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北京华冠商业经营股份有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-09-20 16:54发布

北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京民终548号

上诉人(原审原告、反诉被告):北京大万房地产开发有限责任公司,住所地北京市东城区甘雨胡同甲2号。

法定代表人:于延栋,董事长。

委托诉讼代理人:蔡晓波,北京市建诚律师事务所律师

委托诉讼代理人:于茜,女,北京大万房地产开发有限责任公司经理,住北京市崇文区。

上诉人(原审被告、反诉原告):北京华冠商业经营股份有限公司,住所地北京市房山区良乡昊天大街56号1号楼。

法定代表人:张兵,董事长。

委托诉讼代理人:董振武,北京市君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王集金,北京市中翔律师事务所律师。

上诉人北京大万房地产开发有限责任公司(以下简称大万公司)因与上诉人北京华冠商业经营股份有限公司(以下简称华冠公司)房屋租赁合同纠纷一案,均不服北京市第二中级人民法院(2015)二中民初字第13145号民事判决,分别向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。大万公司之委托代理人蔡晓波、于茜,华冠公司的委托代理人董振武、王集金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

大万公司上诉请求:1、撤销原审判决第一项,改判解除双方2012年2月签订的《房屋租赁合同》,解除日为判决生效日;2、撤销原审判决第二项,改判华冠公司给付大万公司拆除装修材料、恢复原状费用6450万元;3、撤销原审判决第四项,改判被上诉人每日按137228元给付上诉人2017年3月27日至判决生效之日止的使用费;撤销原审判决第五项;撤销原审判决第七项,改判被上诉人支付上诉人违约金100176800元,滞纳金10448680元。理由:1、原审判决认定违建成为本案合同解除的根本原因,合同解除是双方的过错是错误的;2、本案合同的解除是华冠公司单方的过错,是华冠公司违反合同约定,拒不支付租金,华冠公司应承担违约责任,向大万公司支付违约金,并承担合同解除的法律后果;3、原审判决大万公司给付华冠公司装饰装修、改造补偿费超出了华冠公司的诉讼请求,应予撤销;4、原审判决程序违法。

华冠公司上诉请求:1、依法撤销原判决第二项,改判为:“华冠公司于判决生效之日起90日内将其承租期间对北京市丰台区角门19号院1号楼(水科所使用的1500平米除外)、2号楼房屋的装修及改造物予以拆除、恢复房屋原状,并将上述房屋腾退给大万公司。大万公司于华冠公司恢复原状之日起3日内给付华冠公司拆除装修、改造物及恢复原状费56064057元(80091510元×70%)。如华冠公司未按上述期限履行拆除及恢复原状义务,则由大万公司收回上述房屋并自行拆除装修、改造物及恢复房屋原状,华冠公司于大万公司拆除装修及改造物之日起3日内给付大万公司拆除装修、改造物及恢复房屋原状费24027453元(80091510元×30%)”;2、依法撤销原判决第三项,改判为:“华冠公司于判决生效之日起90日内向大万公司支付2015年5月26日至一审生效之日的欠租及房屋使用费共计26835327元(89451092元×30%),扣除90日对应的租金和房屋使用费合计12522102元

(4174034元×3个月),华冠公司应支付大万公司14313225元”;3、依法撤销原判决第四项,改判为:“自2017年4月1日起,华冠公司不再支付大万公司租赁房屋使用费用”;4、依法撤销原判决第五项,改判为:“大万公司于判决生效之日起7日内给付华冠公司装饰装修、改造补偿费用30260882.4元(43229832元×70%)”;5、请求二审法院依法撤销原判决第六项,改判为“华冠公司不支付大万公司设备设施养护费1433534.87元”;6、一审、二审的诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审法院认定“上诉人和被诉人对于合同不能继续履行的法律后果,双方均负有过错,对合同的解除造成的法律后果应由双方按照同等过错比例承担责任”对上诉人显失公平。2、被上诉人只请求从2015年5月26日至一审生效之日的租金89451092元,但一审判决房屋租金及使用费的数额却超出了被上诉人的诉讼请求。且判决上诉人继续承担从2017年4月1日起的房屋使用费无事实依据。3、上诉人在使用设备设施期间,定时对设备设施进行保养,因此,一审法院判决认定上诉人应该支付被上诉人设备设施养护费1433534.87元,是没有事实和法律依据的。

大万公司向北京市第二中级人民法院起诉请求:1.判令华冠公司给付大万公司2015年5月26日至一审判决生效之日止的租金89451029元(租金暂计至2017年3月26日),并支付滞纳金10448684.07元。2.判令解除双方于2012年2月签订的《房屋租赁合同》,华冠公司赔偿大万公司租金(即解除合同违约金)100176800元。3.判令华冠公司依据评估鉴定结果赔偿大万公司拆除装修材料使租赁房屋恢复到交付时原状费用81525044元。4.判令华冠公司腾退其占用的大万公司位于北京市丰台区角门19号院1号楼(水科所使用的1500平方米除外)、2号楼。5.本案诉讼费由华冠公司负担。事实和理由:2012年2月,大万公司、华冠公司签订《房屋租赁合同》,大万公司将位于北京市丰台区角门路18号的房屋(产权证改为19号院,下称涉案房屋)“大万购物中心”租赁给华冠公司,租赁期限为20年,即自2012年9月1日至2032年8月31日止。第一年的租金为每天每平方米2.7元,合同期限内的平均日租金单价为每天每平方米3.35元。合同签订后,大万公司依约将涉案房屋交付华冠公司,华冠公司依约付租金。但自2015年5月26日以来,华冠公司却未按期向大万公司支付租金。至8月6日,累计拖欠租金11333250元,应付滞纳金159924.75元。大万公司多次催要未果,故提起诉讼。

