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广州市富基物业管理有限公司陈宇权物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

2021-06-20 13:31发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)粤民申4507号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):广州市富基物业管理有限公司,住所地广东省广州市海珠区南华东路富基南二街23号首层自编101号。

法定代表人:关宝伟,总经理。

委托诉讼代理人:梁智博,男,该公司员工。

委托诉讼代理人:赖卫城,女,该公司员工。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):陈宇权,男,1973年12月18日出生,汉族,住广东省广州市海珠区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):卢峻宁,女,1976年8月19日出生,汉族,住广东省广州市海珠区。

一审第三人:广州市富基房地产开发有限公司,住所地广东省广州市海珠区小港路163号。

法定代表人:关宝伟,总经理。

再审申请人广州市富基物业管理有限公司(以下简称富基物业公司)因与被申请人陈宇权、卢峻宁、一审第三人广州市富基房地产开发有限公司(以下简称富基地产公司)物业服务合同一案,不服广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终14923号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

富基物业公司申请再审称,(一)《公告》载明自2017年4月开始收取物业管理费,富基物业公司并没有明确表示放弃收取此前的物业管理费,因此一、二审法院认为富基物业公司放弃此前的物业管理费的收取属于事实认定错误。(二)富基地产公司另案承诺免收涉案楼盘业主物业管理费、公摊电费等费用并非针对所有业主。一、二审法院采信另案的部分证据,认定富基地产公司承诺免除陈宇权、卢峻宁的物业管理费及公摊电费等费用属于事实认定错误。(三)一、二审法院以“一般交易习惯”来认定缴交物业管理费及公摊水电费的方式,属于法律适用错误,事实认定错误。合同已经明确约定了物业费的收费标准、缴交方式和时间,无需通过交易习惯的方式来进行缴交。且陈宇权、卢峻宁在一、二审中均未举证证明该交易习惯的存在,富基物业公司向业主发送缴费通知是起到温馨提示作用的提升服务,并非合同约定范围,所以没有进行通知不是陈宇权、卢峻宁不缴纳费用的抗辩理由。(四)根据合同相对性原则,富基地产公司是否承诺免除陈宇权、卢峻宁物业管理费及公摊电费等,并不影响富基物业公司向陈宇权、卢峻宁追索上述费用,一、二审判决认定事实错误,适用法律错误。(五)陈宇权、卢峻宁签署停车签名表时,明知签署该签名意味着富基物业公司将为其提供停车服务,且双方已构成事实上的服务关系,一、二审判决仅凭双方未签订书面协议且认定陈宇权、卢峻宁未使用车位即认定陈宇权、卢峻宁无需支付相应的停车费用,属事实认定错误。富基物业公司申请再审请求:撤销二审判决,改判支持富基物业公司的全部诉讼请求,诉讼费由陈宇权、卢峻宁承担。

陈宇权、卢峻宁提交意见称,(一)陈宇权、卢峻宁已付清物业管理费,公用水电费,富基物业公司要求陈宇权、卢峻宁支付自收楼之日起的物业管理费及其逾期滞纳金没有事实和法律依据。(二)富基物业公司诉讼中多次自认,已经免除陈宇权、卢峻宁自收楼之日起至富基广场完成规划验收之日止的公共水电费、物业管理费及停车费。(三)富基物业公司不是停车场的权利人,无权出租车位收取出租费,也未提供保管服务收取保管费,更未取得停车场经营许可资格,富基物业公司要求陈宇权、卢峻宁自收楼之日起交纳1500元的月保停车费,没有事实、合同和法律依据。(四)富基物业公司要求陈宇权、卢峻宁自收楼之日起补缴公摊水电费没有事实及法律依据。(五)富基物业公司无权按照2.8元/平方米收取物业管理费及按照千分之三的标准收取逾期支付物业费的违约金,千分之三的违约金标准过高,法院有权调整。(六)富基物业公司主张的公共水电费、物业管理费及停车费已经超过诉讼时效。

本院经审查认为,本案为再审申请审查案件。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定,本院对当事人主张的再审事由进行审查。

根据一、二审查明的事实,陈宇权、卢峻宁与富基地产公司于2015年8月11日签订的《协议书》,载明富基地产公司自该协议生效之日起至达到该协议第一条约定的交房条件之日止免收陈宇权、卢峻宁物业管理费、装修期间的公摊电费、装修期间的停车费。一、二审结合富基地产公司在(2018)粤0105民初599-664号案的《民事答辩状》陈述,认定富基地产公司实际上是以免交提前收楼至完成规划验收期间的公共水电费、物业费(预交部分除外)及免费停车的方式向提前收楼的业主作出一定的补偿,以免除该公司自业主提前收楼之日起至所购房屋符合交楼条件之日止的逾期交楼违约责任,并无不当。本案前期物业合同是富基地产公司与富基物业公司签订的,富基物业公司在向业主收取物业管理费等费用前,应向富基地产公司核实业主的收楼情况和收楼前物业管理费等的缴交、减免情况,而且富基物业公司与富基地产公司的法定代表人是同一人,富基物业公司称不知道富基地产公司承诺免除哪些业主的费用的细节和条件,不符合常理。一、二审法院也已向富基物业公司释明,对富基地产公司承诺免收的费用,富基物业公司应向富基地产公司主张权利。《富基广场前期物业服务合同》以及《富基广场临时管理规约》中并无明确约定富基物业公司为业主提供的是车辆月保服务。富基物业公司与陈宇权、卢峻宁并无就车位使用及停车管理服务等签订过书面的协议,没有证据证明其与陈宇权、卢峻宁之间就按月计收停车费达成合意,富基地产公司以陈宇权、卢峻宁签名的停车签名表中载明有车位号为由,认为其向陈宇权、卢峻宁提供了车辆月保服务,依据不足。且富基地产公司亦承诺过提前收楼的业主在提前收楼至该公司完成规划验收期间享受免费停车服务,富基物业公司要求陈宇权、卢峻宁补缴2017年4月1日之前的停车费依据不足,二审判决不予支持并无不当。

综上所述,富基物业公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回广州市富基物业管理有限公司的再审申请。

审判长  张永明

审判员  谭 甄

审判员  何曲伟

二〇一九年六月二十四日

书记员  钟镜培

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