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史玲深圳华强广场控股有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:31发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤03民终22156、22157号

上诉人(原审被告):史玲。

委托诉讼代理人:胡萍,广东斯子朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人:程龙。

被上诉人(原审原告):深圳华强广场控股有限公司。(22156号案)

法定代表人:练斌,董事长。

委托诉讼代理人:曾润飞,男,系公司员工。

被上诉人(原审原告):深圳华强电子世界管理有限公司。(22157号案)

法定代表人:赵俊,董事长。

委托诉讼代理人:王宇,男,系公司员工。

上诉人史玲因与被上诉人深圳华强广场控股有限公司(以下称华强控股公司)、深圳华强电子世界管理有限公司(以下称华强管理公司)房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷两案,不服广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初1849、1851号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人史玲上诉请求:1、撤销(2019)粤0304民初1849、1851号民事判决;2、依法改判上诉人史玲无须支付被上诉人华强控股公司返还铺位占有使用费60173.66元;3、驳回两被上诉人的全部诉讼请求;4、改判由两被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由:一、一审认定事实错误。2016年6月1日-2017年5月31的合同不是上诉人史玲本人签字按手印的,没有上诉人史玲的授权委托书,并且上诉人史玲本人对此事毫不知情,事后也没有经过上诉人史玲追认。管理处工作人员和法务部律师也多次承认此事实的不合法性和错误性,原判决判定的违约金和租金赔偿办法依据本无效合同没有事实和法律依据。二、根据《合同法》第二百三十六条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。在原合同到期后,管理处对于铺位存在异议,并且存在断电行为,故原合同到期后,原合同已无效。并且在沟通过程中,管理处工作人员也一而在,再而三的强调是新签合同,原合同到期,铺位已与上诉人史玲无关,鉴于公司员工已转交房租的事实,暂时不采取清铺行为,管理处主张必须重新签订合同而不是续签。按照管理处此行为,铺位后期的实际使用人和房租缴纳人与上诉人史玲也没有直接或者间接关系,故依据原合同判决房租和违约金的对象错误。新的不定期合同的相对人不应该是上诉人史玲,而是实际占有人。三、证据显示公司员工和管理处在沟通过程中,双方沟通的是新签订的相关内容,因管理处和公司员工对于房租的起算时间和以谁的名义签订合同存在争议,最终没有达成一致意见,而导致的新合同没有签订,并且自始至终没有任何证据显示涉案铺位后期的使用与上诉人史玲有任何关系,双方也没有说明涉案铺位的违约和使用等问题与上诉人史玲有关,依据此事实,后期铺位的使用和相关的责任和义务与上诉人史玲无关。并且租金也是由公司员工转交的,没有任何证据显示上诉人史玲应当承担所谓的占用和违约责任。四、在公司员工和管理处新签合同产生分歧时,双方明知可能对上诉人史玲的利益造成损害,管理处为了减少房租损失,公司员工为了争取更多的免租时间,双方对上诉人史玲没有明确告知详情和要承担的责任。我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。依据此条,原判决法律依据使用错误,管理处工作人员和法务部律师也多次承认此事实的不合法性和错误性。五、(2017)粤0304民初28076号案件中经办人不是上诉人史玲本人,而是公司员工经办,并不能完全代表上诉人史玲认可之前案件的判决。即使是上诉人史玲本人经办的,也不能证明后期铺面使用人与上诉人史玲的关联性。六、所有的证据都不能证明涉案铺位与上诉人史玲有关,《联络函》上面没有上诉人史玲签字,没有邦吉科技盖章,照片上的人也与上诉人史玲无关。七、我方有证据显示公司员工在11月份开庭之后已经搬离涉案铺位,对方证据显示没有该段时间照片,也可以恰恰证明这一点。

