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乔毅恒李小希房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-26 14:16发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤03民终20587、20588号

上诉人(原审被告、反诉原告):乔毅恒,男,汉族,1970年5月6日出生,住广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人:冯贤滨,广东卓建律师事务所律师。

委托诉讼代理人:穆银丽,广东卓建律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):李小希,女,汉族,1984年6月28日出生,住广东省深圳市龙岗区,(20587号案)

被上诉人(原审原告、反诉被告):曾建泉,男,汉族,1979年9月8日出生,住江西省吉安市安福县,(20588号案)

两被上诉人共同委托诉讼代理人:刘银红,广东文品律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人:何星宇,广东文品律师事务所律师。

上诉人乔毅恒因与被上诉人李小希、曾建泉房屋买卖合同纠纷二案,不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2020)粤0307民初6848、6849号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人乔毅恒上诉请求:1、请求二审法院依法撤销深圳市龙岗区人民法院(2020)粤0307民初6848、6849号民事判决。2、请求二审法院依法查明本案事实,并改判驳回李小希、曾建泉的全部诉讼请求,以及支持乔毅恒的全部反诉请求。3、请求二审法院依法判令李小希、曾建泉承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审判决错误认定本案的多个关键事实,导致裁判结果缺乏事实依据,应当予以纠正。1.一审判决忽视了乔毅恒提交的关键证据导致对案涉交易的赎楼方式以及双方在案涉交易赎楼环节的权利义务认定错误,与双方之间的约定明显不符。根据一审判决第11页关于“合同及补充协议约定的赎楼方式是由原告为被告赎楼,即原告负责赎楼的所有费用,但被告应于2019年12月27日前做委托赎楼公证给担保公司”的认定内容,一审判决认定李小希、曾建泉在案涉交易中应当承担的赎楼责任仅为“承担赎楼的所有费用”,但该认定明显是对李小希、曾建泉应当承担之赎楼义务的曲解,与双方之间的约定完全不符。事实上,在2019年12月19日双方签署案涉《二手房买卖合同》时,双方所商定的赎楼方式,就是李小希、曾建泉自行通过经营贷款的方式寻找资金,协助乔毅恒完成赎楼工作,此种模式下,并不涉及双方需要委托担保公司办理赎楼手续的问题。正是基于李小希、曾建泉承诺能够以此种方式现金赎楼,所以乔毅恒方才将案涉房屋以低于市场行情近四十万的价格转让给李小希、曾建泉。但是,由于李小希、曾建泉在签署案涉《二手房买卖合同》后认为由其自行寻找500万资金协助被告赎楼的风险太大,随即反悔并希望变更赎楼方式,经过双方协商以及乔毅恒的退让,双方于2019年12月25日签署了一份《城市立方花园B区1栋B座25E、25F合同补充协议》,在原经营贷款现金赎楼的基础上,补充了由李小希、曾建泉申请银行按揭贷款并由第三方担保公司协助赎楼等赎楼安排。因此,在该补充协议中双方实际上系约定了两种赎楼方式,其中:第1-5款即是关于由李小希、曾建泉自行通过经营贷款寻找资金以现金方式帮乔毅恒赎楼的约定;第6-9款则为李小希、曾建泉申请住房按揭贷款并由担保公司赎楼的约定;同时,双方也在补充协议的末尾处共同注明最终采取何种方式“以银行审批结果为准”。