律师咨询_法律援助_法律服务

西安市卧龙大厦业主委员会与华夏证券股份有限公司雷怀金物权纠纷二审民事判决书

2021-09-20 16:54发布

北京市高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2013)高民终字第619号

上诉人(原审原告)西安市卧龙大厦业主委员会,住所地陕西省西安市。

负责人王书田,主任。

委托代理人郭凤和,住陕西省西安市。

被上诉人(原审被告)华夏证券股份有限公司,住所地北京市东城区。

诉讼代表人华夏证券股份有限公司管理人,负责人王军。

委托代理人杨保华,华夏证券股份有限公司管理人工作人员。

委托代理人刘媛,华夏证券股份有限公司管理人工作人员。

原审第三人雷怀金,住陕西省西安市。

委托代理人王玮,中国证券监督管理委员会职工。

委托代理人王立晶,北京市国联律师事务所律师。

上诉人西安市卧龙大厦业主委员会(以下简称卧龙大厦业委会)因物权纠纷一案,不服北京市第二中级人民法院(2012)二中民初字第13397号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人卧龙大厦业委会负责人王书田及委托代理人郭凤和,被上诉人华夏证券股份有限公司(以下简称华夏证券)之委托代理人杨保华,原审第三人雷怀金之委托代理人王玮、王立晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2012年8月,卧龙大厦业委会诉至原审法院称,华夏证券西安南大街营业部(以下简称营业部)于1996年4月16日以4593.61万元购买了陕西百隆腾达房地产公司柏树林拆迁改造未建成项目,后向业主出售卧龙大厦商住楼。此后在大厦主体工程没有完工、没有进行竣工验收、主要设备设施没有完善的情况下,营业部以不正当手段将卧龙大厦过户至其名下,而且将明确写入售房合同中的大厦公共配套设施地下停车场亦过户至其名下。华夏证券进入破产程序前后,华夏证券清算组及华夏证券管理人将营业部在出售卧龙大厦时向全体60户业主分摊高达28%公摊建筑面积,明确向业主承诺整体出售办公的一、二楼房产,强行分解为12户,致使卧龙大厦的公摊依据严重失衡,给3至8层业主造成了极为严重的经济损失229.2万余元。特别是华夏证券清算组和华夏证券管理人委托人员管理期间纵容新分割的110门面房装修向外强占卧龙大厦散水部位,将卧龙大厦入户供电专用杆线和门头包装在房内,导致大厦多次断电无法维修,下水和南侧散水从东大门涌入,淹没地下室积水渗漏,致使卧龙大厦顶层侧向东漂移3.17厘米。801、802房自墙门外走廊裂缝入厨房,穿厕所间,直达外阳台。因华夏证券管理人至今未向业委会移交大厦物业管理权,致使全楼多户厕所间渗漏,402、602业主打着雨伞如厕;809业主陈忠生因大厦移位管道扭裂几年来一直靠买矿泉水度日,全楼业主饮水困难。大厦楼顶东南侧裂缝塌垮多处。经与华夏证券管理人协商未果,现起诉要求:1、判令华夏证券向卧龙大厦业委会移交西安市卧龙大厦公用基础设施地下停车场的使用权和管理权,并变更产权登记手续;2、判令华夏证券赔偿就分解承诺整体出售的一、二楼给卧龙大厦三至八楼业主造成的侵害损失229.2万元,以破产共益债务支付;3、依法判令华夏证券就其非法物业管理造成卧龙大厦消防通道南门口专用电杆被非法包入110室开办食堂,西门口北侧被非法侵占长期作广告牌位,占用顶楼水箱安置电信辐射塔进行排除妨碍恢复原状,赔偿广告牌侵占公共部位造成的直接经济损失28万元,以破产债务支付。