被上诉人华强控股公司、华强管理公司书面答辩称:一、上诉人在生效的(2017)粤0304民初28076号判决中已明确承认其授权邦吉公司员工程龙代表其办理相关的租赁合同、管理合同的签署手续,所以2016年6月1日至2017年5月31日租赁合同、管理合同的签署是得到上诉人史玲的授权,是真实有效的,上诉人史玲对该合同是知情的。另外,(2017)粤0304民初28076号判决书在生效之后上诉人已经根据判决书支付了相应的费用,这一行为表明上诉人对该事实是没有异议的。二、租赁合同、管理合同到期后,因上诉人与被上诉人未达成续约一致,但上诉人未按合同要求返还铺位,双方依法形成不定期租赁合同关系,而被上诉人依法解除合同后,上诉人未返还铺位。根据约定,上诉人应当承担使用费及管理费。三、被上诉人与邦吉公司员工存在恶意串通或双方达成默示没有任何事实依据。四、上诉人承租涉案铺位Q5B316是用于其控制的邦吉公司经营使用,上诉人是邦吉公司的控股股东,铺位使用方与上诉人具有密切的联系。五、联络函虽然没有上诉人的签字,但该联络函是邦吉公司员工程龙签字确认并向上诉人送达的,联络函恰好证明该铺位是由上诉人实际控制的邦吉公司在使用,同时也再次证明上诉人对签署2016年6月1日至2017年5月31日的租赁合同、管理合同是知情的。根据合同约定,合同解除后应由上诉人向被上诉人返还铺位,上诉人逾期返还铺位应根据约定承担相应的责任。六、租赁管理合同解除后,上诉人未依照租赁管理合同的约定将涉案铺位返还给被上诉人,上诉人应支付合同解除后逾期返还铺位期间的费用。

