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王海蓉与叶茂生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:30发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终20813号

上诉人(原审被告、反诉原告)王海蓉。

委托诉讼代理人肖华东,广东桦仁律师事务所律师。

委托诉讼代理人李卓辉,广东桦仁律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)叶茂生。

委托诉讼代理人陈妙霞,广东法仁律师事务所律师。

原审第三人深圳市冠之联房地产有限公司。

法定代表人彭淦民。

上诉人王海蓉因与被上诉人叶茂生以及原审第三人深圳市冠之联房地产有限公司(以下简称冠之联公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初2821号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后,依法组成合议庭审理了本案。

上诉人王海蓉上诉请求:1、撤销原审判决第二项、第三项;2、判决上诉人无需向被上诉人双倍返还定金200000元;3、判决被上诉人向上诉人支付违约金人民币100000元;4、判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由:一、原审法院查明事实不清。(一)上诉人已经按照《房屋买卖合同》的约定履行了涉案房产的赎楼义务,并不存在违约行为。1、上诉人在2016年1月7日签署《房屋买卖合同》后,在2016年1月12日(即在合同约定的期限内)答署所有的担保材料,该所有的材料至今依然留存在担保公司。2、上诉人在2016年1月13日打印了涉案房产的还贷记录以及向银行申请提前还贷,为办理赎楼作相关的准备。3、上诉人在担保公司提供相关受委托人员的信息材料等内容后,在2016年1月26日办理涉案房产的公证委托赎楼手续,委托受委托人办理所有的赎楼以及房屋买卖合同的相关手续,包括但不限于签署资金监管协议以及收取售楼款等等。这里需要特别强调:因为授权委托需要担保公司提供相关受委托人的资料,因此,何时做公证委托、怎样做公证委托,需要担保公司确定,作为上诉人,仅仅是配合担保公司来办理公证委托,关键是签署相关的合同文件。因此,具体做委托公证的时间,不是上诉人说了算。因此,上诉人在履行合同过程中,不存在违约行为。(二)被上诉人在履行《房屋买卖合同》的过程中,存在重大违约行为。1、被上诉人未根据合同的约定,按时支付定金、首期款及赎楼费用等义务。2、上诉人在2016年1月28日,2016年2月23日,2016年2月28日均通过邮政快递的形式向被上诉人及第三人书面发函,要求被上诉人积极履行合同义务,但被上诉人均拒绝履行上述义务。3、在上诉人的履行期限没有届满之前,被上诉人即在没有任何事实根据和法律依据的情况下擅自单方解除房屋买卖合同,被上诉人已经构成了重大违约。(1)根据《房屋买卖合同》第三条的约定,上诉人自合同签署之日起享有50天的自行赎楼期限,即该期限截止至2016年2月26日。因此,2016年2月26日之前均是上诉人履行赎楼手续的正常合理期限内。(2)而且,事实上,在履行房屋买卖合同的过程中,赎楼的目的是解除房屋的抵押登记,以便办理房屋的买卖过户。因此,公证委托担保公司赎楼仅仅是赎楼的方式之一。根据《房屋买卖合同》第三条的约定,并不排除卖方自行赎楼的方式进行赎楼,而是特别约定了自行赎楼是最后的时间期限。根据房屋买卖的交易流程和惯例,只要卖方在规定的期限内完成赎楼手续,就不会影响房屋买卖合同的实际履行。因此,上诉人未能在合同约定时间内办理公证委托,不会影响《房屋买卖合同》的履行,更不应当视为上诉人违约。据此,在本案中,即使上诉人没有及时办理公证委托手续,但只要上诉人在2016年2月26日之前办理完毕涉案房产的赎楼手续,也应当视为上诉人已经如期履行合同约定的义务,不能视为上诉人违约。(3)根据《房屋买卖合同》第十二条“在卖方逾期超过十日,卖方可以解除合同……”的规定,只有在上诉人赎楼期限届满(即2016年2月26日前)未能办理赎楼手续再逾期十天后(即在2016年3月7日后),上诉人仍未办理赎楼手续的,被上诉人才有权利解除合同。(4)但本案中,上诉人还在合同约定的赎楼履行期限内,被上诉人却在没有作出任何催告或警示的情况下,更没有经过上诉人同意的情况下,即擅自单方提出解除该《房屋买卖合同》,该行为系严重的违约行为,被上诉人应当承担违约责任。甚至在2016年2月3日,即在上诉人赎楼期限届满前,被上诉人就已经向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼,直接要求解除上述《房屋买卖合同》。4、上诉人收到被上诉人的起诉后,及时提起了反诉。在反诉时,上诉人主动提出要求被上诉人继续履行合同,充分证明上诉人根本不存在有意毁约的问题。但因反诉过程中诉讼费用太高,上诉人才不得不变更诉讼请求,同意解除买卖合同,因此,上诉人不存在任何不想履行合同的主观恶意。二、原审法院查明事实不清,必然导致适用法律的错误。

