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彭寿万与深圳市华嘉宝物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

2021-06-29 20:56发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终12369-12376号

上诉人(原审被告)彭寿万,户籍地址广东省深圳市光明新区。

上诉人(原审被告)林文辉,户籍地址广东省深圳市光明新区。

上诉人(原审被告)黄小红,户籍地址深圳市光明新区。

黄小红的委托代理人马振杰,广东瀚宇律师事务所律师。

上诉人(原审被告)欧武彪,户籍地址广东省深圳市光明新区。

上诉人(原审被告)刘亚娣,户籍地址深圳市光明新区。

刘亚娣的委托代理人马振杰,广东瀚宇律师事务所律师。

上诉人(原审被告)李财镒,户籍地址深圳市宝安区。

上诉人(原审被告)杨冠雄,户籍地址广东省深圳市光明新区。

上诉人(原审被告)庞秀珍,户籍地址深圳市光明新区。

被上诉人(原审原告)深圳市华嘉宝物业管理有限公司,住所地广东省深圳市光明新区光明街道公常路214号华嘉宝大厦c栋13楼。

法定代表人李亚东,总经理。

委托代理人彭晋武,广东启通律师事务所律师。

上诉人彭寿万、林文辉、黄小红、欧武彪、刘亚娣、李财镒、杨冠雄、庞秀珍因与被上诉人深圳市华嘉宝物业管理有限公司(下称华嘉宝物业)物业服务合同纠纷八案,不服广东省深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2661、2663、2665、2666、2669、2671、2672、2674号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了上述案件,现已审理终结。

原审法院查明,上诉人彭寿万等八人在不同时间内与深圳市光明侨新实业有限公司(以下简称侨新实业)签订《深圳市光明侨新实业有限公司内部集资建房合同》,约定上诉人向侨新实业缴交集资款,即取得侨新花园某一住宅的使用权;上诉人接受侨新实业物业管理,并向侨新实业或侨新实业委托的物业管理公司另行交纳物业管理费,物业管理收费标准按市、区有关规定执行,物业管理合同与本合同一并签订;上诉人所拥有的本集资房的使用权可以出租、转让和继承,但转让须到侨新实业办理过户手续等。

2012年1月1日,侨新实业与华嘉宝物业签订了《侨新花园物业管理服务合同》,约定由华嘉宝物业为侨新花园提供物业管理服务,服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理,本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理,本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理,公共环境的清洁卫生,垃圾的收集、清运,交通、车辆行驶及停泊,配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,社区文化娱乐活动,物业及物业管理档案、资料,法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等;服务期限自2012年1月1日至2014年12月31日,但合同期内,在小区侨新花园业主委员会未成立前,侨新实业作为本合同的指定委托方,华嘉宝物业应尽快协调成立业主委员会,在业委会成立之日起,本合同自动终止,由成立后的业委会为委托方另行与物业公司签订委托合同;物业服务为的交纳标准为住宅0.85元/月/平方米,商业用房1元/月/平方米,住宅及商业本体维修基金0.15元/月/平方米;对欠缴管理费、停车费的业主,华嘉宝物业可从该业主应缴费之日起每日加收5‰的滞纳金;在合同期满后,华嘉宝物业可参加侨新实业的管理招投标并在同等调价下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门的规定被取消投标或优先管理资格的除外。

华嘉宝物业经深圳市市场监督管理局许可,可以经营物业管理;清洁服务;园林绿化;市政工程;智能安防工程;劳务外包;搬运装卸;国内贸易等经营项目。

关于原审判决认定的涉案物业面积、2012年1月至2014年12月拖欠物业管理费、专项维修资金等情况,见本判决附表。

原审判决认为,华嘉宝物业受侨新实业委托,为涉案小区提供物业管理服务,建立了物业管理服务合同关系。华嘉宝物业向彭寿万等八人提供了物业管理服务,彭寿万等八人应当按合同约定缴纳物业管理费。关于本体维修金,交纳本体维修金系彭寿万等八人应当承担的义务,且依照每平方米每月0.15元的标准收取专项维修基金并没有违反深圳市的相关规定,应当予以支持。关于利息,由于《侨新花园物业管理服务合同》中对拖欠物业管理费和本体维修金的利息没有约定,故依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息,彭寿万等八人应该自拖欠每月物业管理费的次月1日起支付利息。华嘉宝物业主张自2015年1月1日起计算利息,系其对自身权益的合法处分,予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:彭寿万等八人于判决生效之日起三日内分别向深圳市华嘉宝物业管理有限公司支付2012年1月至2014年12月物业管理费、本体维修金(具体金额见本判决附表)及利息(计算利息的基数,见本判决附表;利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率,自2015年1月1日起计至判决指定支付之日止)。