被上诉人华强控股公司原审诉请:1、史玲支付2017年11月14日至2018年5月21日期间的占有使用费63039.14元;2、史玲承担本案全部诉讼费用。

被上诉人华强管理公司原审诉请:1、史玲支付2017年6月1日至2018年5月21日期间的管理费19746.52元;2、史玲承担本案诉讼费用。

原审法院查明:一、(2017)粤0304民初28076号案件的审理情况。深圳市邦吉科技有限公司(以下简称邦吉公司)、史玲诉华强控股公司、华强管理公司房屋租赁并物业管理合同纠纷案,法院于2017年7月6日立案受理,案号为(2017)粤0304民初28076号(以下简称28076号案)。邦吉公司和史玲在该案中提出的诉讼请求为:1、华强控股公司继续履行将深圳市福田区华强北新华强电子世界Q56316铺位租赁于史玲用于邦吉公司的经营之租赁合同;2、华强控股公司、华强管理公司排除妨害,停止对邦吉公司的断电行为,继续履行与史玲的物业管理合同;3、华强控股公司退还自2017年6月6日至2017年6月30日(暂计至此日,以华强控股公司、华强管理公司实际排除妨害之日为准)的房屋租金及管理费5638.33元(计算标准:每月房屋租金及管理费6766元,除以30后得出日租金再乘以25天);4、华强控股公司、华强管理公司向邦吉公司赔偿自2017年6月6日至2017年6月30日(暂计至此日,以华强控股公司、华强管理公司实际排除妨害之日为准)因断电行为造成的直接经济损失28333.33元;5、华强控股公司、华强管理公司向邦吉公司赔偿自2017年6月6日至2017年6月30日(暂计至此日,以华强控股公司、华强管理公司实际排除妨害之日为准)因断电行为造成的间接经济损失即营业额下降后的利润损失51220元;6、华强控股公司、华强管理公司赔偿因断电行为对邦吉公司造成的名誉损失10000元;7、华强控股公司、华强管理公司在华强市场宣传栏张贴道歉信,向史玲道歉,消除不利影响;8、华强管理公司向邦吉公司退还广告费1500元;9、华强控股公司、华强管理公司承担本案诉讼费;10、2017年6月30日之后的损失计算,后期损失每天3407.66元。该案审理过程中,华强控股公司、华强管理公司提出反诉,法院将本诉与反诉合并审理。反诉请求为:1、华强控股公司与史玲之间的不定期租赁合同于2017年8月8日解除,华强管理公司与史玲之间的管理关系于2017年8月8日解除;2、史玲自2017年8月8日起,按日租金的双倍向华强控股公司支付违法占地费30450元(暂计至2017年11月8日);向华强管理公司支付违法占地使用费30450元(暂计至2017年11月8日);3、华强管理公司依照管理合同的约定不予返还全部履约保证金6766元;4、史玲按日向华强控股公司支付逾期清铺违约金338.3元计算至史玲返还铺位之日止(暂计至2017年11月8日共支付31123.6元)、向华强管理公司支付逾期清铺违约金338.3元计算至史玲返还铺位之日止(暂计至2017年11月8日共支付31123.6元);5、史玲立即撤离铺位,将铺位返还给华强控股公司、华强管理公司;6、史玲承担反诉费用。该案庭审结束后,华强控股公司、华强管理公司向法院提交情况说明称已收回涉案租赁商铺,故请求撤回第5项反诉请求。诉讼过程中,经审查,法院另行作出民事裁定书,裁定驳回邦吉公司的起诉。经审理,法院于2018年7月5日作出(2017)粤0304民初28076号民事判决,认为:史玲与华强控股公司签订的商铺租赁合同、史玲与华强管理公司签订的商铺经营管理合同合法有效。租赁合同到期后,双方未能就续签合同达成一致意见并签订书面合同,史玲继续承租涉案商铺,双方形成不定期租赁合同关系。史玲虽诉请华强控股公司、华强管理公司分别继续履行与史玲之间的租赁及物业管理合同。但合同到期后,是否继续履行属于双方当事人合意的结果,在华强控股公司、华强管理公司在该案诉讼过程中明确表示不同意续签合同并继续履行合同的情况下,史玲该两项诉讼请求,法院不予支持。根据法律规定,不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但应当在合理期限之前通知承租人。