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徐庆辉陈国良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-06-27 20:38发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤03民终14154号

上诉人(原审被告、反诉原告)徐庆辉,男,汉族,1972年10月28日生,住广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人:利继梅,广东深天成律师事务所。

被上诉人(原审原告、反诉被告):陈国良,男,汉族,1949年12月6日生,住广东省深圳市龙岗区。

被上诉人(原审原告、反诉被告):陈见友,男,汉族,1974年12月5日生,住广东省深圳市龙岗区。

两被上诉人共同委托代理人:刘必飞,广东尚律律师事务所律师。

两被上诉人共同委托代理人:李锡芳,广东尚律律师事务所律师。

上诉人徐庆辉因与被上诉人陈国良、陈见友房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初13659号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人徐庆辉上诉请求:1、改判徐庆辉无需承担装修损失的30%,应由陈国良、陈见友承担全部装修损失;2、改判每月20000元租金中应减去一楼商铺的每月租金7500元;3、改判电费应按二至五楼的实际用电量支付,而不是以陈国良、陈见友提交的一至五楼全部电量为标准,由徐庆辉承担50%。4、改判租金的计算中应减去6个月的装修免租期;5、本案一、二审诉讼费全部由陈国良、陈见友承担。事实和理由:一、关于装修损失的责任承担问题。1、依据一审查清的事实,陈国良、陈见友将涉案房屋出租给徐庆辉,陈国良、陈见友是在已开始装修过程中单方面要求终止合同,阻止徐庆辉装修。虽然陈国良、陈见友有阻止徐庆辉装修的举动,但双方当事人的租赁关系已经建立。一方违约要求终止合同时,另一方也有权要求继续履行合同,在双方未能协商一致达成解除合同之协议或经诉讼方式可以解除合同之前,守约方的继续履行合同行为不属扩大损失之行为。2、依据法律规定,作为违约方,应当对其违约行为造成守约方的损失承担赔偿责任。本案中,徐庆辉花费上百万元对陈国良、陈见友的房屋进行重新装修,不但未能获得收益,在陈国良、陈见友违约时还需将装修房屋退腾给陈国良、陈见友,由陈国良、陈见友使用该装修成果出租收益。这对徐庆辉而言,极不公平。而要求徐庆辉对花费上百万元的装修再承担30%的装修损失,等于陈国良、陈见友既享用了现成装修成果,还白白使用了徐庆辉20多万元装修款。这样的判决于情理于法律均不公平。涉案房屋经徐庆辉装修后并未涉及因客观原因需要拆除等问题,即陈国良、陈见友在合同解除收回房屋后,可直接出租,无须再行投入资金装修。因此,一审在已认定违约方为陈国良、陈见友时,仍要求徐庆辉承担装修费损失的30%,显失公平。二、关于一楼商铺租金问题。依据一审已查明的事实和双方的确认,陈国良、陈见友是将整幢楼宇的一至五层全部出租给了徐庆辉,但实际上只交付了二至五层,一楼商铺一直由陈国良、陈见友出租给他人使用至今。一审判决认为一楼商铺有出租他人实际上不可能再行出租给徐庆辉,且徐庆辉装修时并未装修一楼,故不支持徐庆辉要求将每月20000元租金降低的反诉诉求,认定错误。首先,20000元租金中肯定已包括一楼商铺,是否装修不影响一楼商铺已被陈国良、陈见友出租且计算入20000元租金之中的事实。其次,徐庆辉多次要求陈国良、陈见友向其交付一楼商铺,但陈国良、陈见友在徐庆辉开始装修时就想违约终止租赁关系。从常理判断,无论徐庆辉如何要求,陈国良、陈见友也不会履行交付义务。再次,经查询,深圳市颁布的《龙岗区2017年房屋租赁指导租金表》,涉案房屋一楼商铺的指导租金为每平方米30元,商铺面积约250平方米,合计每月租金为7500元。因此,徐庆辉支付陈国良、陈见友的租金每月应为12500元。综上,一审判决徐庆辉在未实际使用一楼商铺情形下仍按1至5层房屋的租金总额向陈国良、陈见友支付租金是错误的,应减去商铺租金,按每月12500元计付。三、关于电费的计算问题。一审时,陈国良、陈见友提供了一至五层房屋的全部用电量,但一楼商铺的承租方是工厂和汽修厂,其用电量是二至五层租户用电的多倍,一审法院按各付50%的方式由双方承担,对徐庆辉显失公平。尤其在二至五层的电表独立出来后,完全可以计算出准确的用电量,徐庆辉也有提供截止一审庭审时的电表用电量为67307度,有如此准确的用电度数为何还要按一至五层的用电量来平均分摊?水费也是双方均有提供具体立方数,但一审法院却未有平均,而是让徐庆辉直接按徐庆辉提供的较多立方数进行了承担。这样判决水电费显失公平。三、装修免租期的问题。1、本案中,双方形成租赁关系的时间是在2016年6月4日,进场装修是在2016年6月6日,陈国良、陈见友起诉要求腾退房屋的时间是2016年9月2日,虽然双方没有书面证据证实租赁期限和免租期,但依据租赁的交易习惯和常理,可以判断对建筑面积在1000多平方米的建筑物进行整体装修必然需要一个合理的装修期,没有3个月以上的时间是无法完成装修的。这进而证实了证人同时也是介绍双方达成租赁合同的介绍人王永的证言真实性,即双方有口头约定装修期为6个月。根据装修期均免租的交易习惯,一审法院在判决由徐庆辉支付租金时应当减去合理的免租期。2、2016年9月2日,陈国良、陈见友起诉时,装修期连3个月都不满,又根据装修期免租的交易习惯,徐庆辉在此期间不存在向陈国良、陈见友支付租金的义务。陈国良、陈见友在提起诉讼至法院判决之前,双方的权利义务都属待定状态,故徐庆辉在免租期满后的诉讼期间暂不支付租金也只是在依法行使不安抗辩权,况且陈国良、陈见友在徐庆辉提出支付租金时从不理睬也不提供收款账号。五、其他需说明的问题。1000多平方米建筑面积的房屋装修即使最简单的装修也需花费上百万元,这样的投入根本不可能是短期承租,依据常理至少是10年以上的租赁期限才会进行如此大幅度的装修改造。再结合徐庆辉提交的多次要求陈国良、陈见友签订书面租赁合同的短信,可以确定双方对租赁期限的约定一定是长期的。这就涉及因陈国良、陈见友的违约而造成徐庆辉的可预期损失,一审完全不予认可有失公允。

