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北京兴盛合文化产业投资有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-09-20 16:48发布

北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京民终53号

上诉人(原审原告,反诉被告):北京鸿兆置业有限公司,住所地地北京市东城区骑河楼北巷10号。

法定代表人:褚常松,总经理。

委托诉讼代理人:王晶,北京市坤宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张永恒,北京大成律师事务所律师。

上诉人(原审被告,反诉原告):北京兴盛合文化产业投资有限公司,住所地北京市海淀区学院南路12号北师大科技园孵化大厦A座16层A1609室。

法定代表人:崔龙,总经理。

委托诉讼代理人:刘庆涛,北京市立方(深圳)律师事务所律师。

上诉人北京鸿兆置业有限公司(以下简称鸿兆置业公司)与上诉人北京兴盛合文化产业投资有限公司(以下简称兴盛合公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市第一中级人民法院(2018)京01民初10号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人鸿兆置业公司之委托诉讼代理人张永恒,上诉人兴盛合公司之委托诉讼代理人刘庆涛于2019年5月39日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鸿兆置业公司上诉请求:1.撤销北京市第一中级人民法院(2018)京01民初10号民事判决中关于本诉认定的部分,查清事实后改判,并支持原审本诉全部诉讼请求,对原审反诉部分的认定予以认可;2.涉诉一、二审费用全部由兴盛合公司承担。

事实与理由:一、原审判决对《房屋租赁合同之补充协议(一)》的效力认定错误。该协议因不具备协议约定的生效要件——“本协议经甲乙双方法定代表人签字盖章之日起生效”而未生效。1.“丁振和”非鸿兆置业公司法定代表人,而兴盛合公司拒绝追认的意思表示早已于2014年5月6日到达鸿兆置业公司;且兴盛合公司自拒绝追认的意思表示到达鸿兆置业公司时起,持续以“行为”方式表示对《房屋租赁合同之补充协议(一)》的拒绝履行。2.兴盛合公司对《房屋租赁合同之补充协议(一)》表示追认的意思表示于2018年10月25日到达鸿兆置业公司,即使以兴盛合公司首次提供《房屋租赁合同之补充协议(一)》之日(2018年7月24日)作为其追认意思表示到达鸿兆置业公司的日期,该日期也远远晚于其拒绝追认的意思表示到达鸿兆置业公司的日期;“追认权”(包括“追认”与“拒绝追认”)作为形成权,意思表示一旦到达相对人,即可决定无权处分人与相对人合同之效力,引起民事法律关系的变动;故此时,若允许被代理人反复变动意思表示,将导致法律关系效力持续不定。由此,原审法院在兴盛合公司拒绝追认的意思表示已达到鸿兆置业公司的前提下,又认可其后续追认行为的效力,与法理、法律相悖。3.原审法院认定“签字盖章”作“签字或盖章”理解,与鸿兆置业公司、兴盛合公司间的交易习惯及我国汉语语法基础相违背。

二、原审法院对兴盛合公司应当向鸿兆置业公司支付租金的时间认定错误。租金起付时点应自兴盛合公司入驻之日起,即2012年9月28日起起算(期间6个月免租期)。1.《房屋租赁合同之补充协议(一)》未生效,由此,原审法院依据该协议认定租金起付时点无合同依据。2.鸿兆置业公司与兴盛合公司已就租金起付时点“自兴盛合公司入驻之日起6个月免租期届满之次日”开始起算达成一致意思表示。3.双方签订《房屋租赁合同》的合同目的已于兴盛合公司首次以出租人身份对外招租时成就;且已交付房产不存在合同9.4条约定的,兴盛合公司拒绝支付租金的情形。4.租赁期限内,兴盛合公司可就租赁物获取收益;而按照《房屋租赁合同》约定,租赁期限的起算时点与租金起付时点一致,由此,兴盛合公司首次以出租人身份对外招租获取收益的时间即为租赁期限的起算时点,同为租金起付时点。

三、原审法院认定“兴盛合公司代替鸿兆置业公司向王静和吉略公司共计支付款项85014360.09元”的事实错误;且对《借款合同》中“用租金冲抵欠款”等相关约定的法律性质认定错误。1.兴盛合公司提供的一系列转款凭证与本案、与鸿兆置业公司和王静、吉略公司的债权债务无关,截止本案诉讼,兴盛合公司无权且并未发生实际的与鸿兆置业公司借款相关的转款行为。2.《借款合同》中“用租金冲抵欠款”等相关约定的法律性质应属应收账款质押的法律性质。

四、原审法院以“租金收益权已转让于王静、吉略公司”作出“鸿兆置业公司向兴盛合公司主张租金及利息,无事实与法律依据”,是对事实的错误认定。1.《借款合同》约定的法律关系不符合债权转让的法律性质,租金收益权尚属于鸿兆置业公司所有;2.《借款合同》约定的法律关系属于应收账款质押的法律关系,而合同中鸿兆置业公司到期未履行债务,王静、吉略公司可以直接收取租金收益的约定,违反《物权法》第211条规定,应属无效;3.《借款合同》约定,租金担保借款履行的期间为每笔借款届满之日起2年;即王静、吉略公司可以在2年内,请求兴盛合公司支付租金,若兴盛合公司在2年内,经其请求未支付租金代偿的,王静、吉略公司即丧失对租金的收取权,而只得请求鸿兆置业公司偿还借款。而经汇总,王静、吉略公司行使租金代偿的时间除“20130530-400万”(尚存争议)这笔尚在规定期限内,其余均已过期。由此,王静、吉略公司亦不享有以租金代偿的权利。

