律师咨询_法律援助_法律服务

黄竹梅罗鑫相邻关系纠纷二审民事判决书

2021-06-27 20:44发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤03民终10380号

上诉人(原审被告):黄竹梅,女,1979年9月28日出生,汉族,住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人:詹钟灵,广东国晖律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):罗鑫,男,1974年5月17日出生,汉族,住广东省深圳市罗湖区。

委托诉讼代理人:朱强,广东德城律师事务所律师。

上诉人黄竹梅因与被上诉人罗鑫相邻关系纠纷一案,不服广

东省深圳市龙岗区人民法院(2014)深龙法民三初字第265号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法姐成合议庭逬行了审理。本案现已审理终结。

黄竹梅上诉请求:撤销一审判决第二项。事实和理由:一审判决认定事实不清、模糊、错误,适用法律错误,请求二审法院依法改判。一、一审法院没有查清罗鑫购房时是否发现房屋渗(漏)水。按照罗鑫说法,房屋渗(漏)水严重,但两年前黄竹梅已对房屋进行装修,不可能等着罗鑫装修时才渗(漏)水,并且罗鑫购房之前也会反复检查房屋质量,购买时没有发现渗(漏)水现象,只能有一种解释,就是渗(漏)水情况并不严重,几乎可以忽略不计,起码不影响正常居住。若当初罗鑫发现房屋有渗(漏)水问题,则其不可能跟开发商签订购房协议,最起码会要求开发商将房屋维修完好之后再交付房屋。一审法院应该查清这一情况。二、罗鑫是在装修过程中发现房屋屋顶有渗(漏)水现象,无法排除是其装修不当所引起。渗(漏)水可能是黄竹梅的房屋防水层没有做好,但并不必然导致渗(漏)水。水泥砂浆本身也具备一定的防水功能。罗鑫在装修过程中发现渗(漏)水严重,不能排除其在装修房屋时有在天花打孔或其他不当装修行为所致,不能将全部责任推给黄竹梅。一审法院没有查清渗(漏)水原因。三、一审法院没有查清轻微渗(漏)水现象是否影响房屋正常使用。黄竹梅接到罗鑫投诉之后,一直积极配合物业管理公司检查和维修,从未推脱责任。经过反复维修之后,罗鑫也承认有改善。即使存在轻微渗(漏)水,厨房屋顶加装天花板后,并不影响正常使用。罗鑫将房屋重新装修后已正常出租的事实,也证明黄竹梅已将房屋完全维修好,房屋可以正常使用。四、罗鑫主张黄竹梅赔偿其2012年10月至2018年1月10日的租金损失,没有事实和法律根据,也不符合实际和情理。轻微渗(漏)水并不影响房屋使用,特别是渗(漏)水的主要部位在厨房,不是在卧室和客厅。黄竹梅经过维修之后已将问题解决。在问题解决之后罗鑫未能及时将房屋出租出去,责任不在黄竹梅。房屋装修完工后并不能马上使用,这是常识。现实中家居装修完工后最少要空置半年时间,将甲醛挥发消除异味后才能入住。没有证据显示罗鑫将房屋装修未完工就将房屋出租给了他人使用,租户也不可能在房屋没有装修好就入住并给房东交房租。五、罗鑫经核准的装修完工时间是2012年10月23日,一审法院认定赔偿租金起算日期为2012年10月(?)至2018年1月10日(?)。罗鑫在房屋装修未完工的情况下就将房屋出租他人,符合客观事实吗?即使为了诉讼需要,保留现场配合检测鉴定,但鉴定机构于2014年9月出具《建设工程质量检测鉴定报告》,罗鑫拖至2018年1月才将房屋出租,存在殆于出租的行为,将责任完全归咎于黄竹梅,明显不公平,不合理。一审法院计算赔偿损失的时间离谱,没有事实与法律根据。六、补充陈述。1.双方的房屋相邻处都有或多或少的渗(漏)水现象发生。2.双方的房屋面积比较大,有200多平方米,且属于关外比较偏僻的地方,出租情况不是很好。