被上诉人陈国良、陈见友答辩称:一、涉案房屋是由两个独立产权证的陈国良、陈见友所有,徐庆辉没有与陈国良、陈见友达成租赁关系,且在没有经过陈国良、陈见友同意强行装修、占有房屋并对外出租造成的损失,应当由徐庆辉自行承担不利后果。1、涉案租赁物有两本独立的房产证。该两本房产证载明涉案租赁物的权属分别是陈国良用地面积134平方米、共五层半、建筑面积655.8平方米,陈见友用地面积139.8平方米、共五层半、建筑面积689.8平方米,且是两栋独立的房产。从徐庆辉提交的证据《收据》,也表明了陈见友与徐庆辉从未达成过房屋租赁的意向。2、一审法院向新生派出所调取的询问笔录证实徐庆辉在未签订租赁合同,陈国良、陈见友不同意徐庆辉进行装修的,且陈国良、陈见友多次采取措施阻断徐庆辉进行装修(包括切断电源、报警,分别于2016年6月17日、2016年6月27日、2016年7月21日)的事实。且徐庆辉提交的《收据》下方“收到定金后同意提前进场装修”的字眼,是陈国良与徐庆辉发生争议,诉至派出所时,徐庆辉在派出所事后添加的,派出所笔录可以证实。故徐庆辉仍然故意装修的行为,其目的是为了侵占陈国良、陈见友的房产。2、徐庆辉在明知陈国良、陈见友不同意其进行装修的情形下,一意孤行,继续装修行为。事实上,陈国良、陈见友阻止徐庆辉进行装修时,徐庆辉都还没开始装修,若徐庆辉在陈国良、陈见友阻止装修开始时停止装修。那么,徐庆辉的损失不可能达到80多万元。3、陈国良、陈见友已经采取适当措施防止损失的扩大。原审已经查明陈国良、陈见友通过多种方式,甚至采取报警等方式阻止徐庆辉进行装修,但是徐庆辉不听劝阻,继续装修,对于损失扩大的部分,应由徐庆辉承担赔偿责任。4、原审判决陈国良、陈见友承担70%的装修损失过高,但陈国良、陈见友为了减少损失,尽快收回房屋,避免诉累,故未向二审法院上诉要求改判降低陈国良、陈见友承担装修费。因此,本案的装修损失是由徐庆辉自己造成的,应当由徐庆辉自行承担不利后果。二、一审法院确认徐庆辉承租的涉案房屋月租金为人民币20000元,虽然陈国良、陈见友认为涉案租金过低,但相信法院作出的判决结果是公平、公正的,为此作出让步。1、徐庆辉明知其与陈国良协商的租金20000元仅包含2至5楼房间的租金,不包括一楼商铺租金,亦不包括承租陈见友名下的产权的事实。首先,陈国良、陈见友与徐庆辉在协商的过程中,一楼已出租给他人,实际上不可能再行出租给徐庆辉,徐庆辉对此明知,其在装修时亦未装修一楼。其次,徐庆辉在占用期间,未要求陈国良、陈见友向其交付一楼。第三,徐庆辉举证证明水电费用的证据材料均已经明确将一楼使用水电费情况排除,即证明其明知出租的涉案房屋仅仅包括2至5楼。第四,根据当时或现在的房屋租金市场价显示,2至5楼面积大约1000平方米以上,每月20000元的租金不可能包含一楼的商铺在内,亦与市场价格严重不符。2、指导租金不是政府定价标准,而是参考租金,本案不适合使用指导租金的标准。