华夏证券辩称:卧龙大厦业委会的诉讼请求没有事实和法律根据。1996年9月12日营业部从开发商处购买了卧龙大厦,与其合作开发商办理了交付手续,并于西安市产权产籍管理中心变更手续,当时是单位自有公房的产权证,1998年1月7日,营业部付清了全部价款。关于卧龙大厦业委会诉称3-8层公摊面积超28%与事实不符,1998年7月1日,营业部曾委托计量站对卧龙大厦的住宅房屋进行了标准测量,得到了10份测量报告,对每个户型的建筑面积及公摊面积进行了列明,1998年8月10日,华夏证券为盘活资产向产权产籍管理中心申请分户登记,取得分户后的产权证,包括地下停车场的产权证,建筑面积1006.93平方米,用途为其他,之后才面向社会公开转让过户后的房产,房屋已经属于二手房的买卖关系,不具备开发商的主体资格。卧龙大厦业委会诉讼请求的第一项问题,营业部报总公司批准,2004年10月10日将转让后剩余的四套住宅401、705、801、807及地下室停车位与李建签订包销协议,雷怀金通过李建取得地下室,由于当时卧龙大厦业委会与华夏证券在西安市另案诉讼,地下室被查封,雷怀金付清房款后,华夏证券无法协助其办理产权变更手续。现在房屋查封已经到期自动解封,但是由于产权登记机关的问题,目前仍未办理过户。卧龙大厦业委会第三项诉讼请求,关于101房屋的问题,是业主的个人行为,与华夏证券无关,若存在违法行为亦应由政府部门处理;业主因小灵通信号差要求电信公司设立的电信塔,并非华夏证券设立,华夏证券亦无权拆除;顶层水箱是因为水压不足,华夏证券为解决实际困难特设置的,如果不需要,应由大厦全体业主进行处置。卧龙大厦业委会提交的照片一部分是其他小区的,一部分是二层的广告牌,设立人不是华夏证券,应由设立人负责,华夏证券未向设立人收取过任何费用。关于卧龙大厦物业管理问题,从华夏证券拥有大厦整体产权后,因卧龙大厦业委会的不断诉讼,致使房屋被查封,业主拖欠物业费、水电费,相关诉讼对公共维修基金已经进行了确认,现维修责任应由卧龙大厦业委会自行承担。综上,卧龙大厦业委会的诉请无事实及法律依据,请求法院驳回其全部诉讼请求。

雷怀金诉称:我于2004年12月与营业部签订《房地产买卖契约》,购买坐落于陕西省西安市碑林区端履门85号地下室的房地产,上述合同依法订立,合法有效。合同签订后,我积极履行合同义务,付清了全部房款174万元,营业部亦开具相应发票。2005年1月,我接收卧龙大厦地下室后,委托大厦物业对其进行管理。2009年,我向华夏证券管理人申报取回权,2009年底,经华夏证券债权人委员会会议讨论通过,华夏证券管理人向我出具了《取回权通知》,认可卧龙大厦地下室归我所有,并要求我尽快办理过户手续。但此后因华夏证券管理人一再拖延,至今未能完成过户。现请求判令华夏证券将卧龙大厦地下室(建筑面积1006.93平方米)过户给我。

针对雷怀金的诉讼请求,卧龙大厦业委会辩称:雷怀金与华夏证券之间不存在真实交易,其提交的付款凭证都是虚假的,且其提交的证言前后矛盾,先是说钱是李建交的,后来又说是雷怀金交的,不能自圆其说。总之,雷怀金与华夏证券之间不存在买卖合同关系,亦没有付款事实,不同意雷怀金的诉讼请求。

针对雷怀金的诉讼请求,华夏证券辩称:同意将地下室过户给雷怀金,雷怀金的取回权请求在2009年已经向华夏证券债权人委员会申报并获得同意,在办理过程中因此前法院对地下室进行过查封,目前虽然查封自动到期应该解除了,但产权管理部门称没有接到解除通知无法办理过户,以致一直没有完成。