被上诉人叶茂生书面答辩称,上诉人违反了《房屋买卖合同》约定的义务,依照合同约定,应当双倍返还定金。原审认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。

原审第三人冠之联公司未到庭也未提交书面答辩意见。

叶茂生向一审法院起诉请求:1、判令王海蓉按照合同约定双倍返还定金200000元;2、本案诉讼费用由王海蓉承担。

王海蓉向一审法院反诉请求:一、解除双方于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》;二、叶茂生向王海蓉支付转让成交价20%的违约金即人民币839600元。

一审法院查明事实,2016年1月7日,叶茂生作为买方,王海蓉作为卖方,双方签署编号为1004399的《房屋买卖合同》,合同约定叶茂生向王海蓉购买位于深圳市龙岗区中心城XX花园二期4栋E单元1802号房产(深房地字第××号),转让成交价为人民币4198000元。买方须于签署本合同起45日内向卖方支付人民币400000元作为定金;首期楼款(不包含定金)以银行为准,买方须于签署本合同起45日内存入双方约定银行账号进行资金监管(约定银行即买方申请按揭的银行),并应银行要求办理相关手续签署相关文件;买方须在双方约定的首期楼款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料,并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件。卖方须于签署本合同起三个工作日内做全权公证委托给担保公司指定人员,并应担保公司要求签署相关文件,提供相关资料,同时买方须无条件配合卖方办理赎楼手续并应担保公司要求签署相关文件;卖方虽有担保公司赎楼仍不能获得银行赎楼贷款的,须在签署本合同之日起五十日内自行赎楼,注销抵押登记;买卖双方约定赎楼费用及短期利息预计共计30000元由买方于所委托担保公司出具保函起三日内支付给担保公司。卖方应在本合同签订后十五日内与承租人解除租赁合同,并向买方、第三方提交书面的解除租赁合同依据。否则,如因承租人主张优先购买权而导致买方或其他第三方有损失的,由卖方承担赔偿责任。如买方未按合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金,并继续履行合同,如买方逾期履行超过十日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十支付违约金承担违约责任或没收买方已付的定金;如卖方未按合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定,在签约当日,买方支付卖方定金人民币100000元,另300000元于买卖双方签订合同当日起45日内支付完毕,否则属买方根本违约。2016年1月7日(合同签订当日),叶茂生按约向王海蓉支付购买涉案房产定金100000元,王海蓉向叶茂生出具收款收据。2016年1月25日、28日,叶茂生分别向王海蓉邮寄《解除房屋买卖合同通知书》,通知王海蓉因王海蓉未按约办理公证委托手续,叶茂生解除双方签订的《房产买卖合同》,并要求王海蓉双倍返还叶茂生定金。2016年1月26日,王海蓉在深圳市龙岗区公证处办理《委托书》,委托黄某某等人办理涉案房产的赎楼贷款等手续。另查,涉案位于深圳市龙岗区中心城XX花园二期4栋E单元1802号的房屋(深房地字第××号)的登记权利人为王海蓉,该房屋于2015年3月26日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行。庭审中,王海蓉、叶茂生均同意解除涉案房产买卖合同。关于违约责任,叶茂生认为王海蓉未在合同约定时间内办理担保赎楼的委托公证手续及解除租约,王海蓉行为构成违约;王海蓉认为叶茂生未按照合同约定支付定金、首期款及赎楼费用,且单方解除房屋买卖合同,构成违约。