华冠公司辩称不同意大万公司的诉讼请求,并针对大万公司的诉讼请求向北京市第二中级人民法院提出反诉请求:1.判令解除华冠公司与大万公司于2012年2月签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令大万公司赔偿华冠公司违约金98339219.77元(包括装饰装修费用68619884.73元、设备设施费4440092.72元、筹备费7279242.32元、招商客户索赔费18000000元)。3.反诉案件受理费由大万公司承担。事实及理由:2012年2月,华冠公司与大万公司签订《房屋租赁合同》,约定大万公司将位于北京市丰台区角门路18号房屋租赁给华冠公司。大万公司在《房屋租赁合同》第3.1条向华冠公司保证其拥有租赁房产的产权、出租权或转租权。双方在《房屋租赁合同》第3.5.2条约定,大万公司提供租赁房产相关的华冠公司开展经营、招商、审批所需的所有证件,合同签署时大万公司尚未获得的其他证件在取得后提供,但不影响华冠公司租赁、经营、招商,在大万公司获得房屋使用权证后,大万公司提供房屋所有权证复印件。双方合同中约定华冠公司根据需要将2号楼四层主体结构进行改建,改建后作为影院。大万公司同意华冠公司改建施工,大万公司保证华冠公司在规划验收后改建施工中无任何障碍。华冠公司于2012年10月25日签订施工合同,开始影院改建施工。自2015年5月始,华冠公司多次被北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局(下称丰台城管监察局)约谈,该局工作人员多次到现场执法,且网络媒体不断有关于租赁房屋违章建筑的负面报道,造成影院和其他租户的恐慌,很多商户因为担心安全隐患问题纷纷退租、退场,导致华冠公司损失惨重。2015年5、6月,华冠公司分别收到丰台城管监察局《责令改正通知书》、《限期拆除决定书》,要求于2015年7月3日17时前,自行拆除华冠天地购物中心(即涉案房屋)顶层建筑面积2231.2平方米违法建设。华冠公司在收到处罚决定的第一时间内,发函给大万公司,要求大万公司作为租赁房屋产权人履行承诺,向丰台城管监察局提供合法审批手续或补办相关手续,但大万公司收到函告后怠于履行义务,既不配合调查也未补办手续,只是一味地要求华冠公司交纳租金。2015年6月23日,华冠公司向大万公司发出《律师函》,函告大万公司须在2015年7月3日前完善违建部分合法产权手续,使该建筑不被拆除,从而避免华冠公司损失进一步扩大。同时华冠公司暂停支付2015年6月以后的租金,直到大万公司完善相关产权手续。大万公司收到律师函后,依然无动于衷,没有采取任何措施补救,导致华冠公司无法正常经营。由于大万公司未履行合同约定之保证,致使合同目的无法实现,故提起反诉,请求法院支持华冠公司的诉讼请求。

