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徐意君与北京市金陛房地产发展有限责任公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

2021-09-20 16:04发布

北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2014)高民终字第00716号

上诉人(原审原告)徐意君,,台胞证号:00498637。

委托代理人高向波,北京亲民律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)陈祯,。

委托代理人朱金峰,北京纬文律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)北京市金陛房地产发展有限责任公司,住所地北京市朝阳区。

法定代表人张振军,董事长。

原审第三人北京新锐房地产开发有限公司,住所地北京市密云县。

法定代表人腾彩光,董事长。

委托代理人张有为,北京新锐房地产开发有限公司法律顾问,住北京市东城区。

上诉人徐意君因申请人执行异议之诉一案,不服北京市第二中级人民法院(2013)二中民初字第06799号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人徐意君及其委托代理人高向波,被上诉人陈祯之委托代理人朱金峰,被上诉人北京市金陛房地产发展有限责任公司(以下简称金陛公司)之法定代表人张振军,原审第三人北京新锐房地产开发有限公司(以下简称新锐公司)之委托代理人张有为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2013年4月,徐意君向原审法院起诉称:2007年,我诉金陛公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,北京市第二中级人民法院依法作出(2007)二中民初字第127号民事判决书。我依据该生效判决书向该院申请强制执行。2012年8月23日,北京市第二中级人民法院依法查封了金陛公司位于北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元202号(以下简称涉案房屋)房产。在执行过程中,陈祯对查封的涉案房屋提出了执行异议。2013年3月19日,北京市第二中级人民法院做出了(2013)二中执异字第00371号执行裁定书,中止对涉案房屋的执行。我认为,虽然陈祯与金陛公司签订了购房合同,但没有证据证明陈祯交付了房款、占有房屋,而且由于陈祯明显的主观过错,双方没有办理房屋过户登记手续,金陛公司也不能出具其收到房款的发票及入账凭证,涉案房屋的所有权依法仍然归金陛公司所有,双方签订的《购房合同》仅表明在双方之间形成的是一种债权债务关系,陈祯不享有该执行标的的所有权,因此无权提出案外人执行异议,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,法院裁定中止执行是不当的。故请求法院判决许可执行北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元202号房产。

陈祯辩称:2007年8月我与金陛公司签订《商品房买卖合同》,购买北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元202号房产一套,并支付购房款1308800元人民币,且一直在此房中居住。我曾多次要求金陛公司办理房屋产权登记,但该公司以各种理由未予办理。金陛公司与徐意君之间的债务和我无关,请求法院依法驳回徐意君的诉讼请求。

金陛公司辩称:我公司确与陈祯签署了《商品房买卖合同》,并收取了陈祯相应的购房款项。其他事项因为年代较远,且公司变更了股东,很多情况已经无法查证。

新锐公司述称:本案涉案房屋所在的两幢楼房是我公司于2007年8月21日通过司法拍卖获得的房屋产权。但是包括涉案房屋在内的六套房屋在司法拍卖的时候声明属于不在拍卖之列。涉案房屋有人居住,但一直没有交纳物业费,是我公司一直垫付,我公司的利益也受到损害,我公司也想确认这个房子的产权人究竟是谁。

原审法院经审理认为,根据本案现有证据,陈祯主张就涉案房屋支付了全部购房款,虽然徐意君提出金陛公司出具的收据存在瑕疵,但结合收据上的数字小写以及金陛公司的自认,可以认定陈祯已将涉案房屋的房款交予金陛公司,且本案证据显示涉案房屋已交付陈祯长期使用。同时涉案房屋所在的楼宇虽然在2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至新锐公司名下,但拍卖确认书中明确表示包括涉案房屋在内的6套房屋不属于本次拍卖的范围。因此综合上述情况,陈祯依据与金陛公司签署的《商品房买卖合同》,并且长期居住的事实,提出执行异议理由成立,符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”规定之情形。故徐意君关于许可执行涉案房屋的诉求,法院不予支持。原审法院判决:驳回徐意君的诉讼请求。

判决后,徐意君不服,向本院提出上诉。徐意君上诉认为:陈祯与金陛公司签订的《商品房买卖合同》属于恶意串通损害第三人利益,依法应当认定无效;陈祯已经将涉案房屋的房款交予金陛公司的事实认定错误;原审法院未根据徐意君申请对《收据》进行鉴定、未收集调取金陛公司2007年的银行账户内的资金来往情况系程序违法,同时原审判决适用法律错误,因此请求二审法院依法撤销原判并改判许可执行北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元202号房产,涉案诉讼费用由陈祯和金陛公司负担。陈祯、金陛公司和新锐公司同意原判。

