律师咨询_法律援助_法律服务

海南苏溧实业有限公司与洋浦佳美置业有限公司建设用地使用权纠纷申诉申请民事裁定书

2021-08-02 16:08发布

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2016)最高法民申1086号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):洋浦佳美置业有限公司。住所地:海南省洋浦经济开发区远洋路普瑞豪苑7栋2单元502号。

法定代表人:王明代,该公司总经理。

委托代理人:薛松,海南新概念律师事务所律师。

委托代理人:蔡成,海南新概念律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):海南苏溧实业有限公司。住所地:海南省海口市海南世界贸易中心E幢1306房。

法定代表人:王晓林,该公司董事长。

委托代理人:胡振,海南万理律师事务所律师。

一审第三人:海口市琼山区卫生局。住所地:海南省海口市琼山区建国路7号。

法定代表人:李菁,该局局长。

委托代理人:肖拥群,海南威盾律师事务所律师。

委托代理人:周练兵,海南威盾律师事务所律师。

再审申请人洋浦佳美置业有限公司(以下简称佳美公司)为与被申请人海南苏溧实业有限公司(以下简称苏溧公司)、一审第三人海口市琼山区卫生局(以下简称琼山卫生局)土地使用权转让合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院(2015)琼民一终字第91号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

佳美公司申请再审称:原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定,请求再审。主要理由:(一)原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决认定佳美公司怠于履行《合作协议》约定的办理土地性质变更手续及缴交土地出让金义务,没有事实依据。佳美公司替琼山卫生局向苏溧公司支付了70万元,说明佳美公司在合同签订后不久就积极配合琼山卫生局和苏溧公司办理土地出让手续。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定及目前国土部门办理土地出让手续的要求,案涉土地的出让手续应当由土地受让人即琼山卫生局出面办理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,琼山卫生局在收到缴交土地出让金及税费的通知后,应当及时通知佳美公司,以便佳美公司支付合同约定的地价款及税费。但苏溧公司和琼山卫生局并未提供其通知了佳美公司履行义务、支付土地出让金及税费的证据。相反,苏溧公司提供的大量证据证明其与琼山卫生局相互串通,由苏溧公司向国土部门缴交了土地出让金及税费,并对佳美公司隐瞒了土地使用权证已办理至琼山卫生局名下的事实。因此,佳美公司未能履行缴交土地出让金、税费义务的原因是琼山卫生局未依法履行其通知义务。案涉土地的规划调整和土地置换系因政府征用土地而发生的行政行为,不在《合作协议》约定的范围之内,不能据此认定当事人不积极履行合同义务。原判决认定佳美公司本身负有积极过问的义务,毫无法律依据和合同根据。2、原判决认定佳美公司在土地过户到琼山卫生局名下后未完成土地开发以使土地具备过户条件构成违约,显然错误。如前所述,琼山卫生局未履行通知义务,佳美公司无从得知土地使用权已办理至琼山卫生局名下。佳美公司减少注册资本、停止房地产开发资质是出于自身经营的考虑,不影响佳美公司按照《合作协议》的约定,履行投入资金开发土地的义务。且佳美公司目前注册资本为1000万元,经营范围也包括房地产开发,可见,佳美公司的工商登记状况并未对履行合同造成妨碍。(二)原判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定,认定佳美公司怠于履行合同义务,存在根本违约,属于适用法律错误。《合作协议》并未对办理土地变性手续等约定明确的履行期限,依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定,琼山卫生局要求佳美公司履行合同义务,应通知佳美公司并给予合理期限,但琼山卫生局或苏溧公司均未履行通知义务。且案涉土地使用权证已办理至琼山卫生局名下,根据《合作协议》目前的履行状况及案涉土地的现状,只要继续履行合同,各方当事人的合同目的仍可实现。综上,请求撤销原判决,再审改判驳回苏溧公司的全部诉讼请求,本案诉讼费用由苏溧公司负担。

苏溧公司提交意见称:(一)《合作协议》已经无法履行,且完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件,该协议依法应予解除。1、《合作协议》实为土地使用权转让合同,但协议所约定的土地使用权,因政府征用和规划调整原因,共占用了7865.54平方米,案涉土地使用权转让的标的大部已经不复存在,该协议的合同目的已不能实现。2、由于佳美公司不履行《合作协议》约定的合同义务,导致不能实现合同目的,该协议依法应予解除。依据《合作协议》的约定,佳美公司本身就负有办理土地使用权出让手续、支付土地价款的合同义务。佳美公司未参与办理土地出让手续,也未依约支付土地出让金,显属严重违约行为。在琼山卫生局取得了出让土地使用权后,佳美公司未依据合同约定进行任何开发建设,导致土地使用权过户不能实现。(二)佳美公司回避自己的严重违约行为。在《合作协议》签订后八年的时间里,佳美公司除了在合同签订时支付过一笔70万元的费用外,销声匿迹,再无作为。琼山卫生局为保留土地,只能与原本准备退出项目合作的苏溧公司继续合作。多年来,是琼山卫生局与苏溧公司出钱出力,向政府争取权利,才使案涉土地恢复了一定的开发价值。因此,无论是从土地现状、各方权利义务的实际履行情况来看,《合作协议》已经丧失了继续履行的基础。(三)本案中不存在苏溧公司与琼山卫生局合谋,不通知佳美公司项目进展情况和缴纳土地出让金等费用,故意诱使佳美公司违约的情况。事实上,苏溧公司多次以电话、口头形式通知佳美公司缴纳土地出让金等费用,但其均不予理睬。由于佳美公司不履行《合作协议》,琼山卫生局和苏溧公司为了保住土地,只能筹借款项缴纳,并重新履行双方原在2000年6月18日签订的《合同书》。现苏溧公司已经支付全部合作款项(实为地价款)并实际占有该土地,正在进行项目报建的前期工作,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定,苏溧公司的行为应依法受到保护。综上,请求驳回佳美公司的再审申请。

