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罗云云与深圳市志健物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 13:49发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终19801号

上诉人(原审被告)罗云云。

被上诉人(原审原告)深圳市志健物业管理有限公司。

法定代表人郑健明,董事长。

委托代理人王金辉,广东圳宝律师事务所律师。

上诉人罗云云因与被上诉人深圳市志健物业管理有限公司(以下简称志健公司)物业服务合同纠纷一案,不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初7197号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。

上诉人罗云云上诉请求:撤销一审判决,依法改判,诉讼费用由志健公司承担。事实和理由:1、志健公司没有提供有效的营业执照和资质证书,违反了《深圳市物业管理资质证书管理规定》,一审法院没有进一步核实其是否是一家合法经营的物业公司;2、一审法院对志健公司是否有物价局核发的收费许可证未予核查;3、志健公司与开发商是一个法人代表,进驻小区没有经过招投标,综合以上三点,志健公司属于不合法经营,一个不合法经营的公司签订的所有经营合同条款又存在很多的不公平条款,罗云云请求二审法院对志健公司前期物业服务合同给予无效认定,对志健公司提供的证据不予认定。二、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、2008年3月,罗云云房子卧室外墙漏水,其与志健公司及开发单位、建设单位协商房屋维修事项,志健公司承诺房子未修好之前无需缴纳管理费,一审法院现场勘查不全面,未对居住的房屋现场勘查,导致一审法院认定事实不全面,志健公司存在明显违约的过错行为,极大地损害了罗云云的合同权益;2、志健公司向罗云云主张的管理费已经超过了诉讼时效。

被上诉人志健公司辩称,《深圳市物业管理资质证书管理规定》已经废止,根据国家发改委、财政部《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》的规定,自2015年1月1日起,全国统一停止收费许可证年度审核,自2016年1月1日起,全国取消收费许可证制度。国务院物业管理制度没有规定仅通过招投标的方式确立物业公司,可以以协议的方式确定物业公司。双方签订的物管协议,物业公司对共同范围的项目进行维修,并没有对个人房屋提供修缮和管理的义务。罗云云在一审审理时未提出时效抗辩,在二审提出的,法院不应支持。

志健公司向一审法院起诉请求:1、罗云云向志健公司支付2008年10月至2016年3月期间物业管理服务费11983.92元、本体金1198.47元,水费588.75元和逾期违约金5819.95元,共计人民币19591.09元(滞纳金暂算至2016年3月31日,从2016年4月1日起,以13771.14元为基数,每日万分之五利率,计算至罗云云向志健公司支付所有欠费之日);2、本案诉讼费由罗云云承担。

一审法院认定事实:志健公司与罗云云、罗云云配偶李某某签有《XX广场前期物业服务协议》,约定志健公司为罗云云提供物业管理服务及双方权利义务,所涉物业为XX广场B1814,建筑面积122.83㎡,物业管理费为2.5元/月/㎡,本体维修基金为0.2元/月/㎡,滞纳金标准为每天万分之五。志健公司和罗云云均对罗云云欠物业管理费金额为11983.92元无异议。关于水费,志健公司提交了抄水费的表格及志健公司向深圳市深水龙岗水务集团有限公司缴纳水费的单据,罗云云虽不予确认,但未提交相关反证,罗云云提交的照片无法证明水表损坏情况,法院不予采信,志健公司提交的证据可以证明志健公司存在代收代缴水费的情况,故对志健公司关于水费的诉讼请求予以支持。另查,罗云云提交的关于房屋状况、小区环境的照片、龙岗区住房和建设局关于志健公司有关问题的通报、小区业主的签名举报等足以证明志健公司存在设施设备维护不到位、人员管理松散、日常维修资金未按规定存入专户、服务意识及服务水平差等情况,法院予以认定。关于志健公司的物业管理企业资质,志健公司提交《中华人民共和国物业管理企业资质证书》一份,证明志健公司拥有三级资质。罗云云辩称该证书是2006年签发的,应该每年年审,经查该资质证书未注明有效期限及年审要求。

一审法院认为,双方签订协议,双方成立物业管理服务关系。志健公司存在服务不到位、未及时缴存物业专项维修基金等情况,对志健公司请求按日万分之五的标准支付滞纳金不予支持。同时,业主缴纳物业管理费是对物业公司提供服务的对价,若部分业主主张因物业企业服务存在不当而不支付或减少支付管理费,对其他已支付管理费的业主不公平,更可能造成小区管理的混乱。因此,考虑到建筑物区分所有权中共有部分的不可分性,业主所享有的抗辩权应受到相应限制。对罗云云要求减少或不缴纳物业管理费的主张不予支持。经核算,罗云云应支付志健公司物业管理费11983.92元,水费588.75元,物业专项维修资金1198.47元。

原审判决:一、罗云云应当于判决生效之日起五日内向志健公司支付拖欠物业管理费用11983.92元,物业专项维修资金1198.47元,水费588.75元;二、驳回志健公司的其他诉讼请求。本案受理费144元(志健公司已预缴),由罗云云承担110元,由志健公司承担34元。

本院查明,《深圳市物业管理资质证书管理规定》已于二○○五年一月二十四日废止。本院查明的其他事实与原审一致,本院予以确认。

本院认为,罗云云主张依据《深圳市物业管理资质证书管理规定》,志健公司没有管理涉案的XX广场物业的资质。经查《深圳市物业管理资质证书管理规定》已于二○○五年一月二十四日废止,故志健公司根据《营业执照》和《中华人民共和国物业管理企业资质证书》可以从事管理涉案的XX广场物业。

罗云云在一审时未对本案提出诉讼时效抗辩,在本案二审审理期间提出时效抗辩,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定,本院不予支持。

罗云云上诉主张其与志健公司签订的《XX广场前期物业服务协议》无效,但罗云云并未提交证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,因此,本院对其该主张不予支持。双方签订的《XX广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,罗云云应按照合同约定向志健公司支付物业管理费及本体维修金。罗云云认为志健公司不作为以及服务质量存在问题导致其损失,要求降低物业服务费。对此,本院认为,小区业主缴纳的物业管理费是对物业服务公司提供服务的对价和物质基础,若部分业主认为物业公司的服务存在不当不支付或者少支付物业服务费,则对已支付物业服务费的其他业主相对不公平,且可能会影响小区的整体服务。因此,虽然志健公司存在服务不到位的情形,但因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性,业主所享有的抗辩权应受到相应的限制,故对罗云云以存在损失为由降低管理服务费的请求,本院不予支持。若确实因志健公司未履行维修义务对罗云云造成了损失,罗云云可另循法律途径解决。对于罗云云提出的志健公司可能存在违反行政管理法规的情形,可依法向相关行政主管部门投诉。而缴纳的本体维修金乃是属于小区全体业主共有,由于业主交纳的本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造,与广大业主切身利益密切相关,故物业服务公司对本体维修基金的请求权不适用诉讼时效。用于整个物业的维修,业主均有义务缴纳。

综上,罗云云的上诉主张均不成立,本院均不予支持。原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费人民币144元,由上诉人罗云云负担。

本判决为终审判决。

审判长 赖 秋 姗

审判员 丁   婷

审判员 罗   巧

二〇一七年五月二日

书记员 孙巍(兼)

附法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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