五、原审法院以“鸿兆置业公司未提供反证”认定“《承诺函》真实”与事实不符。原审中,鸿兆置业公司以兴盛合公司证据44、鸿兆置业公司补充证据“关于抓紧推进北师大孵化大厦招租使用的函”、兴盛合公司证据23、24及鸿兆置业公司补充证据“公函”否认了《承诺函》的真实性;并同时提交了“关于不同意对承诺函签字进行鉴定的意见”明确说明了鸿兆置业公司理由。综上所述,原审法院认定事实及适用法律明显错误,侵害了鸿兆置业公司的合法权益,请求撤销一审判决中关于本诉认定的部分,直接改判支持鸿兆置业公司的原审本诉的全部诉讼请求,维护鸿兆置业公司的合法权益。

兴盛合公司辩称:鸿兆置业公司的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回。一、一审判决书驳回鸿兆置业公司的本诉请求,处理结果并无不当,依法应予维持。一审法院从王静、吉略公司分别作为甲方,与乙方鸿兆置业公司、丙方兴盛合公司签署的《借款协议》内容以及与本案租赁合同的关系和租金权利让渡来看,将《借款协议》中有关王静、吉略公司作为债权人,在鸿兆置业公司逾期偿还借款时,有权代鸿兆置业公司享受《房屋租赁合同》中出租人权益,直接向兴盛合公司收取房屋租金以冲抵鸿兆置业公司欠款的约定,认定为附条件的债权转让协议。该认定具有充分的事实和法律依据。根据《借款合同》的约定,结合借款履行情况,鸿兆置业公司逾期偿还王静、吉略公司的借款时,债权转让协议所约定的条件已经成就,王静、吉略公司已然享有向兴盛合公司收取租金的权利。在王静、吉略公司向兴盛合公司明确表示行使出租人权利,要求兴盛合公司按照约定以应付租金冲抵欠款的情况下,就已经排除了鸿兆置业公司就应付租金再次向兴盛合公司主张的权利,因此,一审法院判决驳回鸿兆置业公司的本诉请求,并无不当。另外,该判决亦未损害鸿兆置业公司的任何权利,鸿兆置业公司完全可以在将王静、吉略公司的借款清偿完毕后另行向兴盛合公司主张租金。

二、一审判决书依据《房屋租赁合同之补充协议一》确定租金计租起算日期错误,虽不影响本案本诉部分处理结果的正确性,但会影响另案处理结果,因此作为案件认定的事实应该予以纠正。首先,按照《房屋租赁合同》第二条2.1款明确约定了租赁房屋的交付标准,其中第(1)项明确约定:房屋施工装修完毕,取得有关部门的规划,竣工验收合格等合法文件,施工图纸等工程资料齐全,设备按照调试合格。第三条3.1款约定租赁期限自房屋达到2.1款交付标准且双方办理完毕交接手续次日起算。自房屋交接完毕之日起6个月为免租期,免租期内不计租金。《房屋租赁合同之补充协议一》中,亦明确约定:“甲乙双方之间作出的任何协议或者书面文件均不视为免除甲方按照主协议标准应承担的交付房屋的责任”。本案中,租赁房屋实际取得消防验收的时间为2015年4月21日。按照上述约定,扣除6个月的免租期后,租金计租起算日期应为2015年10月22日。其次,鸿兆置业公司因自知其违反了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议一》中约定的义务,向兴盛合公司出具《承诺函》,亦自行放弃了2014年12月31日之前租金。一审判决书依法正确认定了《承诺函》的真实性,该认定有充分的事实和法律依据。但一审判决书认定《承诺函》不具有法律约束力,系法律适用错误。从《承诺函》的形式上看,郭庆山作为鸿兆置业公司的法定代表人,在该《承诺函》上签署了其姓氏“郭”,该签字行为足以证明《承诺函》的内容系其代表鸿兆置业公司作出的真实意思表示,郭庆山的签字方式不影响其签字的效力。从《承诺函》的内容看,鸿兆置业公司确认租赁房屋尚未通过消防验收,并明确承诺2014年7月30日前提供相关资料,如延期提供或提供资料不完备影响消防验收,免租期顺延至2014年12月31日,租赁合同自2015年1月1日起正式计租。该《承诺函》系鸿兆置业公司作出的放弃向兴盛合公司收取2014年12月31日之前租金的意思表示。从《承诺函》的法律性质看,该意思表示属于抛弃权利的单方法律行为。单方法律行为一经作出,立即生效。自其将《承诺函》送达给兴盛合公司的那一刻,其抛弃权利的单方法律行为即已完成并发生法律约束力。因此,一审判决书依据《房屋租赁合同之补充协议一》确定租金计租起算日期错误。综上所述,鸿兆置业公司的上诉请求不能成立。请求依法判决驳回其上诉请求。

