房产,房产证号分别为X京房权证海字第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号,抵押房屋建筑面积共计110289.65平方米。以及相对应的土地使用权(建设用地使用权证号为京海国用〈2004出〉第3195号),抵押建设用地使用权面积19589.29平方米。2010年10月13日,中坤房地产公司与农行海淀支行就上述四栋抵押房产在北京市海淀区房屋管理局办理了房屋抵押登记,取得了编号分别为X京房他证海字第079881号、X京房他证海字第079878号、X京房他证海字第079877号和X京房他证海字第079874号的《房屋他项权证》。2010年10月14日,中坤房地产公司与农行海淀支行就上述抵押的土地使用权在北京市海淀区国土资源局办理了土地使用权抵押登记,取得了编号为京海土他项(2010抵)第0203号的《土地他项权利证明书》。上述《房屋他项权证》和《土地他项权利证明书》后附的抵押物清单对抵押的房产具体部位、房号及面积进行了具体的描述。2014年2月14日,农行海淀支行与中坤集团公司签订《保证合同》,中坤集团公司愿意为农行海淀支行根据《借款合同》对中坤房地产公司所享有的债权提供保证担保。

合同履行中,2010年10月19日至2010年12月3日,农行海淀支行依约先后向中坤房地产公司发放贷款五笔,金额共计29亿元。中坤房地产公司除偿还部分贷款外,其余款项均未偿还。截至2014年9月20日,中坤房地产公司欠付农行海淀支行借款本金27.71亿元,欠付利息、罚息、复利共计94443481.92元。该生效判决主文载明:一、中坤房地产公司于判决生效后10日内,向农行海淀支行偿还贷款本金27.71亿元及利息、罚息、复利;二、农行海淀支行对中坤房地产公司在编号为11902201000004181的《抵押合同》中所涉及的财产享有优先受偿权;三、中坤集团公司对判决第一项所确定的中坤房地产公司的债务承担连带保证责任;四、中坤集团公司在承担判决第三项连带保证责任后,有权向中坤房地产公司追偿;五、驳回农行海淀支行的其他诉讼请求。如果中坤房地产公司、中坤集团公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

本院查明,2016年10月19日,北京市第一中级人民法院向中坤房地产公司下达(2016)京01执574号执行通知书,第4488号判决依法于2016年10月13日立案执行。

本院另查明:

一、关于焦丽娟与中坤房地产公司房屋买卖合同关系的相关事实

显示签订时间为2014年4月29日的《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号XF486957)载明:出卖人:中坤房地产公司。买受人:焦丽娟。房屋所有权证号:X京房权证海字第XXXX号。房屋坐落:海淀区北三环西路甲18号院2号楼1层1091。其中“说明”部分第8条载明:出卖人应保证房屋在网上签约时未与他人签订合同、未被司法机关查封且没有其它权属纠纷。如已设定抵押权的房屋还应征得抵押权人同意并在合同中告知买受人。出卖人和买受人应当在90天内到房屋行政管理部门办理房屋转移登记手续,以确保无妨碍买受人办理房屋所有权证的情况。合同第一条项目建设依据载明:买受人购买的商品房所在土地用途为商业。第四条抵押情况:该商品房的抵押情况为2。第2项载明:该商品房已经设定抵押,抵押权人为:农行海淀支行,抵押登记部门为:北京市海淀区房屋管理局,抵押登记日期为:2010年10月13日。第五条租赁情况载明:该商品房的租赁情况为2。第2项载明:出卖人已将该商品房出租,但承租人放弃优先购买权。第十八条权属转移登记(一)出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。(二)商品房交付使用后,双方同意按照下列第2种方式处理。第2项载明:买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(三)买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款,并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。北京市住房和城乡建设委员会网上现房签约查询结果显示:该编号486957合同于2014年4月23日已签约。焦丽娟代理人当庭陈述“付款时间是2014年2月23日,是最早签订合同的时间,合同签订后就开始付款,但那个合同版本不是北京市标准的现房买卖合同版本,我们按照那个合同支付款项,在更换成正式版本后合同上有网签号,中间是如何安排、工作上的时间差异,我方不清楚。在签订草拟合同的同时就签订租赁合同,我方就开始收取租金。”中坤房地产公司对上述合同签订时间与过程予以了确认。

