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詹秀文宋细丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021-06-25 16:57发布

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤03民终23631号

上诉人(原审被告):詹秀文。

委托诉讼代理人:汤建。

被上诉人(原审原告):宋细丽。

委托诉讼代理人:李立夫,广东普罗米修(坡头)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):宋丽娜。

委托诉讼代理人:李立夫,广东普罗米修(坡头)律师事务所律师。

原审第三人:中原地产代理(深圳)有限公司。住所地:广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。统一社会信用代码:91440300785254915R。

法定代表人:李耀智,该公司执行(常务)董事。

委托诉讼代理人:陈远亮。

上诉人詹秀文因与被上诉人宋细丽、宋丽娜、原审第三人中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称中原地产公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初字7986号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。

詹秀文上诉请求:1.依法改判或发回重审;2.本案一切诉讼费用由宋细丽、宋丽娜承担。事实与理由:

一、一审判决无合法有效证据。宋细丽、宋丽娜隐匿《买方主体变更确认书》原件,使用伪造的且明显缺损的复印件作为主要证据。宋细丽、宋丽娜对其变更书倒签的主张举证不能。

二、一审判决认定事实错误及遗漏。1.一审法院在两次庭审中多次要求宋丽娜、宋细丽及中原地产公司调取《买方主体变更确认书》原件及原件线索均被无理由拒绝,但判决书中却故意遗漏了宋细丽、宋丽娜隐匿主要证据的事实。2.一审法院违反证据规则将宋丽娜、宋细丽提交的不能说明合法来源的缺损的变更书复制件认定为合法有效证据,并依此伪造证据认定变更成立,宋细丽为新买方等事实。3.判决书第七页第四段所述“宋细丽、宋丽娜、詹秀文及中原地产公司在庭审中均明确确认:宋细丽、宋丽娜及詹秀文己经以签订《买方主体变更确认书》的方式将买方主体由宋丽娜变更为宋细丽”与事实不符:我方在反诉状和庭审答辩中的多次明确主张并举证证明:宋细丽、宋丽娜隐匿变更书原件使用无效复印件无法确认变更的事实,宋细丽无有效证据证明其买方主体资格。宋细丽、宋丽娜多次庭审中多次主张签变更书是为了用两个人的名字一起买,而不是变更书上选择的单独由宋细丽作为买方主体。中原地产公司在庭审中也以变更书证据为复印件为由无法确认。事实上我方及宋细丽、宋丽娜均明确否认宋细丽为买方主体。4.将宋细丽、宋丽娜凭空捏造的变更书倒签的主张,在其无法提交任何证据,且我方提出大量反证的情况下,主观臆断认定为事实。5.故意遗漏宋丽娜使用伪造的新买方处空白的《买方主体变更确认书》复印件作为证据骗取原告资格提起多起虚假诉讼的事实。6.故意遗漏宋细丽、宋丽娜恶意串通伪造证据冒充买方主体进行合同诈骗的事实。

三、一审判决适用法律错误。1.一审法院在多次要求宋细丽、宋丽娜提交变更书原件及原件线索均遭无理由拒绝后,未依法追究其隐匿证据妨碍作证的违法责任。2.一审法院违反证据规则将宋丽娜宋细丽提交的不能说明合法来源的缺损的变更书复制件认定为合法有效证据,并依此伪造证据认定变更成立,宋细丽为新买方等事实。3.一审法院将己确认非买方主体的宋丽娜列为原告,违反《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)第一百一十九条的规定。同上,一审法院在宋丽娜、宋细丽均无买方主体资格的情况下,不但不依法驳回起诉,反而判定我方对无合约关系的且无原告主体资格的不适格原告违约,违反民事诉讼法第一百一十一条规定。

综上,一审法院在宋丽娜、宋细丽及中原地产公司隐匿主要证据,妨碍作证,虚假诉讼,合同诈骗等证据确凿事实清楚的情况下,故意对应当采信的证据不予采信、对伪造的证据予以采信。对应该认定的事实不予认定,对捏造的事实予以认定,故意错误适用法律作枉法裁判。请求二审法院认真查明事实,依法改判或发回重审。