这一事实,不仅已由李小希、曾建泉在其于2019年12月26日所发出的微信中进行了确认,而且李小希、曾建泉在一审答辩中也再次认可存在现金赎楼和担保公司赎楼两种方案的客观事实。而采用不同的赎楼方式,双方在案涉交易赎楼环节的权利义务存在着巨大的差异,只有在李小希、曾建泉获得银行按揭贷款承诺函的情形下,乔毅恒才必须配合李小希、曾建泉于2019年12月27日办理赎楼委托公证手续,否则,乔毅恒并不承担必须配合办理委托赎楼公证的义务,而是享有要求李小希、曾建泉继续按照由其通过经营贷款自行寻找资金为乔毅恒赎楼的权利。实际上,案外人朱国海曾于2019年12月26日陪同李小希、曾建泉前往银行办理住房按揭贷款的申请手续,但由于朱国海也于当日告知李小希、曾建泉无法获得银行按揭贷款的承诺函,因此按照案涉补充协议关于“最终审批结果以银行审批结果为准”的约定,双方仍应当按照最初商定的赎楼方案即李小希、曾建泉通过经营贷款自行寻找资金为乔毅恒现金赎楼,乔毅恒并不承担必须配合办理委托赎楼公证的义务。然而,一审判决完全忽视了李小希、曾建泉在2010年12月26日微信中自认的事实,曲解了双方在案涉补充协议中商定的赎楼方式以及双方在案涉交易赎楼环节的权利义务内容,导致一审判决对本案事实的认定明显有误。2.在此情形下,一审判决关干乔毅恒未配合办理委托赎楼公证构成违约的认定,同样是对本案关键事实的认定错误。根据一审判决第11页关于“被告在规定的时间内既不另行寻找担保公司办理委托公证,也不愿到原告预约的担保公司办理手续,逾期超过五日,属于违约”的内容,一审判决认定乔毅恒构成违约。然而,如前所述,在李小希、曾建泉无法获得银行住房按揭贷款承诺函的情形下,配合办理委托赎楼公证已然不构成乔毅恒的合同义务,乔毅恒同样不可能负有自行寻找赎楼担保公司的合同义务,相反,应当是乔毅恒有权要求李小希、曾建泉通过经营贷款自行寻找资金为乔毅恒赎楼。此种情形下,一审判决所认定之乔毅恒的违约行为根本不符合双方的约定,也不具有事实基础。即便乔毅恒愿意配合办理委托赎楼公证手续,但是乔毅恒自始至终均没有向乔毅恒提供其所预约的所谓第三方担保公司的任何资质证明资料,即便在乔毅恒提出要求后也仍未提供,此种情形下,即便是按照一般常理,乔毅恒也根本不具备配合办理委托赎楼公证的基础和条件。再者,一审法院在整个审理过程中也从未对李小希、曾建泉所预约之所谓第三方担保公司的公司全称、办公地址、经营资质、资信等情况进行过查证核实,根本无法确定李小希、曾建泉所预约的所谓第三方担保公司是否真实存在以及是否具备为双方提供赎楼担保服务的资质和能力,而一审法院未予查明这一案件关键事实的情形下即径行认定乔毅恒构成违约,既违背了一般的常理,其认定内容也明显确认事实依据。此外,实际上即便在李小希、曾建泉已确定无法获得银行住房按揭贷款承诺函的情形下,乔毅恒也一直保持与李小希、曾建泉的沟通磋商,均是乔毅恒积极推进案涉交易的重要证明,但一审判决却均未予以认定。3.一审判决并未切实查明朱国海介入案涉交易的真实背景,既错误地认定了朱国海与被告之间的关系,也对朱国海在案涉交易中所实施的相关行为进行了错误的解读。根据一审判决第11页关于“被告找来的中间人多次催促被告办理赎楼公证”的内容,一审判决认定案外人朱国海系由乔毅恒找来的中间人,但是,一审判决的这一认定内容,既没有相应的证据可以佐证,当事人朱国海也未能到庭进行说明,因此,这一认定内容完全是一审法院的主观臆测,没有任何的事实依据。实际上,乔毅恒与朱国海并无关系,是朱国海为了赚取案涉交易的中介费而主动向双方申请加入案涉交易作为见证人,因此,朱国海对案涉交易的介入实际上是双方共同确定的结果,不存在由乔毅恒单方将朱国海找来的情况。此外,朱国海作为案涉交易的见证人,其就案涉交易所能获取的报酬主要就是案涉交易的中介费,以及如果双方委托担保公司办理赎楼手续情形下的赎楼手续费。