一审法院认定事实:2012年2月,大万公司作为甲方(出租人)与华冠公司作为乙方(承租人)签订《房屋租赁合同》约定的主要内容如下:大万公司将其所有的北京市丰台区角门路18号院(合同签订后颁发的产权证登记为19号院)1、2号两栋楼“大万购物中心”即涉案房屋(1号楼4层1500平方米除外,北京市水产科学研究所使用)租赁给华冠公司,租赁房屋建筑面积46000平方米,租期为20年,自计租日起计算(自2012年9月1日至2032年8月31日),同意乙方或其招商客户从事商业经营。房产交付条件详见所附租赁房产交付标准(毛坯交付)。甲方确保室内外各种基础设施设备正常使用,满足乙方进场装修和使用条件。甲方应协助乙方进行商场装修和开业(使用)消防验收工作,协助提供手续材料。在合同期限内,甲方提供的大型设施设备(直燃机、电梯、消防泵房、消防柜、变电站),在租赁期内达到法定的报废年限并正常损耗而导致无法正常使用,乙方负责予以更换。上述设施、设备如需再投资进行更新或改造的,乙方负责更新或改造,承担全部费用。甲方保证房地产性质属商业用途,符合对外出租要求和合同目的,可用于商业连锁经营。甲方需提供租赁房产相关的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证等乙方开展经营、招商、审批所需的所有证件。签署合同时甲方尚未获得的其他证件取得后提供,但不得影响乙方的租赁、经营、招商。在甲方获得房屋所有权证后,甲方应提供房屋所有权证复印件。上述证件应在本合同签署前提供乙方,本合同签署时作为本合同复印件。如因甲方无法提供相关证照或甲方所提供的上述文件不符合政府部门要求,并因此造成乙方或乙方招商客户无法取得营业执照或其他证照、批准手续而无法开业,或乙方在依据本合同办理改造装修等相关报建手续不予批准而致无法开业,甲方按照本合同17.2条约定承担违约责任。5.1.8条后增加一款,因任何原因本合同终止(包括合同自然终止),甲方应对乙方投资改造或更新的大型设施设备按照合同终止时折旧后的价值或评估价值向乙方支付费用。甲方支付费用后,这些设施设备的产权归甲方所有。租赁终止后返还房产的状态。乙方交付返还的房屋、设备设施必须为完好无损状态(正常损耗除外)。若发生损毁、灭失等均由乙方予以修理、置换或按照租赁合同终止日的市场价进行全额赔偿。租金约定第一年为2.7元/天/平方米,具体租金明细详见合同附件九。年租金分12期缴纳,每一个月为一个付款周期,每个付款周期支付合同年租金的12分之一。支付时间为上个月的10天之前。乙方未能按时足额支付租金的每迟延一天按日租金的1%支付滞纳金给甲方。乙方迟延支付超过45日,除由乙方补足已产生的租金、滞纳金外,甲方有权选择解除本合同,乙方按照本合同17.1条约定承担违约责任。本合同生效之日起3日内,乙方向甲方支付定金4000万元作为履行合同的保证。乙方装修完毕正式开业时将该定金转为租金预付款。平均分18个月抵扣完毕。房产交付日确定为2012年3月31日。双方根据本合同确认的交付标准对租赁房屋共同验收,双方签署租赁房产交付确认书,租赁房产的实际交付日为双方签订最终的租赁房产交付确认书中确定的日期。租赁房屋具备了租赁房产交付确认书中约定的条件,但乙方无正当理由不签署租赁房产交付确认书,视为甲方已交付(实际履行中,双方未签订租赁房产交付确认书)。自房产确认交付之日起开始计算免租期。免租期为5个月,自租赁房产交付之日起的次日起算。合同第九条租赁房产的装修、改造、修缮约定,为使租赁房屋满足乙方经营要求,在不改变主体结构及建筑风格、不影响建筑质量及相邻关系的条件下,乙方可以对租赁房屋进行再装修、改造。甲方协助乙方办理再装修改造的消防、安全等批准验收手续。在合同期限内,乙方根据经营需要将甲方2号楼4层主体结构进行改建,改建后作为影院。乙方改建的2号楼4层主体结构部分经设计部门设计后,甲方同意乙方进行改建施工,改建的全部费用由乙方承担。甲方保证乙方在规划验收后改建施工中无任何障碍。改建工程完工后,乙方若不能取得影院的经营许可权或取得影院的经营许可权后被依法吊销,不影响合同效力及履行,如发生该情况,对乙方改建甲方2号楼4层主体结构墙体增高及楼顶部分发生工程费用,经过鉴定部门评估后,甲乙双方各承担50%。甲方积极配合乙方完成改建影院项目及取得影院经营许可权,乙方应保持协调好各方关系。11.5在合同期内,乙方对承租房产所做的装修工程及增加的设备设施项目均为乙方的财产。11.6甲方应协助乙方办理经营所需的工商、税务、市政、消防、环卫、规划、卫生、园林等所有有关部门的批准、证照等手续,并根据乙方需要提供证照资料和文件。12.4乙方保证按本合同规定的用途使用租赁房产,由于乙方的使用或管理不当造成租赁房产和设备的损坏或灭失的,由乙方恢复原状并承担全部损失的费用。合同还对合同解除权、单方违约责任等做了具体约定。合同附件中包括建设用地规划许可证复印件、建筑施工许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、土地使用权证复印件、房屋平面图、房产交付标准、租金明细表、工程竣工图等文件。17.1甲方可以在发生以下情形时,以书面通知的形式解除本合同,如甲方决定解除合同的,乙方承担当年租金标准的两个年度的租金作为违约金。17.1.3非因甲方违约或不可抗力原因导致乙方延迟支付租金超过45天的。17.3.1若由于租赁房产所在地的商业环境变化(或其商圈周围发生变化),包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等影响乙方经营的,甲乙双方同意在租赁期开始后的六年后,如乙方在该租赁房产的商店经营仍亏损,考虑到双方的长远利益,乙方可提前六个月通知甲方解除本合同,并赔偿甲方当年租金标准的一个年度的租金作为违约金。

租赁合同签订后,大万公司将毛坯状态房屋(实际非完全毛坯,有简单装修)交与华冠公司。华冠公司对承租房屋进行施工装修、改建,并于2012年7月26日以租赁房屋为营业地注册北京华冠商业经营股份有限公司华冠天地购物中心,取得营业执照。华冠天地购物中心于2013年1月20日开业,至2015年5月前双方合同一直正常履行。按照双方约定华冠公司应于每月的26日前支付下个月的租金。华冠公司自2015年5月26日起未再向大万公司支付租金,华冠公司称拒绝支付租金的理由是其按照合同约定改建为影院的2号楼顶层被城管执法部门认定为违章建筑,限期拆除,租赁合同的履行受到影响。双方为此产生纷争。

