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王均道与王雪玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 13:49发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终18478号

上诉人(原审被告、反诉原告):王均道,男,汉族,1972年3月28日出生,户籍地址广东省深圳市罗湖区。

委托代理人:麦倩明,广东开野律师事务所律师。

委托代理人:林泽户,广东开野律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):王雪玲,女,汉族,1975年9月14日出生,户籍地址广东省深圳市盐田区。

委托代理人:彭鸿鹄,广东晟典律师事务所律师。

原审被告(反诉第三人):深圳市裕恒昌投资有限公司。住所地广东省深圳市龙岗区湾下李朗社区岗宏工业区3号楼217,组织机构代码57767642-7。

法定代表人:王均道,总裁。

委托代理人:麦倩明,广东开野律师事务所律师。

委托代理人:林泽户,广东开野律师事务所律师。

上诉人王均道因与被上诉人王雪玲、原审被告(反诉第三人)深圳市裕恒昌投资有限公司(以下简称为裕恒昌公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市盐田区人民法院(2016)粤0308民初804号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人王均道的上诉请求:1、判令撤销(2016)粤0308民初804号民事判决;2、判令王均道没收王雪玲合同定金人民币30万元;3、判令王雪玲承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:王均道认为原审判决认定事实错误,适用依据不当,依法应当予以撤销,理由如下:一、涉诉《房地产买卖合同》已经于2016年6月7日解除,原审判决“撤销原告(反诉被告)王雪玲与被告(反诉原告)王均道于2016年3月4日就深圳市盐田区保发大厦廿三C房产签订的《房地产买卖合同》”属于认定事实错误,适用依据不当。1、王均道于2016年6月7日行使合同解除权的行为,客观真实、合法,原审判决未予查实认定,属于认定事实错误。根据《房地产买卖合同》约定,王雪玲应当于2016年4月20日前支付购房首期款,逾期未付超过20日的,王均道有权解除合同并没收合同定金。2016年6月7日,王均道经多次向王雪玲催促履约未果后,王均道根据合同约定,依法行使合同解除权。自2016年6月7日起,双方于2016年3月4日就深圳市盐田区保发大厦廿三C房产签订的《房地产买卖合同》的合同已经解除。2、涉诉《房地产买卖合同》原审判决前已经解除,原审判决针对已经解除的合同作出撤销判决,属于适用依据错误。自王均道行使合同解除权之日起,王均道与王雪玲双方权利义务已经终结,双方不再存在合同关系。原审法院有权对王均道的解除行为是否合法做出裁决,但不应该无视当事人行使合同解除权行为,对已经解除的合同关系,做出撤销判决,属于对涉诉合同关系作出重复处理,判决结果明显不当。二、原审判决错误认为王雪玲签订合同时并不清楚涉诉房屋相关政策规定是“符合常理”的,由此作出“符合重大误解的情形”的推定是错误的。政府公共政策经公布后,即推定为社会公众知悉或应当知悉,调整范围内的行为人不能因为“不知道”而获得政策豁免。《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办[2013]3号)(以下简称为《管理办法》)及《实施细则》(以下简称为《实施细则》)的颁布,王均道与王雪玲信息对称,双方均应知悉并遵守。况且,房屋买卖合同属于大额交易,王雪玲对交易标的应当是经非常慎重审查的,也应当对能否过户及何种方式过户是知悉并同意的。所以,王雪玲谎称签订合同时不清楚涉诉房屋相关政策的借口,才是不符合常理的,更不属于《合同法》规定的撤销合同的法定事由。原审判决据此撤销涉诉《房地产买卖合同》是错误的。综上所述,王雪玲无视双方合同合意,违反诚实信用原则,未按约定履行合同义务,导致合同解除的结果,王雪玲应当承担违约责任。原审判决认定事实不清,适用法律错误,并作出(2016)粤0308民初804号的错误判决,请求法院予以撤销并依法改判。