罗鑫辩称,一、一审时业经鉴定、评估,罗鑫的房屋渗(漏)水事实非常清楚,同时,在鉴定、评估过程中,法官及鉴定人员、评估人员多次现场勘验,并出具了相应的鉴定报告和评估报告。二、罗鑫的房屋渗(漏)水,主要是因为黄竹梅在装修时破坏了防水层所导致,《建设工程质量检测鉴定报告》表述非常清楚。三、正是因为黄竹梅装修导致罗鑫的房屋渗(漏)水,进而导致罗鑫无法对其房屋正常使用,从鉴定报告、评估报告、现场照片可以非常清楚地看到,厨房顶部因渗(漏)水而垮塌形成一平方米左右的一个洞,厨房阳台、客厅及客厅阳台、次卧及次卧阳台、主卧也渗(漏)水,这种情况下,罗鑫无法正常使用,也无法进行装修。四、评估报告显示2017年5月17日进行现场勘查,罗鑫于2018年1月10日出租房屋,间隔7个多月,从时间上来看,罗鑫并没有怠于行使自己的权利而导致黄竹梅的损失扩大,反而是罗鑫在现场勘查之后积极装修并出租,避免黄竹梅的损失扩大。五、黄竹梅称因涉案房屋所在小区开发商的原因导致普遍存在渗(漏)水的情况,但黄竹梅的房屋渗(漏)水时已出售给黄竹梅,所有权属其所有,若其认为开发商存在过错,则其应当另行起诉来追究开发商的相关责任。

罗鑫向一审法院起诉请求:1、判令黄竹梅对其所有的深圳市龙岗区横岗街道振业城第四、五期5-7栋2座14层1404号房(以下简称1404房)的漏水问题进行维修,停止对罗鑫所有的深圳市龙岗区横岗街道振业城第四、五期5-7栋2座13层1304号房(以下简称1304房)的侵害,排除妨碍;2、判令黄竹梅赔偿罗鑫维修损失50000元,装修损失49548元,无法正常使用的租金损失239743.35元(按照龙岗区2012年房屋租赁指导租金标准17元/月/平方米,1304房建筑面积223.85平方米,每月租金损失3805.45元,期限自2012年10月1日计至2018年1月9日,计算63个月);3、判令黄竹梅承担诉讼费用、鉴定费用、评估费用。

一审法院认定事实:2010年8月14日,罗鑫与深圳市振业(集团)股份有限公司签订深圳市房地产买卖合同(预售),购买1304房,建筑面积为223.85平方米。黄竹梅系1404房产权权利人。

2010年12日28日,黄竹梅向管理处提交装修申请,后对1404房进行装修。装修项目为:1.水电改造(水电改造后出现问题由业主自负);2.贴地砖;3.拆墙、砌墙(非承重墙);4.木工;5.墙面涂料;6.部分吊顶。

2012年7月21日,罗鑫向管理处提交装修申请,装修项目为:1.全房铺地砖;2.墙面、天花批灰;3.厨、卫、阳防水;4.部分水电改造;5.安装阳台防网。物业管理公司于2012年7月24日向罗鑫出具装修施工许可证,核准装修施工时间为2012年7月24日至10月23日。后罗鑫发现其房屋渗(漏)水,并将该情况告知管理处,与黄竹梅进行交涉。管理处对罗鑫的房产进行维修,但渗(漏)水问题依然存在。

经罗鑫申请,一审法院委托深圳市建设工程质量检测中心对涉案房屋的渗(漏)水问题进行鉴定。2014年9月3日,深圳市建设工程质量检测中心出具《建设工程质量检测鉴定报告》,鉴定结论:1404房与1304房部分区域的公共楼板曾经发生渗(漏)水情况,其中厨房阳台、客厅阳台、餐厅阳台及厨房目前仍在渗(漏)水;检测过程中,未发现主人房及主卫楼板原渗(漏)水痕迹部位再次发生渗(漏)水情况;1404房在装饰装修施工中改动并替换了原防水设置,1404房现防水设置为装饰装修施工中所设;1404房装饰装修施工所设防水层部分区域失效,之后的检查与维修行为也没有彻底解决房屋的渗(漏)水问题,共同楼板渗(漏)水与此有关;该房屋的装饰装修施工未能保证建筑物的主要使用功能,不符合相关规范要求。双方对该鉴定报告均无异议。