兴盛合公司上诉请求:1.请求依法确认租金计租起算日为2015年10月22日;2.请求判令支持兴盛合公司一审诉讼中提请的全部反诉请求。事实与理由,一、一审判决中认定的事实有错误和遗漏部分。1.一审法院认定:“兴盛合公司在2012年11月30日前已实际进驻孵化大厦现场。兴盛合公司进驻大厦现场后,进行招租、二次装修、协助办理消防验收,协助开启北门等事宜”,该部分认定有错误。一审法院认定在2012年11月30日前已实际进驻孵化大厦现场言外之意是兴盛合公司占有使用了整体大厦,并据此在判决书后面认为“兴盛合公司在约定的交付房屋期限前已经实际进驻尚不符合约定交付标准的房屋”,这与事实严重不符。2012年11月30日前兴盛合公司进驻现场不代表对孵化大厦租赁物的全部接收并占有使用,《房屋租赁合同》第2.2款约定,兴盛合公司与鸿兆置业公司共同继续进行剩余项目的施工直至房屋达到交房标准,并就继续施工(装修等)共同委派专有人员组成专门项目部。故兴盛合公司派人进驻现场是为了成立项目部及继续进行施工和装修,而不是代表已接收全部孵化大厦并占有使用;协助办理消防验收和协助开启北门等事宜均系进行联合施工和装修而尽的协助义务,并不代表已经整体接收并且租赁开始。所进行的招租只是进行的广告宣传,也不代表已经占有使用全部租赁物,按照合同约定只是预招租。鸿兆置业公司在一审中提交的兴盛合公司与8名次承租人签订的租赁合同,从其侧面也证明了兴盛合公司为保留客户在没有接收该部分租赁物的情况下签订的合同,否则合同的签订时间及给予的装修时间及租赁开始时间不会有很大差别,其所反映的占有使用面积仅为约6.1万整体租赁大厦的15%。因此,认定在2012年11月30日前兴盛合公司进驻大厦即占有使用整体大厦有误。2.2018年11月8日一审开庭时,兴盛合公司与鸿兆置业公司明确表示承租的孵化大厦至今没有办理竣工验收手续,对此,一审法院没有认定。

二、关于《承诺函》的认定错误。一审判决中认定了《承诺函》的真实性,但以《承诺函》未盖公司公章,虽有郭庆山签的郭字,因签字不完整不产生签字的法律后果,故而认定《承诺函》不具有法律约束力。对此,兴盛合公司持有异议。承诺函的性质如何看待,无论从“契约说”还是“单方行为说”理论来看,相关法律和最高院司法解释均认为只要是真实的意思表示即成立,若不违反法律和行政法规的强制性规定及其它可能引起合同无效的情况就是合法有效的。首先,从契约说理论看,承诺函是承诺而不是要约,是对要约人的要约所进行的承诺,要约人接受书面形式的承诺函而未提异议,就是对要约人要约进行的承诺,否则,若同自己的要约相违背就不能接收承诺函。要约人要约的内容就是承诺函里约定的内容,承诺函自接收后合同即成立。因此,根据《合同法》第26条规定,该《承诺函》已送达兴盛合公司,承诺即生效。承诺生效时,根据《合同法》第25条规定合同成立,合同成立即生效。对此,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第22条的规定就是坚持该观点。其次,从单方行为说理论看,《承诺函》不是单方允诺,因为单方允诺是真对不特定的对象所发出的,故单方允诺有要约属性;但若是对特定的相对人发出即不是单方允诺,而是单方民事行为,本函抬头恰恰是只给兴盛合公司的。兴盛合公司接收《承诺函》,就表示受领了鸿兆置业公司《承诺函》里的意思表示,《承诺函》对鸿兆置业公司发生法律上的约束力。再次,承诺函中郭庆山签字不完整,并不代表不系本人签字,签字只是对其某种行为以书面形式的确认。每个人每次签字是不同的,不按身份证上法定姓名签字或签字不完整容易引发争议,需要进一步证明名字与行为人等同。法律没有规定签字必须采用规定签字字体、签字的形式、签的字大小和签的字正确性,签字完不完整不是确认法律行为生效的条件,不能因签字的形式不同而否认对行为确认的意思。郭庆山在承诺函里签了字是以书面形式确认了自己对函里的内容知悉,是其真实的意思表示,依据《民法总则》第136条规定,民事法律行为自成立时生效,故一审判决既然确认该《承诺函》是真实的,那么郭庆山签字的行为已生效。同时,根据《民法总则》第143条规定,行为人有相应民事行为能力、意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,就是有效的民事法律行为,故郭庆山在《承诺函》上签字的行为是合法有效的。最高人民法院相关司法案例也是确认只要承诺函成立,是其真实的意思表示,就有法律效力并约束双方当事人。最后,郭庆山是鸿兆置业公司当时的法定代表人,承诺函中已写明鸿兆置业公司应承担相应法律义务,郭庆山以鸿兆置业公司身份签字确认,按照《民法总则》第61条规定,郭庆山以法人名义签字确认的民事行为,其法律后果由鸿兆置业公司承担。因此,一审判决既然确认《承诺函》是真实的,郭庆山以法人身份签字确认的《承诺函》是其真实的意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,《承诺函》就应是有效的,应该得到二审法院的确认,并据此判决鸿兆置业公司因违反承诺承担相应的责任。

