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谭连红与伍镇润房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:28发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终9776号

上诉人(原审被告):谭连红,女,汉族,1978年10月23日出生。

委托诉讼代理人:唐跃文,广东耀文律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王小丁,男,汉族,1978年2月12日出生,系谭连红之夫。

被上诉人(原审原告):伍镇润,男,汉族,1987年11月26日出生。

委托诉讼代理人:邢君,上海市建纬(深圳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈桂平,上海市建纬(深圳)律师事务所律师。

原审第三人:中原地产代理(深圳)有限公司。

法定代表人:李耀智,执行(常务)董事。

委托诉讼代理人:周青林,女,汉族,1991年9月2日出生,该公司职员。

上诉人谭连红因与被上诉人伍镇润、原审第三人中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称:中原地产)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1560号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

谭连红上诉请求:一、撤销(2015)深宝法民三初字第1560号民事判决,依法改判驳回伍镇润的全部诉讼请求。二、伍镇润支付本案全部诉讼费用。事实和理由:

一、原审法院对于房屋买卖合同不能履行的原因及违约责任认定事实不清,依法应改判。1、房屋买卖合同中谭连红具有交付房屋的义务,伍镇润则无论通过现金还是银行贷款的方式均具有向谭连红支付购房款的义务。本案中伍镇润因自有资金不足,需通过银行贷款的方式向谭连红支付购房款。而伍镇润连支付三成首付款的金额都无法满足,进而企图使用高贷的形式骗取银行贷款,并在此过程中伪造了编号为No.220922《二手房买卖合同》。贷款银行在向伍镇润出具编号为2015890069号《二手楼按揭贷款确认书》后发现其造假行为,随后单方收回贷款确认书并停止办理该笔贷款流程,且最终书面撤销了该贷款确认书。伍镇润在未取得银行贷款的情况下,并未按照《二手房买卖合同》第四条C项约定在三个工作日内补足成交价款,其行为已构成根本违约,谭连红有权解除合同并没收伍镇润已支付的定金。原审法院未就上述事实的因果关系进行审查,应认定为事实不清。2、本案中谭连红已经就赎楼事项办理了委托公证书,委托担保公司进行赎楼手续办理,不存在拖延或拒不办理赎楼的行为。无法赎楼的真正原因在于赎楼手续办理和伍镇润贷款系属同家银行,由于伍镇润提供虚假手续办理贷款导致贷款银行不同意对谭连红办理赎楼手续,贷款银行于2015年8月10日向双方发出书面《贷款终止通知书》。谭连红在此过程中并无过错,因伍镇润的原因导致涉案房产无法办理赎楼手续,合同不能继续履行,伍镇润对此应承担违约责任。3、谭连红出卖涉案房产的目的在于购买位于华润城-润府X号楼X单元XX物业,为谭连红之子提供就学学位。为此,谭连红在与担保公司办理委托公证当天即向开发商缴纳认筹金人民币20万元,认筹成功后该笔款项转为定金。谭连红急需取得出卖涉案房屋的首期款用于购房首付,但伍镇润的变造合同企图高贷的行为直接造成贷款银行发放首期款金额少于预期,且贷款发放时间延长,谭连红无法正常购买新房。伍镇润的行为既违反了诚实信用的交易原则,也给谭连红带来巨额实际损失,原审法院对此事实未予以审查,导致裁决结果严重偏离事实,依法应当改判。4、原审判决书第9页事实认定部分与本案根本无任何关联,明显系主审法官从其他案件中复制、摘抄,由此可见本案审理过程中法官并未深入研究案情,其判决结果也并非根据事实及证据所做出,法官在审判中严重不负责任的行为直接导致案件事实不清、判决结果有失公正。请求二审法院对此错误予以纠正。

