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王燕与北京市裕发东瑞房地产开发有限公司等执行异议之与二审民事判决书

2021-09-20 16:05发布

北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京民终621号

上诉人(一审原告、执行案外人):王燕,女,1963年3月7日出生,汉族,北京宛平房地产开发有限责任公司退休职工,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:吕博杰,北京市嘉安律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张建石,北京市嘉安律师事务所实习律师。

被上诉人(一审被告、申请执行人):何威,男,1982年4月20日出生,汉族,北京金阳商贸有限公司经理,住河北省高碑店市。

被上诉人(一审被告、申请执行人):杨建生,男,1960年8月4日出生,汉族,职业不详,住北京市西城区。

两被上诉人之共同委托诉讼代理人:黄必全,北京市戎联律师事务所律师。

被上诉人(一审被告、被执行人):北京市裕发东瑞房地产开发有限公司,住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街甲2号A1-4室。

上诉人王燕与被上诉人何威、杨建生、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司(以下简称裕发东瑞公司)案外人执行异议之诉一案因不服北京市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2018)京02民初169号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后,依法公开进行审理。本案现已审理终结。

王燕上诉请求:撤销一审判决,发回重审或依法改判。事实与理由:一审认定事实不清。1.王燕虽未直接与裕发东瑞公司签订房屋买卖合同,但王燕与北京市拱极文化发展有限公司(以下简称拱极文化公司)签订了合法有效的房屋买卖协议,且拱极文化公司是通过以物抵债的形式受让的北京市丰台区卢沟桥南里10号院四号楼1-401的房屋(以下简称涉案房屋),拱极文化公司对于房屋的获得具有合法性,因此其处置房屋的行为亦是合法行为。2.为查清事实,一审法院应当追加拱极文化公司与有色金属机械厂作为共同被告或者第三人参与案件审理,但一审法院并未追加,不仅违反《民事诉讼法》相关规定,而且无法查清事实,导致一审判决事实不清。

何威、杨建生辩称,一中院的查封行为有事实和法律依据,同意一审判决。理由如下:一、二中院査封裕发东瑞公司名下房产有事实及法律依据,是正确的。何威、杨建生诉裕发东瑞公司债权转让纠纷一案,二中院于2008年12月12日作出(2008)二中民初字第1198号民事判决。该判決生效后,裕发东瑞公司没有履行生效判决,杨建生、何威向二中院申请执行,二中院于2009年1月15日向裕发东瑞公司发出执行通知,并作出(2009)二中执字第266号民事裁定书。自2011年1月18日起,二中院査封裕发东瑞公司名下的涉案房屋至今。据此,法院查封涉案房屋有事实及法律依据,是正确的。二、案外人的主体身份不适格,其不属于法律规定的第三人。1.有色金属机械厂、裕发东瑞公司、拱极文化公司之间的债权债务关系的真实性无法核实,尚无生效法律文书确认,且即便真实存在,三者之间的协议并未实际履行,涉案房屋也没有办理抵押登记,房屋目前仍登记在裕发东瑞公司名下。退一步讲,即使确认了拱极文化公司与裕发东瑞公司的债权债务关系,该债权也属于一般债权,其债权不能排除申请执行人基于生效判决请求二中院对涉案房屋的执行。拱极文化公司或有色金属机械厂对涉案房屋不享有物权,拱极文化公司在其债权无生效法律文书确认的情况下,将其自己没有取得产权的房屋,且至今未取得产权的房屋出售给案外人,该出售协议不产生物权变动的效力。2.有色金属机械厂、裕发东瑞公司、拱极文化公司之间的债权债务尚未解决;拱极文化公司与有色金属机械厂、裕发东瑞公司之间并非房屋买卖关系,只是一般债权债务关系;案外人与裕发东瑞公司没有签订买卖合同,二者之间也没有房屋买卖关系,其也没有向裕发东瑞公司支付购房款。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得査封、扣押、冻结。该条中的第三人指的是直接从被执行人处购买房屋的人,而本案的案外人与被执行人裕发东瑞公司没有房屋买卖关系(拱极文化公司与裕发东瑞公司也无买卖关系),其不属于第三人,其作为原告提出执行异议之诉的主体身份不适格。三、案外人提交的证据不能有效证明其支付了购房款,且其没有向房屋所有人裕发东瑞公司支付购房款。案外人提交的支付购房款的证据是拱极文化公司为其开具的收据及进账单。收据不是有效的财务结算凭证,进账单不能证明其实际支付了购房款,也没有拱极文化公司的原始财务记账凭证进一步印证,该房款裕发东瑞公司也未收到,不能证明其向裕发东瑞公司支付了涉案房屋的购房款。四、如果案外人入住房屋情况真实,其入住后长期不要求办理房产证,其具有明显过错。案外人提交的《协议书》第一条显示“该房屋为商品房产权,但产权证暂不能办理,乙方对此均认同”,涉案房屋于2011年1月18日查封至今,在査封期间,案外人没有证据证明其向裕发东瑞公司主张过权益,其至今不申请办理产权证,其明显具有过错。五、案外人提交的入住房屋的证据,大部分来源于北京华联新世纪物业管理有限公司。据了解,涉案小区的物业公司曾经更换过,且涉案房屋为出租状态,请求法院调査核实。且仅仅只有对房屋入住的事实,不能作为排除执行的依据。六、案外人要求确认涉案房屋归其所有,与本案不属于同一法律关系,超出了执行异议之诉的审理范围,且现有证据不能证明其对涉案房屋享有物权,其该请求不能成立。七、涉案房产目前产权清晰,案外人与拱极文化公司、有色金属机械厂的纠纷应另案解决,其二者不是本案中的第三人。综上所述,案外人的主体身份不适格,其提交的证据不能证明其已与被执行人签订了房屋买卖合同,并向其支付了购房款,不能证明其已实际入住了房屋,且其对长期不申请办理房产证也具有过错。请求法院驳回上诉,维持原判。