3、徐庆辉提交的证据之《收据》中明确给予陈国良的租金为人民币20000元,亦印证徐庆辉是同意并认可涉案房屋租金20000元的事实。徐庆辉主张降低租金金额并无事实和法律依据。三、电费由双方各承担一半,虽然陈国良、陈见友认为徐庆辉承担的电费过低,但为了避免诉累,减少损失,为此作出让步。1、自徐庆辉强行霸占陈国良、陈见友房屋起至今从未支付过任何水电费给陈国良、陈见友,而且在装修过程中需要的水电费是非常多的,不可能仅仅是其装修完工后新安装的水电表所体现的度数,且时至今日已经有两年多的时间,在此期间,徐庆辉还可能存在更换水电表的可能性,故不能以徐庆辉提供的水电表数据作为本案水电费的计算依据。陈国良、陈见友一楼出租给他人即使存在用电,用电量都非常小的。徐庆辉侵占陈国良、陈见友二至五层房屋1000平方米左右,且用于家庭生活,水电费的用量绝对比陈国良、陈见友一楼工厂的水电费多。至于顶层中国移动电信发射塔的电费是由中国移动电信部门自行缴纳的。2、徐庆辉在使用过程中没有进行分表计数,现实中也存在徐庆辉更换电表改动数据的情况,陈国良、陈见友提供的是缴费单据,更能直观、真实的显示出实际的用电与用水量。结合实际情况来看,徐庆辉使用2至5楼,均是出租给他人家庭生活居住所用,其产生的水电费会远远超过一楼商铺用电量。且徐庆辉从2016年6月入场至今未交纳水电费,陈国良、陈见友为了尽快收回房屋的事宜不愿意继续诉累,为此作出让步。四、徐庆辉主张租金计算应减去六个月的免租期无事实和法律依据。1、双方并未约定免租期事项,即未有六个月的免租期一说。介绍人王某与徐庆辉存在利害关系,其证人证言不具有可参考性。2、根据徐庆辉的陈述,2016年7月份即已装修完毕,实际上装修期就仅有1个月,即合理装修期限不可能如徐庆辉所述是3个月以上。3、原审判决书显示内容:“原、被告双方确认,被告除缴纳40000元押金以及20000元租合后,没有向原告缴纳过租金及水电费”,亦说明涉案房屋根本没有约定免租期。如约定免租期,那么租金应当从开始计租之日起交,而本案是从承租之日起就交付租金了。因此,双方并没有约定免租期。五、徐庆辉不存在预期租金收益损失。陈国良、陈见友与徐庆辉根本没有长期租赁合同的约定,徐庆辉也没有提交任何证据证明其有预期收益的可能性,也未就其预期利益进行举证。徐庆辉霸占陈国良、陈见友房屋后,对陈国良、陈见友的房屋进行非法转租获得租金收益,该租金收益属于非法所得,徐庆辉不存在预期租金收益的损失。徐庆辉主张预期租金收益损失,于法无据。六、陈国良、陈见友为了能够尽快收回涉案房屋,即便认为原审判决陈国良、陈见友承担装修损失以及水电费损失金额过多,但陈国良、陈见友没有上诉,是对装修损失和水电费的让步。徐庆辉强词夺理,其上诉更多是为了拖延履行支付租金,造成陈国良、陈见友损失的不断扩大,甚至造成陈国良、陈见友诉累,浪费司法资源。综上,一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法,徐庆辉的上诉理由不能成立,请求二审法院驳回徐庆辉的上诉,维持原判。

