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罗小梅深圳市新生辉投资有限公司与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:30发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终6263-6267、6272、6276、6279、6286、6287、6290、6293、6294、6297、6298、6300号

上诉人(原审被告):深圳市新生辉投资有限公司

法定代表人:郑立新,执行董事。

委托代理人:马学平,广东鼎方律师事务所律师。

委托代理人:张晋增,广东鼎方律师事务所律师。

上诉人(原审原告):刘晓玲等。

委托代理人:吴庆有,广东普罗米修律师事务所律师。

委托代理人:张群,广东普罗米修律师事务所实习律师。

上诉人深圳市新生辉投资有限公司(以下简称新生辉公司)及上诉业主刘晓玲等因房屋买卖合同纠纷十六案,不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1940-1944、1949、2084、2120、2144、2145、2195、2200、2201、2206、2207、2209号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本系列案进行了合并审理。本系列案现已审理终结。

原审查明:各案上诉业主作为买受人分别与作为出卖人的新生辉公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》,约定业主购买新生辉公司开发的深圳市龙华新区xx街道xx社区xx华苑安居型商品房,用途为住宅(具体房号、总价款详见附表)。合同第十六条约定,新生辉公司应于2014年4月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十六条约定,出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》之日起180日内,完成本房地产项目的初始登记。出卖人应选择下列第(三)种方式,在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证:……(三)在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请,买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记,办理绿本房地产证。办理绿本房地产证的有关税费,按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十七条约定,如出卖人未履行为买受人申请办理绿本房地产证相关义务的,出卖人自本房地产交付之日后的第241日起,按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日,则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止,出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第三十三条约定,本合同中的通知应以书面形式,采用当面签收或邮寄特快专递、公告方式送达。本人当面签收的,签收日为通知送达日期。如未当面签收的,通过邮寄特快专递通知,特快专递签收日为通知送达日期;如接收方拒绝签收或无人签收特快专递的,在特快专递发出之日起第六日视为通知送达。买卖双方邮寄特快专递的地址以本合同题头写明的注册地址和住址为准。如注册地址或住址发生变更,应及时通知对方。未通知或延迟通知的。由其承担法律后果。

合同签订后,各案业主付清了购房款。

2014年6月5日,新生辉公司在深圳商报登载《入伙公告》,告知各业主“xx华苑”项目已顺利通过政府相关部门的验收,具备入伙条件。“xx华苑”定于2014年6月7日起至2014年6月14日期间集中办理入伙手续。《入伙通知书》已以特快专递的形式,按照预售时新生辉公司与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》中载明的地址邮寄给各位业主。请各位业主仔细阅读,并备齐相关资料及证件,在《入伙通知书》中注明的时间内亲临“xx华苑”现场办理入伙手续。

2014年6月6日,新生辉公司向“xx华苑”业主发出《关于逾期交房违约金的说明》,内容为:“xx华苑”项目竣工时因市政配套的给排水管网正在施工、小区内自来水无法及时供应,导致项目入伙时间延迟至2014年6月7日。根据新生辉公司与业主签订的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》第十六条及第十七条的约定,新生辉公司将承担因未如期交房产生的违约责任,按日向业主支付购房总价款万分之三的违约金,赔付时间从合同约定交付期限之次日即2014年5月1日起,至实际入伙时间前1日即2014年6月6日止,共计37天。违约金具体计算方式为:总房款×0.03%×37天。部分业主因个人原因其按揭款在2014年5月1日后放款的,违约金的计算时间自实际放款日计至2014年6月6日。

2014年6月,新生辉公司向各案业主交付涉案房产(各案实际交付日期详见附表)。部分业主认为新生辉公司在交付房产之前,向各案业主赔偿了2014年4月30日至2014年6月6日的逾期交房违约金,故实际交楼日期应以2014年6月7日而非实际交付房产日期作为计算依据。

2015年4月2日,新生辉公司向深圳市不动产登记中心递文申请办理“xx华苑”项目房地产初始登记。

2015年7月6日,深圳市不动产登记中心核发了涉案项目的《房地产证》(编号:深房地字第××号),其中,他项权利摘要及附记中载明:安居型商品房的产权管理按照市政府相关规定执行。

新生辉公司主张其于2015年7月8日向各案业主邮寄办证通知及相关材料,并提交了相应的快递回单以证明其主张。新生辉公司提交的快递回单分为以下情况:1、业主已签收并署有收件日期;2、业主已签收但未署收件日期;3、邮件已退回并署有退回日期,但未署寄件日期;4、因业主已在物业中心领取资料、电话通知或业主在外地而未邮寄。各案业主确认新生辉公司于上述日期发出通知。部分业主对新生辉公司提交的上述回单不予认可,表示其已拒收或未收到邮件通知,接到通知的时间应以其起诉状中载明的时间确定;如起诉状中没有载明收到通知的日期,以新生辉公司公告的时间为准。

