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王学军曹芳共有物分割纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:32发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤03民终14332号

上诉人(原审被告):王学军,男,汉族,1970年12月22日出生,住所地:江苏省洪泽县,

委托诉讼代理人:简海腾,广东宝源律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黎水杏,广东宝源律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):曹芳,女,汉族,1973年1月21日出生,住所地:湖南省长沙市开福区,

委托诉讼代理人:梁利媚,北京市东元(深圳)律师事务所律师。

上诉人王学军因与被上诉人曹芳共有物分割纠纷一案,不服广东省深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初15765号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

王学军上诉请求:1、撤销一审判决第一项;2、改判一审判决第二项为:王学军退还曹芳出资款15.6万元整并加上涉案房屋市值评估的增值部分的一半。

事实和理由:一、一审法院对于涉案房产的分割价值计算有误。一审法院认为2017年8月24日涉案房产的市场价值为4508500元;截止至2018年11月30日,贷款余额为622000元,故涉案房产可分割价值为两者差额4086500元,系计算错误,两者差额应为3886500元。因此,基于该错误金额进行的后续认定,均系错误的。二、一审法院关于涉案房产的基础法律关系认定有误,该房是王学军婚前个人全额支付的首付款,属于王学军个人财产,曹芳并未实际支付任何首付款,其是在王学军支付首付款后,才开始参与房屋按揭共同还款。现其按照共有房产提出主张,理据不足。曹芳具有从事过房屋中介工作的经历,对于夫妻关系存续期间的每月转款3000元,都是以银行方式转账进行,反而结婚前以现金方式支付首付款,违背曹芳的正常支付习惯。虽然有王学军书写的共同买房的证据,但其目的是为了与曹芳结婚,虽名义上是共同买房,实质上是王学军的个人房产,婚后双方共同还贷。因此,2013年的法院判决,是导致本案对于法律关系认定错误的根本。三、涉案房产自2013年6月后至今,曹芳已经停止支付房屋按揭,2013年7月开始至今的涉案房产增值部分,曹芳无权主张。四、一审判决对于涉案房屋的市场价值认定金额,显失公平。一审法院认为涉案房产价值的依据是2017年8月31日出具,但本案至今还在审理过程中,该涉案房屋市场价值现只值400万元左右。在目前市场房价已经明显下降的情况下,如按照2017年的估值进行裁判,对于王学军则显失公平,申请二审法院以二审期间的市场价值再次进行估价,以确保该涉案房产的估价接近公平。五、一审法院对于租期计算的认定有误,应予纠正。一审法院认定王学军每月应补偿曹芳的租金为3016元×50%×49个月(2014年11月至2018年11月),共76097元。曹芳自认从2012年5月搬出涉案房屋,却主张涉案房屋从2014年11月开始出租,但曹芳未向法庭提供2014年11月至2018年11月期间涉案房产一直出租的证据,其主张的出租期间,依法应当不予采信,曹芳应承担举证不能的结果。王学军自认的是2016年11月开始出租,租金每月4600元。因此,在曹芳没有出具2014年11月开始出租涉案房产的证据面前,应按照2016年11月开始计算出租收益,即租金收益为:4600元×50%×24个月(2016年11月至2018年11月)=55200元。

曹芳辩称,一、曹芳占有涉案房产50%的产权,是经宝安区人民法院作出的(2013)深宝法民三初字第823号民事判决书依法确权,该法律文书已生效。二、曹芳依据生效的法律文书请求分割共有房产,符合《物权法》《婚姻法》的相关规定。三、王学军在一审庭审时对涉案房产价值既不同意协商和竞价,也不同意拍卖,亦未按时提交房地产估价报告的书面异议书,因此王学军主张涉案房屋的评估金额显失公平,无法律依据。四、王学军与曹芳于2016年12月31日离婚判决生效,曹芳多次与王学军协商,将共有房产分割,均遭到拒绝。根据《婚姻法》第17条及婚姻法司法解释二第20条之规定,曹芳依法要求分割涉案房产及涉案房产的增值部分,符合法律规定。五、曹芳于2012年5月被迫搬离涉案房产,王学军随后也搬离,因涉案房产登记在王学军名下,曹芳只能任由王学军私自对外出租,王学军收取租金后,从不支付相应份额的租金给曹芳。曹芳一审提交的物业租赁合同,与王学军自认的月租金4600元一致,因此房屋租金应当高于市场指导价。曹芳作为涉案房产的共有权人,有权要求分配租金收益。

曹芳向一审法院诉讼请求:1、分割曹芳、王学军按份共有的深圳市宝安区XX房产价值;2、分割上述房产自2014年11月3日起至分割完毕的租金,租金从2014年11月3日计算。