陈国良、陈见友向一审法院起诉请求:1、判令徐庆辉腾退房屋,恢复房屋原状;2、判令徐庆辉支付房屋占用使用费(每月人民币20000元)自2016年7月4日起至房屋腾退之日;房屋占用期间的水费7000元、电费人民币3000元;3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。陈国良、陈见友在第一次开庭之后诉讼请求变更为:一、判令徐庆辉腾退房屋,恢复房屋原状;二、判令徐庆辉向我方支付房屋占用使用费(每月人民币40000元)自2016年7月4日起至房屋腾退之日;三、判令徐庆辉向我方支付房屋占用期间的水费、电费自2016年6月4日起至房屋腾退之日(暂计水费人民币7000元、电费人民币3000元);四、判令徐庆辉承担本案的全部诉讼费用以及评估费。

徐庆辉向一审法院反诉请求:1、判令陈国良、陈见友继续履行租赁合同,并及时与徐庆辉签订书面房屋租赁合同;2、判令陈国良、陈见友交付租赁房屋一楼给徐庆辉使用;3、判令陈国良、陈见友承担所有诉讼费。

原审法院经审理查明:陈国良、陈见友是父子关系。位于深圳市龙岗区龙岗街道新生村仙人岭路1号的5层半房屋,是两人在自家宅基地修建的房屋,其中房地产证号为深房地字第××号房产权利人是陈见友,用地面积139.8平方米,建筑面积689.8平方米,房地产证号为深房地字第××号房产权利人是陈国良,用地面积134平方米,建筑面积655.8平方米。2016年6月4日,陈国良向徐庆辉出具收据:“现收到徐庆辉交来新生修配厂整5层2个月押金¥40000元,预交一个月租金¥20000元,签订合同结算,(注明)定金”。该收据陈国良签名下面有“收到定金后同意提前进场装修”的备注。但双方一直到起诉之日没有签订书面租赁合同。