二、原审法院未审核《二手楼交易资金监管协议》签订和谭连红发现伍镇润提供虚假材料做高贷的先后关系,仅凭签字确认行为认定谭连红对于伍镇润的高贷行为知情,明显证据不足。1、谭连红委托担保公司办理房屋买卖交易手续,担保公司应在其授权范围内对相关文字签字确认。《二手楼交易资金监管协议》中对于监管金额人民币55万元,并不符合深圳房地产交易首付三成的规定,谭连红也未对其违反规定事项进行特别授权,因此担保公司的签字行为应视为无权代理行为,伍镇润未提供证据证明谭连红对此事知情,谭连红不知情事后也未予以追认,原审法院认定谭连红明知及认可该份《二手楼交易资金监管协议》没有事实依据,认定案件证据不足。2、谭连红在交易过程中从未对伍镇润加价,也未就此与伍镇润签署过任何协议。伍镇润自愿向谭连红支付人民币2.5万元是基于自己贷款时间过长导致谭连红逾期收到首期款给予的补偿,对此最终谭连红并未予以同意。原审法院未对此过程中因果关系进行分析及证据辨别,就单方采信伍镇润观点,不符合法律规定。

综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足,故请求二审法院原判决,驳回伍镇润全部诉讼请求。

伍镇润辩称:一、一审事实认定清楚,适用法律正确,请法院维持一审判决结果。

二、谭连红的上诉请求所提起的事由与事实不符。谭连红违约要求解除涉案合同,根本原因在于涉案房产的房价在一审期间已经超过100万,至今涉案房产的放盘价达500万。谭连红为达其单方解约的目的,与中介人员吵闹,还逼迫按揭贷款银行取消已给伍镇润出具的贷款承诺函,从一审贷款银行给谭连红与伍镇润的取消贷款承诺函的通知内容可以看出并非一致,更多是迫于谭连红不停到银行吵闹,谭连红还要求按揭人员让伍镇润撤诉。谭连红所谓的其因为购新房而出售涉案房产,然而其未能购买新房的责任伍镇润没有义务承担,谭连红没有证据证明伍镇润无法履行合同,即使在贷款不能的情况下,谭连红也应该先催告,在伍镇润无法提供担保或证明其履约不存在障碍的情况下才能单方解除合同。按照合同约定,在贷款不足或者不能的情况下,谭连红应当先行催告,在约定的期限内伍镇润如不能一次性支付余款也仅是逾期履行合同的行为。在合同约定的范围内,如果逾期未达到根本解约的条件,伍镇润也仅是承担支付逾期履行违约金的责任。无论基于法律规定或者合同的约定,谭连红根本无权直接主张解除涉案合同。

综上,谭连红所谓的伍镇润的行为造成其损失的理由根本不能成立,反观谭连红涉案房产市场价值已达500万,所谓其利益受损显然不存在,而伍镇润花费了大量时间、金钱应诉,即使是一审法院判令谭连红支付20%的违约金,也无法补偿伍镇润的损失。关于谭连红提及的一审判决第9页的错误,伍镇润能充分理解,而且也并不能影响本案的事实及法律适用的正确,且一审法院也予以了更正,为进一步避免讼累,伍镇润尊重法院的判决。请二审法院驳回谭连红的上诉请求,维持一审判决。

伍镇润向一审法院起诉请求:1、解除伍镇润、谭连红签署的二手房买卖合同;2、谭连红返还伍镇润所交付的定金人民币6万元;3、谭连红向伍镇润支付违约金人民币50万元;4、谭连红向伍镇润支付因其违约行为造成伍镇润的损失赔偿金人民币70万元整;5、判令本案的诉讼费由谭连红承担。

一审法院认定事实:2015年4月29日,伍镇润作为买方与作为卖方的谭连红签订了一份《二手房买卖合同》,约定谭连红将位于深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府X栋XX房地产转让给伍镇润,转让成交价为250万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金3万元,合同生效后4日内再向卖方支付定金3万元,定金交由双方所约定第三方监管,买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后,视为卖方本人已收讫定金,卖方应向买方出具定金收据,卖方拒绝出具定金收据的,不影响定金的生效。买方须于2015年6月2日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(以银行贷款承诺为准)支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中;若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的,则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足,如多于合同转让成交价的,则买方可向监管银行要求将多出部分退回,卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续;涉案房地产没有租约。卖方应当于收到全部房款三日将该物业交付予买方;买卖双方协商同意在定金或首期款中预留5,000元作为交楼押金,交由第三方监管。如卖方未按照合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行义务超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金;如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行义务超过五日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注条款约定,买方清楚二手楼购买条件,并承诺自己符合购买条件;本合同生效后,买卖双方须配合中介方办理各项过户手续;不管市场跌涨,买卖双方须履行本合同,谁违约须支付中介方服务费75000元。