一审法院经审理查明,曹芳、王学军签订了一份《共同购房协议书》,该协议书中载明的签订时间为2010年7月25日,《共同购房协议书》中对“双方共同出资购买(深圳市宝安区XX)房屋事宜”约定的相关内容如下:1、曹芳、王学军各出资50%,房屋产权各占50%;2、目前房产证上登记的权利人是王学军,曹芳可以随时要求在涉案房产的房产证上增加自己的名字;王学军应当无条件配合曹芳加名以明晰产权;3、王学军无权单方面变更或出售涉案房屋,否则将按变更或出售时的房屋市场总价(减去欠银行按揭款)的50%向曹芳赔偿损失。曹芳主张双方签订上述协议书的时间是2010年7月25日;王学军主张双方签订上述协议书的时间是2010年8月19日,但王学军未能提供其他证据证明其该主张。

2010年8月,王学军出具声明,声明内容如下“我王学军与曹芳于2010年8月共同出资,购买位于金港华庭X房子一套,所属该房产产权双方各持一半”。曹芳主张王学军出具该声明的时间大概是在2010年8月19日之后,8月25日之前;王学军主张其出具该声明的时间是在2010年8月19日下午。

2010年8月19日,经核准登记,位于深圳市宝安区××街道××大道西侧金港华庭XX的房产登记过户至王学军名下,房产证号码为:深房地字××号。王学军取得的房产证的“他项权利摘要及附记”部分注明,王学军于2010年8月16日通过购买取得该房地产。

2010年8月25日,曹芳、王学军登记结婚。2016年12月31日,曹芳、王学军离婚。

2013年8月31日,曹芳向一审法院提起诉讼,案号为(2013)深宝法民三初字第823号,曹芳提出诉讼请求:1.确认位于深圳市宝安区××大道与××室房屋属于曹芳和王学军共有(登记价值为737040元),曹芳拥有50%的所有权,并判决王学军配合曹芳在产权证书上增加曹芳姓名;2.诉讼费用由王学军承担。一审法院于2014年1月25日作出(2013)深宝法民三初字第823号民事判决书,判决:一、确认位于深圳市宝安区××街道××大道西侧金港华庭XX的房产(房产证号码为:深房地字××号)为曹芳和王学军按份共有,曹芳享有50%的产权;二、王学军应当于该判决生效之日起三日将上述房产的50%产权过户登记至曹芳名下。该判决于2014年11月3日生效。

一审法院依曹芳申请,依法委托深圳市深信房地产评估有限公司(以下简称评估公司)对涉案房产市场价值进行评估,评估公司于2017年8月31日出具编号为深深信评字第21708033号《房地产估价报告》。估价结果为,涉案房产于2017年8月24日的市场价值为4508500元。

另查:1、曹芳、王学军在(2013)深宝法民三初字第823号案件庭审中确认:①涉案房产是通过按揭贷款的方式购买的,王学军与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,以王学军的名义办理了按揭贷款手续;②涉案房产的定金25000元,是由王学军出资支付的;③涉案房产的首期款为225000元,按揭款为每月6000元左右。2、曹芳主张首期款中其出资125000元,其中68000元曹芳是以现金无卡存入王学军的账户,另外57000元曹芳是以现金方式直接支付给了王学军本人;王学军主张首期款均为王学军支付。曹芳仅提交了个人存款回单证明其上述主张,该存款回单中存款人处为空白,存款金额为68000元,王学军主张该款项为王学军存入。3、曹芳主张2010年11月3日至2013年6月的按揭款均为曹芳支付,曹芳提供了银行明细清单和转账明细单证明其该主张;王学军主张按揭款双方各自承担一半,王学军对此未提供证据。曹芳提供的银行明细清单和转账明细单证明,2010年11月至2012年6月期间(除了2012年1月、2012年5月外)曹芳基本每月都向王学军转账6000元左右,2012年7月至2013年6月期间曹芳每月都向王学军转账3000元,王学军对曹芳提供的上述证据的真实性予以确认。4、涉案房屋向中国建设银行深圳宝安支行贷款88万,截至2018年11月30日,贷款余额为62.2万元;5、涉案房产购买后没有装修,曹芳于2010年入住涉案房屋,2012年5月搬离;6、关于房产的使用情况及现状,曹芳、王学军确认涉案房屋现由王学军占有使用,曹芳主张涉案房屋于2014年开始出租,王学军对此不予确认,主张因曹芳多次上门骚扰租客导致涉案房屋无法出租,直到2016年11月开始出租,租金每月4600元,租金由王学军收取;7、曹芳对深圳市深信房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》予以确认,王学军对该《房地产估价报告》不予确认,主张涉案房屋的市场价应为400万。关于房产的分割方式,曹芳主张曹芳愿意支付50%的份额给王学军,将涉案房产全部份额登记至曹芳名下,王学军表示涉案房产系王学军唯一房产,不同意曹芳主张。

一审法院认为,本案属于共有物分割纠纷。按照《中华人民共和国物权法》的规定,我国不动产物权采取的是登记生效主义,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记方可发生法律效力,未经登记,则不发生效力。同时,该法律还明确规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产物权以登记为准,并非以出资额为准,不动产产权登记具有公示公信的效力。涉案房产登记的权利人虽为王学军,但一审法院作出的(2013)深宝法民三初字第823号民事判决书已经生效,该判决书确认曹芳、王学军为涉案房产的按份共有权人,对涉案房产各占50%的所有权份额。没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割。本案中,曹芳、王学军就涉案房产的共有形式为按份共有,在无证据证明曹芳、王学军对分割条件进行过约定的情况下,曹芳可以根据法律规定随时请求分割,故曹芳要求对涉案房产进行分割的诉讼请求依法有据,一审法院予以支持。