宋细丽、宋丽娜答辩称:我方认为一审判决查明事实清楚,适用法律正确,请二审法院驳回詹秀文的上诉,维持原判。

中原地产公司答辩称:请二审法院依法判决。

宋细丽、宋丽娜向一审法院起诉请求判令:1.解除宋丽娜与詹秀文所签订的《二手房买卖合同》;2.詹秀文向宋细丽、宋丽娜返还定金人民币100000元;3.詹秀文向宋细丽、宋丽娜支付违约金人民币438000元;4.诉讼费用由詹秀文承担。

一审法院经审理查明,2017年4月13日,詹秀文作为卖方,宋丽娜作为买方,双方签订了一份编号为229889的《二手房买卖合同》,合同相关内容约定如下:1.卖方将其所有的位于深圳市宝安区(房地产证号为50××98)转让给买方,转让成交价为人民币219万元;2.买方在本合同生效两日内(含当日)向卖方支付定金人民币10万元;3.买方的付款方式为银行按揭贷款,买方应当在2017年10月19日(含当日)之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款(以银行实际批复为准)存入双方约定的银行或第三方资金监管帐号内,如卖方不配合办理相关手续,买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款;4.买方应当于2017年10月19日(含当日)之前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料,并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续,卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件,抵押贷款金额以银行承诺的为准;5.在买方取得贷款承诺函,且卖方已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内,买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续;6.房产没有设定抵押,卖方对该物业享有完全的处分权,卖方保证于签署本合同后五日内(含当日)将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方;7.双方协商同意在定金或首期款中预留人民币2000元作为交楼押金;8.如违约方逾期履行合同义务超过五日,守约方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金承担违约责任或要求违约方承担定金罚则;9.买方清楚深圳市购房条件并符合购房条件;不管市场涨与跌,必须按照本合同履行,违约方必须支付中介费;卖方承诺红本在手,无抵押,无查封;卖方实收219万元,交易涉及的所有费用与卖方无关;如国家有出新政策影响交易则买卖双方可友好协商。

同日,宋丽娜向詹秀文支付定金人民币5万元,有定金人民币2000元作为交房保证金在中原地产公司处托管。

2017年4月13日,詹秀文作为卖方(甲方),宋丽娜作为买方(乙方),双方签订了《买方主体变更确认书》,双方签字时新买方(丙方)处为空白。该确认书约定内容如下:三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓写为丙方,由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方(即乙方)未履行的义务,原买方(即乙方)对其(即丙方)承担连带担保责任。宋丽娜与詹秀文确认在上述确认书中签字后,宋细丽在新买方处签名确认,宋细丽填写的签名日期为2017年5月8日,宋细丽、宋丽娜和中原地产公司均主张宋细丽实际签字日期为2017年10月20日至25日期间,宋细丽填写的日期为倒签,詹秀文主张其并不清楚宋细丽的实际签字时间,只能以原件落款时间为准。

2017年9月7日,詹秀文向宋丽娜发出《关于二手房解约事宜》,向宋丽娜表明:“由于家里矛盾原因,现不想卖房,这期间未收到房款首付,提前1个月提出解约,本人愿意支付双倍订金。(矛盾已发展到人身安全了,也已派出所立案)”。

2017年9月19日,宋丽娜向詹秀文的丈夫汤建发送短信称“我们在签订合同前已经跟你们当面谈好了条件,您太太也已经根据双方谈好的条件在合同上签字。签字当天我也按约定向你们支付了定金,你们也收取我的定金并且没有提出异议。我知道现在因为有拆迁项目,房价上涨。但是请你有点契约精神,继续履行合同”。詹秀文丈夫汤建回复称“考虑下”,且汤建提出“你可以一次付清全款吗”、“你贷款出问题怎么办”,宋丽娜称“既然你要继续履行合约为什么不按照之前约定的付款方式付款呢?当然如果你坚持要一次性付清全款的话,我这边也是可以考虑的”。