2013年1月18日,大万公司取得1、2号楼的房屋所有权证。2013年1月28日,大万公司、华冠公司共同向北京市丰台区马家堡街道办事处书面提交华冠天地购物中心四层影院改造说明,改造说明中载明:改造项目系双方多次磋商,大万公司对华冠公司改造的事宜是支持的,并投入大量技术支持。双方共同出资百万聘请具有甲级资质的设计公司,对整个购物中心楼宇进行全方位结构承载计算……,绘制出结构改造、加固的蓝图。大万公司为保证结构安全将施工图纸申报到该购物中心的原设计公司进行审核。在施工过程中,双方各自聘请了监理进行施工监督……。2013年1月30日双方共同向马家堡街道办事处书面提交改造的请示,该请示中写道,华冠购物中心已于2013年1月20日开业,为加强购物中心的娱乐性,提高周边居民文化休闲生活,引进幸福蓝海国际影城……。2013年2月28日,马家堡街道办事处向丰台区人民政府书面报请关于华冠购物中心四层营运改造项目的有关问题请示,请区政府协调区规划、住建等部门为华冠购物中心做好该项目的相关手续审批工作。2013年3月1日,丰台区人民政府公文批办单载明华冠购物中心影院改造项目未办理任何手续,已被责令停工,待处理。2013年3月15日,丰台区人民政府公文批办单区住建委意见:先由规划部门审查通过后,再按法定程序办理施工手续。区规划分局意见:1.如确需进行加层(或加高)改造,应以区政府名义向市规委致函申请调规,同时还需取得土地出让方面批准文件。2.就目前该建设单位擅自加层行为构成的城镇违法建设,建议由城管大队查处。2015年5月12日,丰台城管监察局向华冠公司下达《责令改正通知书》,责令华冠公司于2015年5月22日自行改正加盖的建筑物。2015年5月20日,华冠公司向大万公司发函通知大万公司称:我司(指华冠公司)于2015年5月14日接到丰台城管监察局《责令改正通知书》,对我司经营造成很大影响,贵司(指大万公司)作为产权人有义务保证承租人合法经营。我司一直在积极与贵司联系,商讨如何处理和应对事宜,但贵司一直置之不理。改造的影院在两年前即被丰台区规委认定为违法建筑,当时相关部门已通知贵司补办相关手续,但贵司至今没有履行补办手续事项……。请贵司于5月22日前提供证明材料或协商解决。如贵司仍对此事不理不睬不作为,由贵司承担不利后果。大万公司于2015年5月25日回函答复:一、根据2013年3月15日区规划分局意见内容,贵司(指华冠公司)《函告》中称“当时相关部门已通知贵公司(指大万公司)作为产权人需要补办相关手续”的事实不存在。二、《房屋租赁合同》明确约定改造项目及费用均为贵公司,因此贵公司要求我公司承担《责令改正通知书》中的法律责任理据不足。贵司经我公司同意将承租2号楼四层主体结构加高改建后作为影院经营场所,并承担改建的全部费用。三、《房屋租赁合同》中约定:“我公司协助贵司办理相关再装修改造的消防、安全等批准及验收手续”,因此,并未表明我公司承担向有关部门直接办理改建项目涉及规划、土地等相关手续的责任。《房屋租赁合同》中约定:“乙方改建甲方2号楼四层主体结构部分经设计部门设计后,甲方同意乙方进行改建施工,同时又约定甲方保证乙方在规划验收后改建施工中无任何障碍”。因此,贵公司明知在未有合法审批手续的情况下,且施工改建及承担全部费用,属于自愿承担法律风险责任。鉴于上述情形,为减少贵公司的经济损失,贵我双方应携手合作,向丰台区人民政府及相关部门申请办理规划及土地等相关手续。2015年6月18日,丰台城管监察局向华冠公司下达《限期拆除决定书》,责令华冠公司于2015年7月3日自行拆除违法建设。2015年6月23日,华冠公司向大万公司送达律师函认为大万公司作为出租方有义务保证改建部分的产权手续予以完善,从而保证委托人租赁权的完整性及合法性。华冠公司在收到丰台城管监察局《责令改正通知书》之前,一直以为贵司已经将该部分建筑合法化,否则,该房屋不可能通过竣工验收,贵司也不可能取得房屋产权证。表示自2015年5月25日起暂停支付6月份以后的租金,直至大万公司完善相关手续。如果大万公司不采取措施继续扩大损失,则随时行使解除合同的权利。2016年2月17日,丰台城管监察局又向华冠公司送达《催告书》,催告华冠公司10日内拆除违章建筑,逾期将强制拆除。

经查,华冠公司对租赁房屋的改建工程未取得行政主管部门的规划审批许可及施工许可。根据华冠公司提交的证据可以确认:丰台城管执法监察局分别于2015年5月、6月向华冠公司送达《违法建设谈话通知书》,通知华冠公司参与违法建设调查。于2015年5月14日向华冠公司送达《责令改正通知书》、于2015年6月18日向华冠公司送达《限期拆除决定书》、于2016年2月17日向华冠公司送达《催告书》。2015年5月14日向华冠公司送达《责令改正通知书》的主要内容为:华冠公司,你单位在2015年5月12日在华冠天地购物中心顶层加盖砖混建筑物2231.2平方米、彩钢板22平方米,共计2253.2平方米的行为违反了《北京市城乡规划条例》第23条第一款的规定,责令你单位于2015年5月22日前自行改正以上加盖建筑物的行为。2015年6月18日《限期拆除决定书》责令华冠公司于2015年7月3日前自行拆除违法建设并接受复查。2016年2月17日《催告书》要求华冠公司于《催告书》送达之日起10日内履行拆除违法建设的义务。无正当理由,逾期仍不履行义务,将依法决定行政强制执行。大万公司对华冠公司提交的上述丰台城管执法监察局对违章建筑查处的证据不持异议。

本案原审审理中,应双方当事人申请,经北京市高级人民法院随机摇号确认,原审法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司(下称华建审咨询公司)对大万公司、华冠公司双方的评估鉴定请求进行司法评估、鉴定。大万公司的评估鉴定事项为:对位于北京市丰台区角门18号院1号、2号两栋楼所涉及房屋的全部装修恢复原状所需费用进行鉴定。华冠公司的评估鉴定事项为:对位于北京市丰台区角门18号院1号、2号两栋楼所涉及房屋装饰装修改造工程原值及现值进行鉴定。对大万公司申请鉴定的北京市丰台区角门18号院1号、2号两栋楼所涉及房屋的全部装修恢复原状所需费用的鉴定结果为:整体部分1.拆除及修复工程28755235.31元。2.商铺拆除4370218.09元。3.装修恢复工程31388964.63元。影院部分:1.拆除及修复工程9958557.54元。2.装修恢复工程6380456.25元。设备设施养护费1433534.87元。合计82286966.69元。对华冠公司申请的北京市丰台区角门18号院1号、2号两栋楼所涉及房屋装饰装修改造工程原值及现值鉴定结果为:1.装修改造工程(原值)70894534.58元。2.装修改造工程扣减折旧费(27767026.04元)后的现值43127508.54元。本鉴定不包括华冠公司租赁房屋中涉及招商部分的装修造价,即:不含商铺自身装修的费用。大万公司、华冠公司分别对两份鉴定报告提出复审申请,大万公司对涉及其申请鉴定内容鉴定报告的意见是鉴定内容采取两种定额标准不公平,要求统一按照修缮定额计价。华冠公司则分别就其对两份鉴定报告的意见以书面形式提交法庭,法庭将双方对两份鉴定报告的意见反馈给鉴定机构华建审咨询公司,华建审咨询公司经复审,向法庭出具了两份复审报告,复审报告已分别送达给双方当事人。复审报告对北京市丰台区角门18号院1号、2号楼装修恢复原状工程造价鉴定报告的复审结论为:原鉴定金额82286966.69元,复审鉴定金额81525044.04元。核减了拆除工程、影院部分、商户拆除三部分费用。复审报告对北京市丰台区角门18号院1号、2号楼装修改造工程造价鉴定报告的复审结论为:原鉴定装修改造工程原值70894534.58元,折旧费27767026.04元。复审鉴定装修改造工程原值金额71062737.57元,折旧费27832905.54元。扣减折旧后的现值为:43229832.03元。大万公司对复审结论未提出异议。华冠公司对复审结论不予认可,要求重新鉴定。