首先,关于可分割价值。根据深圳市深信房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》,涉案房产于2017年8月24日的市场价值为4508500元。截至2018年11月30日,贷款余额为622000元,故涉案房产可分割价值为两者差额4086500元。

其次,关于分割方式,曹芳、王学军购买房产后曾共同在涉案房产内居住、生活,但曹芳已于2012年5月搬离涉案房产,现涉案房产由王学军居住、管理、使用。综上考虑,一审法院判令涉案房产的分割方式如下:在王学军向曹芳支付相应的价款后,涉案房产全部归王学军所有,即王学军享有涉案房产100%的产权的同时应当就房产价值向曹芳按50%的份额予以折价补偿,而曹芳亦应当对购买及管理该共有房产所投入的费用按50%的份额予以负担。关于所投入费用。根据曹芳、王学军2010年7月签订的《共同购房协议书》可知,曹芳、王学军对涉案房产约定为按份共有,曹芳、王学军作为按份共有人各自享有50%的所有权,王学军随后又以出具《声明》(出具时间为2010年8月)的方式对双方的共同出资的事实和按份共有关系再次进行了确认,曹芳、王学军的上述按份共有的约定属于双方依法自行处分权利的范畴,双方的约定真实、合法、有效,结合一审法院查明的曹芳、王学军存在共同出资的情况,一审法院依法认定曹芳、王学军购买涉案房产所投入费用比例为各自出资50%,结合庭审查明的事实,曹芳、王学军购买涉案房产后,每月6000元的按揭贷款由双方各支付50%,曹芳、王学军亦确认曹芳自2013年6月后未再支付涉案房产的按揭款,涉案房产每月应偿还的银行抵押贷款为6000元,自2013年6月至2018年11月,曹芳应向王学军支付其应负担的购房投入为3000元*66个月=198000元。

曹芳要求王学军支付分割上述房产自2014年11月3日起至分割完毕的租金,租金从2014年11月3日计算,暂定每月4600元,王学军抗辩称涉案房屋受曹芳骚扰无法出租,无租金收益。一审法院认为,曹芳作为涉案房屋的共有权人,有权要求分配涉案房屋的租金收益,王学军的抗辩,无事实和法律依据,一审法院不予采纳。关于租金标准,曹芳、王学军均未提供有效证据证明涉案房屋的出租及收益情况,一审法院依法酌定按照每平方米35元的标准,即每月35元/平方米*88.75平方米=3106元的标准计算,故王学军每月应补偿曹芳的租金为3106元*50%*49个月(2014年11月至2018年11月)=76097元。

综上,曹芳可分得的实际款项为涉案房产可分割价值4086500元×50%-曹芳应承担的按揭贷款198000元 租金收益74544元,即1921347元。即王学军享有涉案房产的100%的产权的同时,应向曹芳支付相应的价款1921347元。涉案房产现仍登记在王学军名下,份额为100%,故无需再办理产权变更登记手续。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第九十九条、第一百条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、王学军应于该判决发生法律效力之日起十五日内向曹芳支付房屋补偿款1921347元;二、王学军在向曹芳支付房屋补偿款1921347元后依法享有涉案的位于深圳市宝安区××街道××大道西侧金XX房产的100%的产权;三、驳回曹芳的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12034元,评估费17903元,由王学军承担。

二审查明,一审查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,本案为共有物分割纠纷案件。根据双方的上诉内容和答辩意见,本案的争议焦点为曹芳应获得的涉案房产的补偿金额数额。本院认为,根据生效判决的认定和王学军出具的声明及双方签订的《共同购房协议书》的内容可知,涉案房产由曹芳和王学军两人共同出资购买,双方各占50%的份额,因此,曹芳有权主张分割涉案房产的一半价值。涉案房产在一审审理期间的评估价值是4508500元,王学军二审对该评估金额提出异议,但并未提交证据证明涉案房产的现值低于一审评估价格,因此,本院对王学军的该项上诉理由不予采信。曹芳在2012年5月后没有使用涉案房产,涉案房产由王学军占有使用或者出租,曹芳要求王学军支付从2014年11月3日开始的租金或使用费有相应的事实依据,应予以支持。一审按照指导租金标准计算王学军应付的租金数额比王学军自认的租金数额低,但曹芳并未对此提出上诉,视为服判,本院对此不作调整。

综上,王学军的上诉没有事实和法律依据,应予以驳回。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费12034元,由王学军负担。

本判决为终审判决。

审判长 赖  秋  姗

审判员 陈  明  亮

审判员 张  秀  萍

二〇一九年十月十八日

书记员 张思懿(兼)

附相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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