三、鸿兆置业公司未按合同约定的房屋交付标准交房,应承担违约责任。一审法院认定兴盛合公司在2012年11月30日前已经实际进驻孵化大厦,并进行了招租等事宜,通过出租以获取了收益。依此一审法院认为该事实证明鸿兆置业公司不属于延迟交房,不是合同中第9.1款中规定的情形,且出租获取的收益足以弥补利息损失,驳回兴盛合公司因鸿兆置业公司违约要求承担违约责任的请求。对此,兴盛合公司持有异议。(一)2012年11月30日前,兴盛合公司进驻孵化大厦不代表实际占有使用租赁的房屋,对此前面已有叙述,不再赘述。合同中明确规定,鸿兆置业公司是按照有竣工验收等合法手续,能够为客户出具办理营业执照手续等条件为交房标准进行的交付。兴盛合公司与鸿兆置业公司在一审庭审中已明确表示该承租的孵化大厦至今没有办理竣工验收手续。因此,鸿兆置业公司违反合同约定,没有按约定的交房标准交付就是违约。一审法院称没有事实依据是立不住的。合同第9.1款第1项、第2项不是一审法院所理解的逾期交付的两种情形,更没有什么逾期瑕疵交付的违约责任约定。合同中对没有按合同约定的交房标准进行的交付,只是在时间上进行了划分并约定了不同责任,即合同第9.1款中规定,鸿兆置业公司如违反2.1款约定(即没有按约定的交房标准在2012年11月30日前交付),逾期交付房屋,应支付相应资金占用费,每逾期一日,鸿兆置业公司应支付3万元资金占用费,直至鸿兆置业公司按照协议约定完全交付房屋。可以讲,兴盛合公司请求给付资金占用费按合同约定应该计算到现在,但只请求到2015年4月21日该房屋取得消防验收之日止,这只请求了部分,没有全部请求已作出了重大让步,应该说是很合理的。同样,9.1款中还约定了至2013年11月30日止仍无法按照2.1款约定交付房屋的,鸿兆置业公司自2012年12月1日起至2013年11月30日止支付逾期交房违约金,每逾期一日交付房屋,违约金3万元。兴盛合公司可以据此计算违约金要求判决给付。因此,兴盛合公司请求支付资金占用费、违约金有事实依据,应该得到二审法院的支持。一审法院认为兴盛合公司转租租金收益足以弥补预付租金的利息损失,故驳回了兴盛合公司要求给付预付租金利息的请求。兴盛合公司对此有不同的意见。兴盛合公司以转租形式收取租金与鸿兆置业公司承担违约责任无关。转租是双方合同约定的,没有达到交房标准,兴盛合公司占有使用的房屋是免租金和任何费用的,这是兴盛合公司的权利。不能以兴盛合公司有收益鸿兆置业公司就不承担违约责任,兴盛合公司所享有的权利不能被替代和取消。请求给付预付租金利息有合同依据和法律依据。综上,请求法院在查明事实的基础上,对兴盛合公司的上诉请求依法给予保护。

鸿兆置业公司辩称:一、关于《房屋租赁合同之补充协议一》是否成立并生效问题。《房屋租赁合同之补充协议一》不论从形式上看,还是从内容上看,再从双方来往的函件内容看,最后从起因背景及利益平衡上看,都没有满足成立的基本要素和要件。所以《房屋租赁合同之补充协议一》不成立。二、关于《承诺函》是否成立并生效的问题。基本认可一审判决的意见。三、关于租金起算日的认定问题。租金起算日依据合同约定和证据证实应为兴盛合公司实际入住日,即2012年9月28日,加上6个月的免租期,应为2013年3月28日。兴盛合公司主张的2015年1月1日不能成立。四、关于未经三方结算,擅自超额扣划租金抵债是否有效问题。一审法院由于庭室分工,民一庭只审房屋租赁合同纠纷,不审借款合同纠纷。所以,王静、吉略公司扣划鸿兆置业公司的租金纠纷无法在一审中解决。鉴于这一情况,经一审法院释明。鸿兆置业公司将借款纠纷案依据双方的管辖约定,分别在北京仲裁委、北京市朝阳区人民法院进行了立案,并经过管辖权异议、预先调解程序,现在已经进入审理阶段。鉴于借款纠纷案件已经被仲裁及法院受理,在客观上形成了另案解决的格局。所以,本案遗留的问题就是确定起租时点,计算是否拖欠租金、拖欠多少租金的问题了。五、关于兴盛合公司的反诉请求是否成立的问题。兴盛合公司提出的反诉请求有三项,一是支付迟延交房违约金1095万元;二是预付租金利息592万元;三是支付资金占用费2613万元。首先迟延交付问题不存在,有充分证据证实兴盛合公司于2012年9月28日就已经实际占用使用案涉房屋并对外招租收取租金。因此,三项反诉请求均没有成立的事实和法律基础,三项诉求也成为毫无根据的无理诉求。综上,兴盛合公司的上诉请求与事实理由因缺乏事实及法律依据均不能成立。故请求二审人民法院依法驳回其上诉请求,支持鸿兆置业公司在一审的全部诉讼请求。

鸿兆置业公司向一审法院起诉请求:兴盛合公司支付自2014年3月28日至2017年11月8日期间拖欠鸿兆置业公司的租金14261万元及利息损失1059.51万元(按照中国人民银行同期贷款利率计算)。

兴盛合公司向一审法院反诉请求:1.鸿兆置业公司支付兴盛合公司迟延交房违约金1095万元;2.鸿兆置业公司支付兴盛合公司因迟延交房产生预付租金利息5837972.6元;3.鸿兆置业公司支付兴盛合公司逾期交付房屋资金占用费2613万元。

一审法院认定事实:2005年6月6日,北师大(甲方)与鸿兆置业公司(乙方)签订《合作开发建设北师大科技园区协议书》(以下简称《合作开发协议》),约定双方合作开发北师大科技园区项目,分三期开发建设,其中第一期拟建孵化器大厦,建筑面积约5万平方米,拟于2005年9月1日正式开工,2007年3月30日竣工验收并使用。孵化器大厦建成后,产权归甲方,乙方获得该大厦70%的建筑总面积的使用权,使用期40年。