被上诉人王雪玲辩称,一审法院认定事实清楚、适用法律正确。理由如下:1、本案合同属于可撤销的合同,本案的基本事实是,双方签订《房地产买卖合同》的标的属于工业楼宇,根据《管理办法》、《实施细则》及一审法院调查取证向深圳市不动产登记中心取得的复函显示,该房屋只能转让给依法登记的企业,不能转让给个人,而本案签订《房地产买卖合同》的双方均为个人,故标的房屋客观上不可能过户给王雪玲,属于客观履行不能,而此种情况在订立合同时双方都没有预见,故对合同的订立和履行存在重大误解,属于可撤销的合同;2、王雪玲已依法行使了撤销权,王雪玲于2016年6月3日向王均道送达律师函,提出因合同履行不能撤销合同退还定金的主张,王均道在收到律师函后,为了采取反制措施及达到没收王雪玲定金的目的才于2016年6月7日发来律师函提出所谓的解除合同,一审法院审理并判决合同撤销是对王雪玲已经主张的撤销权的确认,不存在所谓的重复处理,并且王均道在收到王雪玲的撤销合同主张后,其委托律师发函行使所谓的解除权是以解除合同的名义来阻却王雪玲的撤销之诉,其明显带有恶意吞并定金的意图;3、王均道在合同撤销后有向王雪玲返还定金的责任,由于涉案房产根本不可能过户到王雪玲名下,故该合同属于可撤销的合同,则合同撤销以后王均道收取30万元定金属于不当得利,依法应当返还给王雪玲。综上,请求二审法院驳回上诉、维持原判。

王雪玲向一审法院起诉请求:1、撤销王雪玲与王均道于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》;2、王均道与裕恒昌公司连带向王雪玲返还定金30万元,并从起诉之日计算利息至实际返还之日;3、王均道与裕恒昌公司承担本案诉讼费。

王均道向一审法院反诉请求:1、解除王均道与王雪玲于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》;2、判决王均道没收王雪玲合同定金30万元;3、判决王雪玲承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实:2016年3月4日,王雪玲与王均道签订《房地产买卖合同》,约定由王均道将位于深圳市盐田区保发大厦廿三C房产转让予王雪玲,转让价款为296万元,其中定金30万元,王雪玲应于合同签订时支付20万元,合同签订后2日内支付10万元;王雪玲应于2016年4月20日前支付除定金之外的剩余首期款118万元至双方约定的银行监管账户,并于此日期之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料。若王雪玲未按照本合同约定的期限履行义务超过20日,王均道可解除合同并要求王雪玲支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收王雪玲已支付的定金。同日,双方签订《确认书》,确认涉案房产成交价为296万元,并约定在签署《深圳市二手房买卖合同》时,售价写为深圳市规划和国土资源委员会官网评估价,但实际履行仍按《房地产买卖合同》上的实际成交价履行。当天,王雪玲将定金20万元支付至海富达公司账户;2016年3月6日,王雪玲支付了剩余的定金10万元至海富达公司账户。王均道均与案外人共同为此两笔定金开具了收据。此后王雪玲未按合同约定支付剩余首期款。2016年5月25日,王雪玲前往海山派出所报警,称其购买涉案房产是被骗了,派出所民警为其制作了询问笔录。根据深圳市不动产登记中心出具的《复函》,涉案房产“位于J212-0002宗地内,该地块土地用途为工业用地。根据《管理办法》第五条,该房产受让人须是经依法注册登记的企业”。另查明,《管理办法》第五条第一款规定,工业楼宇的受让人须是依法注册登记的企业;《实施细则》第六条亦规定,工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业。