2017年10月21日,宋丽娜向詹秀文发送了《履约催告函》,告知詹秀文:詹秀文未按约定配合办理首期款资金监管和按揭贷款手续的行为构成违约,詹秀文应当尽快履行合同。

2017年10月24日,中原地产公司向詹秀文发送了《履约催告函》,告知詹秀文:詹秀文未按约定配合办理首期款资金监管和按揭贷款手续的行为构成违约,詹秀文应当尽快履行合同。

2017年10月25日,中原地产公司工作人员将宋细丽补签的《买方主体变更确认书》以微信方式发送给詹秀文。

另查,1.宋细丽、宋丽娜、詹秀文以及中原地产公司在庭审中均明确确认:宋细丽、宋丽娜及詹秀文已经以签订《买方主体变更确认书》的方式将买方主体由宋丽娜变更为宋细丽。宋细丽、宋丽娜和中原地产公司主张变更日期为2017年10月20日至25日期间,詹秀文主张变更日期为2017年5月8日。

2.宋细丽、宋丽娜、詹秀文以及中原地产公司确认:从2017年10月初开始由宋丽娜的丈夫直接与詹秀文丈夫汤建联系,要求詹秀文配合办理首期款资金监管事宜,双方2017年10月16日也到中原地产公司处当面协商办理首期款的事宜,但詹秀文坚持要求到詹秀文指定的担保公司办理首期款资金监管,宋丽娜认为在担保公司资金安全无法保障,要求在银行办理首期款资金监管,但詹秀文不予同意,宋丽娜和中原地产公司于2017年10月19日到建设银行签订了协议,把首期款也存进指定的账户,因詹秀文不来签名,所以无法办理监管及申请按揭贷款手续。

3.2017年9月29日,宋丽娜以詹秀文单方提出解除合同构成违约为由,向一审法院提起诉讼,案号为(2017)粤0306民初25254号,请求继续履行合同;詹秀文于该案中提起反诉,请求宋丽娜向其支付违约金43.8万元并赔偿精神损失和直接经济损失50万元。后宋丽娜撤回该案本诉,一审法院裁定予以准许;一审法院另于2017年12月12日作出民事判决,驳回詹秀文的反诉诉讼请求。詹秀文不服上述判决,已提起上诉。

一审法院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷。宋细丽、宋丽娜与詹秀文签订的《二手房买卖合同》《买方主体变更确认书》是各方真实意思表示,合法有效,各方均应全面遵照履行。宋细丽、宋丽娜和中原地产公司均主张宋细丽实际签字日期为2017年10月20日至25日期间,宋细丽填写的签字日期为倒签,一审法院认为中原地产公司作为居间方,其陈述意见具有较高的可信度,且无论宋细丽何时签订《买方主体变更确认书》,在合同约定的买方履行支付首期款以及办理按揭贷款手续义务前,詹秀文就已经以向宋细丽、宋丽娜发出《关于二手房解约事宜》的方式明确表明不愿意继续履行合同,故詹秀文的行为已经构成根本违约。另,合同约定其余款项的付款方式为按揭贷款,首期款数额以“银行实际批复为准”,故在双方后续的协商过程中宋细丽、宋丽娜提出在银行办理首期款资金监管和按揭贷款手续并无不妥。综上,詹秀文在合同约定的买方支付首期款之前就已经明确不履行合同,以及拒绝在银行办理首期款资金监管和按揭贷款手续,已经构成根本违约。宋细丽、宋丽娜作为守约一方,有权主张解除合同,并要求詹秀文承担违约责任。根据法律规定,一方当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,故涉案合同自本案起诉状副本送达詹秀文时解除。合同解除后,詹秀文应当将其收取的定金返还宋细丽、宋丽娜,其中托管于中原地产公司处的定金人民币2000元由中原地产公司负责返还宋细丽、宋丽娜,剩余定金人民币98000元由詹秀文返还宋细丽、宋丽娜。