2012年8月16日,鸿兆置业公司(出租方、甲方)与兴盛合公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》首先明确:1.甲方根据与北师大签署的《合作开发协议》对孵化大厦,其中地上建筑面积约4.6万平方米、地下建筑面积约1.5万平方米房屋的70%的面积享有40年无偿使用权。2.租赁房屋工程施工至装修阶段,现状为已接近竣工,尚未通过竣工验收,无法立即交付使用。3.甲方同意将租赁房屋整体预租给乙方,乙方同意预付4000万元租金用于甲方对该房屋后期施工费用,直至房屋具备竣工验收条件并达到交付使用。关于租赁房屋现状、位置、面积,《房屋租赁合同》第一条1.1款约定,甲方将位于海淀区学院南路12号院内的孵化大厦房屋租赁给乙方,建筑面积约4.3万平方米。关于租赁房屋交付,《房屋租赁合同》第二条2.1款约定,甲方保证房屋于2012年11月30日前将剩余项目全部施工完毕并具备竣工验收条件,并于上述日期前将达到交付标准的房屋交付给乙方,双方办理交接手续。租赁房屋同时满足以下三方面条件时,视为租赁房屋达到交付标准:(1)房屋施工装修完毕,取得有关部门的规划、竣工验收合格等合法证件(土地证、房产证除外),施工图纸等工程资料齐全,设备安装调试合格;(2)房屋公共大堂、楼道走廊、电梯间及卫生间装修完毕,消防、水、电、中央空调等设备设施齐全并正常使用;(3)房屋具备对外招租条件,即乙方招租之客户可以办理工商营业执照、税务证照及其他证明手续(甲方负责协调产权方出具正式委托乙方出租经营房屋书面文件,配合乙方及乙方招租客户办理上述证照、手续并获得工商等部门认可)。关于租赁期限、租金、保证金和结算,《房屋租赁合同》第三条约定,租赁期限共十年(不含免租期),自房屋达到2.1款交付标准且双方办理完毕交接手续次日起算。自房屋交接完毕之日起6个月为免租期,免租期内不计租金。年租金4000万元,此价为甲方租金纯收入,税费由乙方全部承担。双方一致同意按照押一个半月付三个月方式支付租金,在每一期到期前3个工作日前向甲方支付下一期租金。押金及首期租金自双方办理完毕房屋交接手续之日的次日起交纳。《房屋租赁合同》第九条特别约定。9.1款第1项约定,如果甲方违反本协议2.1款约定,逾期交付房屋,则甲方应支付乙方相应资金占用费,每逾期一日,甲方应支付乙方3万元资金占用费。且每逾期一个月,则租期相应延期一年(其他租赁条件不变),以此类推,直至甲方按照本协议2.1款约定完全交付房屋。9.1款第2项约定,至2013年11月30日止,若甲方仍无法按照本协议2.1款约定交付房屋的,则乙方有权以低于市场租金价格直接将房屋对外出(招)租,直至所得租金全部冲抵完毕上述乙方本金、应得违约金(自2012年12月1日起至2013年11月30日止甲方应支付逾期交房违约金,每逾期一日交付房屋,甲方应支付乙方违约金3万元)、相应利息及代甲方垫付的其他款项等。

《房屋租赁合同》签订后,兴盛合公司先后于2012年8月17日、10月12日、10月18日、10月30日、11月10日分别向鸿兆置业公司支付2000万元、800万元、200万元、700万元、300万元,共计4000万元。

鸿兆置业公司未能在2012年11月30日前将租赁房屋达到《房屋租赁合同》第二条2.1款约定的交付标准,但兴盛合公司在2012年11月30日前已经实际进驻孵化大厦现场。兴盛合公司进驻大厦现场后,进行招租、二次装修、协助办理消防验收、协助开启北门等事宜,并从实际转租房屋中收取租金。经多方努力,孵化大厦工程于2015年4月21日通过消防验收。鸿兆置业公司与兴盛合公司始终未按照《房屋租赁合同》的约定办理正式交接手续,兴盛合公司除了前期支付的4000万元外,未再向鸿兆置业公司支付过其他款项。

2013年12月16日,鸿兆置业公司(甲方)与兴盛合公司(乙方)签订《房屋租赁合同之补充协议一》,主协议约定的4000万元租金部分(不含税金)改为42372880元(含营业税费等综合税费)。将主协议“自房屋交接完毕之日起6个月为免租期,免租期内不计租金”调整为:免租期至2014年8月31日。免租期内不计租金,乙方无需支付任何费用。将主协议“租赁期限共十年(不含免租期)”调整为:租赁期限共十六年(不含免租期),自2014年9月1日起至2030年8月31日止。甲乙双方之间作出的任何协议或其他书面文件均不视为免除甲方按照主协议标准应承担的交付房屋的责任。第七条约定,本协议经甲乙双方法定代表人签字盖章之日起生效。一式四份,双方各具二份,均具有同等法律效力。在协议的尾部,甲方法定代表人郭庆山在该协议上签字,乙方在“法定代表人”处签字的是经办人丁振和,兴盛合公司时任法定代表人是闫大庆。本案审理过程中,闫大庆于2018年10月25日出具《确认书》,确认在2013年12月16日已知悉并同意丁振和代表兴盛合公司签订《房屋租赁合同之补充协议一》。兴盛合公司亦在同日出具《情况说明》,认可协议内容,知悉并同意丁振和签署《房屋租赁合同之补充协议一》。

诉讼中,鸿兆置业公司提供了5份催款函,分别是落款日期为2013年12月28日的《催缴通知书》、落款日期为2014年4月16日的《催缴通知书》、落款日期为2016年7月30日的《催缴通知书》、落款日期为2017年6月30日的《催缴通知书》、落款日期为2017年8月11日的《再次催缴通知书》,以证明兴盛合公司自缴纳第一期租金后未履行其他支付义务以及鸿兆置业公司持续主张相应权益。兴盛合公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。法院对有签收记载的落款日期为2014年4月16日、2016年7月30日、2017年6月30日的《催缴通知书》的真实性予以认可,能够证明鸿兆置业公司多次主张相应权益。