大万公司主张租赁合同解除后由其自行拆除涉案房屋的装饰装修及改造,恢复原状,并由华冠公司按照评估鉴定的费用标准向大万公司支付拆除及恢复原状的费用。华冠公司则主张租赁合同没有约定合同解除后,需对涉案房屋恢复原状,且大万公司同意华冠公司进行装修改造,解除合同系大万公司违约所致,故华冠公司认为其不负有恢复原状的义务。同时,华冠公司表示如果法院认为应该恢复原状,华冠公司也不同意由大万公司恢复,华冠公司也不同意向大万公司支付恢复原状费用,华冠公司可以自行恢复原状。大万公司则表示不同意由华冠公司来恢复原状。

本案审理中,大万公司向法院申请财产保全,请求冻结华冠公司银行存款2.6亿元或者查封华冠公司的等值财产,且大万公司已向中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司投保诉讼财产保全责任保险作为担保。法院经审查认为大万公司申请财产保全符合法律规定,于2017年2月23日作出裁定:冻结华冠公司银行存款2.6亿或查封其等额财产。

在本案评估鉴定报告作出后,华冠公司仍占有、使用涉案房屋在经营。法院曾多次主持双方调解,向双方释明及时腾退涉案房屋以避免损失扩大,但双方未能就腾退事宜达成协议。在本案一审法庭辩论终结后,华冠公司提交了其向大万公司公证邮寄送达关于关闭华冠购物中心、停止营业的告知函,告知华冠公司:自2017年3月31日起,关闭华冠天地购物中心、停止华冠天地购物中心的一切经营活动。请贵司及时与我司交接租赁房产。一审法院于2017年5月10日组织大万公司、华冠公司双方前往现场查看华冠公司停止营业、清退商户的情况,经现场勘查,华冠购物中心已停止营业,商户基本清退,仅有部分商户的设备、物品仍存放在商户店铺内。华冠公司称商铺内遗留的设备、物品有些是商户不要的,其可以直接处理;有些是因商户欠费,华冠公司扣留的商户物品。大万公司表示收到了华冠公司直接送达给大万公司前台的告知函,但根据现场勘查情况,虽然停止营业,但有些店铺内还有设备、物品没有清空,故不能接收房屋。

一审法院认为,大万公司与华冠公司于2012年2月自愿签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的效力性强制规定,为有效合同。在合同履行过程中,大万公司以华冠公司拖欠租金为由提起本案诉讼,要求华冠公司支付租金及滞纳金。华冠公司则以双方合同约定的影院改造工程未能办理规划许可,导致被城管执法部门查处,限期拆除,严重影响到合同的履行为由提出反诉,要求解除《房屋租赁合同》,随后,大万公司也变更诉讼请求提出解除合同。鉴于双方在本案诉讼中均提出解除合同的请求,法院尊重双方当事人意愿,对双方解除租赁合同的请求,予以准许。大万公司、华冠公司双方虽对解除租赁合同意见一致,但对合同解除日的确认及违约责任的认定存在分歧。大万公司主张本案是请求法院判决解除合同,应将法院判决日期确认为合同解除日。华冠公司则认为,大万公司与华冠公司均提出解除合同的诉讼请求,华冠公司是于2015年9月8日反诉时提出解除合同的请求。大万公司是在2015年9月18日第一次变更诉讼请求时,提出解除租赁合同的请求。因此,在大万公司第一次变更诉讼请求时,双方就解除合同达成合意,应认定该日为合同解除日。法院认为2015年9月18日双方就解除合同形成一致的意思表示,应认定该日期为合同解除日。

对于租赁合同解除的过错责任认定问题。大万公司主张系华冠公司未能依约支付租金,构成违约,其行使合同解除权。从表面上看,确系华冠公司未按时支付租金违约,但华冠公司提交的证据证明华冠公司未按约支付租金的原因是其将承租的2号楼顶层改建为影院,未经主管规划的行政部门批准,被认定为违章建筑,受到相关行政部门责令拆除的处罚,从而影响到华冠公司的经营,华冠公司主张大万公司未保证办理改建部分的规划审批手续,构成违约而拒绝支付租金,要求解约。因此,违建成为导致本案租赁合同解除的根本原因,是确认合同解除过错责任的基础。法院认为,首先,改建影院是双方在合同中的约定内容,改建影院是双方共同达成一致的行为,对此事实,也可以通过大万公司为影院办理营业执照和经营许可出具的产权证明和承诺书的证据加以证明。虽然改建影院是双方在租赁合同中达成的共识,但双方并未在合同中就改建影院如何办理规划审批手续的具体细节作出约定,合同中仅约定大万公司有义务协助华冠公司办理经营所需规划手续。其次,从双方共同向有关部门报请办理规划审批的书面申请可以看出,改建的设计方案双方都是参与并同意的,在没有取得规划及施工行政许可的情况下,华冠公司即实施了改建施工,大万公司对华冠公司违法施工的行为是明知的,不但未加阻止,还为违章建筑办理营业执照出具产权人证明,双方系合意违法。综合本案事实情节,对违建导致合同不能继续履行而解除的法律后果,双方均负有过错,对合同解除造成的法律后果应由双方按照同等过错比例承担责任。鉴于合同解除系双方责任,非单方违约所致,故大万公司要求华冠公司支付合同解除违约金即赔偿租金的诉讼请求,法院不予支持。

