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肇庆市端州区城西街东巷第二股份合作经济社与肇庆市端州区桥北陶瓷建材城公司租赁合同纠纷再审民事裁定书

2021-06-20 13:27发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)粤民申3586号

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人):肇庆市端州区城西街东巷第二股份合作经济社,住所地广东省肇庆市端州区康乐北路体育中心东北侧。

负责人:邓焕球,该经济社理事长。

委托诉讼代理人:欧琅,广东祥麟律师事务所律师。

委托诉讼代理人:梅剑鹏,广东祥麟律师事务所律师。

再审申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):肇庆市端州区桥北陶瓷建材城有限公司,住所地广东省肇庆市桥北路海关东侧肇庆市装饰五金材料批发市场第20幢18号。

法定代表人:梁剑文,该公司经理。

委托诉讼代理人:俞伟洪,广东端信律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈慧,广东端信律师事务所律师。

被申请人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人):肇庆市端州区腾盛物业管理有限公司,住所地广东省肇庆市端州区建设二路与二塔路交界的综合楼六楼603室。

法定代表人:冼俊杰,该公司总经理。

委托诉讼代理人:李超松,广东安达信律师事务所律师。

肇庆市端州区城西街东巷第二股份合作经济社(以下简称东巷第二经济社)因与肇庆市端州区桥北陶瓷建材城有限公司(以下简称桥北陶瓷公司)及肇庆市端州区腾盛物业管理有限公司(以下简称腾盛物业公司)租赁合同纠纷一案,不服广东省肇庆市中级人民法院(2018)粤12民终1949号民事判决,向本院申请再审。在本院审查期间,桥北陶瓷公司亦不服该二审判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

东巷第二经济社申请再审称,一、关于案涉场地未能办理交接的过错责任问题。1.租赁期限届满后,桥北陶瓷公司应当退还案涉场地。东巷第二经济社作为案涉场地的物权人,既有权要求桥北陶瓷公司将案涉场地直接返还给东巷第二经济社,也有权要求桥北陶瓷公司撤离场地并直接移交给新的承租人。东巷第二经济社已分别于2018年1月10日、2018年2月27日、2018年3月2日向桥北陶瓷公司发出书面通知,要求其退场,根据合同法第二百三十五条的规定,上述书面通知符合法律规定。桥北陶瓷公司在明知案涉场地已由他人竞得的情况下,经多次通知,仍拒不退场,且至今桥北陶瓷公司仍未将场地经营时办理的工商和税务登记注销,存在严重违约行为,具有重大的主观过错。2.桥北陶瓷公司拒不退场的理由不能成立。无论桥北陶瓷公司要求补偿建筑物及附属设施的理由能否成立,在租赁期限届满且被要求退场的情况下,桥北陶瓷公司已无权再占有和使用场地,如有补偿纠纷,其应在退场后另行解决。桥北陶瓷公司在一审庭审中确认其在2016年10月1日至2017年9月30日期间没有新建建筑物,因此,其要求补偿建筑物及附属设施并借此拒不退场的理由不成立,违反诚实信用原则。3.东巷第二经济社对于案涉场地未能交接不具过错。桥北陶瓷公司与东巷第二经济社签订《租赁合同》时已知悉案涉场地新旧承租人交替时的交接习惯,桥北陶瓷公司也知悉《肇庆市端州区桥北路海关东侧的场地招租公告》的内容,其没有向东巷第二经济社提出过异议,并参加了竞租,即其确认了上述的案涉场地交接方式,且在租赁关系结束后,东巷第二经济社有权按照合同法第二百三十五条的规定以及《租赁合同》的约定要求其退场,因此东巷第二经济社要求桥北陶瓷公司与案涉场地新的承租人办理交接,并且由新的承租人负责补偿其在场地上的建筑物投入的费用或由其自行处理或拆除,不存在过错。综上,东巷第二经济社对案涉场地未能交接没有过错,不应负主要责任,二审判决的认定适用法律错误。二、关于东巷第二经济社是否有权没收案涉200万元押金的问题。租赁押金具有担保性和惩罚性,桥北陶瓷公司严重违约,东巷第二经济社根据《租赁合同》的约定,有权对桥北陶瓷公司已缴纳的200万元押金予以没收。东巷第二经济社在本案中主张的租金损失是一种补偿性的损失赔偿,而没收押金是一种惩罚性的违约责任,两者并非择一的关系。若主张租金损失与主张没收押金只能择一,二审法院在没有向东巷第二经济社释明并询问意见的情况下,迳行撤销一审判决第二项,违反法定程序。综上,请求再审本案,撤销二审判决第二项,判令东巷第二经济社对桥北陶瓷公司已缴纳的场地押金200万元予以没收(即维持一审判决第二项)。