针对鸿兆置业公司2014年4月16日的《催缴通知书》,兴盛合公司于2014年5月6日向鸿兆置业公司发出《回函》:……二、我公司请求贵公司能否给予一整年(即12个月)的免租期,即从大厦招租之日起按贵我双方签署的《房屋租赁合同》中约定的计算(就别按贵我双方签订的《房屋租赁合同》中约定的以我方入驻之日和六个月免租期计算了》。……四、按贵我双方的《房屋租赁合同》中约定年租金4000万元为贵公司纯租金收入,税费由我公司全部承担……兴盛合公司对该《回函》的真实性不予认可,但未提供反证,且否认真实性的理由明显不成立,一审法院对该《回函》的真实性予以确认。

诉讼中,兴盛合公司提供了由鸿兆置业公司向兴盛合公司出具的《承诺函》,……现租赁房屋尚未通过消防验收,鸿兆置业公司承诺:一、负责协调北京天润建设工程有限公司于2014年7月30日前提供如下资料,并加盖北京天润建设工程有限公司公章:1.施工许可证;……6.设计院蓝图。二、若鸿兆置业公司延期提供或提供的资料不完备而影响消防验收,《房屋租赁合同》免租期顺延至2014年12月31日。《承诺函》尾部落款是“北京盛世房地产开发有限公司”,但并无公司盖章,《承诺函》尾部签有“郭”字,《承诺函》落款日期为2014年7月11日。鸿兆置业公司以《承诺函》尾部所签“郭”字并非郭庆山本人所签为由,对《承诺函》的真实性不予认可,但未提供反证,一审法院对该《承诺函》的真实性予以认可。

2015年9月16日,兴盛合公司向鸿兆置业公司出具《公函》,……3.再次向贵公司申请给予我公司一年的免租期。4.我公司想请求给予分担一些税费,因为税费由我公司全部承担似乎沉重了一点,我公司理解全部税费包括但不限于营业税及其附加,还有企业所得税等,请贵公司理解支持,哪怕一项都可以。……兴盛合公司对该《公函》的真实性不予认可,但未提供反证,且否认真实性的理由明显不成立,一审法院对该《公函》的真实性予以确认。

2012年9月6日至2014年2月18日,王静(甲方)与鸿兆置业公司(乙方)、兴盛合公司(丙方)先后6次签订《借款合同》,6份合同约定鸿兆置业公司向王静借入款项共计4450万元。6份《借款合同》约定的借款期限均为1年,前3份合同到期后又签订补充协议延长了借款期限,6份合同的借款期限最晚到2015年5月30日。鉴于乙方与丙方于2012年8月16日签订《房屋租赁合同》,《借款合同》专门约定了还款保证:若乙方违反《借款合同》约定,逾期偿还甲方借款,甲方即有权代乙方享受《房屋租赁合同》中出租人权益,直接向丙方收取房屋租金以冲抵乙方欠款。自本协议借款期限届满之日起,甲方随时要求行使乙方出租人权利,以丙方租金冲抵乙方欠款,丙方租金冲抵乙方欠款后即视为乙方已经收取了丙方的相应租金,丙方无需再向乙方交纳上述租金。2012年12月21日,吉略公司(甲方)与鸿兆置业公司(乙方)、兴盛合公司(丙方)签订《借款合同》,约定鸿兆置业公司向吉略公司借款1000万元,借款期限1年。《借款合同》专门约定了还款保证,还款保证内容与上述王静《借款合同》中的约定一致。合同到期后又签订补充协议将借款期限延长至2014年12月26日。上述《借款合同》签订后,王静向鸿兆置业公司共计支付4250万元,吉略公司向鸿兆置业公司支付1000万元。其中,王静在2014年2月18日《借款合同》签订后,又于2014年2月20日向鸿兆置业公司出具《委托付款书》,王静委托鸿兆置业公司向密山美信企业管理咨询有限公司支付858万元,该金额与2014年2月18日《借款合同》约定的借款金额一致。王静于2014年3月12日向鸿兆置业公司支付858万元后,鸿兆置业公司于2014年3月19日通过北京万豪物业管理有限公司向密山美信企业管理咨询有限公司支付了858万元。双方对该笔款项各执一词:鸿兆置业公司主张借款并未实际发生;兴盛合公司主张借款成立,委托付款858万元是归还此前的另外借款,与该笔借款无关。自2017年3月至2018年10月,兴盛合公司代替鸿兆置业公司向王静和吉略公司共计支付款项85014360.09元。

一审审理过程中,王静、吉略公司分别向法院提交书面意见,均表明鸿兆置业公司尚未清偿借款,将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利,要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款,法院不应判决兴盛合公司给付鸿兆置业公司租金。同时均表示知悉一审诉讼,不申请参加一审诉讼。

一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。鸿兆置业公司与兴盛合公司于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。当事人协调一致,可以变更合同。鸿兆置业公司与兴盛合公司于2013年12月16日签订了《房屋租赁合同之补充协议一》,协议第七条约定,本协议经甲乙双方法定代表人签字盖章之日起生效。本协议的签订,甲乙双方均未盖章,且乙方是经办人签字,不是法定代表人签字。在这种情况下,补充协议是否生效?首先,按照通常的理解,协议第七条约定的“签字盖章”应为签字或者盖章,因此在已经签字的情况下,未盖章不影响协议的成立。其次,从协议第七条的具体内容和合同目的看,该条意在明确协议的签署人以及协议的生效时间,该约定并无将法定代表人签字盖章与否作为协议所附生效条件之本意。第三,当事人对合同的效力可以约定附条件,所附的条件应当是合同当事人自己约定的、未来有可能发生的、不属于合同本身的某种合法事实,而合同中的签字盖章是合同本身不可或缺的组成部分,故该约定不属于对协议效力所附条件。第四,乙方经办人签字,属于超越代理权,一方面乙方已经表示追认,另一方面,协议一式四份,双方各具二份,甲方持有协议后,直到本案诉讼之前,并未对乙方的签字人提出异议。鸿兆置业公司庭审中称签署该协议后其并未持有该协议,明显不合常理,法院不予采信。综上,《房屋租赁合同之补充协议一》自双方签字之日起已经生效,对双方有法律上的约束力。