经审理查明,2007年,徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将金陛公司诉至原审法院。经审理原审法院于2008年12月作出(2007)二中民初字第127号民事判决:一、解除徐意君与金陛公司所签《协议书》。二、金陛公司于判决生效后七日内返还徐意君预付款一百一十万元及相应资金占用费,其中十万元的资金占用费自二○○四年八月十七日起算,一百万元的资金占用费自二○○五年三月十九日起算,均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日。三、金陛公司于判决生效后七日内给付徐意君房屋装修及庭院绿化、改造投入补偿一百七十九万四千零七十二元七角一分及相应资金占用费,资金占用费按中国人民银行同期贷款利率自二○○五年八月一日计算至判决生效之日。四、金陛公司于判决生效后七日内给付徐意君违约金六十万元。五、驳回徐意君的其他诉讼请求。判决后双方未提起上诉,该判决生效。

后金陛公司未主动履行上述判决,徐意君于2009年向原审法院提出执行申请。原审法院于2009年3月作出(2009)二中执字第661号民事裁定书,裁定查封金陛公司财产。实际执行中,原审法院于2012年8月23日依法查封了位于北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元202号的房产。涉案房屋被查封后,陈祯向原审法院提出执行异议,原审法院经审查于2013年3月作出(2013)二中执异字第00371号执行裁定书,裁定中止对位于北京市朝阳区三源里北小街16号楼3单元202号房产的执行。徐意君不服该执行裁定,向原审法院提起本案诉讼。

2007年8月26日,陈祯与金陛公司签署《商品房买卖合同》,约定陈祯以1308800元的价格购买金陛公司开发的左家庄二区第16幢3单元202号房屋,付款方式为2007年8月30日前一次性付清房款。陈祯称合同签订后其分别于2007年5月8日支付50万元,2007年5月10日支付36万,2007年8月26日支付余款44.88万元,共计130.88万元。同时提供了金陛公司于2007年8月26日出具的一张盖有公司财务专用章的收据,收据载明数额大写为“壹佰叁拾零捌仟捌佰万元正”,小写数额为“1308800”。徐意君一方对该收据真实性不予认可,认为该收据载明的人民币大写金额与陈祯所称付款金额不符。

陈祯为证实其以现金方式支付房款,提供了如下证据:1、陈祯于2007年5月2日向王立群借款100万元人民币准备购买朝阳区三源里儒林苑之房产的借条;2、王立群出具的关于陈祯需要购买儒林苑房产向王立群借款人民币100万元并借款已经还清的证明;3、王立群名下账号为“×××”的中国邮政储蓄银行活期明细,其中2007年5月8日至2007年5月10日,王立群分三笔提取现金共计86万元。徐意君对于上述证据均不予认可,认为借条落款时间是2007年5月2日,银行明细的时间分别是2007年5月8日和2007年5月10日,购房协议是2007年8月26日签订的,上述做法均不符合逻辑,且银行明细只能显示王立群提取现金86万,不能证明款项支付给金陛公司,与陈祯所称实际交付的1308800元现金数额不符,且时间与陈祯所述购房时间相距较远,不具有证明效力。

为证明实际入住,陈祯提供了:1、北京和利来物业管理有限公司于2012年10月29日出具的证明“儒林苑16号楼3单元202室业主陈祯及其家人于2007年8月起长期在此居住,且积极配合物业管理公司的工作,关系融洽。并自行支付包括水、电、气等一切相关费用”;2、物业公司出具的2010年4月25日与2010年12月31日出具的停车管理费收条;3、陈祯与物业公司于2008年10月29日签订的《儒林苑小区安装门禁及安全监控系统集资协议书》及集资款4500元收据一张;4、陈祯丈夫为付费人的有线电视的相关费用(开卡是2008年10月22日,光缆入网建设费300元是2008年10月22日,设备使用费150元是2010年8月26日)。陈祯与新锐公司当庭均确认陈祯一直没有交纳物业费。陈祯称因金陛公司一直未给办理房产证,故没有交纳过供暖费。

2007年8月21日,新锐公司与北京中拍在线拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》,确认拍卖成交标的为“朝阳区左家庄二区儒林苑A、B楼项目现状”。其中5.3条载明:本次拍卖的标的为“儒林苑”A、B楼项目整体转让,但其中不包括执行主体不同的6套房产。以上房产的权利义务关系与本次拍卖无关(但办理产权手续应缴纳的费用由买受人承担)。2008年7月24日,新锐公司获得北京市朝阳区三源里北小街16号楼、18号楼的整体产权登记。但新锐公司曾向原审法院执行部门承认,北京市朝阳区三源里北小街16号楼1单元202号、1单元301号、1单元402号、1单元601号、3单元202号、3单元602号并非新锐公司的房产,16号楼整体拍卖时不包括上述六套房产。