因此,促成双方最终通过委托担保公司进行赎楼是朱国海可以通过案涉交易获取更多利益的重要方式,这也正是朱国海即便在2019年12月26日明确表示退出案涉交易且不再担任见证人后,仍多次询问乔毅恒是否办理赎楼委托公证的根本原因。一审判决未能切实查明朱国海介入案涉交易的背景,并且对朱国海的相关行为进行了错误地解读,也表明一审判决在本案事实查明和认定上存在的重大疏漏和错误,应当在二审中予以补充核查及纠正错误的认定内容。二、一审判决所采纳的部分证据来源不明,故一审判决用于认定事实的证据不具有合法性。一审开庭当日,乔毅恒知悉李小希、曾建泉申请了案外人朱国海作为本案的证人出庭作证,但或因朱国海怯于乔毅恒当庭向其发问,故开庭当日案外人朱国海实际并未出庭。但同时,李小希、曾建泉却当庭提交了一部声称为归属于未国海所有的手机给一审法院作为本案证据,一审法院在无法确切核实该部手机的真实所有权人、也未能查明李小希、曾建泉获得该部手机的方式及其来源是否合法等事项的情形下,径直同意采纳该部来源不明的手机作为本案的证据,明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第104条第2款关于合法证据的规定,一审判决依据非法证据所认定的事实也应当予以重新查明。三、一审判决未能正确查明2019年12月31日以后双方所负有的义务内容以及识别双方履行义务应当遵循的先后顺序,错误地认为自2019年12月27日起乔毅恒就存在违约,并据此赋予了李小希、曾建泉合同解除权,既是事实认定不清,也是法律适用错误。即便假定乔毅恒未能在2019年12月27日办理委托赎楼公证涉嫌违约,但在2019年12月31日李小希、曾建泉预约的所谓第三方担保公司人员与乔毅恒通电话时,乔毅恒就已经在电话中要求该第三方担保公司提供其营业执照等资质证明以供核查,并且从双方沟通的内容来看,乔毅恒也是一直在询问该第三方担保公司经办方式和程序等问题,此后乔毅恒也一直在等待李小希、曾建泉和其预约的所谓第三方担保公司的回复,足以证明直至2019年12月31日均一直在设法促成案涉交易并推进案涉交易的进程,乔毅恒对于推进案涉交易一直是提供了积极地反馈与配合,故2019年12月31日就应当转由李小希、曾建泉及其预约的所谓第三方担保公司承担提供资质证明文件的义务,该义务属于应当在先履行的义务,只有在李小希、曾建泉履行前述资料提供义务后,乔毅恒才能够继续提供协助与配合。此种情形下,不可能也不应当在认定乔毅恒在2020年12月31日以后继续存在违约行为。然而,自2019年12月31日之后,无论是李小希、曾建泉还是其预约的所谓第三方担保公司都从来没有再联系乔毅恒,也没有按照乔毅恒的要求提供该第三方担保公司的营业执照等资质证明资料,甚至在2020年1月2日乔毅恒再次催促后仍未提供,反而是在2020年1月3日突然要求解除双方之间的案涉合同。从李小希、曾建泉的种种行为可以看出,实际上是李小希、曾建泉在承诺其可通过经营贷款为乔毅恒现金赎楼后反悔,并通过各种方式企图推翻双方之间关于赎楼方式的约定,在其推翻无果的情形下,产生了解约的意图,并通过预约了所谓的第三方担保公司联系乔毅恒等方式,制造了乔毅恒违约的假象。否则,不可能在乔毅恒已明确要求李小希、曾建泉与其预约的第三方担保机构提供资质证明后,李小希、曾建泉及该担保机构均不给予任何回应。对于这一观点,李小希、曾建泉在一审的庭审过程中就已经明确承认,其之所以急于解约就是因为其意识到风险太大,为了避免其对构成对乔毅恒的违约,所以才采取了一系列的解决、起诉措施。由此可见,自始至终都是因为李小希、曾建泉的出尔反尔才阻碍了案涉交易的顺利推进,也是因为李小希、曾建泉的故意解约才会导致案涉交易至今无法完成,李小希、曾建泉方为案涉交易的真正违约方,本案的违约责任应当由李小希、曾建泉承担,一审判决认定李小希、曾建泉有权解除案涉合同明显错误,应当予以纠正。综上所述,一审判决存在认定事实不清、适用法律错误的问题,乔毅恒特此向二审法院提出上诉,恳请二审法院支持乔毅恒的全部上诉请求。

