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邓志军东莞市康居物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

2021-06-20 13:33发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)粤民申7701号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):邓志军,男,1978年4月30日出生,汉族,住湖南省新田县。

委托诉讼代理人:曾伟,广东韵文律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):东莞市康居物业管理有限公司,住所地广东省东莞市黄江镇康湖山庄行政大楼一楼。

法定代表人:李雪琼,总经理。

委托诉讼代理人:许建军,广东智捷律师事务所律师。

委托诉讼代理人:许宁琼,广东智捷律师事务所律师。

再审申请人邓志军因与被申请人东莞市康居物业管理有限公司(以下简称康居公司)物业服务合同纠纷一案,不服广东省东莞市中级人民法院(2017)粤19民终8854号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

邓志军申请再审称,(一)根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》等有关规定,小区内的公共道路、绿地的所有权以及占用公共道路或者其他场地的车位属于小区业主共有,对于改变共同道路、绿地用于经营停车的事项需要经过业主共同决定,现案涉小区并没有成立业主委员会即使成立业主委员会在未获得业主大会决议下也无权代表业主大会进行表决上述事项,而本案查明事实部分中确认康居公司利用小区的公共道路、绿地建设而成,利用物业经营提供停车服务,康居公司改变了上述公共物业的用途已经侵犯了包括邓志军在内的小区所有业主,该行为本身属于侵权行为。(二)康居公司为达到经营停车场收费目的设置关卡系统强迫邓志军向其缴纳相应的停车保管费,若邓志军未缴纳相关停车费则禁止邓志军出入小区,其行为同样也是侵犯了邓志军作为小区业主的合法权益,其行为也属于妨碍邓志军出入小区的侵权行为。(三)事实上邓志军与康居公司间并未签订任何关于停车保管服务的协议,邓志军从未要求康居公司提供任何停车保管服务,而康居公司是滥用物业管理公司的权利通过强迫方式提供相应的停车服务,从合同法的角度康居公司的行为也属于“胁迫”情形,邓志军具备相应的撤销权,同时其也没有实质证据证实提供了相应的停车服务,其实质的所谓的停车服务均是物业管理服务的范畴,而一、二审法院却以符合公平原则和权利义务一致原则为由支持其相应的收费行为,即使退一步来讲客观已经实际形成了管理,邓志军没权要求退还己交的停车费,但不应当支持康居公司继续强迫业主缴纳停车费及改变小区公共物业用途的侵权行为。

康居公司提交意见称,(一)邓志军应当交纳在小区规划内占用公共道路、共有绿地、公共场所停放车辆的服务费。(二)康城企业有限公司、东莞市黄江镇房地产开展公司与康居公司之间签订的《物业管理委托合同》合法有效,康居公司有权向包括邓志军在内的在小区规划内占用公共道路、共有绿地、公共场所停放车辆的车主收取停放车辆服务费。(三)邓志军要求康居公司退还已收取的停放车辆服务费以及停止收取车辆停放服务费,主体不适格。(四)康居公司从来没有妨碍邓志军正常出入小区,但邓志军必须遵守封闭小区的管理规定,无权要求小区不设防、自由出入。引起本案的根本原因,是邓志军试图交一部车辆的停放服务费享受多部车辆停放在小区的服务。(五)康居公司收取的停放车辆服务费,扣除管理成本后,全部用于了小区的公共设施、设备、公共道路的维护、保养和更新。

本院经审查认为,本案争议的主要问题是康居公司是否应退还邓志军已支付的停车费及停止收取停车费和康居公司是否妨碍了邓志军正常出入小区。一、二审判决查明,案涉康湖山庄小区尚未成立业主委员会,康居公司依据其与康城企业有限公司签订的《物业管理委托合同》对案涉小区提供物业管理服务。《物业管理委托合同》已在东莞市房地产管理局办理了备案手续,该合同第二章第十四条约定物业公司有权向业主和物业使用人收取车辆停放费。康居公司将案涉小区的公共道路及绿地建造成停车场收取停车管理费,取得了物价管理部门核发的《广东省经营服务性收费许可证》。《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”根据上述规定及一、二审查明的相关事实,康居公司向邓志军收取车辆停放费,具有合同上的依据,且收费标准也经过物价部门的许可,邓志军认为康居公司“胁迫”收费、与康居公司之间没有合同关系,要求康居公司退回已收取的停车费及停止收取停车费,没有事实和法律依据。康居公司一审中已明确承诺如邓志军缴纳停车管理费,即可自由出入,一、二审据此认定康居公司并不存在妨碍邓志军正常出入小区的行为,并无不当。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,改变小区共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等,属于业主共同决定的事项,一审判决对由此发生的争议应如何处理已作出指引,当事人依法可另循法律途径解决。

综上所述,邓志军的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回邓志军的再审申请。

审判长  张永明

审判员  谭 甄

审判员  何曲伟

二〇一八年十月十二日

法官助理艾荣

书记员钟镜培

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