陈国良后因与徐庆辉就涉案房屋的租赁及装修发生争执,向深圳市公安局新生派出所报警,2016年7月21日,派出所对陈国良和徐庆辉做了询问笔录(根据新生派出所的情况说明,因双方纠纷不属派出所管辖案件,办案民警没有及时归档,没有找到相关档案,但是询问笔录在电脑中有存档,所以提供重新打印没有双方签名的询问笔录供法院参考)。根据陈国良陈述可以得知,2016年6月1日晚,徐庆辉与陈国良及陈国良小儿子陈见友商量,租赁陈国良、陈见友涉案房,双方就房租进行了约定,徐庆辉缴纳了房屋押金及预交了一个月房租,徐庆辉在缴纳押金及预交一个月租金后,即准备了装修材料运到涉案房屋处,陈国良看到徐庆辉准备装修,跟陈见友说,徐庆辉看样子是很有心租赁房屋,因此,陈国良要求陈见友抓紧搞好合同,并要求徐庆辉尽快签订书面合同。但是徐庆辉一直没来与陈国良、陈见友签订合同。后因为陈国良、陈见友要求徐庆辉先缴纳一年房租,但是徐庆辉只同意按月缴纳,因此双方发生争执,并且徐庆辉的搭档威胁陈国良、陈见友,所以陈国良、陈见友不同意进行装修,进行阻止,徐庆辉不听从陈国良、陈见友阻止,所以二人报警。徐庆辉陈述称,双方2016年5月15日开始经人介绍与陈国良商量租赁涉案房屋,5月28日双方谈好租赁合同细则并达成协议,徐庆辉于6月4日将6万元押金和租金交给陈国良,6月6日安排工人进场装修,6月16日徐庆辉去和陈国良签订合同,但是陈国良不同意签订合同,并于第二天切断电源阻止装修,6月27日再次切断电源阻止装修,7月21日陈国良、陈见友又将电源切断并报警。徐庆辉确认收据是徐庆辉写好,陈国良在收据上签名,收据上“收到定金后同意提前进场装修”的备注也是徐庆辉书写,但是是因为陈国良同意提前装修,所以徐庆辉才在后面加上这句话。

双方确认,徐庆辉除缴纳40000元押金及20000元租金后,没有向陈国良、陈见友缴纳过租金及水电费。徐庆辉确认涉案房屋除第一层以外现在全部由徐庆辉在使用。

陈国良、陈见友向法院提交了用户水费清单、中国南方电网电费通知单,用以证明徐庆辉占有陈国良、陈见友房屋之日(即2016年6月4日)起截至2017年12月31日,涉案房屋用水3259立方米,未向陈国良、陈见友支付水费计14528.86元;截至2018年1月1日,未向陈国良、陈见友支付电费计210016.07元。徐庆辉对此数额不予认可,称水费和电费的表是陈国良、陈见友房屋整栋房屋的总表,徐庆辉实际只使用了陈国良、陈见友2-5楼的房屋,且一楼是属于商铺,有工厂和汽修厂,楼顶有一个中国移动电信的发射塔,一楼和楼顶使用的水和电使用的量比徐庆辉使用的量都大。徐庆辉同时提供电表分表的图片,显示从2016年6月4日至开庭前(即2018年1月16日)的用电总数66297度。同时表示水表在二楼至五楼的每个房间里面都有独立的水表,庭后徐庆辉可以统计水表的用量总数。陈国良、陈见友称,陈国良、陈见友在将一楼出租给他人后,就区别了分表和总表,二至五楼有单独的水电用表,但是徐庆辉在占用房屋期间多次剪断分表和总表直接的连接线,以至于徐庆辉统计的用电数据,与事实不符,而且其对总表当中无法精确细分二至五楼水电使用量存在全部过错,事实上徐庆辉自占用房屋至今都未缴付租金和水电费用。庭后,徐庆辉向法院提交了水电用量汇总表,根据徐庆辉统计,截至庭审时,徐庆辉总共用电67307度,用水2770立方。陈国良、陈见友对徐庆辉自行统计的上述用水用电数据不予认可。