李小希、曾建泉答辩称:一、本案一审判决认定事实清楚,判决所依据的证据确凿充分,证据具有合法性。一审庭审中,法院已深入询问并调查了涉案交易的具体情况,对本案事实查明的非常清楚,无任何错误、遗漏之处。并且被上诉人也已向一审法院提交了《二手房买卖合同》及《补充协议》、购买定金的银行转账记录及收据、微信聊天记录、短信截图、通话录音等系统证据,被上诉人提交的证据已经形成完整的证据链,可以充分证明上诉人违约的事实。上诉人称被上诉人在庭审中提交的朱国海的手机来源不明、不具有合法性,没有任何事实和法律依据。首先,上诉人对该主张并没有提交任何证据证明;其次,在一审庭审中,法官将朱国海手机中上诉人和朱国海的微信聊天内容与上诉人自己手机中该微信聊天记录内容进行了比对、核实,从而确定朱国海和上诉人的微信聊天记录内容与上诉人提交的微信沟通记录是一致且相互印证,上诉人在庭审中对此也是认可的,因此该证据已具备证据的三性。二、一审判决法律适用正确,判决结果合理得当,一审判决在上诉人应承担的约定违约责任(违约金比例20%)基础上降低至10%,已经对双方的利益给予了合理平衡和调整,已经给予了上诉人极大的照顾。《二手房买卖合同》第11条已明确约定了卖方的违约责任:卖方未按照本合同约定的期限履行义务,如逾期履行超过五日,买方有权解除合同并要求卖方按房产转让成交价款的20%支付违约金。该合同是双方的真实意思表示,符合平等自愿原则,不违反法律规定。原则上按法律规定和合同约定,上诉人应承担20%的违约责任,但是一审法院出于公平原则,根据本案的交易程度、被上诉人的损失程度,降低了违约金金额,对双方的利益进行了合理平衡和调整,一审判决体现出了高超的执法理念和智慧,能够将法律效果与社会效果相统一。在收到判决书后,被上诉人本着以和为贵、息事宁人的态度选择不再上诉,但上诉人不依不饶,企图通过上诉达到其不承担任何违约责任、侵吞巨额购房定金的目的。三、上诉人的上诉没有任何事实和法律依据,也没有任何证据支持,属于无理上诉,恳请二审法院驳回其上诉。1、被上诉人已按合同约定履行义务,但上诉人不交付2万元的交房保证金,已构成违约。《二手房买卖合同》及其补充协议签订后,被上诉人积极履行了合同义务,向上诉人支付了共计50万元定金。根据补充协议第7条约定“买方交完剩余的叁拾万元定金后,卖方需交贰万元交房保证金至见证人处”,但是上诉人一直未支付2万元交房保证金,属于恶意违约。2、双方约定了两种交易模式,无论采用哪种交易模式,上诉人均需在2019年12月27日前办理赎楼的委托公证手续。上诉人称一审判决对涉案房产赎楼方式和双方在赎楼环节的权利义务认定错误,毫无事实和法律依据。首先,双方签订的《二手房买卖合同》第14条备注处已明确载明“买方帮卖方赎楼.....卖方于2019年12月25日前将办委托公证书于朱国海办理赎楼过户等相关手续”,补充协议第7条载明“卖方需在2019年12月27日做委托公证给到担保公司赎楼”。同时,从双方合同以及被上诉人提交的一系列微信聊天记录等证据可见,本案仅约定了两种交易模式即正常的银行按揭贷款方式以及经营贷的方式,根本不存在上诉人声称的被上诉人自行用现金赎楼的交易模式。涉案两种交易模式本质上并没什么区别,都是由担保公司代为办理相关手续,被上诉人承担赎楼费用,只是被上诉人承担的赎楼费金额不一样而已。因此,无论采用哪种交易模式,其前提和前置程序都是需要上诉人在2019年12月27日前与担保公司办理赎楼的委托公证手续,然后双方才能继续往下交易的程序和流程。在上诉人不去办理委托公证手续的前置程序下,被上诉人根本无法将涉案房产赎出,涉案房产的交易也无法继续进行。其次,《补充协议》最后一段已明确载明“最后审批结果以银行审批为准”,可见两种交易模式都需要担保公司先向银行递交审批资料,至于采用何种模式交易要根据银行审批结果决定。因上诉人一开始就不愿意配合担保公司办理委托公证手续,导致被上诉人及担保公司无法向银行办理赎楼手续,在此情况下上诉人声称被上诉人无法取得银行按揭贷款承诺函完全是上诉人的主观臆测,同时一审中上诉人对该主张也未提供任何证据证明。退一步而言,即使涉案房产无法通过银行按揭贷款方式进行交易,需通过经营贷的方式交易,上诉人也应配合担保公司办理委托公证手续。从双方合同约定以及被上诉人提交的一系列微信聊天记录等证据可见,双方对经营贷交易模式的具体流程进行了明确规定,其流程是:被上诉人先找担保公司出资帮上诉人赎楼,房产证赎出后,涉案房产过户至被上诉人名下,被上诉人再用该房产作为抵押物,向银行申请经营贷,银行放贷后,被上诉人再将剩余房款支付给上诉人。因此,上诉人称其无需配合担保公司办理委托公证手续的说法没有任何事实和证据依据,与双方的约定和本案的实际情况也不相符。实际上,上诉人对采用经营贷模式交易也需要其配合担保公司办理委托公证手续是清楚的,但上诉人仍恶意违约。3、上诉人拒绝与其自己找来的中间人朱国海在约定的时间内办理赎楼公证手续,已构成严重违约,一审判决上诉人承担违约责任并无不当。上诉人称一审判决未查明朱国海介入涉案交易背景,未查明朱国海和上诉人的关系等说法完全与事实不符。上诉人在一审庭审过程中已明确承认在本次交易前他和朱国海便认识了,其房产也是朱国海帮助上诉人购买的。而之前被上诉人与朱国海并不认识,涉案交易也是上诉人极力推荐朱国海来办理的。在本案交易过程中,被上诉人及朱国海多次通知并催促上诉人去公证处办理委托公证手续,但上诉人以各种理由拒绝办理,并在2019年12月26日收回其委托朱国海办理房屋买卖事宜的授权委托书及买卖合同书第一联。因上诉人拒不配合办理赎楼公证手续,导致朱国海及其担保公司被迫退出交易,也不愿意再冒风险为上诉人提供服务。一审判决认定上诉人在规定时间内不与中间人办理委托公证手续,也不另寻担保公司办理委托公证,逾期超过五日,属于违约,被上诉人有权解除合同,该认定有理有据,完全符合合同和相关法律的规定。四、自始至终,上诉人都没有继续交易的诚意和行动。上诉人违约后,为了推进合同履行,被上诉人及其委托的新担保公司多次通知并催促上诉人配合办理赎楼手续,但上诉人在电话中明确指出涉案交易被上诉人只能通过现金出资的方式赎楼,上诉人不认可担保公司赎楼,担保公司和其没有关系,没有必要配合上诉人和担保公司签任何东西,从而将担保公司拒之门外。可见上诉人的真实目的是想反悔,不愿按合同约定履行义务。综上所述,一审判决认定事实清楚,证据确凿充分,法律适用正确,结果合理得当;上诉人的上诉缺乏事实和法律依据,也没有任何证据支持,因此被上诉人恳请二审法院依法驳回上诉,维持原判。