诉讼中兴盛合公司提供的由鸿兆置业公司向兴盛合公司出具的《承诺函》,尾部落款是“北京盛世房地产开发有限公司”,但并无公司盖章;虽然有郭庆山签的“郭”字,但因签字不完整,尚不产生签字的法律后果。该《承诺函》即便属于单方允诺,因既没有盖章,又没有完整的签字而不具有法律约束力。兴盛合公司于2014年5月6日向鸿兆置业公司发出《回函》以及于2015年9月16日向鸿兆置业公司出具《公函》,两文件中均有关于调整免租期的内容,性质上属于变更合同的要约,在受要约人没有明确表示同意的情况下,不产生变更《房屋租赁合同》的效力,亦不能否定已经在先生效的《房屋租赁合同之补充协议一》的效力。

根据《房屋租赁合同》第二条2.1款和第九条的约定,房屋达到约定交付标准的时间决定免租期的时间,因未达到约定交付标准而未交付房屋的还导致租期的顺延。2013年12月16日签订的《房屋租赁合同之补充协议一》将主协议“自房屋交接完毕之日起6个月为免租期,免租期内不计租金”调整为:免租期至2014年8月31日。将主协议“租赁期限共十年(不含免租期)”调整为:租赁期限共十六年(不含免租期),自2014年9月1日起至2030年8月31日止。上述约定表明,《房屋租赁合同之补充协议一》改变了《房屋租赁合同》以房屋达到约定交付标准的时间开始计算6个月免租期的约定,而是将免租期约定为自实际进驻租赁房屋至2014年8月31日这一特定期间,并明确约定了16年的租赁期限以及16年租赁期限的起止时间。《房屋租赁合同之补充协议一》有关“甲乙双方之间作出的任何协议或其他书面文件均不视为免除甲方按照主协议标准应承担的交付房屋的责任”的约定表明,虽然房屋是否达到约定的交付标准不再决定免租期的时间,不再导致租期的顺延,但鸿兆置业公司依然有义务使房屋达到《房屋租赁合同》约定的交付标准。综上,兴盛合公司应当自2014年9月1日起向鸿兆置业公司支付租金。鸿兆置业公司主张自2012年9月28日起6个月为免租期,不符合《房屋租赁合同》的约定,法院不予采信。兴盛合公司有关“从2015年1月1日开始缴纳租金是双方应当遵守的合同义务”以及应当自2015年10月22日起向鸿兆置业公司支付租金的抗辩意见,均不符合《房屋租赁合同之补充协议一》的约定,法院不予采信。

债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。王静(甲方)、鸿兆置业公司(乙方)、兴盛合公司(丙方)三方签订的《借款合同》以及吉略公司(甲方)、鸿兆置业公司(乙方)、兴盛合公司(丙方)三方签订的《借款合同》中均专门约定了还款保证:若乙方违反《借款合同》约定,逾期偿还甲方借款,甲方即有权代乙方享受《房屋租赁合同》中出租人权益,直接向丙方收取房屋租金以冲抵乙方欠款。在借贷法律关系中如何看待该约定的性质和效力本案不作判断。在本案租赁法律关系中,从该约定对租赁合同的影响看,该约定的实质是附条件的债权转让协议,即当乙方逾期偿还甲方借款的条件成就时,乙方将向丙方收取租金的权利转让给甲方。因鸿兆置业公司逾期偿还王静和吉略公司的借款,债权转让协议所附的条件已经成就,王静和吉略公司明确表示将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利,要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款。上述事实表明,鸿兆置业公司已经将向兴盛合公司收取租金的权利转让给王静和吉略公司,在此情况下,鸿兆置业公司起诉仍要求兴盛合公司支付拖欠的租金及利息,没有事实和法律依据,法院不予支持。况且,在王静、吉略公司的债权尚未清偿的情况下,兴盛合公司是否拖欠租金、拖欠多少租金在本案中均无从判断,鸿兆置业公司可在向王静和吉略公司的借款清偿后另行向兴盛合公司提出交付租金的主张。鉴于本案中并未解决租金支付问题,法院对本案本诉部分的案件受理费按件计收。

从《房屋租赁合同》2.1款与9.1款的约定可知,《房屋租赁合同》对于房屋交付分3种情形进行了约定:第一种情形是如约交付,约定在2.1款,即在约定的期限交付符合约定交付标准的房屋;第二种情形是逾期交付,约定在9.1款第1项,即在约定的期限之后交付了符合约定交付标准的房屋;第三种情形是瑕疵交付,约定在9.1款第2项,即逾期1年仍不能如约交付时,乙方有权要求现状交付、对外出租获取租金、用租金冲抵垫付的款项及违约金利息后解除合同。从本案查明事实可知,兴盛合公司在约定的交付房屋期限前已经实际进驻尚不符合约定交付标准的房屋,并不属于《房屋租赁合同》约定的3种情形之一,单从交付时间而言,鸿兆置业公司不属于延迟交付房屋,兴盛合公司反诉要求鸿兆置业公司支付迟延交房的违约金以及资金占用费,没有事实根据,法院不予支持。兴盛合公司自愿进驻不符合约定交付标准的房屋,并将房屋转租收取租金收益,该租金收益足以弥补预付租金的利息损失,现反诉要求鸿兆置业公司支付因迟延交付房屋而产生的预付租金利息,没有事实和法律根据,法院不予支持。