《北京市商品房现房买卖合同》的附件三“关于抵押的相关约定”为2014年2月25日农行海淀支行出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,载明:海淀区房屋管理局:中坤房地产公司开发建设的位于海淀区(县)的北三环西路甲18号院项目2(E栋)号楼(其对应的建设工程规划许可证号为2005规建字0482号)已抵押给我行,我行同意以下抵押范围内房屋销售:国有土地使用证号:京海国用(2004出)第3195号;他项权利证号:X京房他证海字第079878号;房产证号:X京房权证海字第XXXX号;预售许可证号:京房售证字(2005)675号。楼栋号:2(E栋)。房号:1091、1093、1094、1106。

《北京市商品房现房买卖合同》的附件五“付款方式及期限的约定”载明:付款方式:一次性付款:(1)2014年2月23日支付房款¥1600000元;(2)2014年3月17日支付房款¥2756352元;买受人支付房屋总价款(含定金)¥4356352元;人民币(大写)肆佰叁拾伍万陆仟叁佰伍拾贰元整。

中坤房地产公司出具的收据显示:2014年3月17日,焦丽娟交来房款E-1091人民币肆佰叁拾伍万陆仟叁佰伍拾贰元整。

北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初5035号民事判决书显示:2014年3月17日,焦丽娟作为出租方与长河公司作为承租方签订《房屋租赁合同》,合同载明焦丽娟作为北京市海淀区北三环西路甲18号大钟寺现代商城第二幢1层1091号房屋的所有权人,将房屋出租给长河公司,该房屋的建筑面积为43.52平方米。合同租赁期限10年,自2014年3月18日至2024年3月17日。焦丽娟在该案的诉讼请求:判令长河公司:1.交还焦丽娟2014年3月至2015年12月期间的完税发票,如不能提供完税发票,退还已扣的税费;2.支付从2016年1月1日至2017年2月28日税前租金406592.9元;3.支付2016年1月26日至2017年2月25日的违约金16188.21元;4、承担诉讼费用。

北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初37101号民事裁定书显示:焦丽娟就涉案房屋买卖合同在北京市海淀区人民法院提起诉讼,现已中止诉讼程序。涉及同一楼盘的买房人丛昌华诉中坤房地产公司、农行海淀支行房屋买卖合同纠纷案,案号是(2017)京0108民初37342号,该判决书显示:丛昌华向法院提出诉讼请求:1.判令中坤房地产公司按照每日166元的标准支付违约金,自2015年8月20日起计算,至房屋所有权过户登记手续办理完毕时止;2.判令农行海淀支行就上述违约金承担连带清偿责任;3.判令中坤房地产公司配合办理过户手续;4.判令农行海淀支行解除抵押手续,配合办理过户手续。诉讼费由中坤房地产公司、农行海淀支行负担。诉讼过程中,丛昌华放弃判令中坤房地产公司配合办理过户手续、判令农行海淀支行解除抵押手续,配合办理过户手续的诉讼请求。

二、关于农行海淀支行与中坤房地产公司同意出售涉案有抵押权房屋补充协议的事实

农行海淀支行作为甲方与中坤房地产公司作为乙方签订《补充协议四》,主要内容包括:“截至2014年2月25日,借款合同项下贷款本金余额为27.81亿元。一、农行海淀支行同意中坤房地产公司出售包括涉案房屋在内的北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼(大钟寺现代商城E座)和1号楼(大钟寺现代商城D座)的部分房屋,并且向中坤房地产公司出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,但是该房产的价格必须高于评估价格,否则农行海淀支行不同意中坤房地产公司出售该房产。中坤房地产公司持该证明到海淀区房屋管理局开通网签渠道。二、在该房产销售之前,中坤房地产公司必须在农行海淀支行开立资金监管账户及其保证金户,并承诺该部分商业的销售收入全部存入该资金监管账户的保证金账户,作为归还农行海淀支行贷款本息及支付其他费用的保证金。中坤房地产公司必须配合农行海淀支行对资金监管账户的监督管理。资金监管账户信息如下:开户银行:农行海淀支行营业部;账号:×××;账户名称:中坤房地产公司。三、中坤房地产公司与购房人签订购房合同,购房人按照购房合同交付50%购房款至农行海淀支行指定资金监管账户的保证金户时,中坤房地产公司可与购房人办理网签协议,但中坤房地产公司必须于网签协议办理后三日内将购房合同等相关交易材料原件提供给农行海淀支行核对,农行海淀支行核对无误后留存复印件备案。当购房人按照购房合同付清全款至农行海淀支行指定资金监管账户的保证金户,农行海淀支行应配合中坤房地产公司办理该部分销售房产的解押手续。四、当购房款全额存入农行海淀支行指定的资金监管账户的保证金户时,中坤房地产公司必须按照农行海淀支行的要求将不低于70%的资产价值提前偿还农行海淀支行贷款本金,且偿还贷款本金后,确保剩余抵押物价值符合农行海淀支行要求。剩余购房款按照农行海淀支行的要求用于支付其贷款的本息及其他费用。”