二审庭审中,金陛公司要求其证人原金陛公司员工庄凤清出庭作证,庄凤清对陈祯等三人交付房款事宜表述为大部分是现金,其他的方式不清楚。

二审诉讼中,为证明陈祯与金陛公司的购房行为非善意以及购房合同系伪造,徐意君提交了以下证据:1、2006年11月23日北京市朝阳区人民法院公告,公告告知法院已经依据法定程序对金陛公司位于本区三元里北小区儒林苑16、18号楼的全部房产予以了查封,查封期间金陛公司未能履行义务,法院依法定程序进行评估并委托了拍卖机构进行公开拍卖,责令金陛公司及现房屋使用人(占有人)限期腾退房屋;2、2006年11月23日北京中拍在线拍卖有限公司的拍卖预告,预告表述中拍公司将在近期对“朝阳区左家庄二区的儒林苑A、B号(16、18号)楼房地产”进行公开拍卖;3、儒林苑项目房屋装修工程鉴定复审报告;4、2008年1月8日北京市公安局朝阳分局(2008)朝公牌证字003号《北京市门楼牌编号证明信》,载明为北京新锐房地产开发有限公司贰栋楼编号三源里北小街16、18号楼;5、2008年6月30日权利人为新锐公司的房屋所有权初始登记申请书,其中房屋座落为朝阳区三源里北小街16号楼18号楼。陈祯和金陛公司认可上述证据真实性,但均表示上述证据不能否认购房合同的真实性,不能达到徐意君的证明目的。新锐公司认可上述证据的真实性,但表示不发表意见。

上述事实,有(2007)二中民初字第127号民事判决书、(2009)二中执字第661号民事裁定书、(2013)二中执异字第00371号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、《拍卖成交证明》、《执行异议申请书》、《商品房买卖合同》、收据、银行对账单、收款证明、X京房权证市其字第019519号房产证以及各方当事人陈述等证据在案证明。

本院认为,本案争议焦点有二:一是陈祯与金陛公司是否存在恶意串通伪造合同损害徐意君权益的行为;二是陈祯购买的房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。

关于焦点一,依据最高法院证据规则相关规定,徐意君对其上诉主张陈祯与金陛公司恶意串通损害其权益负有举证责任。依查明的事实,陈祯与金陛公司均认可双方于2007年8月26日签署的商品房买卖合同系双方的真实意思表示,结合陈祯提交的付款及占有等证据,可以证明该合同已经实际履行。徐意君主张商品房买卖合同中约定的房屋名称“左家庄二区第16幢3单元202号房屋”在2007年8月合同签订时尚不存在,并据此推定买卖合同是伪造的,但依现有证据,涉案房屋及所在楼宇的名称在使用上并不严谨,并且,徐意君提交的2006年司法拍卖公告、预告中已经开始使用“三元里北小区儒林苑16、18号楼”、或使用“朝阳区左家庄二区的儒林苑A、B号(16、18号)楼房地产”等表述,与之前儒林苑A、B栋的表述不完全相同,甚至接近于朝阳分局2008年证明信中的正式名称,由此可见金陛公司称在2007年8月向陈祯售房时已经使用合同约定名称的解释更为可信,因此徐意君仅以合同约定的房屋名称尚不存在为由否定买卖合同的真实性不能成立,经法院释明徐意君未能进一步提供证据佐证其主张,故对其该主张,本院不予采信。

关于焦点二,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中,首先,关于购房款支付问题,依现有证据,陈祯称其分三次以现金方式支付了全部购房款,并提交了金陛公司开具的付款收据,金陛公司对此也予以认可,应当认为,陈祯已经尽到了相应的举证责任。徐意君上诉主张付款收据存在瑕疵且陈祯未提交付款发票,本院认为,虽然收据在书写上存在表面瑕疵,但其小写数字的数额及开具时间均与合同约定相符,并加盖了金陛公司的财务印章,金陛公司就大写数字书写不规范系明显笔误的解释符合常理。至于金陛公司收款后未为陈祯开具发票,由此产生的不利后果也不应由陈祯承担。因此徐意君仅以上述理由不足以否定陈祯已经支付购房款的事实。其次,陈祯为证明涉案房屋已经交付提交了所在物业公司出具的证明、停车管理费收条、《儒林苑小区安装门禁及安全监控系统集资协议书》及集资款4500元收据、有线电视费用发票等一系列证据,上述证据除物业公司证明外均发生在双方争议之前,集资协议书签订及有线电视费用交纳的时间甚至发生在2008年,且均为原始证据,因此可以确定陈祯至迟在2008年10月已经实际控制占有该房屋,并以房屋业主的身份合法使用至今。其次,关于房屋未办理过户的过错问题,因涉案房屋所在的楼宇已经在2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至新锐公司名下,金陛公司无法为陈祯办理过户登记,这是陈祯至今未能办理房屋产权过户登记的根本原因,也是陈祯作为买受人所无法控制和克服的,因此不宜认定陈祯对房屋未办理过户存在过错。

综上,陈祯提交的购房合同、付款收据、占有房屋等一系列证据相互勾连印证形成证据链条,结合金陛公司的陈述及司法拍卖将涉案房屋排除在外等事实,可以有理由相信陈祯购买房屋的事实是真实存在的,也符合前述司法解释第十七条规定的应当解除查封的情形。徐意君上诉提交的证据不足以证明其主张,故对其要求许可对涉案房屋继续执行的上诉请求,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费七十元,由徐意君负担(已交纳)。二审案件受理费七十元,由徐意君负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长  杜莉红

审 判 员  潘振东

代理审判员  邹 治

二〇一四年十二月十九日

书 记 员  王文越

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