李小希、曾建泉原审诉请:1.判令解除双方签订的《二手房买卖合同》及其他补充协议;2.判令乔毅恒返还已支付的房屋定金;3.判令乔毅恒支付违约金;4.判令乔毅恒承担本案诉讼费用。

原审法院查明:2019年12月19日,李小希、曾建泉(买方)分别与乔毅恒(卖方)签订《二手房买卖合同》,约定李小希、曾建泉购买乔毅恒所有的位于深圳市龙岗区房屋(产权证号:深房地字第××、60××08号),总价780万元,买方应向卖方支付定金共计50万元;经双方协商,买方自愿支付营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息;如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数,按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过五日,卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数,按日万分之五支付违约金,并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同最后备注,经买卖双方协商同意买方帮卖方赎楼,卖方收齐全款后,将该房产交付于买方,卖方于2019年12月25日前将办委托公证书于朱国海办理赎楼过户等相关手续。李小希、曾建泉与乔毅恒的合同另外约定:买方如在2020年1月15日前无法凑齐赎楼款帮卖方赎楼,买方将承担卖方每个月利息28000元,直至赎出红本房产证。当日,李小希向乔毅恒银行账户转账支付200000元定金。之后乔毅恒联系中间人朱国海,委托朱国海代为办理过户事宜。李小希、曾建泉(买方)、乔毅恒(卖方)与朱国海(见证人)签订了《城市立方花园B区1栋B座25E、25F合同补充协议》。协议约定:1.因为卖方欠款,银行年底做账不给办理提前还款业务,影响买方帮卖方赎楼的时间,经营贷时间顺延10天。2.1月2号上午还款,1月8号上午取证、下午办理25E的过户,1月14号取买方新房产证,如因卖方征信等问题导致该房产无法办理正常过户手续,由卖方承担担保公司相应的费用;如买方赎楼或担保公司赎楼,由出资方保管赎出来的房产证原件、身份证原件、银行卡原件、u盾密码等相关证件。3.城市立方花园一栋B座25E、25F户过户给买方后,买方再拿去银行做抵押贷款,待银行审批贷款成功放款后两日内将该剩余房款280万元支付给卖方(该房产总价780万元整,赎楼款450万,定金50万),2020年3月31日至2020年4月10日内,买方需在这日期规定之前,将剩余房款280万元整支付给卖方。4.25E过户完成后,取证当天因买方怀孕生产导致无法去民政局办理离婚登记,买卖双方同意将25F监管在银行的资金解封出来到账后当日由买方将此资金转账至担保公司保管的卖方银行卡上,此房产实际产权已属于买方,但买方办理完离婚手续后再办理过户给买方的手续。……6.买方如选择办理正常按揭房贷手续,需要在2020年1月15号之前将赎楼款打入卖方供楼账户上,卖方将收到此房产的定金50万和卖方欠银行的罚息金额,全部转入卖方还款账户,如因为买卖双方耽误导致还款时间推后几天所产生的卖方的正常供楼的利息由耽误的一方承担。7.买方交完剩余的30万定金后,卖方需交2万元交房保证金至见证人处,卖方需在2019年12月27日做委托公证给到担保公司赎楼。8.如因卖方原因导致该房产无法正常过户,卖方需支付买方按实际监管天数计算买方的首付款450万的月利息,按0.49实际占用天数为准支付给买方。9.该房产25E、25F共成交价为780万元整,买方实际支付20万元定金,剩余30万元定金将于2019年12月26日上午12点前转账给卖方,否则买方承担相应责任。此协议经买卖双方协商一致约定,最后审批结果以银行审批结果为准。2019年12月25日,乔毅恒在广东省深圳市坪山公证处办理公证,确认将龙岗区城市立方花园B区1栋B座25F房产出售给曾建泉,委托朱国海在代理期限内可以独自以乔毅恒名义办理如下事宜:1.到深圳市不动产登记中心办理上述房产过户给曾建泉的过户登记手续、办理退件、撤销过户的相关手续,代为签署二手房买卖合同公证相关文件,领取房产证、不动产权证书……;2.到税务部门打印《个人所得税完税证明》,到税务部门申请办理减免税(费)手续和领取免税证明文书,并在相关文件上签字……;3.代为办理上述房产管理处、水电、煤气、天然气、电话、网络、有线电视的开户、过户和销户的一些相关手续。2019年12月26日,曾建泉向乔毅恒转账300000元定金。当日朱国海多次催促乔毅恒办理赎楼委托公证,乔毅恒一直推脱,并要求取消12月25日办理的委托公证。12月26日晚22时57分,朱国海通过微信告知李小希、曾建泉、乔毅恒,其只是代办,目前不愿意再为双方代为办理过户手续,有问题让双方自己协商处理,如果还要让其办后面的手续,就自己沟通好,也可以找其他人办理。