关于违约金数额。根据合同约定,宋细丽、宋丽娜有权要求詹秀文支付房屋转让价格20%的违约金。鉴于本案交易仅履行到支付定金、尚未办理首期款资金监管的阶段,综合考虑本案案情,合同约定的违约金过高,一审法院酌情调整为詹秀文向宋细丽、宋丽娜支付违约金219000元。对于宋细丽、宋丽娜的超额诉讼请求,一审法院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、确认宋宋丽娜与詹秀文签署的《二手房买卖合同》已解除;二、詹秀文于判决发生法律效力之日起十日内向宋细丽、宋丽娜返还定金人民币98000元,支付违约金219000元;三、中原地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向宋细丽、宋丽娜返还定金人民币2000元;四、驳回宋细丽、宋丽娜的其他诉讼请求。案件受理费人民币9180元,由宋细丽、宋丽娜负担人民币3737元,由詹秀文负担人民币5443元。案件受理费宋细丽、宋丽娜已预交。

二审期间,当事人未提交的新证据。调查询问时,詹秀文确认2017年4月13日与宋丽娜签订了一份丙方空白的《买方主体变更确认书》,原件保留在中原地产公司,不清楚丙方处有无其他人签字,宋细丽签订的那份《买方主体确认书》是中原地产公司中介梁某10月25日用微信把照片发给詹秀文,詹秀文从微信中打印后提交法庭。中原地产公司确认宋细丽签署的《买方主体变更确认书》是真实的。

各方当事人均同意本案诉讼费由败诉方迳付胜诉方。

对二审争议的事实,本院认定如下:一审判决查明的事实属实。

本院认为:本案属于房屋买卖合同纠纷。

虽然本案中当事人仅提交了宋细丽签字的《买方主体变更确认书》复印件,但各方当事人均已确认詹秀文、宋丽娜签订了一份新买方(丙方)处空白的《买方主体变更确认书》并交由中原地产公司保管,中原地产公司确认宋细丽签字的该确认书复印件是真实的,詹秀文亦确认中原地产公司向其发送了宋细丽签字的该确认书并打印后提交给了法庭,故詹秀文有关宋细丽签订的《买方主体变更确认书》复印件是伪造的主张不成立。

詹秀文于2017年4月13日与宋丽娜签订新买方(丙方)处空白的《买方主体变更确认书》并将该确认书原件交由中原地产公司保管,表明詹秀文已同意中原地产公司和宋丽娜进行买方主体的变更,并愿意承担主体变更的后果。宋细丽在该确认书丙方处签字后填写的日期虽为2017年5月8日,但宋细丽、宋丽娜和中原地产公司均主张宋细丽实际签字日期为2017年10月20日至25日,詹秀文亦称中原地产公司中介人员于2017年10月25日通过微信向其发送了有宋细丽签字的该确认书照片,故应认定宋细丽在该确认书上签字的实际时间为2017年10月20日至25日。

詹秀文于2017年4月13日与宋丽娜签订涉案《二手房买卖合同》后,又于2017年9月7日以个人原因为由向宋丽娜发出《关于二手房解约事宜》,并在宋丽娜催告后仍不履行合同义务,詹秀文构成违约,应向宋丽娜承担违约责任。因宋细丽在《二手房买卖合同》尚未解除时,签署了《买方主体变更确认书》,承续了《二手房买卖合同》的部分权利义务,故宋丽娜、宋细丽均有权要求詹秀文承担违约责任。此外,宋丽娜与宋细丽本案中共同提起诉讼、共同提出诉讼请求,也表明两人均认可、授权对方行使己方的权利。故,詹秀文有关宋丽娜或宋细丽本案原告主体不适格的主张不成立。

关于违约责任的承担,一审法院根据宋丽娜、宋细丽的诉讼请求及本案事实,判令解除合同,詹秀文、中原地产公司返还定金,并酌情确定詹秀文须向宋丽娜、宋细丽支付的违约金金额,并无不当。

综上,詹秀文的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币5443元,由上诉人詹秀文负担。

本判决为终审判决。

审判长 邓  晓  琴

审判员 林  建  益

审判员 赵  雪  琳

二〇二〇年四月二十九日

书记员 陈永雪(兼)

附:法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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