原审法院经审理认为,根据本案现查明的事实,卧龙大厦地下室1006.93平方米登记在华夏证券名下。虽然该地下停车场属于大厦的公共配套设施,但不能因此直接认定该地下室属于全体业主共同所有。现卧龙大厦业委会要求华夏证券移交该地下停车场使用权、管理权并变更产权登记手续,缺乏合法依据,法院对其该项请求不予支持。卧龙大厦业委会第二项诉讼请求,要求华夏证券赔偿损失229.2万元,系基于其主张的公摊面积损失,鉴于此前相关诉讼中卧龙大厦业委会已经就公摊面积问题提出主张且人民法院生效判决中对此已经做出表述,法院对此不再予以审查。此外,卧龙大厦业委会主张的第三项诉讼请求,属于相邻关系纠纷,与本案不属于同一法律关系,且人民法院生效判决已经确定将卧龙大厦物业区域的管理权移交卧龙大厦业委会,故本案中不予处理。

此外,根据雷怀金提交的证据,其已经购买卧龙大厦地下停车场,与华夏证券签订了房屋买卖合同并交纳了相应款项,且此前雷怀金就该地下室已经申报了取回权,经华夏证券债权人委员会决议该取回权成立。因此,法院认为对于雷怀金要求将该地下室产权过户至其名下的诉讼请求应予支持。原审法院判决:一、驳回西安市卧龙大厦业主委员会的诉讼请求。二、华夏证券股份有限公司于判决生效后十五日内配合雷怀金办理卧龙大厦地下室(建筑面积1006.93平方米,包括公摊面积)产权过户,将上述地下室过户至雷怀金名下。

判决后,卧龙大厦业委会不服,以涉案地下停车场是小区公共配套设施,是人防工程,雷怀金与华夏证券不存在买卖关系为由,上诉至本院,请求撤销原判,改判支持其原诉请求,驳回雷怀金的原审诉求。华夏证券及雷怀金同意原判。

经审理查明:卧龙大厦原系西安同仁房地产开发有限公司开发之办公楼项目,1993年12月经西安市城市规划管理局建筑审核,1994年3月取得建设工程规划许可证,1994年6月规划变更南部分三层做商场,四~八层为办公商住楼。1996年营业部抵债受让该项目,此后取得产权登记。营业部后将房屋对外出售,并分别与业主签订商品房买卖合同。相关合同中“甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”条款中将地下停车场列入其中。

1998年8月19日,营业部取得卧龙大厦地下室的分户产权,房屋所有权证号为西安市房权证碑林区字第10392号,112510806Ⅳ-85-1-D1,建筑面积1006.93平方米(包括公用分摊面积)。2004年11月10日,营业部与李建签订《卧龙大厦尾房包销协议》,约定李建包销卧龙大厦剩余尾房(即401室、705室、805室、807室四套住宅679.56平方米以及地下车库30个车位1006.93平方米),包销价款为2845032元,同时约定包销过程中由营业部作为出售方、李建作为包销方与买受人共同签订销售合同。此后营业部与雷怀金签订《房地产买卖契约》,将上述地下室1006.93平方米转让给雷怀金,该合同未签署日期。2004年12月31日,营业部出具发票,表示收到地下室房款。李建并出具说明,表示其向营业部支付的包销款中包括雷怀金购买地下室的款项174万元。华夏证券进入破产程序后,雷怀金曾就其购买的地下室申报取回权。2009年11月11日,华夏证券管理人通知雷怀金申报的取回权成立。

另查,卧龙大厦业委会曾于2004年就卧龙大厦物业区域管理权等事项另行提起诉讼,该案已经陕西省西安市碑林区人民法院及陕西省西安市中级人民法院审理终结。该案中卧龙大厦业委会诉讼请求之一为要求华夏证券管理人按原设计图纸恢复卧龙大厦正门门厅和一、二楼商业用房的楼梯,或按其出售面积每平方米1.1万元赔偿损失,并重新核定大厦的公摊比例。该案中法院认为上述请求涉及到对卧龙大厦公摊面积的重新确认,不属于人民法院民事案件的主管范围,故对该请求不予处理。同时,该案中法院判决华夏证券管理人将卧龙大厦物业区域的管理权移交卧龙大厦业委会。