12月31日,李小希、曾建泉另行找到赎楼担保公司并告知乔毅恒配合办理赎楼手续,乔毅恒拒绝。2020年1月3日朱国海将公证书邮寄回乔毅恒。同日,李小希、曾建泉向乔毅恒发送短信,提出乔毅恒不配合办理赎楼担保手续,存在违约,向乔毅恒提出解除合同,并要求乔毅恒退还定金和承担违约责任。2月18日,乔毅恒向曾建泉发送短信,提出李小希、曾建泉违约,要求李小希、曾建泉按照合同约定承担乔毅恒的贷款利息。双方提交多份微信聊天记录。中间人朱国海与乔毅恒的微信聊天记录显示:2019年12月26日,朱多次催乔毅恒办理委托公证,告知乔毅恒最新公证需要带的资料,当日晚上21时47分许,乔毅恒家属代为回复“乔总血压升高需要静养,昨天的公证需要取消,如何办理”,“另外我代他办理,需要什么公证”,朱告知“昨天的公证取消的话我把所有的公证书邮寄给你们就可以,另外要办理委托公证给我们担保公司的话需要乔哥带上最新委托公证需带的资料”,乔毅恒家属代问“不是走经营贷,为何要公证”,朱表示不明白,12月30日朱再次催问乔毅恒是否去办理委托公证,乔毅恒要求朱将之前做的公证和合同一并寄给乔毅恒。曾建泉与朱国海的聊天记录显示:2019年12月26日,曾“乔总,晚上好!你明天上午去还是不去做委托公证啊?如果你不去履行的话导致担保赎楼公司无法在15号之前去赎楼,同时导致的一切后果由你卖方负责”,朱将当日与乔毅恒的聊天截图发给李小希、曾建泉,12月27日,曾问“卖方乔先生那边今天有没有跟你去签你们公司的那个赎楼委托公证啊?还有就是那2万块钱约定好的交楼保证金转给你了没有?收到请回复”,朱回复“他没有转交楼保证金过来,也没有去做赎楼委托公证”,12月28日早上,朱“你直接联系业主,看他要怎么处理吧,或者找律师发函给业主吧”。12月30日,曾建泉“小朱上午好,你这边还是催促一下乔毅恒先生赶紧去办理一下和你们公司的赎楼担保委托公证,不然后期的工作没法进行,造成一切后果大家都承担不起”。朱回复“曾先生,我催过他,他这边的话不跟我办理我也没办法,这个事情是你们双方没有协商……你们双方有一方不来找我办理这个事情,我所有的事情导致我这边没办法进展下去……这个的话你们双方成交的,然后你去催他,我是个中间人,我也没办法催他……”。曾建泉与乔毅恒的微信聊天记录显示,12月30日,曾问“乔毅恒先生你好,听我们的中介朱国海说12月27日你没有办理给担保公司赎楼的委托公证手续,27号你要做委托公证给担保公司赎楼是在补充协议上写好的,如果你不去办会导致后续交易的障碍和时间延期,也就是说15号赎楼担保公司没办法赎楼,这样后续的一些工作无法进展,那么后果和费用全部由你卖方负责,因此我催促你在12月31日之前办理给担保公司赎楼的委托公证手续,以便交易继续进行。乔毅恒回复“见证人都被气跑了乔生都病倒了,实在不应该啊”。曾“我们一直都是履行合同的,没有把见证人气跑,乔生生病,你们是想延迟合同呢还是怎么考虑呢”。12月31日,曾表示“我们这边已经找好了赎楼担保公司,赎楼担保协议我这边也已经签好了,需要你过来配合签一下字并办理赎楼的有关手续,等会儿我会把你的电话还有微信推给赎楼担保公司的工作人员,他们应该今天就会联系你”,并将地址和赎楼责任书发送给乔毅恒。1月3日,曾“因你故意不办理赎楼担保手续,不按时履行合同义务,导致我们之间的合同无法继续履行,致使我无法实现合同目的,现我依据合同约定和法律规定通知你解除合同,要求你退还定金并承担违约责任”。乔毅恒回复“你先搞清楚,15号之前你要拿赎楼款给我们赎楼,我们不管你用什么方式来借款,但房产产权属于我们,我们有权选择担保公司控制风险,你们在不征得我们同意的前提下,擅自更换担保公司,我们是不认可的,在合同到期前我们一定会履行合同,而且见证人小朱在12月26日已经声明不管我们的事了,我们怎么可能再去他公司办理公证手续呢?”“是你签合同时承诺一次性付款赎楼,我才签字的,你现在不兑现承诺,才导致合同履行出现了争议和延时,一切原因都是你先造成的”。曾回复“第一,我们的中介人朱国海所在的中诚致信担保公司是你自己亲自找来的赎楼担保公司,但是你们没有按约定及时办理赎楼担保手续,12月26号和27日朱国海都联系催促你办理赎楼手续,但是你反复无常、拒不配合,后期他也有跟你联系,是你说这边不用他管这事的;第二,因你未按期办理给担保公司赎楼的委托公证手续,我多次催促你,你仍然置之不理,为了推进合同履行,才迫使我于2019年12月30日另行找担保公司办理赎楼手续,但是你和太太依然不配合;第三,由哪家担保公司赎楼在本质上并没有区别,都是帮助你赎楼,并且赎楼费用都是由我承担,对你的风险并没有影响,因为你违约不履行义务,你我之间的合同无法正常继续履行,我已经通知你解除合同,请你在两日内退还定金并承担违约责任”。