桥北陶瓷公司提交意见称,桥北陶瓷公司没有违约,真正违约的是东巷第二经济社和新的承租人腾盛物业公司。依据桥北陶瓷公司与东巷第二经济社签订的租赁合同,合同期满后,桥北陶瓷公司有权自行处置、拆除地上建筑物或由新的承租人接收建筑物、支付补偿款给桥北陶瓷公司,但在租赁合同期满后,东巷第二经济社和腾盛物业公司未按《场地招租公告》《租赁合同》以及2018年1月10日《办理场地交接通知书》约定支付建筑物补偿款给桥北陶瓷公司,也不通知、不允许桥北陶瓷公司自行处置拆除建筑物。为此,桥北陶瓷公司起诉要求他们按照上述文件约定支付建筑物补偿款后,桥北陶瓷公司再退还场地及建筑物,但东巷第二经济社和腾盛物业公司至今没有支付补偿款,而且强行向市场商铺分租户代收应属于桥北陶瓷公司享有的商铺租金,因此桥北陶瓷公司未退还场地并继续占有、使用场地及建筑物是行使后履行抗辩权、同时履行抗辩权,不构成违约,同时,东巷第二经济社强行收取的款项远远大于其按租赁合同应收的租金,不存在经济损失,而且还代管着桥北陶瓷公司的巨额款项,不存在桥北陶瓷公司拒付租金的事实,东巷第二经济社以违约为由要求没收押金200万元没有事实和法律依据。综上,请求驳回东巷第二经济社的再审申请。

同时,桥北陶瓷公司申请再审称,一、根据租赁合同约定,案涉场地上的建筑物由桥北陶瓷公司占有、使用、收益,在租赁期满后,桥北陶瓷公司有权自行处置、拆除,或由新的承租人承接、支付补偿款给桥北陶瓷公司。案涉建筑物是由桥北陶瓷公司的股东黎卡儿、梁剑文在2001年租赁案涉土地后投资建设而成的商铺,并占有使用这些商铺,直至2015年东巷第二经济社对案涉场地进行出租招投标。此后,黎卡儿、梁剑文以他们开办的桥北陶瓷公司参与投标竞租并连续两年中标,中标后签订的《租赁合同》明确约定了合同期满后,场地上的建筑物由桥北陶瓷公司自行处置或拆除。另外《场地招租公告》《租赁合同样本》、吴伟标与东巷第二经济社签订的《租赁合同》及东巷第二经济社发给桥北陶瓷公司的《办理场地交接通知书》等也明确约定了案涉场地的竞得人负责补偿原租户在该场地上的建筑物投入的费用,或由原租户自行处置或拆除建筑物,桥北陶瓷公司对此曾要求东巷第二经济社联系新承租人协商解决,但无结果,而经桥北陶瓷公司计算,至2019年3月1日,东巷第二经济社已代收租金、管理费共约700万元。一审判决无视桥北陶瓷公司合法取得股东投资建成占有的建筑物以及连续多年租赁案涉土地的事实,以桥北陶瓷公司最后一年租赁期内没有新建建筑物为由,判决建筑物属东巷第二经济社所有并驳回桥北陶瓷公司的请求,完全错误。二、本案应适用物权法有关占有制度的规定,东巷第二经济社、腾盛物业公司应按《招租公告》《中标租赁合同》和2018年1月10日发给桥北陶瓷公司的《通知书》的约定支付补偿款给桥北陶瓷公司,或由桥北陶瓷公司自行拆除建筑物,二审判决认定案涉建筑物属超过批准期限的临时建筑,应由相关行政机关处理,二审法院据此对建筑物不作处理错误。三、桥北陶瓷公司没有违约,真正违约的是东巷第二经济社和腾盛物业公司,原审判决桥北陶瓷公司支付租金损失给东巷第二经济社是错误的。腾盛物业公司违反招投标法的相关规定,至今未履行招租公告及中标后签订的《租赁合同》和《办理场地交接通知书》约定的支付建筑物补偿款给桥北陶瓷公司的义务,亦不履行通知桥北陶瓷公司拆除建筑物的义务,其无权接收、使用建筑物商铺,因此桥北陶瓷公司行使同时履行抗辩权未将建筑物移交给腾胜物业公司,不构成违约。同时,东巷第二经济社也没有通知桥北陶瓷公司自行拆除建筑物,也没有支付建筑物补偿款,而且拒绝收取桥北陶瓷公司2018年3月的租金,还强行向商铺分租户收取2018年3月之后的租金,其收取的租金远远超出其按租赁合同约定应收的土地租金的数额,其不存在经济损失,而且还代管着桥北陶瓷公司的巨额款项。因此,桥北陶瓷公司行使抗辩权未退出场地,不构成违约。四、二审判决腾盛公司不承担支付补偿款的责任错误。东巷第二经济社向桥北陶瓷公司发函《办理场地交接通知书》,通知将场地交给吴伟坚(后变更为腾盛物业公司),并明确腾盛物业公司负责补偿桥北陶瓷公司在场地上建筑物投入的费用或由桥北陶瓷公司自行处置、拆除建筑物,桥北陶瓷公司对通知内容认可同意,故桥北陶瓷公司与腾盛物业公司已经发生权利义务的合同关系,腾盛物业公司有义务支付建筑物补偿款或由桥北陶瓷公司自行处置、拆除建筑物。五、桥北陶瓷公司在一审举证期限内申请对案涉土地上的建筑物进行价格评估鉴定,以确定建筑物补偿款数额,但一审法院未作审查也未作出任何回复意见,违反程序。二审法院以在诉讼中提出对建筑物进行价格鉴定没有实际意义为由,认定一审法院没有违反程序法,是错误的。综上,请求再审本案,判决腾盛物业公司支付补偿款9850000元,东巷第二经济社对付款承担连带责任,判决在支付补偿款之前,腾盛物业公司、东巷第二经济社不得接收、处置、出租案涉场地上的建筑物商铺。