琼山卫生局提交意见称:《合作协议》签订后,佳美公司除了于2007年5月21日代琼山卫生局支付70万元外,既没有派员与琼山卫生局和苏溧公司办理土地使用权由划拨转为出让的相关手续,以及依据合同约定支付土地出让金,也没有参与几次规划调整后土地的整合和置换工作,却减持注册资金、取消房地产开发资质,显然是以自己的行动表明不愿继续履行该协议。佳美公司主张其从2007年至2014年长达七年时间对案涉土地性质变更、权属变更不知情,不符合常理。案涉土地使用权办至琼山卫生局名下已逾多年,佳美公司并未依约定进行开发,没有达到开发25%的条件,也就失去了将案涉土地使用权变更至其名下的前提条件。此外,由于《合作协议》约定“土地出让金、税费不超过80万元”等与土地规划调整后的情况已不符,该协议也实际无法履行。故请求驳回佳美公司的再审申请。

本院认为,本案再审审查主要涉及以下两个问题:

(一)关于原判决认定佳美公司怠于履行合同义务是否缺乏证据证明的问题

《合作协议》系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应认定为合法有效。各方当事人应按照该协议约定的内容全面履行自己的义务。《合作协议》第二条约定“本合同签订后,由甲、乙、丙方共同继续办理土地使用权出让手续,办理手续过程中所需费用由乙方承担”,因而办理土地使用权出让手续系琼山卫生局、佳美公司、苏溧公司的共同义务,所产生的费用由佳美公司承担。佳美公司主张应先由琼山卫生局办理土地使用权出让手续,再通知其缴交相应的土地出让费用,与《合作协议》约定的内容不符,本院不予支持。《合作协议》对三方当事人如何共同办理土地出让事宜未作出明确约定,也未在事后进行协议补充,故三方当事人应当按照有利于实现合同目的的方式履行共同办理土地出让手续的义务,但三方当事人均未提供证据证明其积极协商共同履行上述合同义务。从原审查明的事实看,案涉协议签订后,苏溧公司代琼山卫生局向海口市国土环境资源局缴纳土地出让金3481930.68元及滞纳金407385.88元,并由苏溧公司与琼山卫生局共同完成了案涉土地的调整、置换工作,在此过程中,苏溧公司起到了重要作用。而佳美公司除了在《合作协议》签订时代替琼山卫生局向苏溧公司支付70万元外,未参与后续办理案涉土地出让手续及土地调整、置换等事宜。在案涉土地使用权证办至琼山卫生局名下后,佳美公司亦未按照《合作协议》第三条约定对案涉土地进行投资开发。佳美公司主张其在2007年至2012年长达五年时间里对案涉土地出让、办证等不知情,也未提供证据证明自己主动与合作方交涉相关事宜,缺失市场主体对交易客体应有的注意义务,确与常理不符。原判决据此认定佳美公司作为《合作协议》的一方当事人,本应积极推动协议履行,却怠于履行共同办理案涉土地出让手续、缴交土地出让费用以及投资开发案涉土地等合同义务,符合证据认定规则,并无不当。

(二)关于原判决适用法律是否确有错误的问题

本案各方当事人订立《合作协议》的主要目的是转让土地使用权。原审查明,案涉土地经过两次规划调整已发生实质性变化,面积由协议约定的10634.4平方米变更为5058.58平方米,容积率由协议约定的小于等于3.39变更为3.5,土地现状已不同于案涉协议约定的土地状况。《合作协议》第六条约定佳美公司承担的土地出让费用不超过80万元,后因协议未得到及时履行,土地状况及土地市场等情势均发生变化,案涉土地实际发生的出让费用近400万元,远远超出《合作协议》约定的数额。此外,苏溧公司实际缴交了案涉土地出让费用,向琼山卫生局支付款项168万元,对案涉土地进行平整,已实际占有案涉土地。原判决据此认定合同目的不能实现,并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定,判令解除案涉《合作协议》,亦无不当。

综上所述,佳美公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

驳回洋浦佳美置业有限公司的再审申请。

审判长  孙祥壮

审判员  刘 敏

审判员  高晓力

二〇一六年七月十四日

法官助理陶峰军

书记员  黄 琪



赞赏支持