原审法院认为,李小希、曾建泉与乔毅恒签订的《二手房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示,符合平等自愿原则,不违反法律的强制性规定,法院予以确认,双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同及补充协议约定的赎楼方式是由李小希、曾建泉为乔毅恒赎楼,即李小希、曾建泉负责赎楼的所有费用,但乔毅恒应于2019年12月27日前做委托赎楼公证给担保公司。根据双方提交的微信聊天记录及当庭陈述,乔毅恒找来的中间人多次催促乔毅恒办理赎楼公证,但乔毅恒一直推脱,之后又要求中间人将之前的办理过户手续的公证书邮寄回去,在中间人不愿继续为李小希、曾建泉、乔毅恒代办相关手续后,乔毅恒在规定的时间内既不另行寻找担保公司办理委托公证,也不愿到李小希、曾建泉预约的担保公司办理手续,逾期超过五日,属于违约,李小希、曾建泉据此解除合同,符合合同的约定,故法院认定李小希、曾建泉、乔毅恒签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》于2020年1月3日解除。乔毅恒违约,李小希、曾建泉主张乔毅恒退还定金,法院予以支持。双方的交易仅进行到担保赎楼环节,李小希、曾建泉主张乔毅恒支付合同价款20%的违约金过高,法院根据交易进行的程度、李小希、曾建泉的损失,酌情调整违约金为合同价款的10%,即乔毅恒应向李小希、曾建泉赔偿违约金共计78万元,李小希、曾建泉主张超出部分,法院不予支持。乔毅恒主张李小希、曾建泉支付贷款利息及违约金没有事实和法律依据,法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定,判决如下:一、确认李小希、曾建泉与乔毅恒签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》于2020年1月3日解除;二、乔毅恒向李小希、曾建泉返还定金(详见附表);三、乔毅恒向李小希、曾建泉支付违约金(详见附表);四、驳回李小希、曾建泉的其他诉讼请求;五、驳回乔毅恒的全部反诉请求。上述付款义务人应于判决生效之日起五日内履行,如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费共计14030元(李小希、曾建泉已预交),具体分担详见附表,由乔毅恒承担部分,乔毅恒应于判决生效之日起五日迳付李小希、曾建泉;反诉费共计2696.46元(乔毅恒已预交),由乔毅恒承担。