一审法院判决:一、驳回北京鸿兆置业有限公司的诉讼请求;二、驳回北京兴盛合文化产业投资有限公司的反诉请求。

二审审理期间,鸿兆置业公司提交对王静、兴盛合公司的《仲裁申请书》、《仲裁证据清单》;北京仲裁委案件受理通知书;北京市第四中级人民法院驳回兴盛合公司确认仲裁协议无效申请《民事裁定书》等七组共21个证据。兴盛合公司对证据1-15的真实性予以认可,证明目的不认可,认为与本案无关联性,对证据16-21的真实性不予认可,证明目的不认可。兴盛合公司表示关于真实性予以认可的质证意见,只表明兴盛合公司知晓纠纷的存在,不代表兴盛合公司对鸿兆置业公司诉讼材料中的诉讼请求、事实理由和相关证据等的认可。

二审审理中,鸿兆置业公司申请对兴盛合公司提供的证据《承诺函》中,类似“郭”字的签名与郭庆山本人真实签字是否具有同一性进行鉴定。本院委托北京盛唐司法鉴定所承担鉴定工作,北京盛唐司法鉴定所经检验称兴盛合公司提供的《承诺函》为复制件,鸿兆置业公司认为对复制件进行鉴定没有实际意义,不认可该《承诺函》的真实性,遂撤回鉴定申请。兴盛合公司对北京盛唐司法鉴定所的认定表示不认可。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为,鸿兆置业公司与兴盛合公司于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效。鸿兆置业公司与兴盛合公司于2013年12月16日签订了《房屋租赁合同之补充协议一》中约定,本协议经甲乙双方法定代表人签字盖章之日起生效。按照通常的理解,协议约定的“签字盖章”应为签字或者盖章,因此在已经签字的情况下,未盖章不影响协议的成立。现鸿兆置业公司法定代表人已在协议上签字,兴盛合公司则虽由公司经办人签字,但事后其法定代表人和公司均明确表示追认,故其经办人当时的签字应认为是代表公司行为。综上,《房屋租赁合同之补充协议一》自双方签字之日起已经生效,对双方有法律上的约束力。由于《房屋租赁合同之补充协议一》签订在《房屋租赁合同》之后,其与《房屋租赁合同》不同之处应构成对《房屋租赁合同》相关条款的替代。

《房屋租赁合同》第二条2.1款和第九条约定,房屋达到约定交付标准的时间决定免租期的时间,因未达到约定交付标准而未交付房屋的还导致租期的顺延。《房屋租赁合同之补充协议一》约定:免租期至2014年8月31日;租赁期限共十六年(不含免租期),自2014年9月1日起至2030年8月31日止。上述约定表明,《房屋租赁合同之补充协议一》改变了《房屋租赁合同》免租期和租赁期限的约定,应以《房屋租赁合同之补充协议一》约定为准。

诉讼中兴盛合公司提供的《承诺函》,尾部签有“郭”字,兴盛合公司称为鸿兆置业公司法定代表人郭庆山签字。但经北京盛唐司法鉴定所检验称兴盛合公司提供的《承诺函》为复制件,故本案中对该《承诺函》不作为有效证据采纳。至于兴盛合公司于2014年5月6日向鸿兆置业公司发出《回函》以及于2015年9月16日向鸿兆置业公司出具《公函》,两文件中均有关于调整免租期的内容,性质上属于变更合同的要约,在受要约人没有明确表示同意的情况下,不产生变更《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同之补充协议一》的效力。

债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。王静、鸿兆置业公司、兴盛合公司三方签订的《借款合同》以及吉略公司、鸿兆置业公司、兴盛合公司三方签订的《借款合同》中均专门约定了还款保证:即若鸿兆置业公司违反《借款合同》约定,逾期偿还借款,王静及吉略公司即有权代鸿兆置业公司享受《房屋租赁合同》中出租人权益,直接向兴盛合公司收取房屋租金以冲抵欠款。该约定的实质是附条件的债权转让协议。现因鸿兆置业公司逾期偿还王静和吉略公司的借款,债权转让协议所附的条件已经成就,王静和吉略公司明确表示将继续行使鸿兆置业公司与兴盛合公司之间的租赁法律关系中出租人的权利,要求兴盛合公司以应付租金冲抵欠款。在债权转让条件已经成就,且王静、吉略公司的借款未清偿之前,兴盛合公司是否存在拖欠租金和具体金额无法确定。现鸿兆置业公司已在仲裁机构提交对王静、兴盛合公司关于借款纠纷的仲裁申请,鸿兆置业公司可在借款清偿确定后,另行向兴盛合公司提出支付租金和利息的主张。基于上述情况,本院对鸿兆置业公司在本案中提起的支付租金及利息的诉讼请求不予支持。

综上所述,鸿兆置业公司及兴盛合公司的上诉请求均不能成立,均应予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费937590.93元,由北京鸿兆置业有限公司负担809326元(已交纳),由北京兴盛合文化产业投资有限公司负担128264.93元(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长 邹 治

审判员 赵 彤

审判员 汪 明

二〇一九年十二月三十一日

书记员 李佳欣

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