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陈志勇与深圳市鸿宇发实业发展有限公司吴金生房屋租赁合同纠纷申诉民事裁定书

2021-08-02 16:20发布

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2015)民监字第53号

申诉人(一审原告、反诉被告、二审上诉人、申请再审人):陈志勇。

委托代理人:刘晓伟,广东港联律师事务所律师。

委托代理人:安晓辉,广东海埠律师事务所律师。

被申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人、被申请人):深圳市鸿宇发实业发展有限公司。住所地:广东省深圳市宝安区观澜镇牛湖村宝德路鸿宇发工业园。

法定代表人:吴金生。

委托代理人:李江昊,广东普罗米修律师事务所律师。

被申诉人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人、被申请人):吴金生。

委托代理人:李江昊,广东普罗米修律师事务所律师。

委托代理人:谢伟,广东普罗米修律师事务所实习律师。

申诉人陈志勇因与被申诉人深圳市鸿宇发实业发展有限公司(以下简称鸿宇发公司)、吴金生房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省深圳市中级人民法院(以下简称深圳中院)作出的(2013)深中法房再字第67号民事判决,向本院提出申诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审查,现已审查终结。

陈志勇因与鸿宇发公司租赁合同纠纷于2010年11月8日向广东省深圳市宝安区人民法院(以下简称宝安区法院)提起诉讼,请求判令鸿宇发公司向陈志勇支付逾期交付租赁房屋的违约金50万元,吴金生承担连带责任。鸿宇发公司提起反诉,请求判令:涉案《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》无效;陈志勇返还其强行向鸿宇发工业园租户收取的租金等收益1649604元;陈志勇支付房屋占有使用费104000元;陈志勇赔偿因毁坏鸿宇发公司的办公设备、公司牌匾、大门、门卫室等给鸿宇发公司造成的财产损失65690元;陈志勇赔偿因其恶意侵占办公楼及报税单据导致鸿宇发公司被税务部门罚款而造成的损失850元。宝安区法院于2011年10月28日作出(2010)深宝法民三初字第1605号民事判决,陈志勇、鸿宇发公司均不服,向深圳中院上诉。

深圳中院二审认为:一、涉案两份租赁合同因鸿宇发公司就房屋未取得房地产证和建设工程规划许可证,也未能向法院提供经主管部门批准建设的依据,故维持宝安区法院关于涉案两份租赁合同无效的认定。二、关于合同无效的后果问题。陈志勇自20lO年11月1日起实际占有涉案房产,应当依法支付相应的占有使用费。使用费可参照实际发生的租金计算,本案中鸿宇发公司提交的合同虽系与案外人之间的约定,但标准并未超出政府同期的指导租金,而陈志勇对实际发生的租金未能举证证实,因此宝安区法院判令陈志勇返还每月184281元租金,实质是要求陈志勇承担占用期间的使用费,故予以维持。对宝安区法院就办公楼的使用费参照同期政府租金指导价格计算的认定,亦予以维持。但是,由于实际搬离情况在判决确定之前尚未发生,宝安区法院判令使用费计至陈志勇搬离之日止依据不足,遂改判使用费计至二审判决确定之日止。深圳中院于2013年5月21日作出(2012)深中法房终字第196号民事判决:1.驳回陈志勇的诉讼请求;2.陈志勇与鸿宇发公司于201O年4月8日签订的《房屋租赁合同书》及于2010年10月8日签订的《房屋租赁补充协议》无效;3.陈志勇应自该判决生效之日起十日内搬离涉案的深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园A、B栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺并将涉案的深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园A、B栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺交回鸿宇发公司管理;4.鸿宇发公司应自该判决生效之日起十日内向陈志勇返还400万元;5.陈志勇应自该判决生效之日起十日内向鸿宇发公司返还收取的租金收益,按每月184281元计,从2010年11月1日计至该判决确定之日止);6.陈志勇应自该判决生效之日起十日内向鸿宇发公司支付办公楼一、二、三、六、七层的占有使用费,按每月7200元计,从2010年11月1日计至该判决确定之日止;7.驳回陈志勇的其他上诉请求;8.驳回鸿宇发公司的其他诉讼请求。

陈志勇对该判决不服,向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院经审查认为,陈志勇的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形,于2013年10月22日作出(2013)粤高法民二申字第800号民事裁定,指令深圳中院再审本案。

深圳中院再审认为,鸿宇发公司与陈志勇签订的涉案两份租赁合同因违反了法律法规的强制性规定无效。陈志勇如果认为因涉案两份租赁合同被认定无效给其造成了损失,且应由鸿宇发公司承担相应的赔偿责任,可另循法律途径解决。该院于2014年12月8日作出(2013)深中法房再字第67号民事判决,维持原二审判决。

陈志勇对深圳中院作出的再审判决仍不服,向本院申诉称:一、原判决在判定租赁合同无效后,计算涉案房屋占有使用费时标准混乱。原判决以陈志勇转租给次承租人的全部转租收益作为陈志勇对涉案房屋占有使用费的计算依据,以政府租金指导价作为未转租的办公楼的占有使用费计算依据,均属适用法律错误。原判决以双方签订的涉案两份租赁合同未约定租赁单价为由,规避《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,亦属适用法律错误。二、原判决认定本案租赁合同无效,却要求陈志勇另案主张所受损失错误。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,涉案租赁合同被判无效后,人民法院应当一并处理财产返还和过错责任承担的问题。鸿宇发公司、吴金生在明知涉案房屋没有规划及报建手续的情况下,将房屋出租给陈志勇,后又恶意反诉租赁合同无效,至陈志勇产生了巨额损失。陈志勇在深圳中院再审过程中明确主张了损失项目和金额,原判决一方面告知陈志勇就损失问题另案起诉,一方面又判决驳回陈志勇的其他诉讼请求,实际上成为鸿宇发公司、吴金生主张陈志勇另案诉讼违反“一事不再理”原则的借口,变相剥夺陈志勇主张损害赔偿的权利。三、原判决认定本案租赁合同无效错误。依据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定,对违法建筑可以允许有条件的使用。且本案中以鸿宇发公司名义与次承租人签订的《深圳市房屋租赁合同书》均办理了深圳市房屋备案登记手续,取得了备案号。并且最高人民法院在(2013)民抗字第30号民事判决中明确“义务人不能以自己行为违法为由,推翻先前自愿达成的协议”的原则。综合上述理由,均应认定涉案两份租赁合同有效。

鸿宇发公司提交意见称:鸿宇发公司是在被网络传销“商机地带”诱骗的情况下签署涉案两份租赁合同的。涉案两份租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定无效。因陈志勇整体侵占涉案工业园物业,实际承租户应缴的租金就是陈志勇应支付的占有使用费。且该标准未高于深圳市房屋租赁指导价格,涉案无效租赁合同约定的租金标准严重背离房屋租赁市场的租金标准,不符合市场价值与客观事实。本案鸿宇发公司提起反诉,主张合同无效,一、二审法院系依据鸿宇发公司的反诉请求对合同效力进行审理,不存在需要另行通知陈志勇变更诉讼请求的问题。综上,请求驳回陈志勇的申诉。

本院认为,深圳中院(2013)深中法房再字第67号民事判决确有错误,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八第二款之规定,裁定如下:

一、本案由本院提审;

二、再审期间,中止(2013)深中法房再字第67号民事判决的执行。

审判长  黄金龙

审判员  汪治平

审判员  刘 敏

二〇一五年十二月三十日

法官助理张丽敏

书记员  庄素霞

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