一审法院委托深圳市国房资产评估有限公司对涉案房屋因渗(漏)水而产生的装修受损损失进行评估,该公司出具评估报告书,评估结果为涉案房屋受损装修为4557元。双方对该评估报告均无异议。

罗鑫垫付了鉴定费用21060元、评估费用2000元。

罗鑫主张在评估后自行对其房产进行维修,产生的维修费用为49548元,维修结束的时间为2018年1月10日,并提交维修发票及结算表,装修范围为全屋墙面、天花。2018年1月10日,罗鑫将该房产出租。

另查,振业城2012年深圳市房屋租赁指导租金标准为17元/平方米。

一审法院认为,罗鑫为1304房业主,黄竹梅为1404房业主,黄竹梅因其装修导致防水层失效,进而导致1304房出现渗(漏)水情况,黄竹梅应当对罗鑫的损失进行赔偿。罗鑫所主张的维修损失及装修损失,实际上均是对受损部分进行修复的损失,为重复的请求。经评估,涉案房屋受损的装修为4557元,双方对评估结果均无异议,故一审法院确定罗鑫的装修损失为4557元。罗鑫在评估后自行对房屋进行维修,支付了装修费用49548元,所装修项目为全屋的天花及墙壁,部分损失并非系渗(漏)水造成的直接损失,故一审法院不以该支出计算罗鑫的装修损失。因1304号房出现渗(漏)水导致罗鑫无法正常使用,罗鑫要求黄竹梅支付2012年10月至2018年1月10日的租金损失,一审法院依法予以支持,租金损失共计239743.35元(17元/平方米/月×223.85平方米×63个月)。因罗鑫已经对房屋进行维修,一审法院判令黄竹梅支付罗鑫维修费用,故对罗鑫的第一项诉讼请求,一审法院依法予以驳回。罗鑫提起本案诉讼为相邻权纠纷,黄竹梅申请追加振业城的开发商及物业管理公司作为第三人参与诉讼,不属于同一法律关系,一审法院依法不予处理,黄竹梅可另循法律途径解决。综上所述,本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、被告黄竹梅于本判决生效之日起十日内支付原告罗鑫装修损失4557元;二、被告黄竹梅于本判决生效之日起十日内支付原告罗鑫房租损失239743.35元;三、驳回原告罗鑫其他诉讼请求。案件受理费8389元(原告罗鑫已预交),由被告黄竹梅负担。鉴定费21060元、评估费2000元(原告罗鑫已垫付),由被告黄竹梅负担。

二审中,当事人对一审法院认定的事实无异议。

本院认为,一审法院根据《建设工程质量检测鉴定报告》认定黄竹梅应向罗鑫承担赔偿责任,是正确的。本案争议的焦点是黄竹梅应当赔偿的数额。本院认为,损害赔偿的主旨在于填补受损失一方的损失,而不在于使受损失一方获得额外的利益,因此,赔偿数额应与侵权行为造成的损害相一致,即适用损益相抵原则。本案中,一方面,双方当事人对一审法院认定黄竹梅应向罗鑫赔偿维修费用4557元无异议,本院予以确认。另一方面,基于维修费用仅4557元,依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”之规定,根据损益相抵规则,本院酌定黄竹梅应向罗鑫赔偿租金损失5万元。

综上所述,黄竹梅的上诉请求部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院(2014)深龙法民三初字第265号民事判决第一项;

二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2014)深龙法民三初字第265号民事判决第三项;

三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院(2014)深龙法民三初字第265号民事判决第二项为:上诉人黄竹梅于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人罗鑫支付租金损失5万元;

四、驳回被上诉人罗鑫的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费8389元(被上诉人罗鑫已预交),由上诉人黄竹梅负担4389元,被上诉人罗鑫负担4000元;鉴定费21060元、评估费2000元(被上诉人罗鑫已垫付),由上诉人黄竹梅负担;二审案件受理费4896.15元(上诉人黄竹梅已预交),由上诉人黄竹梅负担2896.15元,被上诉人罗鑫负担2000元。因当事人同意诉讼费用由败诉方迳付胜诉方,法院无需另行退收。

本判决为终审判决。

审判长 王 伟

审判员 黄国辉

审判员 李小丽

二〇二〇年九月二十三日

书记员 杨博文

附本案相关法律条文如下:

《中华人民共和国侵权责任法》

第十九条侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

赞赏支持