徐庆辉对涉案房屋的装修价值,法院委托相关机构进行评估,经鉴定,于评估基准日2017年3月24日的市场价值为人民币879477元。

原审法院认为:当事人订立合同,应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈国良、陈见友要求徐庆辉腾退房屋的诉讼请求,因徐庆辉在法院释明之后,同意解除租赁关系,并要求陈国良、陈见友支付徐庆辉解除租赁关系的各项损失共计2679477元,所以对该诉讼请求,法院予以支持。根据陈国良、陈见友起诉状陈述及公安部门对陈国良、陈见友的笔录可以看出,陈国良、陈见友在一开始是同意徐庆辉租赁涉案房屋并进行装修,一方面陈国良、陈见友收取了徐庆辉的租赁押金和一个月房租,并要求儿子陈见友尽快跟徐庆辉签订合同,由此可知,双方对租赁房屋的基本细则当时应该进行了商量并确定,且已经进入履行程序,另一方面,陈国良、陈见友在收取押金后就已经知悉徐庆辉将装修材料运抵涉案房屋处,但是陈国良、陈见友并未阻止徐庆辉的行为,反而对陈见友说,看样子徐庆辉确实有诚意租赁房屋,应当尽快订立租赁合同,可见该装修行为一开始是征得陈国良、陈见友默许的。因此,陈国良、陈见友要求徐庆辉恢复房屋原状的诉讼请求,法院不予支持。基于以上理由,陈国良、陈见友应该赔偿徐庆辉的装修损失。至于陈国良、陈见友不愿意继续履行租赁合同的原因,陈国良、陈见友称是陈国良、陈见友要求徐庆辉先缴纳一年房租,但是徐庆辉只同意按月缴纳,因此双方发生争执,所以陈国良、陈见友不再想将涉案房屋出租给徐庆辉,但是,法院认为陈国良、陈见友该陈述不属实,从陈国良、陈见友出具给徐庆辉的收据看,徐庆辉当时缴纳的是租赁押金40000元和第一个月租金20000元,如果陈国良、陈见友一开始就要求徐庆辉按年缴纳租金,不会存在数据上的收取第一个月租金的情形,所以,陈国良、陈见友是单方面终止合同,应当承担徐庆辉装修的全部损失,考虑到后面陈国良、陈见友因为不想再将房屋出租给徐庆辉,曾经阻止徐庆辉装修,但徐庆辉没有听从劝阻,继续装修,造成损失扩大,对扩大部分的损失,徐庆辉应自行承担责任,因此,法院对徐庆辉的装修损失人民币879477元,按照过失大小,由陈国良、陈见友承担70%损失,即人民币615634元,徐庆辉承担30%损失。徐庆辉要求陈国良、陈见友赔偿预期租金收益1800000元,没有法律依据,法院不予支持。徐庆辉确认涉案房屋除第一层以外现在全部由徐庆辉在使用,徐庆辉除缴纳40000元押金及20000元租金后,没有向陈国良、陈见友缴纳过租金及水电费。因此,徐庆辉应当向陈国良、陈见友缴纳房屋租金及水电费。陈国良、陈见友要求徐庆辉缴纳租金按每月人民币40000元计算,认为陈国良当时出租的只是其享有所有权的1021029号房产,现在徐庆辉还实际占用了陈见友的房产,应当按照40000元缴纳房租。法院认为,陈国良、陈见友在起诉状中已经清楚表述,当时双方约定的是整幢房屋,包括陈国良和陈见友的房产,房屋租金按每月人民币20000元,现在陈国良、陈见友要求徐庆辉按每月人民币40000元支付房屋租金,没有事实依据,法院不予支持。徐庆辉称当时约定的租赁房屋包括涉案房屋的一楼至五楼,但是陈国良、陈见友至今未将房屋的一楼交付给徐庆辉,所以徐庆辉不应该按每月20000元缴纳租金。