对于大万公司要求华冠公司给付2015年5月26日至一审判决生效之日止拖欠的租金89451029元,并支付滞纳金10448684.07元的诉讼请求。首先,自华冠公司2015年5月26日欠付租金之日至本院确认的2015年9月18日双方租赁合同解除日期间的租金,因双方此期间正常履行合同,华冠公司应按照租赁合同约定的租金标准全额向大万公司支付租金。其次,大万公司要求华冠公司给付合同解除日之后的租金,因双方租赁关系已解除,大万公司要求的合同解除日之后的租金实际应为华冠公司占有使用房屋的使用费。2015年9月18日合同解除之后至2017年3月31日华冠公司停止营业、清退商户期间的房屋使用费,虽然大万公司对合同解除也负有过错,但考虑到此期间华冠公司仍占有使用房屋处于经营状态,故华冠公司应比照租金标准的全额向大万公司支付此期间的房屋使用费。再次,自2017年4月1日起至本判决生效之日期间的房屋使用费应考虑华冠公司已于2017年3月31日停止营业、清退商户的情节,由大万公司、华冠公司双方比照租金标准,按照合同解除的过错责任,各负担50%。如华冠公司在本判决生效之日前将涉案房屋恢复原状后腾退给华冠公司,则华冠公司占有使用房屋的使用费支付至其实际腾退房屋之日止。对于大万公司要求华冠公司给付租金滞纳金的诉讼请求,鉴于双方对合同解除的后果均负有过错,法院对大万公司要求华冠公司给付租金滞纳金的诉讼请求不予支持。

对于大万公司要求华冠公司腾退租赁房屋并向其支付拆除装修、改造费及恢复房屋交付时原状费用的诉讼请求。法院认为,租赁合同解除后,华冠公司应将涉案房屋腾退给大万公司,大万公司要求华冠公司腾退房屋的请求符合法律规定,法院予以支持。大万公司表示合同解除后其不会利用华冠公司现有的装修、改造物,其在收回涉案房屋后自行拆除华冠公司的装修、改造物,恢复房屋交付华冠公司时的原状,故大万公司要求华冠公司支付拆除装修、改造费及恢复房屋原状费用。对此,华冠公司首先表示不同意拆除装修、改造并恢复原状,其次表示如法院认为需要恢复原状,也应由承租人自行来恢复原状。另,华冠公司认为大万公司只要求华冠公司给付拆除装修、改造及恢复原状费用,而未实际发生大万公司拆除装修、改造及恢复原状的事实行为,大万公司有获取不当利益之嫌,华冠公司不能同意大万公司在未发生恢复原状事实前直接要求费用赔偿的请求。经法院核实,双方在租赁合同中对租赁合同提前解除情况下,是否将涉案房屋恢复原状及华冠公司在承租期间对承租房屋已形成附合的装修、改造物如何处理未作出约定。基于上述事实,结合本案租赁合同解除系双方过错,及华冠公司经大万公司同意改造的顶层影院被行政执法部门认定为违章建筑,责令拆除的事实,法院认为,在大万公司未实际发生拆除、恢复原状事实行为的情况下,大万公司直接要求华冠公司支付拆除、恢复原状的费用缺乏事实依据,法院不予支持。鉴于大万公司坚决不同意利用华冠公司现有装修、改造物,要求恢复租赁房屋交付时原状的意思表示。法院裁判,首先应由承租人即华冠公司自行拆除其装修、改造物,并按照签订租赁合同时双方确认的竣工图纸标准将涉案房屋恢复到大万公司交付华冠公司承租时的状态后腾退给大万公司,如华冠公司在法定期限内未履行拆除、恢复原状义务,则由大万公司自行收回涉案房屋,并拆除装修、改造物,恢复原状。拆除装修、改造及恢复原状费用由双方按照评估鉴定数额及解除合同的过错责任各承担50%。

对于华冠公司反诉要求大万公司支付违约金,即合同解除给华冠公司造成的实际损失98339219.77元的反诉请求,其中包括装饰装修改造损失、设备设施费、招商费、员工工资、公司筹备费等损失。双方合同约定在大万公司单方违约的情形下,大万公司应向华冠公司赔偿上列经济损失。但未约定双方过错情形下法律后果如何承担。招商费、员工工资、公司筹备费及未与涉案房屋形成附合的可移动设备设施系华冠公司经营购物中心正常的成本支出,并非合同解除造成的经济损失,在租赁合同对此没有特别约定的情况下,不应由大万公司赔偿。租赁合同解除时,华冠公司对租赁房屋投入的装饰装修及改造(含与涉案房屋已形成附合而不可移动的设备设施)剩余的残值利益为合同未能履行完毕给华冠公司造成的实际损失。双方就此部分损失应按照评估鉴定的数额及合同解除的过错责任各负担50%。