2015年7月23日,新生辉公司在深圳商报登载《关于“xx华苑”办理房地产证的公告》,告知各业主涉案项目已于2015年7月初完成房地产初始登记,进入办理房地产证阶段。新生辉公司已于2015年7月8日将办证通知、办证指南及办证相关资料通过快递方式快递给所有业主,并于当日在xx华苑各单元的信息栏中发布办证通知。截止公告日,仍有少部分业主因预留地址不详或原登记地址失效等原因未能及时送达。请未收到快递的业主自行与xx华苑客户服务中心预约领取或致电客户服务中心告知有效投递地址,以便新生辉公司将办证资料再次快递。

原审法院向深圳市不动产登记中心去函查询涉案项目的初始登记情况,该中心复函称:新生辉公司于2015年4月2日向该中心申请办理“xx华苑”项目的不动产初始登记。根据相关规定,在公告期满无异议且该司交清相关税费后,该中心于2015年7月6日核准该项目的不动产初始登记,并核发了深房地字第××号《房地产证》;二、在申请办理不动产初始登记时,申请人无需提供申请预售备案、转移登记手续的材料;三、“xx华苑”项目完成不动产初始登记后,即具备分户办理不动产权证书的条件。

原审另查,关于安居型商品房,《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定:“签订买卖合同10年后,安居型商品房产权人可以根据有关政策规定,申请取得完全产权”。《深圳市保障性住房条例》第三条第二款规定:“本条例所称保障性住房,是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的,以限定的标准和价格,向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。”第四十一条规定:“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”。

新生辉公司主张涉案房地产项目属于政府保障性住房,建设过程中受政策、基础配套设施等因素影响较大,其延期办理绿本房地产证件,系因规划变更、补签土地使用权出让合同等原因造成的,并提交了会议纪要等证据以支持其主张。

各案业主向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、新生辉公司向业主支付逾期办理房产证的违约金(各案暂计数额见附表);2、新生辉公司承担本案诉讼费用、保全费用及公告费用。

原审法院认为,各案业主分别与新生辉公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》是当事人真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面遵照履行。

从业主、新生辉公司诉辩情况来看,本系列案争议的焦点是新生辉公司应否对延期办理房屋权属证书承担责任。在商品房买卖关系中,房地产开发企业对房屋权属证书的办理负有怎样的义务,我国的相关法律法规均有明确规定。其中国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”按照此规定,房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件,即完成初始登记,并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应,房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任,《城市商品房预售管理办法》第十二条也有所规定:“由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。”这一责任承担原则,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦予以确认。上述规定表明,在我国现有的法律体系中,预售商品房出现延期办证情形时,房地产开发企业承担的是过错责任。

本系列案中,按照业主与新生辉公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》约定,新生辉公司应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》之日起180日内完成涉案房地产项目的初始登记,并在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证。本案新生辉公司于2014年6月完成了涉案房产的交付,则应在2015年2月为买受人申请办理绿本房地产证,但新生辉公司直至2015年7月6日才完成涉案房地产项目的初始登记,并于7月8日向各案业主寄送办证通知及相关材料。由于双方于合同中约定的办证方式为第二十六条第二款第(三)项,即由新生辉公司出具委托书给各案业主办理绿本房地产证,但从深圳市不动产登记中心的复函可知,新生辉公司申请不动产初始登记时无需提供申请预售备案、转移登记手续的材料,涉案房地产项目在完成不动产初始登记后,即具备分户办理不动产权证书的条件,说明当新生辉公司向各案业主送达了办证通知及相关材料,即完成了合同约定的为买受人申请办理绿本房地产证的义务。但新生辉公司于2015年7月8日向各案业主寄送上述材料,已超出了合同约定的办证期限。新生辉公司辩称其迟延办证系因客观原因导致,但向买受人交付房屋并保证将房屋所有权转移给买受人,是新生辉公司作为涉案房地产项目出卖人的基本义务,在新生辉公司与各案业主无特殊约定的情形下,新生辉公司所主张的客观原因虽在一定程度上影响了办证进度,但不足以构成免除其相应合同义务及违约责任的正当事由。综上所述,新生辉公司未在合同约定的期限内完成涉案项目的不动产初始登记并为买受人申请办理绿本房地产证,已违反了合同约定,应承担相应的违约责任,各案业主诉请新生辉公司支付迟延办证的违约金,符合合同约定。