经二审审理查明,原审查明的事实清楚,本院予以确认。

本案的二审争议焦点为:乔毅恒是否存在违反涉案房屋买卖合同约定的情形,应否向李小希、曾建泉支付违约金。

本院认为,李小希、曾建泉与乔毅恒签订的《二手房买卖合同》及《城市立方花园B区1栋B座25E、25F合同补充协议》是双方的真实意思表示,符合平等自愿原则,不违反法律、行政法规的强制性规定,本院予以确认,双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方上述涉案合同明确约定涉案房屋的赎楼方式是由李小希、曾建泉为乔毅恒赎楼,李小希、曾建泉负责赎楼的所有费用,但乔毅恒应于2019年12月27日前做委托赎楼公证给担保公司。对于涉案房产的交易模式,无论是通过正常的按揭贷款还是经营贷的方式,其前提和前置程序都是需要乔毅恒首先与担保公司办理委托公证手续,否则后续交易流程无法进行。因此,上诉人关于其无需配合担保公司办理委托公证手续的主张缺乏事实及法律依据,与双方的约定和本案的实际情况亦不相符,本院不予采信。根据本案查明的事实,乔毅恒找来的中间人多次催促乔毅恒办理赎楼公证,但乔毅恒一直推脱,之后又要求中间人将之前办理的过户手续的公证书邮寄回去,在中间人不愿意继续为李小希、曾建泉、乔毅恒代办相关手续后,乔毅恒在规定的时间内既不另行寻找担保公司办理委托公证,也不愿到李小希、曾建泉预约的担保公司办理委托赎楼手续,逾期超过五日,违反了双方合同约定。李小希、曾建泉据此解除合同,符合合同约定及法律规定。一审法院认定李小希、曾建泉、乔毅恒签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》于2020年1月3日解除并无不当,本院予以维持。乔毅恒违反合同约定,依法应向李小希、曾建泉返还定金并承担相应的法律责任。因双方的交易仅进行到担保赎楼环节,李小希、曾建泉主张乔毅恒支付合同价款20%的违约金过高,一审法院根据交易进行的程度并考虑到李小希、曾建泉的损失,酌情调整违约金为合同价款的10%,即乔毅恒应向李小希、曾建泉赔偿违约金共计78万元并无明显不当,本院予以维持。乔毅恒主张李小希、曾建泉支付贷款利息及违约金缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上,上诉人乔毅恒的上诉请求不成立,应予驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

两案二审案件受理费共计17426元,均由上诉人乔毅恒承担(已预交)。

本判决为终审判决。

审判长 赖 秋 姗

审判员 黄 玮 娜

审判员 聂   效

二〇二〇年十二月二十二日

书记员 孙巍(兼)

附相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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