裕发东瑞公司未应诉答辩。

王燕向一审法院提起诉讼请求:1.停止对涉案房屋的执行;2.确认涉案房屋归王燕所有。

一审法院查明事实:杨建生、何威起诉裕发东瑞公司债权转让合同纠纷一案,经二中院(2008)二中民初字第11988号生效民事判决书认定,杨建生、何威起诉要求裕发东瑞公司支付欠款及相应违约金的请求符合法律规定及合同约定,应予支持。据此判决裕发东瑞公司支付杨建生、何威欠款及违约金。此后,因裕发东瑞公司未主动履行上述判决,杨建生、何威就上述生效判决申请执行,二中院出具(2009)二中执字第266号民事裁定书,裁定采取冻结、划拨被执行人裕发东瑞公司的银行存款,如采取上述措施候仍不足以履行生效法律文书确定的义务,则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人裕发东瑞公司应当履行义务部分的其它财产。之后,二中院向北京市丰台区房屋管理局出具(2009)二中执字第266号协助执行通知书,查封包括涉案房屋在内的房产。涉案房屋被查封后,王燕提出执行异议,请求中止对涉案房屋的执行。二中院经审查于2018年5月作出(2018)京02执异390号执行裁定书,驳回案外人王燕的异议请求。王燕不服该裁定,提起本案诉讼。

诉讼中,王燕主张其向拱极文化公司购买涉案房屋时未对拱极文化公司是否是涉案房屋的产权人进行了解,在得知涉案房屋被执行后,其向拱极文化公司索要了拱极文化公司对涉案房屋权利来源的证据,并提交证据,用以佐证拱极文化公司因与裕发东瑞公司的以房屋折抵债务的协议而取得房屋产权,其因向拱极文化公司购买了涉案房屋而对涉案房屋享有所有权,要求法院确认其所有权,判令停止对涉案房屋的执行。何威对王燕的主张不予认可。对有争议的证据和事实,一审法院认定如下:王燕提交的证据显示,所涉及房屋的均为二单元的房屋,而涉案作为执行标的房屋为一单元的房屋,王燕主张拱极文化公司与裕发东瑞公司达成口头协议,将原来商议用于折抵债务的二单元的房屋变更为一单元的房屋,缺乏证据佐证,故对于王燕提交的证据与本案的关联性,不予采纳。

王燕提交的有色金属机械厂(甲方)与北京市宛平房地产开发有限责任公司(乙方)签订的《房屋使用权有偿转让合同》复印件,一审法院对真实性无法采纳;且该合同的双方当事人并不包括拱极文化公司,无论该合同是否真实有效,均与拱极文化公司对涉案房屋的权利无关联,一审法院对关联性不予采纳。对于王燕提交的其从拱极文化公司购买涉案房屋的“房屋买卖协议”和拱极文化公司开具的支付涉案房屋房款的收据,王燕主张的部分房款为现金交纳,只有收据,无正式发票;何威对于付款真实性不予认可,一审法院对于王燕现金付款部分的真实性无法确认,且王燕主张系向拱极文化公司交纳房款,并非向房屋所有权人交纳房款,故与其对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利不具有关联性。对于王燕证明其入住情况的“物业管理服务协议及相关生活费用发票”,一审法院认为本案中王燕的入住情况与其对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利不具有关联性。