腾盛物业公司提交意见称,一、桥北陶瓷公司就案涉场地上的临时建筑物没有所有权或物权。1.虽然梁剑文或黎卡儿出资建造了案涉场地上的临时建筑物,但东巷第二经济社提供的2001年至2012年的三份《租赁合同》未约定临时建筑物的所有权归任何人所有。案涉场地上的《临时建设工程规划许可证》记载,临时建筑物的建设申请人是东巷第二经济社,物权依法属于东巷第二经济社。根据2011年1月1日、2012年12月24日黎卡儿与东巷第二经济社签订的《租赁合同》第六条约定,该两份合同期满后,临时建筑物的全部处分权无偿归东巷第二经济社所有。2.桥北陶瓷公司是公司法人,无证据证明桥北陶瓷公司在案涉合同有效期内出资建设过任何建筑物。案涉场地上的临时建筑物不是合法永久建筑物,在2006年9月15日后已到期,至今未获得有效期续展,违法建筑物不存在合法价值,依法应由有关部门处理。因此,桥北陶瓷公司从未出资建设案涉合同中的临时建筑物,也从未拥有案涉场地上的临时建筑物的物权。二、桥北陶瓷公司要求东巷第二经济社、腾盛物业公司就案涉场地上已不合法存在的临时建筑物补偿9850000元,没有事实和法律依据。1.如上所述,桥北陶瓷公司不是案涉场地临时建筑物的权利人或建设人,也没有证据证明在2016年10月10日的《租赁合同》签订后有投入资金在场地上进行任何建筑物的建设。2.东巷第二经济社与桥北陶瓷公司于2016年10月10日签订的《租赁合同》第十六条的约定,是桥北陶瓷公司的义务而不是权利,根据相关合同及招租公告的逻辑及善意理解,桥北陶瓷公司不是相关文书中的原租户,合同中的“原租户”是指原向桥北陶瓷公司租用场地上临时建筑物的人,不是桥北陶瓷公司本身,没有证据证明2016年10月10日《租赁合同》签订后,有任何原租户新建建筑物,且招租公告中已明确是否补偿原租户新建建筑物的决定权属东巷第二经济社,东巷第二经济社已明确告知腾盛物业公司无需对任何原租户建设的建筑物进行补偿,而腾盛物业公司与桥北陶瓷公司之间不存在合同关系,桥北陶瓷公司要求补偿没有依据。三、桥北陶瓷公司与东巷第二经济社的租赁合同已于2017年9月30日到期,本案发生后桥北陶瓷公司仍未将合同标的物移交回东巷第二经济社,其错误认为自己拥有对案涉场地上临时建筑物的物权或相关权利,拒不履行合同义务造成违约,理应赔偿东巷第二经济社的损失。四、原审不存在程序违法错误问题,桥北陶瓷公司认为与腾盛物业公司之间存在合同关系错误。1.案涉场地上的临时建筑物是违法建筑物,本案一、二审法院决定不对桥北陶瓷公司“价格鉴定”的申请安排鉴定,合法合理。2.桥北陶瓷公司与腾盛物业公司之间不是合同关系,原审认定合法合理。综上,请求驳回桥北陶瓷公司的再审申请。