法院认为,虽然陈国良、陈见友在起诉状中称徐庆辉租赁的是涉案房屋的一楼至五楼,但是从双方实际履行来看,徐庆辉租赁房屋时陈国良、陈见友已经将一楼出租给他人,实际上不可能再行出租给徐庆辉,其次徐庆辉在装修时并未装修一楼,且一直没有要求陈国良、陈见友将一楼交付,所以当时双方约定的租赁房屋并不包括一楼,因此,徐庆辉以此为理由要求降低租金标准,法院不予支持。徐庆辉应当按每月人民币20000元标准,向陈国良、陈见友支付房屋租金,计算租金时间自2016年7月4日起至徐庆辉实际将房屋腾退之日止。徐庆辉在支付房屋租金时可以将租赁押金人民币40000元予以抵扣。陈国良、陈见友向法院提交的用户水费清单、中国南方电网电费通知单,可以证明涉案房屋自2016年6月4日起至2017年12月31日,用水3259立方米,计水费14528.86元,至2018年1月1日,拖欠电费计210016.07元,要求徐庆辉承担。徐庆辉认为水费和电费的表是陈国良、陈见友房屋整栋房屋的总表,徐庆辉实际只使用了陈国良、陈见友2-5楼的房屋,且一楼是属于商铺,有工厂和汽修厂,楼顶有一个中国移动电信的发射塔,一楼和楼顶使用的水和电使用的量比徐庆辉使用的量都大。要徐庆辉全部承担水电费没有事实依据。徐庆辉向法院提交了水电用量汇总表,根据徐庆辉统计,截至庭审时,徐庆辉总共用电67307度,用水2770立方。陈国良、陈见友对徐庆辉自行统计的上述用水用电数据不予认可。基于双方在涉案房屋都有使用水电,但双方使用的水电没有分表计数,无法区分各自使用的数额,且开始双方未就水电费的收取进行约定,所以对2017年12月31日之前的电费由双方各自承担一半,即徐庆辉应当向陈国良、陈见友缴纳电费人民币105008元(210016.07÷2),用户水费清单显示用水3259立方米,计水费14528.86元,徐庆辉自己统计的用水量为2770立方,按照比例,徐庆辉应当缴纳水费人民币12349元。2018年1月1日之后的水电费,双方按照实际使用再行协商解决。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条的规定:判决:一、徐庆辉于判决生效后三十日内将房地产证号为深房地字第××号房产返还给陈见友,将房地产证号为深房地字第××号房产返还给陈国良;二、徐庆辉于判决生效后三十日内向陈见友、陈国良支付拖欠的房屋租金,租金按每月人民币20000元标准,计算租金时间自2016年7月4日起至徐庆辉实际将房屋返还陈国良、陈见友之日止;三、徐庆辉于判决生效后三十日内向陈见友、陈国良支付2017年12月31日之前的电费人民币105008元;四、徐庆辉于判决生效后三十日内向陈见友、陈国良支付2017年12月31日之前的水费人民币12349元;五、陈见友、陈国良于判决生效后三十日内赔偿徐庆辉装修损失人民币615634元;六、驳回陈见友、陈国良的其它诉讼请求;七、驳回徐庆辉的其它反诉请求。一审案件本诉受理费人民币275元,反诉受理费人民币4307元,评估费人民币8800元,合计人民币13382元,由陈见友、陈国良承担人民币10000元,徐庆辉承担人民币3382元。

