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深圳市名夏集团有限公司梁启成商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

2021-06-16 16:15发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)粤民申12989号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):深圳市名夏集团有限公司。住所地:广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼。

法定代表人:何哲,该公司总经理。

委托诉讼代理人:梁小惠,该公司员工。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):梁启成,男,1967年10月24日出生,香港特别行政区居民。

被申请人(一审被告、二审上诉人):深圳市国融房地产开发有限公司。住所地:广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室。

法定代表人:胡雯婷。

再审申请人深圳市名夏集团有限公司(以下简称名夏公司)因与被申请人梁启成、深圳市国融房地产开发有限公司(以下简称国融公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民终6839号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

名夏公司申请再审称:(一)涉案合同所约定的违约金条款,存在双方的意思表示不真实的情况。涉案合同是房产管理行政部门的格式合同,具有行政干预性,开发商无权更改,预售房屋必须按照该合同所约定的条款签约。涉案合同属于预售合同,适用于房屋预售情形。但涉案房屋交易在本质上属于现房买卖。因此,涉案合同的违约金条款并非名夏公司的真实意思表示,本案应排除适用该条款。即使适用该条款,也应该在相关法法律、司法解释的范围内,并符合违约责任之精神。相关的判例也仅支持总房款的银行贷款利息甚至不予支持任何相关违约金。(二)原审法院未查明延迟办证的原因,存在主要事实认定不清的问题。根据合同约定,出卖人应该在取得工程竣工文件之日起180天内完成本地产项目的初始登记。至2016年2月22日止,涉案房产尚未进行竣工结算,而办理房产证必须以初始登记为前提,即办理房产证的期限至少为取得工程竣工文件之日起180天内,而非原审判决认定的签订合同之日起。故房产证的迟延办理时间最早起算点为2016年8月22日。名夏公司已于2014年就提交了相关的初始登记材料,但由于登记机关的原因未完成实际的初始登记手续,进而无法进行房产证的办理,该责任不应该由名夏公司承担。法院的判决明显错误。1.涉案楼盘属于烂尾楼,涉及的法律及社会关系相对复杂,办证过程困难,此为导致延迟办证的客观情况。名夏公司作为港丰大厦开发商,积极解决历史遗留问题,不存在怠于履行办证义务的行为。因初始登记未能如期办理导致涉案房屋产权证延迟出证,并非名夏公司的过错。2.国融公司违法变更原港丰房地产开发(深圳)有限公司(以下简称港丰房地产公司)法定代表人、公司名称、公司注册地址和申请刻制国融公司圆形公章被公安部门拒绝,造成公司管理瘫痪,导致公司不能正常经营,不能正常办理产权证等经营活动,是造成迟延办证的重要原因。(三)原审判决违反民事法律关系公平、公正的基本原则,适用法律错误,支持了畸高的违约金。请求法院驳回梁启成的所有诉讼请求。即使判决支付违约金,也应该只给予同期同档的银行贷款利息,或者降低减少至不超过梁启成实际损失的30%为限,或不超过购房款的10%。(四)原审法院错列被告,且重复受理梁启成就同一事实理由的重复起诉,存在严重的程序违法问题。1.梁启成与名夏公司、港丰房地产公司签订了涉案合同,梁启成就办证问题提起诉讼,根据民诉法的有关规定,名夏公司、港丰房地产公司应为本案被告。但港丰房地产公司已被债权人国融公司和长城公司非法更名,更名后的国融公司的董监高等人员与以上两债权人混同,债权债务已混同,因此国融公司不能替代港丰房地产公司作为本案被告。2.梁启成曾于2015年和2018年两次起诉请求要求开发商对涉案房产要求办证和支付迟延办证违约金。现其提起本案诉讼,构成重复起诉。(五)原审判决名夏公司与国融公司共同承担违约责任,属适用法律错误。名夏公司与国融公司占有港丰大厦的份额分别为25%及75%,根据民法通则第七十八条第二款以及物权法第一百零二条的规定,涉案房屋产权系经房地产部门登记备案并公示的,权属登记的公信力是已在登记机关登记的权利,具有不可推翻的效力,公众可以对登记公簿充分信赖。因此,根据物权公示原则可以推断出梁启成购买涉案房产时,已明确知晓名夏公司与港丰房地产公司对港丰大厦是按份共有,对外也是承担按份责任。因此,即使认定名夏公司承担逾期办证的违约责任,也应按其25%的份额承担责任。综上,请求撤销原审判决,依法裁定再审。

本院经审查认为,本案为商品房预售合同纠纷。根据名夏公司的再审申请,本案的争议问题为:名夏公司是否应向梁启成支付逾期办证违约金。

涉案合同是经双方协商一致签订,内容未违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同。名夏公司虽主张涉案合同并非双方真实意思表示,但未举证予以证明,本院不予采纳。本案中,梁启成按照合同约定已履行付款义务,但名夏公司、国融公司至今未履行办证义务,一、二审法院结合双方的履约情况及名夏公司、国融公司的违约程度,认定该两公司按照合同约定计付违约金,并无不妥。名夏公司虽主张违约金过高,但未举证证明,应承担举证不能的后果。至于名夏公司提出应按名夏公司、国融公司享有房屋所在大厦的份额各自承担违约责任的问题,名夏公司、国融公司是涉案房产的共同出售方,作为合同的一方当事人,应共同对外承担法律责任。两公司内部的责任划分问题,不属于本案审理范围。综上,名夏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:

驳回深圳市名夏集团有限公司的再审申请。

审判长  李洪堂

审判员  张怡音

审判员  李民韬

二〇二〇年三月九日

法官助理周瑾

书记员刘碧华

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