关于违约金的计算方式。首先,关于违约金的起算时间。根据合同约定,新生辉公司应在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证,逾期履行的,应自涉案房地产交付之日后的第241日起计付违约金。部分业主认为新生辉公司在交付房产之前,向各案业主赔偿了2014年4月30日至2014年6月6日的逾期交房违约金,故实际交楼日期应以2014年6月7日而非实际交付房产日期作为计算依据。原审法院认为,新生辉公司在涉案房产交付前向原告支付逾期交房违约金,是因其逾期交付房产而承担的违约责任,逾期交房违约金计算的截止时间,并不当然是涉案房产的实际支付时间,亦与本系列案争议焦点无涉,故原审法院对部分业主的上述主张不予采信,并认定房产交付时间应以实际交房之日为准,新生辉公司支付违约金的起算时间为涉案房产实际交付各案业主之日后第241日(各案实际交付日期详见附表)。其次,关于违约金的止算日期。根据前文论述,新生辉公司于7月8日向各案业主寄送了办证通知及相关材料,当上述材料送达各案业主时,新生辉公司即完成了合同约定的为买受人申请办理绿本房地产证的义务。新生辉公司主张其于2015年7月8日向各案业主邮寄办证通知及相关材料,并提交了相应的快递回单以证明其主张。新生辉公司提交的快递回单分为以下情况:1、业主已签收并署有收件日期;2、业主已签收但未署收件日期;3、邮件已退回并署有退回日期,但未署寄件日期;4、因业主已在物业中心领取资料、电话通知或业主在外地而未邮寄。各案业主确认新生辉公司于上述日期发出通知。部分业主对新生辉公司提交的上述回单不予认可,表示其已拒收或未收到邮件通知,接到通知的时间应以其起诉状中载明的时间确定;如起诉状中没有载明收到通知的日期,以新生辉公司公告的时间为准。对此,原审法院认为,根据双方约定,新生辉公司通过邮寄方式通知的,特快专递签收日为通知送达日期;如接收方拒绝签收或无人签收特快专递的,在特快专递发出之日起第六日视为通知送达。因此,对于业主已签收新生辉公司邮寄送达的办证通知及相关材料并署有收件日期的,该收件日期即为送达日期;对于其余三种情形,原审法院无法依照合同约定的方式确定邮件送达日期,新生辉公司亦无证据证明其通过其他方式通知业主,故应以新生辉公司于深圳商报登载办证公告之日即2015年7月23日作为办证通知送达日期。再次,关于违约金的计算标准。各案业主主张依据合同第二十七条第三款要求新生辉公司按购房总价款日万分之四的标准支付延期办证的违约金,考虑到涉案房地产项目属于安居型商品房,根据深圳市相关规定,此类房产在签订买卖合同10年后可申请取得完全产权,在取得完全产权前不得转让、出租、抵押,说明延期办证对各案业主造成的损失有限,在各案业主未能举证证明其因延期办证遭受的实际损失的情况下,原审法院认为涉案合同所约定的延期办证违约金标准过高,原审法院酌情调低为合同价款的每日万分之一,即新生辉公司应向各案业主支付的违约金计算方式为:自涉案房地产交付各案业主之日后第241日起至办证通知及相关材料送达业主之日止,新生辉公司按日向各案业主支付购房总价款万分之一的违约金,各案所涉房产实际交付日期、依据合同约定计算的应办证日期及办证通知及相关材料送达业主的时间详见附表。

综上所述,原审法院依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、新生辉公司应于判决生效之日起三日内,每日按购房总价款万分之一的标准,向各案业主支付自涉案房地产交付各案业主之日后第241日起至办证通知及相关材料送达业主之日止的违约金(各案所涉房产实际交付日期、新生辉公司办证期限的届满日期、相关材料送达业主的时间及违约金数额详见附表);二、驳回各案业主的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费由新生辉公司负担(具体数额详见附表)。