在法院审理中,大万公司、华冠公司双方均对评估鉴定报告提出异议,评估鉴定机构经复查,作出了复查结论。大万公司对复查结果未有异议,华冠公司对复查结果虽有异议,要求重新评估鉴定,但其所提出的重新评估鉴定的理由不足以否定现评估鉴定报告,法院对华冠公司重新鉴定的请求不予支持。另,大万公司申请评估的装修、改造、恢复原状费用鉴定结果中包含设备设施养护费1433534.87元。该项评估是华冠公司经营期间对大万公司设备设施缺乏正常养护产生的费用。华冠公司不认可其在使用大万公司设备设施过程中存在不注意养护的行为,不同意承担该项损失。法院认为,经鉴定机构鉴定华冠公司使用大万公司设备设施期间设备设施确存在缺乏养护的现象,大万公司收回房屋后需对设备设施进行养护方可正常使用,该部分费用系华冠公司的过失所致,双方合同中约定华冠公司交付大万公司的设备设施若发生损毁、灭失等均由华冠公司予以修理、置换或金额赔偿。因此,华冠公司应全额赔偿大万公司设备设施养护费。

一审法院判决:

一、确认北京大万房地产开发有限责任公司与北京华冠商业经营股份有限公司2012年2月签订的《房屋租赁合同》于2015年9月18日解除;

二、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起90日内将其承租期间对北京市丰台区角门19号院1号楼(水科所使用的1500平方米除外)、2号楼房屋的装修及改造物予以拆除、恢复房屋原状,并将上述房屋腾退给北京大万房地产开发有限责任公司。北京大万房地产开发有限责任公司于北京华冠商业经营股份有限公司恢复房屋原状之日起3日内给付北京华冠商业经营股份有限公司拆除装修、改造物及恢复原状费40045755元。如北京华冠商业经营股份有限公司未按上述期限履行拆除及恢复原状义务,则由北京大万房地产开发有限责任公司收回上述房屋并自行拆除装修、改造物及恢复房屋原状,北京华冠商业经营股份有限公司于逾期拆除、恢复原状之日起3日内给付北京大万房地产开发有限责任公司拆除装修、改造物及恢复原状费40045755元;

三、华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起7日内向北京大万房地产开发有限责任公司支付2015年5月26日至2017年3月31日期间的欠租及房屋使用费共计90146701元;

四、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起7日内按照每月2087017元标准向北京大万房地产开发有限责任公司支付2017年4月1日至判决生效之日止的房屋使用费(如北京华冠商业经营股份有限公司在判决生效之日前已腾退房屋给北京大万房地产开发有限责任公司,则房屋使用费应支付至北京华冠商业经营股份有限公司实际腾退房屋之日。);

五、北京大万房地产开发有限责任公司于判决生效之日起7日内给付北京华冠商业经营股份有限公司装饰装修、改造补偿费21614916元;

六、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起7日内给付北京大万房地产开发有限责任公司设备设施养护费1433534.87元;

七、驳回北京大万房地产开发有限责任公司其他诉讼请求;

八、驳回北京华冠商业经营股份有限公司其他反诉请求。

本院二审审理中,大万公司提交北京市规划委员会2016年5月20日向其出具的京规(丰)行决字2016第0003号《北京市规划委员会行政处罚决定书》。内容主要为:本案涉案房产四层屋顶改扩建为电影院工程,于2013年初建设,未取得《建设工程规划许可证》,已构成违法建设。该违法建设只涉及层高增加,属无法采取改正措施消除对规划实施影响且不能拆除的城镇违法建没。折算后违法建设面积为1637.49平方米。决定对大万公司违法行为进行处罚,没收违法收入18032543元。大万公司并提交证明上述罚款已缴纳的行政处罚缴纳书。华冠公司认为上述证据不是法律规定的新证据,大万公司故意隐瞒证据,致使一审法院作出与事实不符的判决,并导致各项损失的扩大,责任应完全由大万公司承担。

大万公司在二审审理中另提交说明称,涉案房产四层屋顶改扩建为电影院的工程已缴纳罚款,现该建筑按照该决定书的要求已经无需进行拆除。

二审审理中,根据大万公司申请,本院于2017年9月15日组织大万公司与华冠公司就涉案房产交接问题进行协商,华冠公司明确表示拒绝进行涉案房产交接。审理中,大万公司多次向法院发函申请收回涉案房产。

二审审理中,本院到涉案房产现场勘验。经勘查,涉案房产处于停业状态,由华冠公司实际控制。加盖的影院位于四层(顶层)一侧。

二审审理中,大万公司与华冠公司于2018年4月26日就涉案房产交接事宜达成一致。双方于2018年4月26日完成交接,并在当日达成《房屋交接协议》表示:协议签订后30日内华冠公司应对涉案房屋现状采取证据保全措施;协议签订后30日后大万公司对涉案房产享有完全处置权,可对涉案房产进行拆改,处置房屋内物品。现涉案房产由大万公司实际控制。

本院认为,本案主要争议焦点如下:1、合同解除时间;2、关于合同解除的责任认定;3、关于欠付租金数额;4、关于拆除及恢复原状鉴定结果的采用及承担比例;5、装饰装修残值损失的分担比例;6、设施设备养护费用的承担。

关于合同解除时间,本案中,双方均在诉讼中提出了解除合同的诉讼请求,但均认为是因为对方违约导致合同解除,一审法院以诉讼中在后提出解除合同一方的时间为准认为此时应认为双方就合同解除达成一致;本院认为,双方虽然均提出解除合同,但其解除的理由基础并不一致,不能认为已就合同解除达成一致。另外双方诉讼请求均为确认合同解除,但未明确提及确认时间,本院认为应以法院判决生效之日作为合同解除之日。