本院经审查认为,本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定,本院对再审申请人东巷第二经济社和桥北陶瓷公司主张的再审事由进行审查。

关于东巷第二经济社可否没收案涉200万元押金的问题。一审期间,东巷第二经济社反诉主张桥北陶瓷公司没有交付场地,已严重违约,东巷第二经济社有权没收桥北陶瓷公司的200万元押金,并主张由于桥北陶瓷公司没有按时腾退场地,导致东巷第二经济社无法向腾盛物业公司收取租金,桥北陶瓷公司应赔偿其租金损失6000元(租金损失从2018年3月1日开始计算至2018年3月31日,余下按6000元/月计至将场地交还给东巷第二经济社之日止)。一审判决支持了东巷第二经济社的上述诉讼请求。桥北陶瓷公司不服上诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应当赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。在东巷第二经济社主张的因桥北陶瓷公司未腾退导致的租金损失已得到支持,东巷第二经济社未举证证明还存在其他损失的情况下,二审判决对东巷第二经济社提出的没收桥北陶瓷公司200万元押金的主张不予支持,并无不当。不论东巷第二经济社是一并主张租金损失和没收押金,还是仅主张没收押金,违约损失均应根据上述合同法的规定来确定。因此,东巷第二经济社申请再审称二审法院未予释明主张租金损失与主张没收押金只能择一,违反法定程序,该主张缺乏法律依据,本院不予支持。

关于桥北陶瓷公司应否腾退案涉场地的问题。案涉《租赁合同》约定的租赁期间于2017年9月30日届满后,桥北陶瓷公司继续使用租赁物并缴纳租金至2018年2月28日,在作为出租人的东巷第二经济社发出书面通知要求桥北陶瓷公司退场的情况下,一、二审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定,认定双方的租赁合同关系已于2018年3月1日解除,判令桥北陶瓷公司腾退案涉场地,并无不当。桥北陶瓷公司主张其未腾退案涉场地是其行使抗辩权,并非违约。因案涉租赁合同已解除,故桥北陶瓷公司的该主张与《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定的当事人行使抗辩权的情形不符,一、二审判决对其主张不予支持,并无不当。

关于腾盛物业公司是否应向桥北陶瓷公司支付案涉建筑物及附属设施投入补偿费的问题。桥北陶瓷公司与其股东是不同的民事主体,桥北陶瓷公司的财产依法独立于其股东自己的财产,因此,桥北陶瓷公司以案涉建筑物系其股东于2001年租赁案涉土地后投资建设为由主张补偿,缺乏事实依据和法律依据。东巷第二经济社(甲方)与桥北陶瓷公司(乙方)于2016年10月10日签订的《租赁合同》第十三条约定:“合同期满后,场地上的建筑物由乙方自行处理或拆除,原投入的建设费甲方也不作任何补偿。”桥北陶瓷公司在一审庭审中确认其在该合同涉及的租赁期间没有新建建筑物。且案涉场地上的建筑物系临时建筑物,至本案起诉前已超过批准期限。基于以上事实,二审判决对桥北陶瓷公司请求腾盛物业公司向其支付建筑物及附属设施投入补偿费985万元的主张不予支持,并无不当。在一、二审法院均不支持桥北陶瓷公司主张的补偿费的情况下,一、二审法院对桥北陶瓷公司提出的对案涉建筑物进行价格评估鉴定的申请不予准许,符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定,可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联,或者对证明待证事实无意义的,人民法院不予准许”的规定。

综上所述,东巷第二经济社和桥北陶瓷公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回肇庆市端州区城西街东巷第二股份合作经济社和肇庆市端州区桥北陶瓷建材城有限公司的再审申请。

审判长  张永明

审判员  谭 甄

审判员  何曲伟

二〇一九年七月五日

法官助理艾荣

书记员方佳阳

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