华强控股公司、华强管理公司于2017年8月10日向史玲送达解除合同通知书,史玲与华强控股公司之间形成的不定期租赁合同应自该日起解除,史玲与华强管理公司之间的物业管理合同关系亦应自该日起解除。华强控股公司、华强管理公司未提交证据证明2017年8月10日向史玲送达解除合同通知书之前,已预先告知史玲并给予史玲合理的搬离宽限期,法院酌情确定华强控股公司、华强管理公司应给予史玲30天的合理宽限期。则史玲应向华强控股公司支付{2017年6月1日至2017年8月10日的租金 2017年8月11日至2017年9月10日参照租金标准计算的合理搬迁期租金共计16916.67元【5075元×3个月 (5075元÷30天×10天)】} 2017年9月11日至截至开庭之日即2017年11月13日止的按照日租金的双倍标准计算的逾期返还铺位占有使用费。华强控股公司虽诉请史玲既支付双倍标准计算的占有使用费又支付逾期清铺违约金,但该两项违约金约定的标准总和较高,法院对于华强控股公司诉请史玲支付逾期清铺违约金的诉讼请求,不予支持。因合同仅约定了月租金的标准,并未明确约定日租金的标准,而当月30天或31天的日租金标准因为天数不同而会产生差异。则2017年9月11日至9月30日之间的日租金标准应为5075元÷30天=169.17元;2017年11月1日至2017年11月13日之间的日租金标准也为169.17元。逾期返还铺位占有使用费应为21315.22元{【(169.17元×20天) (169.17元×13天) 5075元】×2},抵扣史玲已支付的30450元(相当于2016年合同约定的半年租金,剩余管理费、保险费及广告费,史玲没有主张返还,华强管理公司也没有反诉要求史玲支付,该部分款项是否予以返还以及是否应当支付问题,各方可另寻途径解决)后,史玲还应向华强控股公司支付占有使用费7781.89元【(21315.22元 16916.67元)-30450元】。至于庭审之日后的占有使用费问题,涉及尚未发生的事实,华强控股公司也未就此预交诉讼费,华强控股公司可待实际发生后另寻途径解决。史玲虽主张华强控股公司、华强管理公司存在停电情况,应向其退还停电期间的租金及管理费,但史玲提交的证据虽能证明在合同到期后,华强管理公司的管理人员存在断电行为,但史玲提供的证据不足以证明史玲主张的2017年6月6日至7月18日期间存在断电的情况。相反,史玲自认该段时间即便存在断电的情形,史玲也实际占有使用了涉案铺位。史玲主张华强控股公司应返还该段时间的租金及管理费,没有事实及合同依据,法院不予支持。至于其他的诉讼请求,均系邦吉公司在合同纠纷项下向华强控股公司、华强管理公司提出的诉讼请求,因邦吉公司并非租赁合同相对方,法院已另行出具民事裁定书,裁定驳回邦吉公司的起诉。关于华强控股公司、华强管理公司的其他反诉请求。华强管理公司主张依照惯例合同的约定不予返还履约保证金,但合同并未约定管理合同到期后,史玲逾期搬离铺位,华强管理公司有权不予返还履约保证金,华强管理公司的该项反诉请求,没有合同依据,法院不予支持。虽然依据租赁合同及管理合同约定,史玲逾期腾退房产应分别向华强控股公司、华强管理公司按照同等标准支付占有使用费和逾期清铺违约金,但该两项诉讼请求均是因史玲逾期腾房而需承担的违约责任。逾期腾房违约责任是因为承租人违反合同约定逾期向房屋所有权人或者房屋有权出租人返还房产,侵害了房屋所有权人或者房屋有权出租人对涉案商铺所享有的出租及收益等权益而产生的兼具惩罚及补偿性质的违约责任的承担方式。对于物业管理人华强管理公司来说,与史玲形成的是物业服务合同关系,华强管理公司在该合同项下的主合同义务是向承租人即史玲提供物业服务,而非提供经营使用的商铺。史玲逾期向华强控股公司返还商铺,并不必然会导致作为物业服务公司的华强管理公司的损失,且在物业合同中约定因为承租人逾期向出租人返还房产而需向物业服务企业支付与需向出租人承担的同等违约责任,也有违公平原则。如前所述,法院已认定史玲需向出租方华强控股公司支付逾期腾房占有使用费,对于华强管理公司要求史玲支付逾期返还房产的占有使用费及逾期清铺违约金的诉讼请求,法院予以驳回。