再查,2012年3月6日,西安市人民防空办公室分别向华厦证券管理人及西安市房地局产权产籍管理中心发函,即西安市人民防空办公室(2012)9号、10号函,内容均如下:西安市卧龙大厦业委会向我办提出将卧龙大厦六级结建人防地下室过户在其名下。经我办认定:卧龙大厦结建人防地下室属人防工程,我办根据陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2009)西民二终字第508号判决认定作为地下停车场使用的人防工程属公用设施,移交给卧龙大厦业委会。根据法院判决我办同意将卧龙大厦结建人防地下室产权过户到卧龙大厦业委会名下,卧龙大厦业委会按照《中华人民共和国人民防空法》和《陕西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉方法》的要求使用管理维修该人防工程。

二审中,经本院前往西安市人民防空办公室向其法规处了解情况,其工作人员表示目前涉案工程未经人防办验收,但涉案地下车库在规划时确为人防工程,但达不到人防工程标准,西安市人民防空办公室已向西安市房管局发函告知涉案车库为人防工程,处理意向是补交异地建设费后可改为民用工程。此后西安市人民防空办公室又陆续发来三份函件。第一封系西安市人民防空办公室法规处工作人员以个人名义发来的证明,内容为涉案房产并非人防工程,应以房产证为准认定,不影响涉案房产过户。第二封系以西安市人民防空办公室名义发来的函,内容为撤销西安市人民防空办公室(2012)9号、10号函,认为涉案房产未达到人防工程建设标准。该函对房产性质未予明确表态。第三封系西安市人民防空办公室法规处名义发来的函,内容为对房产证记载内容不持异议,涉案房产并非人防工程。

诉讼中卧龙大厦业委会就其第二项诉讼请求,即要求华夏证券就分解承诺整体出售的一、二楼给卧龙大厦三至八楼业主造成的侵害损失赔偿229.2万元做出说明,认为卧龙大厦一、二层原为整体,后华夏证券将上述楼层分割成12户对外出售,导致三至八层业主多分摊了公共面积,故应赔偿229.2万元。

此外,本案审理中卧龙大厦业委会提交了部分照片,用以证明应属于全体业主的公共部位被他人所侵占,并据此要求华夏证券赔偿28万元。

上述事实,有房屋买卖合同、商品房预售合同、房屋所有权证、付款凭证、西安市人民防空办公室函以及各方当事人庭审陈述等在案证明。

本院认为,营业部于1998年8月19日取得了涉案地下室分户产权的产权证,而后,该地下室又于2012年3月6日被西安市人民防空办公室以发函的形式认定为六级结建人防工程。本院审理中查明的人防办相关机构和人员谈话及函件的内容前后有矛盾之处,其中应以人防办单位名义出具的函件效力最高,该函虽撤销了西安市人民防空办公室2012年3月6日发函,但仅认定涉案房产未达到人防工程标准,对房产性质并未予以表态。以上述情况为基础,人民法院目前尚无法最终确定该涉案地下室的工程性质是否为人防工程。有鉴于此,对于卧龙大厦业委会及雷怀金分别提出的将地下室产权过户至自己名下的要求,在本案中均无法进行处理,待工程性质明确后,当事人可另行解决。原审法院所做实体判决内容本院予以撤销。原审法院对其他争项的处理正确,本案中均不予处理,当事人可另行解决。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,裁定如下:

一、撤销北京市第二中级人民法院(2012)二中民初字第13397号民事判决;

二、驳回西安市卧龙大厦业主委员会的起诉;

三、驳回雷怀金的起诉。

本裁定为终审裁定。

审 判 长  杜莉红

审 判 员  潘振东

代理审判员  邹 治

二〇一三年十二月十八日

书 记 员  王文越

赞赏支持