一审法院认为,叶茂生、王海蓉于2016年1月7日签订的《房产买卖合同》(编号为1004399)是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订当日,叶茂生依约向王海蓉支付了涉案房产定金100000元,但王海蓉于2016年1月26日尚才办理公证委托手续,远超过合同约定的于签署合同起三个工作日内办理公证委托手续,且王海蓉亦未于约定期限内办理解除租约手续,王海蓉的行为构成违约,应依约承担违约责任。涉案合同约定,如卖方逾期履行超过十日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金,现王海蓉行为构成违约,叶茂生同意解除涉案合同,故叶茂生主张王海蓉双倍返还定金200000元,法院予以支持。王海蓉认为叶茂生未支付赎楼费用,但涉案合同约定叶茂生应于担保公司出具保函起三日内支付该赎楼费用,现王海蓉未依约办理公证委托给担保公司指定人员,王海蓉亦未提供担保公司出具的保函,故法院对王海蓉的该点辩解不予采纳。因王海蓉违约在先,故王海蓉以叶茂生未支付剩余定金和首期款为由主张叶茂生违约,并要求叶茂生承担违约责任的主张,于法无据,法院不予支持。

一审法院判决:一、解除叶茂生与王海蓉于2016年1月7日签订的《房产买卖合同》(编号:1004399);二、王海蓉于判决生效之日起十日内向叶茂生双倍返还定金人民币200000元;三、驳回王海蓉的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币4300元,由王海蓉承担;反诉受理费人民币6098元,由王海蓉承担。

二审中,各方当事人没有提交新证据。

本院审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,王海蓉与叶茂生签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应严格按照该合同履行。叶茂生于合同签订当日按照合同约定向王海蓉支付了购买涉案房产定金100000元。王海蓉依照合同约定应当在签署合同起三个工作日内做全权公证委托给担保公司进行赎楼,但王海蓉却迟至2016年1月26日才办理公证委托手续。王海蓉上诉主张其在2016年1月12日已经签署了所有的担保资料,系担保公司的原因导致2016年1月26日才办理公证委托手续,但王海蓉提交的证据不足以证明其上述主张。且王海蓉直至2016年1月26日才办理公证委托手续,已经远远超过了合同约定的三个工作日的时间,已经属于违反合同约定的情形。王海蓉上诉主张依照合同约定其于合同签署之日其享有50天的自行赎楼期限,其2016年1月26日办理公证手续不影响合同的履行,也不属于违约。对此,本院认为,《房产买卖合同》约定,“卖方虽有担保公司赎楼仍不能获得银行赎楼贷款的,须在签署本合同之日起五十日内自行赎楼……”,因此,该条款的适用条件是卖方有担保公司赎楼仍不能获得银行赎楼贷款的情形,但本案中王海蓉未能在约定期限内办理公证手续,并不属于有担保公司赎楼而不能获得银行赎楼贷款的情形,因此,该条款在本案中不能适用。王海蓉的该项上诉主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。王海蓉上诉主张叶茂生未按时支付定金、首期款及赎楼费用等义务,违反了合同约定,应支付违约金,但根据合同约定,王海蓉办理赎楼公证手续义务在前,叶茂生支付首期款、赎楼费用的义务在后,在王海蓉违反了合同义务的情况下,叶茂生依照合同约定解除合同,符合法律规定,叶茂生不存在违反合同约定并应支付违约金的行为,王海蓉的该项上诉主张,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。王海蓉未按照合同约定办理公证委托手续、办理解除租约手续,已经构成违约,应依约承担违约责任。叶茂生同意解除合同,原审按照合同约定认定王海蓉应双倍返还定金200000元,并无不当,本院依法予以确认。

综上所述,王海蓉的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费5800元,由上诉人王海蓉承担。

本判决为终审判决。

审判长 赖 秋 姗

审判员 丁   婷

审判员 罗   巧

二〇一七年二月十七日

书记员 孙巍(兼)

附法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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