在上述认定的基础上,判令:一、确认史玲与华强控股公司就深圳市××路西华强广场裙楼五层Q区Q5B316铺位所形成的不定期租赁合同关系于2017年8月10日解除;二、确认史玲与华强管理公司就深圳市××路西华强广场裙楼五层Q区Q5B316铺位所形成的物业管理合同关系于2017年8月10日解除;三、史玲应于判决生效之日起十日内向华强控股公司支付逾期返还铺位占有使用费7781.89元;四、驳回史玲的其他诉讼请求;五、驳回华强控股公司的其他反诉请求;六、驳回华强管理公司的其他反诉请求。经核查,该判决送达后,各方当事人均未提起上诉,该判决已发生法律效力。双方确认,史玲按照该判决向华强控股公司支付了7781.89元,该判决确定的义务已履行完毕。二、(2017)粤0304民初28076号民事判决认定的事实。2016年3月26日,史玲(乙方、承租方)与华强控股公司(出租方、甲方)签订《深圳华强广场控股有限公司深圳LED店商铺租赁合同》,合同编号为HQ2016LED店Q5B316(租),约定:甲方所出租的商铺位于深圳市××路西华强广场裙楼。甲方委托华强管理公司负责华强电子世界市场的经营管理,合同约定的甲方权利,华强管理公司均有权代为行使,乙方没有任何异议;甲方将市场内的五层Q区5B316号1个铺位,建筑面积22.78平方米出租给乙方,乙方将承租的铺位用于经营LED成品;合同租赁期自2016年6月1日起至2017年5月31日止;甲方按乙方铺位所处位置及所占用的建筑面积向乙方收取租金5075元/月(由华强管理公司代收);合同期内租金分两期支付,签订之日支付2016年6月1日至2016年11月30日租金30450元;2016年10月31日前支付2016年12月1日至2017年5月31日租金30450元;乙方应按本合同约定预先支付租金等合同内的相关费用,乙方如延期支付,须按日支付相当于应支付金额的5%作为违约金;租赁期满,乙方如要续租,必须在租赁期满前60天向甲方提出书面申请,经甲方同意后,重新签订租赁合同。否则,视为乙方在合同期满后不再续租的意思表示,视作乙方放弃优先承租权。甲方有权在合同期满后将本合同租赁店面出租给其他方。乙方提出申请的,甲方应于合同到期日前书面答复是否同意乙方续租,甲方未做出书面答复的,视为合同期满后不再续租的意思表示;本合同租赁期满或任何形式解除、终止等当日,乙方应将承租铺位腾空,交付甲方验收,并交还钥匙;如届时未能交付验收,或未能交还钥匙的,超过时间甲方每天按履约保证金总额的百分之五向乙方收取违约金;如租赁期满后乙方仍有物品遗留租赁铺位内的,甲方有权清理铺位物品恢复到能够对外出租状态;甲方在有两位非甲方的工作人员的任何其他人作为见证人在场的情况下,清空乙方铺位,列明铺位物品清单存放某处通知乙方领取,如发出通知之日起15日内仍不领取,视为乙方放弃物品所有权,甲方获得物品所有权并有权处置,同时由乙方承担因物品滞留造成的仓库使用费、保管费、腾挪搬迁产生的人工等费用。如乙方未按期腾空铺位,每逾期一日,乙方按日租金的双倍向甲方支付违法占地使用费;租赁期满或任何形式解除、终止本合同的准备期满,如乙方拒不交还租赁铺位的,甲方或管理方有权自行收回出租铺位;乙方留放在铺位内的物品按前述规定处理,因此造成的一切损失由乙方自负,乙方滞留铺位所造成的一切损失,均由乙方承担和赔偿。同日,史玲(乙方)与华强管理公司(甲方)签订《深圳华强电子世界管理有限公司深圳LED店商铺经营管理合同》,合同编号为:HQ2016LED店Q5B316(管),约定:甲方根据乙方的主营范围,依据甲方与华强控股公司签订的《委托经营管理合同》,对合同乙方从业主方租赁的商场内五层Q区Q5B316铺位,建筑面积22.76平方米进行商业管理,乙方将承租的铺位用于经营LED成品;合同期限自2016年6月1日至2017年5月31日;甲方根据乙方租赁深圳华强广场控股有限公司的铺位所处位置及所占用的建筑面积向乙方收取经营管理费1691元/月;甲方向乙方收取履约保证金6766元、收取税押金4000元,由乙方在首次付租金、管理费时向甲方一次性付清;乙方铺位用电实行先购买后使用,电表计量为实际用量,电费按照1.3元/度标准计算(含公摊、输差);乙方应于签订合同之日支付第一期管理费10146元;2016年10月31日前支付10146元;甲方向乙方代收经营管理