本院经审理查明:徐庆辉在原审反诉状称:“在征得原告同意后,原告将上述房屋2至6楼的钥匙交给被告进行装修”。徐庆辉在原审中称:“2016年6月4日陈国良、陈见友收取租金和押金,6月8日左右开始装修,7月20日左右装修基本完工;租房时,一楼已经出租,但合同期到了,当时承诺一楼也租给我”。二审查明的其他事实与一审一致,本院予以确认。

本院认为,本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为:装修损失、租金、电费、装修免租期的认定问题。关于装修损失问题,上诉人徐庆辉上诉主张,其无需承担30%的装修损失,应全部由被上诉人陈国良、陈见友承担。本案中,徐庆辉提交2016年6月4日的《收据》载明:“现收到徐庆辉交来新生修配厂整5层2个月押金40000元,预交一个月租金20000元,签订合同结算,(注明)定金”,陈国良在该《收据》上签名,且徐庆辉确认《收据》内容是其写的,《收据》上备注“收到定金后同意提前进场装修”的内容也是其书写的,但陈见友在该《收据》上并未签字。随后,因合同内容双方未协商一致,故双方未签订书面的房屋租赁合同。徐庆辉于2016年6月6日进厂装修,同年7月20日装修完工,在此期间,陈国良于2016年6月16日不同意签订合同,并于2016年6月17日,6月27日两次切断电源阻止装修,并于7月21日报警并再次切断电源的事实,有深圳市公安局新生派出所对双方所做的《询问笔录》以及原审庭审笔录证实,本院予以确认。鉴于徐庆辉在未与陈国良和陈见友签订合同、陈国良多次切断电源阻止徐庆辉装修、双方存在争议的情形下仍继续装修涉案房屋,造成损失扩大,明显存在过错,原审认定对于装修损失应由徐庆辉自行承担30%的责任,处理合理,本院予以确认。对此,上诉人该上诉主张,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。关于房屋租金问题,上诉人徐庆辉上诉主张,每月20000元租金中应减去一楼商铺的每月租金7500元,即每月租金应按12500元计算,原审认定错误。虽然《收据》上载明:“现收到徐庆辉交来新生修配厂整5层2个月押金40000元,预交一个月租金20000元”,但徐庆辉在原审反诉状称“原告将上述房屋2至6楼的钥匙交给被告进行装修”,并未提及到一楼房屋,且当时徐庆辉租赁房屋时,陈国良、陈见友已将一楼房屋出租给案外人,徐庆辉在装修时并未装修一楼,亦未有证据证明其曾要求陈国良、陈见友交付一楼房屋或顶楼房屋,故原审认定双方约定的租赁房屋并不包括一楼房屋,处理正确,本院予以确认。对此,徐庆辉该上诉主张,缺乏事实依据,本院不予采纳。关于电费问题,上诉人徐庆辉上诉主张,电费应按2至5楼的实际用电量支付,原审认定错误。本案中,徐庆辉自交付房屋押金和一个月的租金后就没有向陈国良、陈见友缴纳过电费,双方对此无异议,本院予以确认。陈国良认为,从2016年6月4日至2017年12月31日,徐庆辉拖欠电费共计210016.07元;徐庆辉认为,电费表是整栋房屋的总表,其实际只使用了2至5楼房屋,一楼是商铺,顶楼是中国电信的发射塔,其电使用量较小,从2016年6月4日至开庭前(即2018年1月16日),用电总数67307度。因双方对电费的总表或分表均存在争议,原审基于双方均有使用电费的事实,认定截止2017年12月31日前的电费由双方各自承担一半,即徐庆辉应向陈国良、陈见友缴纳电费人民币105008元(210016.07÷2),处理合理,本院予以确认。对此,上诉人该上诉主张,缺乏事实依据,本院不予采纳。关于装修免租期问题,上诉人徐庆辉上诉主张,租金的计算中应减去6个月的装修免租期。由于双方并未约定装修免租期,故上诉人该上诉主张,缺乏事实依据,本院不予采纳。

综上,上诉人的上诉理由不成立,其上诉请求,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费5575元,由上诉人徐庆辉负担。

本判决为终审判决。

审判长 王 伟

审判员 李小丽

审判员 袁劲秋

二〇一九年六月二十七日

书记员 林楚娟

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