一审法院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,王燕系作为案外人提起执行异议之诉,本案争议焦点为其是否对执行标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

上述规定中,买受人对房屋享有排除执行的实体权利的前提均应为其系向房屋的所有权人即被执行人购买房屋,在此前提下才涉及到支付价款、实际占有、未过户登记过错等因素的审查。本案中,王燕要求停止执行的涉案房屋的所有权人、被执行人为裕发东瑞公司,而王燕主张其系向拱极文化公司购买了涉案房屋,其自始至终并未与涉案房屋的所有权人、被执行人形成过涉案房屋的买卖合同关系。王燕提交的裕发东瑞公司与案外人有色金属机械厂、拱极文化公司之间的用房屋折抵债务的协议、函件等证据所涉标的物均与本案争议的涉案房屋非同一标的物,无法表明房屋所有权人与拱极文化公司就本案争议的涉案房屋达成过以物抵债协议,更无法证明拱极文化公司因此即成为了涉案房屋的抵押权人或者所有权人。王燕向拱极文化公司购买房产,在拱极文化公司不是房屋所有权人的情况下,无论王燕是否支付了购房款、是否办理了入住手续,均无法达到其对房屋享有出卖人所不具有的实体权利的法律效果,无法得出王燕对涉案房屋享有排除执行的实体权利的结论,亦无法得出涉案房屋归王燕所有的结论。

综上所述,王燕要求停止执行涉案房屋的诉讼请求及要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求均不符合法律规定,均不予支持。杨建生、裕发东瑞公司经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及第二款规定,判决:驳回王燕的全部诉讼请求。

二审审理中,各方均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。

依据王燕一审提交的证据,二审查明:2002年5月20日,有色金属机械厂(甲方)、拱极文化公司(乙方)与裕发东瑞公司(丙方)三方签订的《协议书》,约定甲方承担拆迁等全部费用,且甲方、丙方同意以其合作开发的新月家园一号楼二单元共12套房屋(101-601;102-602室)作为上述两个合同的折抵物(该折抵物甲、丙不得销售)。

2003年1月10日,拱极文化公司向裕发东瑞公司发出《确认函》,“如果2003年5月30日前仍不能如期支付协议中各项补偿款,应将贵单位开发的新月家园一号楼二单元共12套产权房折抵归我公司所有。”同日,拱极文化公司向有色金属机械厂发出内容相同的《确认函》。2003年5月15日,拱极文化公司再次向裕发东瑞公司、有色金属机械厂发出《催款通知单》,“如逾期仍不办理,按协议规定应将贵公司合作开发的新月家园一号楼二单元共12套产权房折抵归我公司所有”。

2004年6月1日,有色金属机械厂(甲方)与拱极文化公司(乙方)、裕发东瑞公司(丙方)为解决三方之间的债权债务问题签署《协议书》,约定三方均认可新月家园一号楼二单元101-601、102-602十二套商品房已确认给乙方,产权归乙方。同日,有色金属机械厂向拱极文化公司发出《确认函》,确认新月家园一号楼二单元101-601、102-602十二套商品房为拱极文化公司所有(这十二套商品房为我厂从开发商处所得的利益分配)。

2006年10月26日,拱极文化公司向有色金属机械厂发出《关于办理产权证的函告》,要求有色金属机械厂为其办理十二套商品房的产权证;2006年11月21日,有色金属机械厂向拱极文化公司发出《关于办理产权证的承诺》,承诺于2007年6月20日前将十二套商品房的产权证分期交于拱极文化公司安排的住户。