铺位内所经营商品的财产保险费,合同期内保险费为200元,保险金额为30万元;乙方如要续租,必须在租赁期满前60天向甲方提出书面申请,经甲方同意后,重新签订经营管理合同,否则,视为乙方在合同期满后不再续租的意思表示,视作乙方放弃优先承租权;甲方有权在合同期满后将本合同经营管理商铺对外招租;乙方提出申请的,甲方应于合同到期日前书面答复是否同意乙方续租,甲方未做出书面答复的,视为合同期满后不再续租的意思表示;本合同租赁期满或任何形式解除、终止等当日,乙方应将承租铺位腾空,交付甲方验收,并交还钥匙;如届时未能交付验收,或未能交还钥匙的,超过时间甲方每天按履约保证金总额的百分之五向乙方收取违约金;如租赁期满后乙方仍有物品遗留租赁铺位内的,甲方有权清理铺位物品恢复到能够对外出租状态;甲方在有两位非甲方的工作人员的任何其他人作为见证人在场的情况下,清空乙方铺位,列明铺位物品清单存放某处通知乙方领取,如发出通知之日起15日内仍不领取,视为乙方放弃物品所有权,甲方获得物品所有权并有权处置;同时由乙方承担因物品滞留造成的仓库使用费、保管费、腾挪搬迁产生的人工等费用,如乙方未按期腾空铺位,每逾期一日,乙方按日租金的双倍向甲方支付违法占地使用费。上述合同到期后,双方协商无果,没有签订书面的租赁合同及管理合同。就双方协商的情况,史玲在该案中陈述程龙为邦吉公司员工,曾代表邦吉公司前往华强电子公司办公室要求续签租赁及管理合同,并于2017年4月7日向华强电子公司转账支付42296元。2017年8月8日,华强控股公司、华强管理公司向史玲发出《单方解除租赁合同及自行清理铺位的通知函》,函件内载明:史玲与华强控股公司、史玲及华强管理公司签订的合同均至2017年5月31日届满;上述合同到期后,史玲未与华强控股公司签订书面租赁合同;根据合同法的规定,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期;华强控股公司、华强管理公司可随时解除不定期租赁合同;现华强控股公司、华强管理公司单方解除与史玲的不定期租赁合同。依据租赁合同的约定,华强控股公司与史玲租赁关系终止,则华强管理公司与史玲管理关系也随之终止;现通知史玲:1、史玲与华强控股公司的不定期租赁合同即日解除,华强管理公司与史玲的管理关系也同时解除;2、史玲在不定期租赁合同解除当日,将涉案铺位腾空返还给华强控股公司、华强管理公司;3、逾期清理铺位,每逾期一日,史玲应按照日租金的双倍分别向华强控股公司、华强管理公司支付违法占地使用费直至返还铺位之日;史玲还应向华强控股公司、华强管理公司支付逾期腾空铺位的违约金,华强控股公司、华强管理公司不予返还履约保证金。该通知函于2017年8月10日被史玲本人签收。三、本案审理过程中查明事实。1、关于史玲支付合同项下相关费用的情况。华强控股公司、华强管理公司确认,史玲已经支付了半年的租金和管理费合计42296元、《深圳华强电子世界管理有限公司深圳LED店商铺经营管理合同》项下的税押金4000元、履约保证金6766元。其中,就半年的租金和管理费合计42296元,已经在(2017)粤0304民初28076号民事判决中抵扣了租金30450元,还剩余11846元。据此,华强控股公司、华强管理公司在庭审时明确,就上述史玲已付款项,同意在两个案件所主张的费用中予以扣减,具体为:税押金4000元和履约保证金6766元以及半年的租金和管理费11846元中的8980.52元,全部用于扣减华强管理公司所主张的管理费;半年的租金和管理费11846元中的剩余2865.48元用于扣减华强控股公司所主张的部分占有使用费。但华强控股公司、华强管理公司均表示不变更诉讼请求。2、关于史玲搬离涉案租赁物业的情况。华强控股公司、华强管理公司提交的由邦吉公司于2018年5月20日出具的《联络函》载明:该公司为避免产生更多不必要纠纷,决定暂时搬离租用的Q5B316柜台铺位。该《联络函》载有程龙(史玲在28076号案中主张其为邦吉公司员工)签字,邦吉公司未盖章。此外,华强控股公司、华强管理公司提交了涉案租赁物业现场照片,以证明2018年5月21日之前涉案物业仍被占有使用以及2018年5月21日邦吉公司搬离了涉案物业的事实。