上诉人彭寿万等八人不服一审判决,向本院提出上诉,请求:1、撤销一审判决;2、判决上诉人无需支付被上诉人2012年1月至2014年12月物业管理费及本体维修金;3、责令一审法院向深圳市光明新区人民政府房地产主管部门发出司法建议函,由后者依法对被上诉人依法处罚。其上诉理由为:一、被上诉人不是前期物业服务合同认定的物业服务公司。二、一审法院认定被上诉人违反了《物业管理条例》,但没有依法向相关主管机关移送司法建议书。三、被上诉人主张的本体维修金,没有任何单据支持其诉求。四、《物业服务合同》不是“前期物业服务合同”,而是侨新实业未征得业主同意自行更换物业服务公司而签订的,不能认可。被上诉人于2016年要求2012年至2014年的物业管理费的部分请求已超过诉讼时效。被上诉人没有向业主提供合格的物业服务。

被上诉人华嘉宝物业二审请求驳回上诉,维持原判。

经本院审理查明,原审判决认定的事实无误,本院予以确认。

另查,根据有关华嘉宝物业的工商注册登记资料记载,华嘉宝物业于2011年9月16日成立,经营项目为物业管理等;物业服务企业资质证书记载,华嘉宝物业取得资质证书的时间为2012年4月28日。

本院认为,被上诉人华嘉宝物业于2012年1月1日受侨新实业委托,为涉案小区提供物业管理服务,建立了物业管理服务合同关系。同时,上诉人与侨新实业也已约定,上诉人接受侨新实业物业管理,并向侨新实业或侨新实业委托的物业管理公司另行交纳物业管理费。被上诉人为上诉人提供了物业管理服务,故上诉人应当按合同约定缴纳物业管理费。上诉人作为涉案物业的业主,负有承担本体维修金的义务。华嘉宝物业于2011年9月16日成立,经营项目为物业管理等,其在申请物业服务企业资质证书的过程中,即对涉案物业开展物业管理服务,该情形不影响物业管理费的处理问题。上诉人的上诉理由均不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,实体处理并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币共400元(每案50元),由上诉人彭寿万等八人各负担50元。

本判决为终审判决。

审 判 长 曹  启  选

代理审判员 刘  灵  玲

代理审判员 黄  玮  娜

二〇一六年八月九日

书 记 员 邓理哲(兼)

附表:

一审案号

二审案号

上诉人(原审被告)

涉案物业

面积(平方米)

原审认定的拖欠2012.1-2014.12物管费(元)

原审认定的拖欠2012.1-2014.12专项维修资金(元)

原审判决的上诉人应支付的物业管理费(元)

原审判决的上诉人应支付的本体维修金(元)

原审判决的计算利息的基数(元)

(2015)深宝法民三初字第2661号

(2016)粤03民终12369号

彭寿万

侨新花园二期1栋204房

137.66

4212.40

743.36

(2015)深宝法民三初字第2663号

(2016)粤03民终12370号

林文辉

侨新花园二期1栋404房

137.66

4212.40

743.36

(2015)深宝法民三初字第2665号

(2016)粤03民终12371号

黄小红

侨新花园3栋202房

110.88

3392.93

598.75

598.75

3193.75

(2015)深宝法民三初字第2666号

(2016)粤03民终12372号

欧武彪

侨新花园3栋302房

110.88

3392.93

598.75

598.75

3193.75

(2015)深宝法民三初字第2669号

(2016)粤03民终12373号

刘亚娣

侨新花园3栋601房

111.68

3417.41

603.07

(2015)深宝法民三初字第2671号

(2016)粤03民终12374号

李财镒

侨新花园4栋601房

106.16

3248.50

573.26

(2015)深宝法民三初字第2672号

(2016)粤03民终12375号

杨冠雄

侨新花园4栋701房

3243.60

3056.4

(2015)深宝法民三初字第2674号

(2016)粤03民终12376号

庞秀珍

侨新花园5栋404房

106.16

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