关于合同解除的责任认定。双方合同履行中,涉案房产顶层改建为影院部分因系违章建筑被相关行政部门责令限期拆除,华冠公司认为影响到其经营故拒付租金,遂发生本案争议。本院认为,首先,影院部分系因华冠公司要求加建,由华冠公司自行建设,故华冠公司对于加建影院未办理相关规划与建设手续是明知且负有责任的;其次,经现场查勘,影院面积约为2000平米且位于商场顶楼一侧,商场整体面积约为48000平米(含影院)且主要营业面积在一、二、三层;再次,对于因影院被相关行政部门责令限期拆除对经营产生的具体影响华冠公司并未举出明确证据,而影院并未进行任何实际拆除工作。可以看出,影院被责令限期拆除虽会对商场营业产生一定影响,但并无证据表明会对商场整体经营产生重大影响,且对于影院建设违规状况华冠公司本身就负有责任。因此,大万公司作为所有权人对于影院因违章被责令限期拆除负有一定责任,华冠公司对影院违章情况亦负有一定责任;华冠公司因只占商场一小部分的影院经营障碍而拒付全部租金的行为存在明显不当,故华冠公司对于合同无法继续履行、应予解除的状况应承担主要责任,大万公司应承担次要责任。一审法院认定双方对合同解除承担同等比例责任的认定有误,本院予以纠正。华冠公司与大万公司责任具体比例,本院认为根据案情应确定为75%:25%。按照双方间合同的第十七条约定,华冠公司应支付大万公司合同解除违约金应为50088400元。关于滞纳金,一审法院以双方对合同解除均负有50%过错为由不予支持,本院认为应当按照二审认定的具体过错比例确认。双方合同约定“华冠公司未能按时足额支付租金的每迟延一天按日租金的1%支付滞纳金给大万公司。华冠公司迟延支付超过45日,除由华冠公司补足已产生的租金、滞纳金外,大万公司有权选择解除本合同”,现大万公司选择了解除合同,故其滞纳金应按45日计算,依以上标准,滞纳金应确定为27945元(日租金124200元×1%×45天×【75%-25%】)。

关于欠付租金数额。本院认为,华冠公司欠付的2015年5月26日至2017年3月31日期间的租金91489719.24元应全额收取;2017年4月1日起至2017年9月15日止期间系因大万公司原因未交接房屋,故不应收取租金;2017年9月16日至2018年4月26日止为因华冠公司原因未交接房屋,应全额收取租金30601973.34元。一审法院认定的租金给付期间和标准有误,本院予以纠正。

关于拆除及恢复原状鉴定结果的采用及承担比例。鉴定报告对涉案房屋装修恢复原状工程造价结论为81525044.04元。一审法院判决总体思路是无论哪一方完成拆除及恢复原状工作,则另一方根据原认定的81525044.04元减去设备设施养护费1433534.87元,即80091509.17元的一半鉴定造价金额即40045755元进行给付。本院认为,由于影院部分经罚款保留处理,无需进行拆除,而影院部分建设涉及主体结构变化,对此需重新对鉴定进行调整,原鉴定确定的金额难以采用;并且现双方就房屋交接和交接后拆改另行达成一致;此外该项恢复原状诉求在双方租赁合同中没有任何约定,此请求属于基于物权的请求权,不宜在本案租赁合同案由中解决。故该部分请求本案不予处理。

装饰装修残值损失的分担比例。鉴定报告对涉案房屋装修改造工程造价现值确定为43229832.03元。一审法院以双方对合同解除均负有50%过错确定各承担50%,因本院二审认定的责任比例为75%:25%,应据此标准进行调整,应由大万公司给付装饰装修、改造费10807458元。

设施设备养护费用的承担。该项评估是华冠公司经营期间对大万公司设备设施缺乏正常养护产生的费用。一审法院认为该项费用系由于华冠公司过错产生,故应由华冠公司承担。本院认可一审该认定,设备设施养护费1433534.87元应由华冠公司承担。

综上所述,一审法院存在错误,本院依法予以纠正。大万公司的上诉请求,本院部分予以支持,其余不予支持。华冠公司的上诉请求,无事实及法律依据,本院不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持(2015)二中民初字第13145号判决第六项;

二、撤销(2015)二中民初字第13145号判决第一、二、三、四、五、七、八项;

三、北京大万房地产开发有限责任公司与北京华冠商业经营股份有限公司2012年2月签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除;

四、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起7日内向北京大万房地产开发有限责任公司支付合同解除违约金50088400元、滞纳金27945元;

五、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起7日内向北京大万房地产开发有限责任公司支付欠付租金122091692.58元;

六、北京大万房地产开发有限责任公司于判决生效之日起7日内向北京华冠商业经营股份有限公司支付装饰装修、改造费10807458元;

七、驳回北京大万房地产开发有限责任公司其他诉讼请求;

八、驳回北京华冠商业经营股份有限公司其他诉讼请求。

评估鉴定费2756500元,由北京大万房地产开发有限责任公司负担1378250元(已交纳),由北京华冠商业经营股份有限公司负担1378250元(已交纳1244500元,余款133750元已由北京大万房地产开发有限责任公司预交,北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起7日内给付北京大万房地产开发有限责任公司)。

一审案件受理费1385473.50元,由北京大万房地产开发有限责任公司负担346368.38元(已交纳),由北京华冠商业经营股份有限公司负担1039105.12元(于判决生效之日起7日内交纳);一审案件反诉受理费533496元,由北京大万房地产开发有限责任公司负担133374元(于判决生效之日起7日内交纳),由北京华冠商业经营股份有限公司负担400122元(已交纳)。

二审案件受理费1469577.5元,由北京大万房地产开发有限责任公司负担238037.5元(已交纳),由北京华冠商业经营股份有限公司负担1231540元(已交纳552150元,余款679390元于判决生效之日起7日内交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长  邹 治

代理审判员  付晓华

代理审判员  张秦灵

二〇一八年七月六日

书 记 员  贾蒙霓

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