原审法院认为,(2017)粤0304民初28076号民事判决系生效判决,具有既判力,对该判决已经认定的事实,法院予以确认。生效判决已认定史玲与华强控股公司签订的商铺租赁合同、史玲与华强管理公司签订的商铺经营管理合同均合法有效,并确认史玲与华强控股公司就涉案物业所形成的不定期租赁合同关系、史玲与华强管理公司就涉案物业所形成的物业管理合同关系均于2017年8月10日解除。在上述合同关系解除后,史玲未及时搬离涉案物业,据此,华强控股公司有权要求史玲支付自(2017)粤0304民初28076号民事判决确定的计算占有使用费截止日之次日即2017年11月14日开始计算至史玲实际搬离之日止的逾期返还铺位占有使用费。对于史玲搬离时间,在租赁期结束后搬离并交还租赁物业系史玲作为承租人的义务,史玲作为义务的履行方应就此承担相应的举证责任,但史玲未予举证,而华强控股公司、华强管理公司提交了照片以及载有铺位实际使用人邦吉公司员工签字的《联络函》等证据证明史玲实际搬离时间,已完成基本举证责任,故对华强控股公司、华强管理公司所主张的史玲于2018年5月21日搬离租赁物业的事实,法院予以认可。据此,华强控股公司有权要求史玲支付自2017年11月14日计算至2018年5月21日的逾期返还铺位占有使用费,计:【5075元/月×(2017年12月至2018年4月计5个月)+(5075元÷30天)×2017年11月14日至30日计17天+(5075元÷31天)×2018年5月1日至21日计21天】×2=63377.6元,华强控股公司主张占有使用费金额63039.14元,没有超出其可主张权利的范围,法院予以照准。关于华强管理公司主张的管理费,史玲实际使用租赁物业期间也实际接受了华强管理公司的物业服务,双方形成事实上的物业管理合同关系,据此,华强管理公司有权要求史玲支付搬离之前的管理费,即物业管理合同约定的期限届满之次日即2017年6月1日至实际搬离之日2018年5月21日期间的管理费,计:1691元/月×2017年6月至2018年4月计11个月+(1691元÷31天)×2018年5月1日至21日计21天=19746.52元。就双方确认的史玲已经支付的半年的租金和管理费合计42296元、税押金4000元、履约保证金6766元,其中,就半年的租金和管理费合计42296元,已经在(2017)粤0304民初28076号民事判决中抵扣了租金30450元,还剩余11846元。华强控股公司、华强管理公司在庭审时明确,就上述已付款项,同意在两个案件所主张的费用中予以扣减,具体为:税押金4000元和履约保证金6766元以及半年的租金和管理费11846元中的8980.52元,全部用于扣减华强管理公司所主张的管理费;半年的租金和管理费11846元中的剩余2865.48元用于扣减华强控股公司所主张的部分占有使用费,法院对此予以确认。据此,对于华强控股公司主张的占有使用费,扣减史玲已付的半年租金和管理费中的2865.48元后,剩余60173.66元,史玲仍应予以支付。对于华强管理公司主张的管理费,已用史玲已付的税押金4000元、履约保证金6766元、半年租金和管理费中的8980.52元全部抵扣完毕。因华强控股公司、华强管理公司均明确表示不变更诉讼请求,故对华强控股公司、华强管理公司诉请金额中的已扣减金额部分,法院予以驳回。关于驳回部分的案件受理费,因两案的合同关系均已解除,华强控股公司、华强管理公司原可自行用史玲已支付费用扣减尚欠费用,但仍通过诉讼解决,故对该部分案件受理费,法院认定由华强控股公司、华强管理公司自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、史玲应于判决生效之日起10日内向华强控股公司支付逾期返还铺位占有使用费60173.66元;二、驳回华强控股公司的其它诉讼请求;三、驳回华强管理公司的诉讼请求。1849号案案件受理费1376元(已由华强控股公司预交),由华强控股公司负担582元、史玲负担1313元。1851号案案件受理费294元(已由华强管理公司预交),由华强管理公司负担。

