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李学忠梁瑞婵与薛晓凡房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:33发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤03民终7676号

上诉人(原审被告):李学忠。

上诉人(原审被告):梁瑞婵。

委托代理人:李学忠,系上诉人梁瑞婵配偶。

被上诉人(原审原告):薛晓凡。

委托代理人:张昊天,广东普罗米修(前海)律师事务所律师。

原审第三人:深圳市家家顺房产交易有限公司。

法定代表人:杜艳花。

上诉人李学忠、梁瑞婵因与被上诉人薛晓凡、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司(以下简称家家顺公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2651号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。现已审理终结。

原审法院经审理查明,2006年5月23日,深圳市宝安区新安街道湖滨中路西北侧新锦安雅园某房地产(以下简称涉案房产)经核准登记至李学忠、梁瑞婵名下,李学忠、梁瑞婵各占50%份额,房产证号为xx,房产建筑面积153.04平方米,用途为住宅,性质为商品房。2015年8月25日,薛晓凡作为买方与作为卖方的李学忠、梁瑞婵在第三人家家顺公司居间下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(合同编号50333032030)。合同约定李学忠、梁瑞婵将涉案房产转让给薛晓凡,转让成交价为578万元,房产交易定金为10万元,于签署合同后三个工作日内支付;买方通过按揭付款方式支付除定金之外的房款,买方须于2015年11月24日之前支付除定金之外的首期款270万元至买卖双方约定的银行监管帐户,并向银行提交按揭贷款申请的相关资料,配合银行办理按揭贷款审批手续,按揭贷款金额以银行承诺的为准;买卖双方均清楚该房产以现状出售,卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况,该房产处于抵押状态,卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后15个工作日内自行筹资还清银行贷款,办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方;买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留10,000元作为该房产交易之交房保证金,交由居间方托管;如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过15个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金;如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过15个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注条款约定,如果房屋在交易期间出现查封的情况,买方有权要求卖方继续履行合同,如果卖方无法继续履行合同,则买方有权要求卖方返还双倍定金,合同解除,不再追究其它任何违约责任,居间方也不追究卖方任何违约责任。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2015年8月25日,薛晓凡支付了定金10万元,李学忠、梁瑞婵向薛晓凡出具了收据。2015年9月15日,涉案房产中李学忠所占的50%份额因李学忠与案外人方卓华民间借贷纠纷被深圳市龙岗区人民法院查封,查封期限从2015年9月15日至2018年9月14日。2015年11月4日,薛晓凡向李学忠、梁瑞婵发出告知书,要求李学忠、梁瑞婵于收到告知书7日内解封涉案房产,如未能如期解封,视为李学忠、梁瑞婵不能继续履行合同,李学忠、梁瑞婵于2015年11月6日收到上述告知书。涉案房产至本案原审庭审之日仍处于查封状态。第三人家家顺公司称于2015年12月25日将在其公司监管的定金10万元退还至薛晓凡指定的账户,薛晓凡庭审时表示在提起本案诉讼后确实已收到第三人家家顺公司退还的定金10万元。另查明,薛晓凡于2015年8月23日向第三人家家顺公司支付交易佣金16,000元。

薛晓凡一审诉讼请求为:1、解除《深圳二手房买卖及居间服务合同》;2、李学忠、梁瑞婵双倍返还定金20万元;3、李学忠、梁瑞婵赔偿薛晓凡支付的中介费16,000元及利息(按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2015年8月25日计算至还款之日止);4、李学忠、梁瑞婵承担本案的诉讼费。原审庭审中,薛晓凡变更第二项诉讼请求为李学忠、梁瑞婵支付双倍返还定金差额10万元。

原审法院认为,薛晓凡与李学忠、梁瑞婵于2015年8月25日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(合同编号50333032030)系各方当事人的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面遵照履行。

关于涉案合同不能履行的原因。薛晓凡、李学忠、梁瑞婵交易的涉案房产于2015年9月15日被深圳市龙岗区人民法院查封,在薛晓凡指定的日期李学忠仍未能将涉案房产解封,薛晓凡有理由认为李学忠、梁瑞婵无法继续履行合同,有权提出解除合同。双方签订的合同自薛晓凡在本案中提交的有解除合同意思表示的起诉状副本送达李学忠、梁瑞婵之日解除。

关于双倍返还定金差额10万元。原审法院认为,薛晓凡、李学忠、梁瑞婵签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》备注条款明确约定如卖方无法继续履行合同,买方有权要求卖方返还双倍定金,现薛晓凡仅收到返还的定金10万元,故李学忠、梁瑞婵尚应支付薛晓凡双倍定金差额10万元。

关于薛晓凡主张的中介费16,000元及利息,原审法院认为,薛晓凡、李学忠、梁瑞婵签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》备注条款明确约定卖方返还双倍定金,合同解除,不再追究其它任何违约责任,故对薛晓凡主张的中介费16,000元及利息,原审法院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、确认薛晓凡与李学忠、梁瑞婵之间于2015年8月25日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已解除;二、李学忠、梁瑞婵于判决生效之日起五日内支付薛晓凡双倍定金差额人民币100,000元;三、驳回薛晓凡的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,310元,由薛晓凡负担人民币160元,由李学忠、梁瑞婵负担人民币1,150元,受理费薛晓凡已预交。

上诉人李学忠、梁瑞婵不服原审判决,向本院提出上诉,请求:改判一审判决第二项为:李学忠、梁瑞婵不需支付薛晓凡双倍定金差额人名币10万元。理由如下:

一、早在2015年8月25日签署买卖合同及之前谈判时,买卖双方及第三人家家顺公司己清楚的知道涉案房产有可能查封,并在合同第十六条备注条款专项约定,当时买方明确表示如果查封还是继续要买,也去做资金监管,协助卖方解封,不以双倍返还定金为目的,在买方做出如此口头承诺的情况下,卖方才签署的合同,当真出现查封后,恰逢当时国务院出台城市商品房去库存,买方担心房价下跌故而反悔,因此故意提出不切实际的7天解封期限,然后单方解除合同,以避免承担违约责任。二、出现查封后,买方所谓多次协商都没有得到实质性答复的无奈,实际是卖方明确表示会尽快解封,买方如果愿意等,并且按照合同约定和当时口头承诺,在11月24日之前去做资金监管,会更快解封,如果买方不愿意等,卖方愿意退回定金,不追究买方不做资金监管的违约责任,但是买方不仅不办理资金监管,还违反当初约定,说过了2015年11月13日后(收到告知函7天),解封了也不买了,因此,本质上还是买方利用卖方查封时早有约定的、并不构成违约的履约瑕疵来进行其反悔及违约之事。三、如果薛晓凡按照约定在11月24日之前依约做了资金监管,卖方在15天之内无法赎楼及解封,此时才能启动双倍返还,而且查封只是李学忠名下的50%部分,梁瑞婵名下的50%并无查封,梁瑞婵无任何过错,也就是说,薛晓凡只有在自己守约的前提下,才能要求卖方中的李学忠承担10万元的一半即5万元的责任,但是买方不仅反悔违约,不做资金监管,更无从申请贷款,买方的银行贷款承诺函也不知能否取得,卖方查封是可以解封的(而且早有约定查封事项),与抵押可以解押类似,而买方11月24日做资金监管的期限时间是不可逆的,因此,还是买方薛晓凡违约,而且还是主观故意,而卖方是被动的。四、2015年11月30日,买方逼迫第三人公司强力“要求”,在拨报110也无法处理的情况下,卖方退回73112元至第三人公司处,买方于2015年12月25日未经卖方同意,也未经法院审判,擅自收回10万元定金,此行为可视为买方未付定金,亦即已付定金为0元,原审法院完全无视买方擅自收回定金和不做资金监管,及无银行贷款承诺函的3项严重违约行为,仅根据卖方的早有约定的履约瑕疵,就判卖方支付钱款,毫不通情达理,也与原审法院判决书第七页认为“买卖合同系各方当事人真实意思表示,没有违反法律强制规定,合法有效,双方均应全面遵照履行”相矛盾,还临时帮买方改正双倍定金返还的错误诉求为“双倍定金返还差额”。五、买方和原审法院想当然的认为查封了就可以不做资金监管,可以擅自收回定金,如果对查封没有约定,是可以不做资金监管,但也不能未经同意擅自收回定金,可实际上是对查封早有约定,而且当初有口头承诺查封了也要做资金监管,现在买方却反悔违约了。六、卖方认为买方违约,有权反诉买方承担违约责任,卖方因不懂反诉的时限,错失了反诉的机会,原审法院也未提醒卖方反诉的时间条件,卖方想另行起诉买方的违约责任,却无法得到买方的身份证复印件,第三人公司只肯提供卖方的资料给买方,却不肯提供买方的资料给卖方,完全不公平。综上,请求二审法院根据事实,依法改判,薛晓凡违约并支付违约金,驳回薛晓凡双倍定金返还差额10万元的诉讼请求。

被上诉人薛晓凡二审答辩认为一审判决正确,李学忠、梁瑞婵的上诉理由不能成立,请求驳回李学忠、梁瑞婵的上诉请求,维持原判。

原审第三人家家顺公司未答辩。

本院经审理查明,原审查明事实无误,本院予以确认。

本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,对当事人均具有法律约束力。原审判决对此认定正确,本院予以维持。

涉案合同的备注条款明确约定,如果涉案房屋在交易期间出现查封的情况,买方有权要求继续履行合同,如果卖方无法继续履行合同,则买方有权要求卖方返还双倍定金,合同解除,不再追究其他任何违约责任。合同签订后,涉案房产于2015年9月15日被人民法院查封,李学忠在薛晓凡指定的时间未能将涉案房产解封,导致合同不能继续履行,李学忠构成违约。根据上述约定,薛晓凡有权向李学忠主张双倍返还定金。薛晓凡于2015年8月25日支付的定金10万元已由第三人家家顺公司退还,故李学忠还应当向薛晓凡支付双倍定金差额10万元。

至于李学忠上诉主张不需支付该定金差额10万元的几点理由,本院经审查认为均不能成立。首先,薛晓凡已按合同约定支付了定金10万元,在涉案房产被查封后,薛晓凡有权取回该定金。李学忠关于第三人家家顺公司将定金退还给薛晓凡,视为薛晓凡未实质支付定金的上诉观点缺乏法律及合同依据,本院不予采信。其次,李学忠主张薛晓凡未按合同约定的时间办理首期款资金监管构成违约,但涉案房产已被查封,薛晓凡有权解除合同,并不再负有继续履行合同的义务,故薛晓凡不办理资金监管不构成违约,李学忠该上诉理由显属无理,本院不予支持。另外,李学忠还主张人民法院只查封了其名下50%的份额,其配偶梁瑞婵名下的50%的份额未被查封,故只需支付定金差额的50%即5万元。对此,本院认为,人民法院查封涉案房产李学忠名下50%的份额已导致合同无法继续履行,因查封而导致合同不能继续履行,则应根据合同约定承担违约责任,李学忠该上诉理由亦不能成立,本院不予支持。

综上,上诉人李学忠的上诉理由均不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2300元,由上诉人李学忠、梁瑞婵负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 赖  秋  姗

审 判 员 聂    效

代理审判员 王  丹  妮

二〇一六年八月二日

书 记 员 李全慧(兼)

附:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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