一审法院认为,本案本诉系确认合同效力纠纷,反诉系房屋买卖合同纠纷,争议焦点为王雪玲是否有权主张撤销合同。王雪玲与王均道签订的《房地产买卖合同》虽系双方当事人真实意思表示已依法成立,但王雪玲作为买受人,其签订合同的根本目的是取得涉案房产的所有权,而根据《复函》,涉案房产不能过户至王雪玲名下,王雪玲在明知支付296万的房屋价款后不能办理转移登记的情况下仍然签订《房地产买卖合同》,与交易惯例不符;《管理办法》及《实施细则》的相关规定亦超出了一般自然人生活常识的认知范围,王雪玲称自己在签订合同时并不清楚符合常理。故对于王均道辩称《管理办法》属于公众知悉的法规,双方均知晓涉案房产土地用途,因此合同不能被撤销的观点,本院不予采纳。王雪玲在签订合同时对涉案房产的土地用途产生错误认识,致使其签订了不能完成过户的涉案房产的《房地产买卖合同》,符合重大误解的情形,其主张撤销合同有事实和法律依据,法院予以支持。被撤销的合同自始无效,故产生两个法律后果:一是王均道占有王雪玲支付的30万元定金无事实依据,应当予以返还,同时应返还占有定金期间所享有的孳息,结合本案情况,应以中国人民银行规定的同期同类存款利率计算利息为当。王雪玲主张自起诉之日计算利息并未违反法律规定,法院予以支持;二是王均道无权主张解除合同,亦无权就王雪玲的逾期付款行为主张违约责任,故对于王均道的反诉请求,法院不予支持。关于王雪玲要求裕恒昌公司对王均道的还款义务承担连带责任的主张,法院认为,裕恒昌公司并非《房地产买卖合同》的相对方,对王雪玲不承担合同义务,在王均道指示收款账户及确认已收到定金的情况下,王雪玲将定金款项支付至何人账户,均不影响定金由王均道收受的事实。故对王雪玲此项诉讼请求,法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项、五十六条、五十八条的规定,判决:一、撤销王雪玲与王均道于2016年3月4日就深圳市盐田区保发大厦廿三C房产签订的《房地产买卖合同》;二、王均道于本判决生效之日起十日内向王雪玲返还定金人民币30万元及利息(利息以人民币30万元为基数,按照中国人民银行规定的同期同类存款利率自2016年6月15日计至实际清偿之日止);三、驳回王雪玲的其他诉讼请求;四、驳回王均道的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币减半收取为人民币2900元、反诉案件受理费减半收取为人民币2900元,均由王均道负担。

本院二审期间,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明,一审查明事实清楚,本院予以确认。

本院认为,根据王均道上诉意见和王雪玲答辩意见,本案二审争议焦点为诉争房地产买卖合同能否被撤销。针对此争议焦点,其一,王均道上诉主张其已于2016年6月7通知解除了诉争房地产买卖合同,原审判决针对已被解除的合同作出撤销裁决,属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。可见,在对方当事人有异议的情况,当事人解除合同的通知并非必然发生效力。原审法院根据王雪玲提出的异议审查确定诉争合同效力符合合同法规定。王均道该上诉主张理由不能成立,本院不予支持。其二,王均道上诉主张王雪玲签订诉争合同时并无重大误解情形。王雪玲与王均道签订的《房地产买卖合同》虽系双方当事人真实意思表示并已依法成立,但由于房产属于大宗商品且办理登记是房产法定公示手段,故王雪玲作为买受人,其签订合同的根本目的理应是为了取得涉案房产的所有权。王均道主张王雪玲知晓涉案房产土地用途并明知《管理办法》及《实施细则》关于工业楼宇交易受限规定情况下仍然愿意签订诉争合同不符合常理,原审法院未采纳王均道上述主张,认定王雪玲对诉争房产的土地用途及交易限制存在错误认识情况下签订的不能完成过户的房地产买卖合同,属于法律规定重大误解情形,并支持了王雪玲撤销诉争合同的主张,并无不当,本院依法予以维持。根据法律关于合同被撤销后的处理原则规定,王均道应当返还王雪玲已支付的30万元定金及返还占有定金期间所享有的孳息。王均道上诉主张没收王雪玲30万订金的理由不能成立,本院不予支持。原审判令王均道应向王雪玲返还订金及支付利息符合法律规定,本院予以确认。

综上,王均道的上诉理由不能成立,本院对其上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费5800元,上诉人王均道已预交,由上诉人王均道负担。

本判决为终审判决。

审判长 赖 秋 姗

审判员 罗 映 清

审判员 李   静

二〇一六年十二月十五日

书记员 连亮(兼)

附:相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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