经二审审理查明,原审查明的事实清楚,本院予以确认。

本案的二审争议焦点为:被上诉人是否存在对上诉人断电的情形、上诉人实际搬离案涉铺位的时间、上诉人应否支付被上诉人逾期返还铺位占有使用费。

本院认为,(2017)粤0304民初28076号生效民事判决认定上诉人与被上诉人于2016年3月26日签订的商铺租赁合同、商铺经营管理合同合法有效。租赁合同到期后,双方形成不定期租赁合同关系。被上诉人于2017年8月10日向上诉人送达解除合同通知书,双方之间不定期租赁合同、物业管理合同关系应自该日起解除。该判决是生效判决,具有既判力,对该判决已经认定的事实,本院予以确认。上诉人于二审庭审时主张该租赁合同是超越代理权的合同,事后亦未经当事人追认,应认定无效,没有法律依据,本院不予采信。

关于被上诉人是否存在对上诉人断电的情形。上诉人主张被上诉人于2017年6月6日至2017年7月19日期间对其铺位断电,故其无需支付上述期间的物业管理费。(2017)粤0304民初28076号民事判决认定史玲提交的证据不足以证明2017年6月6日至2017年7月19日期间存在断电的情形,该案判决后,史玲未提出上诉,应视为对上述判决的认可。上诉人虽当庭播放电话录音以证明其主张,但该电话录音通话人的身份不能确定,且上诉人事后亦未向本院提交该电话录音证据,在上诉人未能提交其他证据推翻上述生效判决的情形下,本院对上诉人该项主张不予采信。双方租赁合同到期后上诉人一直占有案涉铺位,故上诉人需支付2017年6月1日至2018年5月21日期间的管理费19746.52元{1691元/月×11月+(1691元÷31天)×21天}。上诉人支付的税押金4000元和履约保证金6766元以及2017年4月7日支付的半年租金和管理费余下11846元中的8980.52元,全部用于扣减华强管理公司所主张的管理费。

关于上诉人实际搬离案涉铺位的时间。根据被上诉人提交的邦吉公司的《联络函》、案涉租赁铺位现场照片等证据材料,可以认定上诉人于2018年5月21日搬离租赁的铺位。上诉人主张其实际于2017年11月30日左右搬离承租铺位,但未能提交证据反驳,且其在二审庭审时亦自述没有确切的证据证明搬离的时间,故对上诉人该项主张本院不予采信。一审判决对此认定并无不当,本院予以维持。

关于上诉人应否支付被上诉人逾期返还铺位占有使用费的问题。综合本案查明的事实,双方在商讨续签租赁合同过程中,已经达成续约的合意,但被上诉人以史玲本人未能亲自签署合同和提交授权为由拒绝签订租赁合同。上诉人曾委托程龙于2017年4月7日向被上诉人转账支付了半年的租金和管理费等共计42296元,而被上诉人在拒绝续签租赁合同后并未退还上诉人已预交的剩余租金、管理费,在此情形下上诉人继续占有铺位,应视为双方参照2016年3月26日签订的租赁合同的条款形成了新的不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》的规定,不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同。上诉人在2018年5月21日搬离案涉铺位,实际解除了双方之间的不定期租赁合同,上诉人依法应支付被上诉人2017年8月10日至2018年5月21日期间的铺位租金,半年的租金和管理费余下11846元中的剩余2865.48元(11846元-8980.52元)用于扣减被上诉人所主张的部分租金。被上诉人主张上诉人按租金的双倍支付逾期返还铺位占有使用费,事实和法律依据不足,本院不予支持。一审判决史玲向华强控股公司双倍支付逾期返还铺位占有使用费有失公平,本院予以纠正。(2017)粤0304民初28076号生效判决判令上诉人支付被上诉人2017年9月11日至2017年11月13日期间两倍租金的逾期返还铺位占有使用费,上诉人对此未提出上诉,应视为对该判项的认可,故上诉人仅需支付被上诉人2017年11月14日至2018年5月21日期间的铺位租金28823.3元{5075元/月×5个月(2017年12月至2018年4月)+(5075元÷30天)×17天(2017年11月14日至30日)+(5075元÷31天)×21天(2018年5月1日至21日)-2865.48元}。

综上,上诉人史玲的上诉请求部分成立,对于成立部分,本院予以支持。对于不成立部分,本院予以驳回。原审判决认定事实部分不清,适用法律存在不当之处,应予部分改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第二百三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初1849、1851号民事判决第二项、第三项;

二、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初1849、1851号民事判决第一项;

三、上诉人史玲应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳华强广场控股有限公司支付2017年11月14日至2018年5月21日期间的铺位租金28823.3元;

四、驳回上诉人史玲其他诉讼请求。

一审两案案件受理费1670元,二审两案案件受理费1607元,共计3277元,由上诉人史玲承担1638元,被上诉人深圳华强广场控股有限公司承担1345元,被上诉人深圳华强电子世界管理有限公司承担294元。

本判决为终审判决。

审判长 赖 秋 姗

审判员 陈 明 亮

审判员 张 秀 萍

二〇一九年十月二十日

书记员 孙巍(兼)

附相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第三十七条采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

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