上诉人新生辉公司不服原审判决,向本院提起上诉,称:一、新生辉公司未能按合同约定时间履行办证义务是受客观因素影响,不须支付违约金给各案业主。《城市商品房预售管理办法》第十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条均规定,由于出卖人的原因导致延期办证的,出卖人才承担违约责任。新生辉公司开发的xx华苑项目,全部属于保障性住房,其开工、配售、交付等全部进程均按深圳市保障性安居工程建设指挥部的统一部署进行,建设进度受到政策因素直接影响。新生辉公司原审时已提交了会议纪要等大量的证据材料,证实未能按合同约定时间履行办证义务系因周边市政配套设施极不完善、规划变更、补签土地使用权出让合同等不可归责于新生辉公司的客观原因造成的。新生辉公司没有过错,不须支付违约金给各案业主。二、各案业主未因新生辉公司未按合同约定时间履行办证义务而受到任何实际损失,新生辉公司不须支付违约金给各案业主。各案业主购买的涉案房产属于安居型商品房。根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十八条规定,各案业主可以申请取得完全产权的起始时间是签订买卖合同的时间,而不是取得绿本房地产权证的时间。《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押”,故新生辉公司虽然未能按合同约定时间履行办证义务,但并未对各案业主的合法权益造成实质损害。各案业主也未举证证明其受到了实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定,新生辉公司现已履行了为各案业主申请办理绿本房地产证的相关义务,而各案业主并没有任何实际损失,故新生辉公司不须支付违约金。综上,为维护新生辉公司的合法权益,请求判令:1、撤销原审判决第一项,改为判决驳回各案业主的全部诉讼请求;2、本案一审、二审案件受理费等全部诉讼费用由各案业主负担。

针对新生辉公司的上诉,各案业主答辩称:新生辉公司的上诉理由不成立,请求二审法院驳回新生辉公司的上诉请求。

各案业主亦不服原审判决,向本院提起上诉,称:原审判决以涉案房地产项目属于安居型商品房、延期办证对各案业主造成的损失有限为由,认定涉案合同所约定的延期办证违约金过高而调低违约金无法律依据,属于适用法律错误。1、各案业主与新生辉公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》真实有效,根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,各案业主及新生辉公司均应全面履行涉案合同约定的义务。因新生辉公司原因,各案业主未在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的,新生辉公司应根据合同及法律的规定承担合同约定的违约责任,即新生辉公司向各案业主支付购房总价款日万分之四的违约金。而原审判决酌情调低违约金为购房总价款日万分之一无任何法律依据,属于典型适用法律错误。2、各案业主已充分举证证明新生辉公司延期办证的违约行为,各案业主是否遭受了实际损失并非新生辉公司承担违约责任的前提,原审判决却因各案业主未对因延期办证遭受的实际损失举证为由认定涉案合同约定的违约金过高,没有任何法律依据,属于典型适用法律错误。综上,为维护各案业主的合法权益,请求判令:1、撤销原审判决,依法改判支持各案业主的原审全部诉讼请求;2、新生辉公司负担一、二审诉讼费用。

针对各案业主的上诉,新生辉公司答辩称:答辩意见与我方的上诉意见一致。

本院经审理查明,原审法院查明的事实清楚,本院予以确认。

本院认为,本系列案为房屋买卖合同纠纷案件。各案业主分别与新生辉公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同(预售)》均系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,原审法院认定其有效,适用法律正确,本院予以确认。按照合同的约定,新生辉公司应在涉案房产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证。但在实际履行过程中,新生辉公司于2014年6月交付涉案房产,迟至2015年7月6日才完成涉案房地产项目的不动产初始登记,使涉案房产具备办理绿本房地产证的条件,超过了合同约定的240日,应承担相应的违约责任。新生辉公司虽上诉称迟延办证系周边市政配套设施极不完善、规划变更、补签土地使用权出让合同等客观原因造成,但新生辉公司作为专业的房地产开发企业,对办理产权登记手续的流程、周期理应有充分了解,合同约定的交房后240日的办证期限亦为新生辉公司办理不动产初始登记预留了充足的时间,且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任,即新生辉公司不得以第三人的原因为由免除其应承担的违约责任。故新生辉公司的上诉主张,没有事实和法律依据,本院不予支持。关于违约金计算标准的问题,本院认为,涉案房产为安居型商品房,根据深圳市对该类房屋相关管理规范的规定,各案业主就涉案房产签订买卖合同10年后,方可根据有关政策规定,申请取得完全产权,在取得完全产权前不得转让、出租、抵押,各案业主亦未提供证据证明其因新生辉公司的迟延办证遭受实际损失,故原审法院结合本系列案实际情况,认定合同约定的每日万分之四的延期办证违约金标准过高,酌情调整为每日万分之一,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的精神,处理结果并无不当,本院予以维持。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本系列案二审案件受理费,由上诉人深圳市新生辉投资有限公司负担每案50元,上诉业主负担具体数额详见附表。

本判决为终审判决。

审 判 长 赖  秋  姗

审 判 员 张  秀  萍

代理审判员 蔡  妍  婷

二〇一六年六月二十三日

书 记 员 邹俊辉(兼)

书 记 员 谢文琦(兼)

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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