焦丽娟等人就涉案楼盘存在的相关问题向中国银行业监督管理委员会(以下简称中国银监会)进行了信访,2017年5月31日,中国银监会银监信复(2017)90号《信访事项复查答复意见书》载明:一、关于“申请人已经按照合同约定支付了购房全款,并且实际占有房屋两年多时间,农行海淀支行错误地不给申请人解除抵押,恶意阻止申请人办理房屋产权证书”问题。经复查,2010年10至12月,农行海淀支行向中坤房地产公司发放了共计29亿元的经营性物业抵押贷款,抵押物为海淀区北三环西路甲18号院1号楼(D座)、2号楼(E座)、3号楼(B座)、4号楼(C座)。2014年2月,经中坤房地产公司提交申请,农行海淀支行同意其出售部分抵押物,并先后与中坤房地产公司签订了两份补充协议,协议中约定农行海淀支行同意中坤房地产公司出售海淀区北三环西路甲18号院1、2号楼的部分房产,并且向中坤房地产公司出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,但需满足以下条件:第一,房产的销售价格必须高于评估价格;第二,中坤房地产公司必须在农行海淀支行开立资金监管账户及其保证金账户(监管账户账号:×××),并承诺该部分写字楼(商业)的销售收入全部存入该资金监管账户的监督管理;第三,中坤房地产公司必须按照农行海淀支行的要求将不低于70%的购房款提前偿还农行海淀支行贷款本金,剩余购房款按照农行海淀支行的要求用于支付贷款本息及其他费用。补充协议同时约定如中坤房地产公司违反协议条款,农行海淀支行有权停止配合办理抵押房产的解押及销售手续。根据中坤房地产公司之后向农行海淀支行提交的售房文本显示,中坤房地产公司出售涉及你们20名信访人(不含孔芳)房屋17间,面积503.09平方米,合同金额5692.53万元。根据农行海淀支行提供购房资金转款凭证等相关材料显示,上述售房款中除个别款项无法确定是否汇入中坤房地产公司在农行海淀支行开立账户外,其余资金一部分进入补充协议中约定的监管账户(账号:×××),另一部分进入中坤房地产公司在农行海淀支行的另一账户。中坤房地产公司提前偿还农行海淀支行贷款本金的比例不及售房款的70%,售房款存在归还他人借款的情况。农行海淀支行与中坤房地产公司就补充协议约定的解押条件是否达到(原文如此)产生纠纷,故该行目前未配合办理抵押房产解押手续。二、关于农行海淀支行“存在严重的抵押房屋销售款监管不到位”问题。经复查,中坤房地产公司在农行海淀支行开立账户在2014年发生了多笔对外支付,包含支付工资、电费、归还他人借款等不同用途,农行海淀支行知晓并同意办理转账支付手续。农行海淀支行在售房资金监管上存在管理问题。北京银监局已要求该行建立健全资金监管制度流程,强化资金监管的有效性。

2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发[2017]第112号):为进一步规范本市商业、办公类项目管理,促进房地产市场平稳健康发展,现公告如下:一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。……五、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

对有争议的证据和事实,本院认定如下:

关于焦丽娟购房款的入账明细,本院依职权要求中坤房地产公司提交的购房款交付明细表显示:2014年2月23日,焦丽娟通过北京华汉星进出口有限公司向中坤房地产公司在农行海淀支行开立的账户×××付款75万元;其余款项均是通过焦丽娟本人银行卡账户于2014年2月23日、2014年3月17日分四笔(85万元、99万元、99万元、77.6352万元)付款至中坤房地产公司在农行海淀支行开立的账户×××)。