上述合同签订当日,伍镇润、谭连红和中原地产签订了《资金托管协议》,伍镇润、谭连红同意将定金3万元、交楼押金5,000元交由中原地产托管,伍镇润、谭连红同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。当日,谭连红开具收款收据,确认收到伍镇润交来定金3万元。中原地产出具收据,确认收到伍镇润交来定金2.5万元及交楼押金5000元。一审庭审中,谭连红确认中原地产已将其收取的定金2.5万元交予谭连红。

2015年5月29日,伍镇润、谭连红及案外人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签署了《二手楼交易资金监管协议》,办理了首期款55万元的资金监管手续。上述资金监管协议约定案外人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行有权在伍镇润、谭连红双方完成了房产过户手续后直接将监管资金划入谭连红银行账户。伍镇润已于2015年5月29日将首期款55万元足额支付至资金监管账户。

2015年6月23日,案外人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》,承诺向伍镇润发放贷款189万元。

2015年7月1日,伍镇润向谭连红、中原地产邮寄一份《律师函》,要求谭连红继续履行涉案合同。一审庭审中,谭连红、中原地产确认收到上述《律师函》,但谭连红称因接到银行通知暂停办理过户手续,故未继续履行涉案合同。谭连红提交中国工商银行深圳分行宝安支行2015年9月14日出具给谭连红的《关于请求我行撤回对伍镇润的贷款确认书并停止对其发放贷款的回函》,欲证明银行因发现伍镇润办理高贷撤回对伍镇润的贷款确认书并停止对其发放贷款。

谭连红提交一份伍镇润、谭连红于2015年7月27日在中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行办理《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》,该申请显示因“买卖双方二手楼交易未成功”,双方协商一致同意申请提前终止《二手楼交易资金监管协议》。谭连红于2015年8月7日在该申请上手写:“因6月25日我发现银行出具二手房按揭贷款确认书依据的合同与买卖双方实际签署的合同不符,且8月6日买卖双方在银行确认该事实为降低买方损失,本人给予配合签字,但应是第一项原因(买方在我行申请的二手楼按揭贷款未审批通过)”。伍镇润对该手写部分内容不予确认,认为是谭连红事后添加,且此份证据表明谭连红不愿再履行合同。

伍镇润提交了一份深圳市国房土地房地产评估有限公司出具的《报告书》,该报告书显示涉案房地产2015年9月28日的市场价值为3,502,467元。谭连红称上述报告书的评估费价格超低,评估报告应该存在问题,不认可该估价结论。

一审庭审中,伍镇润主张谭连红曾两次分别要求伍镇润加价2.5万和10万元,中原地产对此说法予以确认,谭连红称要求伍镇润支付2.5万元系谭连红配合伍镇润办理高贷的补偿。