杨建生、何威起诉裕发东瑞公司债权转让合同纠纷一案,2008年12月20日二中院作出(2008)二中民初字第11988号民事判决,确认了杨建生、何威对裕发东瑞公司的债权。因裕发东瑞公司未主动履行上述判决,杨建生、何威就上述生效判决申请执行,二中院出具(2009)二中执字第266号民事裁定书,裁定采取冻结、划拨被执行人裕发东瑞公司的银行存款,如采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务,则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人裕发东瑞公司应当履行义务部分的其它财产。2011年1月18日,二中院向北京市丰台区房屋管理局出具(2009)二中执字第266号协助执行通知书,查封包括涉案房屋在内的20套房产,分别是:位于北京市丰台区卢沟桥南里10号院四号楼1-101、1-102、1-201、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、1-501、1-502、1-601、1-602、2-402、11-402;五号楼8-201、8-202;七号楼1-202、1-301、1-302、1-401。2015年12月14日,二中院续行查封上述房产,至今仍为查封状态,查封期限至2021年12月11日。

涉案房屋被查封后,王燕向二中院提出执行异议,请求中止对涉案房屋的执行。二中院经审查认为,首先,涉案房屋并未登记在拱极文化公司名下;其次,案外人提交的证据尚不能证明在一中院查封涉案房屋之前已签订了合法有效的房屋买卖合同并支付了全部购房款,据此二中院驳回案外人王燕的异议请求。王燕不服该裁定,提起本案执行异议之诉。

本院认为,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,考量买受人对房屋是否享有排除执行的实体权利时,并未要求以买受人直接向房屋的所有权人(即被执行人)购买房屋为前提。一审法院认为“买受人对房屋享有排除执行的实体权利的前提均应为其系向房屋的所有权人即被执行人购买房屋,在此前提下才涉及到支付价款、实际占有、未过户登记过错等因素的审查”,对此本院不予认可。

执行异议之诉的核心问题是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案,本案的买卖行为系拱极文化公司与裕发东瑞公司签订一系列“以房抵债”协议后,在未取得包括涉案房屋在内的12套房屋的所有权证的情况下,拱极文化公司将涉案房屋出卖给王燕,形成的“连环买卖”。判断王燕是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,实为考量拱极文化公司对涉案房屋享有的民事权益。拱极文化公司就涉案房屋若享有足以排除强制执行的民事权益,则王燕作为拱极文化公司权利义务的继受人继受取得相同的民事权益。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,应当考量拱极文化公司与裕发东瑞公司之间的交易是否同时具备以下四个要件:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3.已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

通过王燕提交的证据可知,自2002年5月20日至2006年10月26日,拱极文化公司与裕发东瑞公司之间就“以房抵债”的事宜签署了一系列协议及往来函件。何威、杨建生对该一系列证据的真实性均不予认可。王燕未就该一系列证据的真实性进一步举证。另外,王燕申请追加拱极文化公司为本案的第三人,本院经综合考量整体案情认为拱极文化公司不是本案必要共同诉讼当事人亦无追加为第三人的必要。在现有证据下,本院对拱极文化公司与裕发东瑞公司之间“以房抵债”的法律关系难以认定。

即便拱极文化公司与裕发东瑞公司之间“以房抵债”的协议系真实有效的。通过相关证据可知“以房抵债”标的系北京市丰台区卢沟桥南里10号院一号楼二单元共12套房屋(101-601;102-602室),而本案指向的执行措施查封的是北京市丰台区卢沟桥南里10号院四号楼一单元的房屋,并非“以房抵债”标的。对此,王燕称,“以房抵债”协议中的一号楼与查封的四号楼系同一栋楼,是涉案项目在建设时与建成后在行政部门登记的楼号不同,一号楼是施工楼号,四号楼是登记楼号;协议书中“二单元”与查封的“一单元”同在登记的四号楼中,裕发东瑞公司将二单元的房屋折抵给拱极文化公司后一房二卖,又将二单元的房屋出售他人。故裕发东瑞公司与拱极文化公司口头协商,将“二单元”的房屋整体置换为“一单元”的房屋,但未签订书面协议。

综上,本院难以认定拱极文化公司在人民法院查封之前与裕发东瑞公司就“一单元”房屋形成买卖合同法律关系。

因拱极文化公司与裕发东瑞公司签订的“以房抵债”协议没有进行网签备案,双方就购买的房屋无法办理过户登记,故本院认为拱极文化公司在不能办理涉案房屋过户登记一事上存在一定的过错。

综上所述,依现有证据拱极文化公司无法排除对涉案房屋的强制执行,故王燕同样无法排除涉案房屋的强制执行。一审判决认识事实清楚,适用法律有瑕疵,但判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4696元,由王燕负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长  邹 治

审 判 员  张稚侠

审 判 员  金 曦

二〇一九年十月二十四日

法官助理  李惠莹

书 记 员  郭思思

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