农行海淀支行应本院要求出具说明:中坤房地产公司在农行海淀支行开立的账户×××、×××的性质为一般存款账户,科目号为48101企业单位存款。

关于焦丽娟提起本案诉讼的时间:2016年12月28日,中坤房地产公司向本案原告焦丽娟代理律师彭吉岳发送电子邮件,转发了第4488号判决内容。本院立案庭的谈话笔录显示:2017年4月10日,彭吉岳受托代理包括焦丽娟在内的18名第三人提起撤销第4488号案之诉,本院收下相关材料,并要求补充提交相关证据进行审查。

本院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定:“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。”据此,提起第三人撤销之诉的主体必须是原案诉讼中有独立请求权的第三人或者无独立请求权的第三人。

一、焦丽娟不属于有独立请求权的第三人

焦丽娟在本案中请求依法撤销第4488号判决第二项(或予以改判)。后当庭增加诉讼请求:确认北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼1层1091房屋为焦丽娟所有。第4488号判决主文第二项涉及的是中坤房地产公司与农行海淀支行编号为11902201000004181的《抵押合同》,该抵押合同于2010年9月25日签订,分别于2010年10月13日、2010年10月14日依法登记并办理《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》,截至第4488号判决宣判之日,该房屋仍登记在中坤房地产公司名下,且抵押权依法登记合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。农行海淀支行作为抵押权人,依法享有优先受偿权。在案事实显示:焦丽娟于2014年2月23日付款给中坤房地产公司;焦丽娟于2014年3月17日付清购房全款并作为出租方与作为承租方的长河公司签订《房屋租赁合同》,将诉争房屋出租给长河公司;2014年4月29日,焦丽娟与中坤房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。焦丽娟享有依据上述合同请求合同相对人履行合同义务的债权请求权,但是其既不是涉案的已抵押房屋的所有权人,亦不是其他物权人,且第4488号判决主文第二项的处理结果只是对其实现债权产生影响并未处分焦丽娟在房屋买卖合同法律关系中的任何权益,因此焦丽娟对第4488号案的案涉房屋没有独立的物上请求权,其不是第4488号案有独立请求权的第三人。

二、焦丽娟亦不属于无独立请求权的第三人

无独立请求权的第三人一般限于三种情形:一是当事人的民事权利受到损害或者行使民事权利受到障碍,以及在原案判决中负有返还或者赔偿等义务;二是当事人具有法律所特别保护的优先权利,即法定优先权;三是当事人有证据证明原案存在虚假诉讼情形,对其利益造成损害。

首先,北京市海淀区人民法院受理的焦丽娟诉中坤房地产公司一案,焦丽娟与中坤房地产公司是房屋买卖合同关系,在第4488号案中农行海淀支行与中坤房地产公司是借款抵押担保关系,二者并无法律上的牵连。借款抵押担保合同之诉中当事人行使权利、履行义务并未直接或者间接影响房屋买卖合同之诉中当事人行使权利、履行义务。借款抵押担保合同之诉的审理结果对焦丽娟与中坤房地产公司的房屋买卖合同之诉的审理结果并无法律上的影响,既未损害焦丽娟在房屋买卖合同法律关系中的民事权益,亦未判决焦丽娟承担返还或者赔偿等任何义务,故焦丽娟与第4488号案并无法律上的利害关系。

