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王桂英常新宇与抚顺丰远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申诉申请民事裁定书

2021-08-02 15:17发布

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2016)最高法民申3131号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):抚顺丰远房地产开发有限公司。

法定代表人:宋志海,该公司经理。

委托代理人:袁晶,女,系该公司法务。

被申请人(一审原告、二审上诉人):王桂英。

被申请人(一审原告、二审上诉人):常新宇。

两被申请人共同委托代理人:程帅博,辽宁天衡律师事务所律师。

再审申请人抚顺丰远房地产开发有限公司(以下简称丰远公司)因与被申请人王桂英、常新宇房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省高级人民法院(2016)辽民终395号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

丰远公司向本院申请再审称:二审法院判决解除丰远公司与王桂英、常新宇签订的商品房买卖合同,丰远公司返还王桂英、常新宇购房款并赔偿损失,认定事实不清,适用法律错误。(一)丰远公司与王桂英、常新宇签订《商品房买卖合同》真实合法有效,合同条款对合同双方有绝对的约束力。合同第十五条明确约定了丰远公司不能在规定的360日内协助办理产权登记的,合同继续履行,丰远公司支付违约金。商品房买卖合同纠纷,应按照有约定从约定,没有约定从法定的原则处理。依照合同约定,丰远公司应以赔偿违约金的方式向王桂英、常新宇承担违约责任,合同继续履行,而不是以退房为承担违约责任的方式。(二)丰远公司于2015年3月16日取得竣工验收备案书,具备了办理产权登记的条件,2015年4月29日为王桂英、常新宇开具了房屋契税发票,可以说丰远公司的协助办理房产证的义务一直在积极履行且已经履行完毕,但是由于王桂英变更了联系方式无法与其取得联系,才没能及时办理相关手续,所以王桂英以无法办理房产证书为由提出退房的诉求不能成立。(三)二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第十九条认定本案事实,属适用法律错误。1.《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定了两种情形可以解除合同和赔偿损失。第一,商品房买卖合同约定,由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。本案合同无此约定。第二,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,主要目的是约束购买人,强调由购买人承担全部的办证义务,开发商是协助义务。2.《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定应该适用于:由于出卖人不具备办理所有权登记的条件,而导致买受人无法办理所有权登记的情形,即出卖人构成根本违约,买受人有权行使解除权。而本案中,涉案房屋在案件审理时就已经具备了办理产权登记的相关条件,不符合法定解除的条件。3.双方的合同约定已经否定了买房人的解除权,应当按照双方的约定继续履行合同,丰远公司以支付违约金的方式承担违约责任。综上,丰远公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定,申请再审。

被申请人王桂英、常新宇提交意见称:(一)二审法院适用《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定判决本案是正确的,双方之间的购房合同的约定不能排除买房人依据法律规定所享有的权利;(二)案件审理期间丰远公司能够办理产权证不能对抗王桂英、常新宇解除合同的权利,丰远公司已经超出约定的期限两年未予办理产权证。

本院经审查认为,本案的争议焦点是能否适用《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定解除合同。

丰远公司与王桂英、常新宇之间的《商品房买卖合同》第十五条约定,“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:1.…(略)2.…(略)3.由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金,合同继续履行。由于政府原因及不可预见原因造成买受人不能及时办理产权登记的,出卖人不承担违约责任。”丰远公司认为双方已经约定了不能办理产权登记的违约责任承担方式,就不能再适用《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定来解除合同。本院认为,合同解除分为约定解除和法定解除,有约定从约定,无约定适用法定。本案的《商品房买卖合同》约定了丰远公司协助办理产权登记的期限,并约定未能在约定期限办理的,丰远公司应当承担违约责任,合同继续履行,合同中并未约定一方当事人享有解除合同的权利。在合同未约定解除权的情况下,应当适用法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限,即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定的期限届满后,又超过一年。自超过后,买受人即享有了解除合同的权利。及至本案,合同约定丰远公司应于商品房交付使用后360日内即2013年4月18日之前,将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定,王桂英、常新宇在约定的期限届满后一年即2014年4月19日即可以要求解除合同并赔偿损失。经一、二审法院审理及本院再审审查查明,丰远公司于2015年3月16日才获得办理涉案房屋产权登记所必需的抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书,2015年4月29日即王桂英、常新宇提起本案诉讼(2015年4月23日)之后,才开具办理涉案房屋产权登记所必需的涉案商品房的销售发票,显然已经超出了合同约定的期限以及《商品房买卖合同司法解释》规定的最迟期限。虽然双方的《商品房买卖合同》中约定了合同继续履行,但是并未排除买受人享有的法定解除权,故王桂英、常新宇依法诉请要求解除合同,符合法律规定,应予支持。

综上,丰远公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

驳回抚顺丰远房地产开发有限公司的再审申请。

审判长  郑学林

审判员  张志弘

审判员  汪国献

二〇一六年十一月三十日

法官助理原楠楠

书记员陈中原

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