一审法院认为,伍镇润、谭连红签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面遵照履行。

关于涉案合同不能履行的原因。伍镇润主张系谭连红逾期不予赎楼构成根本违约导致合同无法继续履行,谭连红称未履行赎楼义务是由于得到银行通知,要求谭连红暂停交易。关于赎楼的时间,伍镇润、谭连红在涉案合同中并未明确约定,伍镇润于2015年7月1日向谭连红邮寄《律师函》,要求谭连红在两日内继续委托赎楼担保公司履行赎楼义务,谭连红确认收到该《律师函》,但称由于接到银行通知即未再履行下步合同义务。一审法院认为,伍镇润、谭连红未在合同中明确约定谭连红办理赎楼手续的时间,谭连红即应在伍镇润要求的时间内履行赎楼义务,谭连红辩称因伍镇润办理高贷故银行撤回对伍镇润的贷款确认书并停止对其发放贷款,故谭连红未继续履行赎楼义务。一审法院认为,首先,涉案合同中约定的首期款为约数,伍镇润、谭连红在《二手楼交易资金监管协议》中签字确认的行为,视为经双方协商一致监管的首期款数额为人民币55万元,谭连红在签订协议时对该事实是明知及认可。其次,根据谭连红在一审庭审中的陈述可知,谭连红曾提出要求伍镇润补偿2.5万元作为配合办理高贷的补偿,谭连红在明知伍镇润要办理高贷的情况下仍在《二手楼交易资金监管协议》中签字确认,由此可见谭连红对伍镇润申请办理高贷的行为予以认可和同意。一审法院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形,既违反诚实信用原则,又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险,谭连红作为卖方有权拒绝配合伍镇润办理高贷手续,但基于伍镇润办理高贷的行为经过了谭连红的确认,故谭连红有权向伍镇润提出要求伍镇润重新办理按揭贷款手续,在伍镇润未予以拒绝的情况下,谭连红无权以此为由直接拒绝履行合同。谭连红主张其曾接到银行通知称伍镇润贷款有问题要求谭连红停止履行合同义务,但谭连红未提供证据证明其该主张,伍镇润对谭连红该主张亦不予认可,根据谁主张谁举证原则,一审法院对谭连红该主张无法予以支持。谭连红主张其曾要求伍镇润重新办理贷款手续,并提交出具日期2015年9月14日的银行回函欲证明其主张,但该银行回函距离伍镇润要求谭连红办理赎楼手续的时间已经两个月有余,谭连红也未提供有力证据证明此前银行出具过正式文件确定撤回涉案的贷款承诺书,一审法院对谭连红该主张无法予以支持。综上,根据一审法院查明的事实,谭连红因此拒绝履行合同已经构成根本违约,伍镇润依据合同约定及法律规定可以解除合同,并要求谭连红支持违约金、返还已收取的定金。

在谭连红违约导致合同目的无法实现的情况下,为了维护社会经济秩序和诚实信用原则,制裁民事违法行为,保护当事人的合法权益,伍镇润有权主张解除合同并要求谭连红以支付违约金的方式承担违约责任。一审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日,即本案起诉状副本送达谭连红之2015年8月3日解除。伍镇润要求谭连红支付违约金50万元,谭连红称该金额过高应调低。综合考虑本案案情及深圳市房价涨幅,伍镇润、谭连红于合同中约定的违约金并不高于实际造成的损失,故一审法院对伍镇润要求谭连红支付违约金50万元的诉讼请求予以确认,谭连红应向伍镇润支付违约金人民币50万元。

伍镇润要求谭连红赔偿其损失70万元的诉讼请求,无事实和法律依据,一审法院不予确认。

关于定金返还。一审法院认为,涉案合同解除后,谭连红收取伍镇润的定金5.5万元及中原地产托管的5,000元,均无合同依据,应予返还。中原地产陈述仍在中原地产处托管的5,000元按法院判决处理。据此,谭连红应将收取的5.5万元定金返还给伍镇润,中原地产应将托管的5,000元退还给伍镇润。

据此,一审法院判决:一、解除伍镇润与谭连红于2015年4月29日签订的《二手房买卖合同》;二、谭连红于本判决生效之日起三日内向伍镇润返还定金5.5万元;三、谭连红于本判决生效之日起三日内向伍镇润支付违约金50万元;四、中原地产于本判决生效之日起三日内向伍镇润退还定金5,000元;五、驳回伍镇润的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5200元由谭连红负担。

本院二审期间,谭连红向本院新提交了证据:1、录音光盘,内容为谭连红与中原地产业务员江X彬的通话记录,以证明谭连红对伪造买卖合同办理高贷一事不知情;2、银行流水,以证明因伍镇润于2015年7月27日单方提出终止二手楼交易资金监管协议,谭连红被迫于2015年7月29日到华润置地公司退回已交购房定金。本院组织当事人进行了质证,伍镇润对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可,对证据2认为与本案无关。

对当事人二审争议的事实,本院认定如下:

(一)根据涉案《二手楼交易资金监管协议》显示,伍镇润、谭连红双方一致同意,自愿将房产交易资金550000元委托给中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行进行监管。该协议文本签章处签字人为谭连红代理人郭X寰。谭连红一审庭审中确认郭X寰是其公证委托书的受托人。伍镇润于2015年7月1日向谭连红邮寄《律师函》,要求谭连红在两日内继续履行赎楼义务,谭连红于当日签收该《律师函》,但一直未履行合同,伍镇润遂于2015年7月16日以谭连红根本违约为由诉至一审法院。谭连红称其未继续履行合同下一步义务,原因在于伍镇润于2015年7月27日向银行单方申请二手楼交易资金监管协议提前终止,本院不予采信。

(二)出具日期为2015年7月27日且谭连红、伍镇润签名确认的《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》上显示谭连红手写部分日期为2015年8月7日,该申请下方经办客户经理签名旁落款日期为2015年8月7日。谭连红称其是被逼无奈才同意签字所以签署日期不一致,但其未提交证据证明,本院亦不予采信。

(三)谭连红在二审期间向本院提交的录音光盘不能确定通话人的真实身份,其亦未在举证期内向法院申请证人出庭作证,故对其提交的录音光盘证据,本院不予采信。

(四)谭连红上诉所称一审判决书第9页事实认定部分与本案无关,原审法院确认系笔误,并已作出(2015)深宝法民三初字第1560-2号民事裁定予以补正,本院予以确认。谭连红二审提交的银行流水与本案事实无关,本院不予采信。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。谭连红、伍镇润签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示,没有违反法律法规的效力性强制性规定,合法有效,双方应全面适当的履行各自的合同义务。根据双方当事人的诉辩意见,本案二审争议的焦点在于合同未能继续履行的原因。谭连红主张系伍镇润递交虚假合同申请高贷,被银行发现后收回贷款承诺函并停止办理贷款导致合同未能履行;伍镇润称系谭连红未依约履行赎楼义务,构成根本违约。

关于虚假合同的来源,本院认为,按揭贷款合同的双方主体为银行与买方。作为按揭贷款的申请者和受益者,向银行提交贷款所需的相关材料系买方的合同义务,故本院认定申请办理高贷的虚假合同为伍镇润提交。该行为违反了诚实信用原则,但并不是涉案合同不能继续履行的根本原因。伍镇润的付款方式、手段如有不当,令谭连红对交易安全产生不安,根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定,谭连红可行使不安抗辩权以中止履行合同,并及时通知伍镇润且要求其提供担保或者恢复履约能力,而不能因此拒绝履行合同。且谭连红在一审庭审中陈述,其要求伍镇润额外支付2.5万元是作为配合办理高贷的补偿,说明谭连红对伍镇润办理高贷的事实是知情并配合的,谭连红的行为亦违反诚实信用原则,与伍镇润具有同等过错。故谭连红以此为由主张伍镇润构成根本违约,理由不能成立,本院不予支持。

2015年7月1日,伍镇润向谭连红、中原地产发出律师函要求继续履行合同,但谭连红并未继续履行赎楼义务。在2015年9月14日银行向谭连红出具书面回函之前,谭连红并无确切证据证明银行出具过正式文件确定撤回贷款承诺函。在这期间,谭连红亦无证据证明伍镇润存在无法办理贷款或贷款额度不足等不能履行合同的情形。谭连红在合同履行过程中要求提高房价,并拒绝履行合同义务,构成根本违约。

本院认为,由于谭连红拒绝履行赎楼义务,导致涉案房屋买卖合同目的无法实现,谭连红系涉案合同的根本违约方,伍镇润有权主张解除合同并要求谭连红承担相应的违约责任。涉案合同明确约定解除合同的违约金标准为转让成交价的20%即50万元,故伍镇润有权加以主张。谭连红虽请求法院予以调减,但未能举证证明合同约定的违约金过分高于其违约所造成的损失。一审法院综合考虑涉案合同的履行情况及近期深圳市的房价涨幅,判令谭连红支付伍镇润违约金50万元,于法有据,本院予以确认。

综上所述,谭连红的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持;一审判决认定事实清楚,实体处理正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费9350元,由谭连红负担。

本判决为终审判决。

审  判  长 赖秋姗

审  判  员 张 睿

代理 审 判员 王丹妮

二〇一六年九月二十三日

书记员(兼) 李开宇

附相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第六条:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第六十八条:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

第六十九条:当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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