其次,焦丽娟不享有法律所特别保护的优先权利,即法定优先权。对于普通债权,原则上不适用第三人撤销之诉保护。对于法律明确规定给予特别保护的债权,可以适用第三人撤销之诉:一是法律规定的享有优先权的债权,如《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先权、《中华人民共和国海商法》规定的船舶优先权,焦丽娟不属于此类权利人。二是法律明确规定享有法定撤销权的债权,如《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的债权人的撤销权、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、三十二条规定的破产债权撤销权,焦丽娟亦不属于此类权利人。三是依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二项之规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护,赋予消费者对买受房屋的物权期待权在执行顺位上应当优先于其他债权和担保债权。但是,本案事实显示原告焦丽娟不属于此项司法解释保护的权利主体,原因如下:第一,焦丽娟第一次付款160万元(向×××账户付款85万、向×××账户付款75万元)给中坤房地产公司并签订房屋买卖合同(当庭自认)的时间是2014年2月23日,而农行海淀支行同意销售涉案房屋并向海淀区房屋管理局出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》时间是2014年2月25日;在农行海淀支行同意销售抵押房屋之前,焦丽娟仅向中坤房地产公司在农行海淀支行开立的账户×××付款75万元,而在农行海淀支行同意销售抵押房屋之后,其余购房款并未付至中坤房地产公司与农行海淀支行约定的监管账户×××,而是全部付至中坤房地产公司在农行海淀支行开立的另一账户×××。上述事实表明,焦丽娟关于其基于农行海淀支行同意销售而购买中坤房地产公司已抵押房屋的主张,与事实不符。第二,焦丽娟与中坤房地产公司当庭承认第一次签订房屋买卖合同时间是2014年2月23日,同日,焦丽娟即向中坤房地产公司付款160万元;2014年3月17日,焦丽娟付清案涉购房余款,并作为出租方与作为承租方的长河公司签订《房屋租赁合同》,焦丽娟在北京市海淀区人民法院提起的(2017)京0108民初5035号案件显示:2014年3月17日焦丽娟即将房屋出租给长河公司收取租金,租赁期限为10年,自2014年3月18日至2024年3月17日;2014年4月23日,焦丽娟与中坤房地产公司办理网签。2014年4月29日,焦丽娟与中坤房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》(XF486957)第一条项目建设依据显示:焦丽娟购买的商品房所在土地用途为商业。第五条租赁情况显示:中坤房地产公司已将该商品房出租,但承租人放弃优先购买权。焦丽娟与中坤房地产公司的上述签约付款过程显示焦丽娟购房并非用于居住生存,而是投资商业房产赚取租金收益。第三,焦丽娟与中坤房地产公司于2014年4月29日签订的《北京市商品房现房买卖合同》,其中“说明”部分第8条载明:出卖人(中坤房地产公司)和买受人(焦丽娟)应当在90天内到房屋行政管理部门办理房屋转移登记手续,确保无妨碍买受人办理房屋所有权证的情况。换言之,中坤房地产公司和焦丽娟应在2014年7月29日办理完毕房屋转移登记手续。但是双方变更了此条款:商品房交付使用后,买受人(焦丽娟)自行委托他人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。农行海淀支行向中坤房地产公司提起第4488号案的时间是2014年10月16日。《北京市商品房现房买卖合同》第四条“抵押情况”显示:焦丽娟对于案涉房屋存在抵押是明确知晓的,在此情形下,焦丽娟与中坤房地产公司约定“未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书时,按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款,并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”上述事实表明焦丽娟对于市场调控政策及长期未办理房产登记的可能政策变化后果有所预期与安排。北京市房屋市场调控措施已历经多次,2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发[2017]第112号),强调“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,明确规定:在建在售商业办公类项目禁止出售给个人,再次出售时,也应当出售给企事业单位、社会组织;已售商办项目再次出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人;个人购买商办房需在京无住房和商办类房产,且在京连续60个月缴纳社保或个税。案涉房屋属于此类商业用房,必须符合相关部门的调控要求。

再次,焦丽娟关于中坤房地产公司与农行海淀支行涉嫌恶意串通恶意隐瞒案涉房屋在农行海淀支行同意的情况下已经销售的事实导致错误判决的主张,本院认为,如前所述,其一,焦丽娟并非完全基于农行海淀支行的同意解除抵押而购买案涉房屋;其二,焦丽娟本人的购房款亦未全部进入农行海淀支行与中坤房地产公司的监管账户;其三,尽管农行海淀支行对于案涉购房款存在管理不严的事实,但是不能据此当然得出焦丽娟投资购买商业用房的债权请求权能够对抗享有合法有效的抵押物权的结论。第4488号案判决已抵押登记的房屋享有优先受偿权符合法律规定,因此,焦丽娟的该项主张亦不能成立。

综上,焦丽娟不属于第4488号案的第三人,不具有提起第三人撤销之诉的原告资格,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百五十四条第一款第(三)项规定,裁定如下:

驳回焦丽娟的起诉。

如不服本裁定,可以在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本,上诉于最高人民法院。

审判长  刘春梅

审判员  杨绍煜

审判员  魏 欣

二〇一八年五月三十一日

书记员  杜 杰

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