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刘燕玲刘嘉灿房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

2021-06-16 15:54发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)粤民申11184号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):刘燕玲,女,1986年3月8日出生,汉族,住广东省汕头市金平区。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):刘嘉灿,男,1992年2月23日出生,汉族,住广东省汕头市金平区。

委托诉讼代理人:刘燕玲,女,系刘嘉灿的姐姐。

被申请人(一审原告、二审上诉人):林达人,男,1953年10月4日出生,香港特别行政区永久性居民。

委托诉讼代理人:陈文新,国信信扬律师事务所律师。

二审上诉人(一审被告):魏国南,女,1968年11月1日出生,汉族,住广东省汕头市龙湖区。

二审上诉人(一审被告):刘嘉鑫,男,1988年8月12日出生,汉族,住广东省汕头市金平区。

再审申请人刘燕玲、刘嘉灿因与被申请人林达人、二审上诉人魏国南、刘嘉鑫房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省汕头市中级人民法院(2019)粤05民终317号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

刘燕玲、刘嘉灿申请再审称:(一)本案已付购房款超过了全部价款的五分之一,二审判决认为解除合同符合合同法第一百六十七条的规定是错误的。(二)二审判决认为林达人可以选择行使合同解除权或法定解除权是错误的,违反了当事人约定优先适用的原则。根据合同约定,自2012年6月30日起加上15天,即从2012年7月16日开始,林达人即开始享有解除合同的权利。但林达人在长达6年时间里没有提出解除合同,反而接受买受人不断支付的购房款,说明林达人已经放弃了合同约定解除权,则约定解除权消灭,也不能再行使法定解除权。(三)《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。”因此,即使解除合同,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例计算不予返还的定金,而不是定金全部不予返还。(四)涉案房屋买卖合同订立于2012年4月1日,现房价上涨,林达人要求解除合同、退还房屋,损害购买人合法利益,从而牟取暴利。综上,刘燕玲、刘嘉灿以二审判决适用法律有误为由申请再审。

林达人提交意见称:(一)林达人行使合同解除权合法有效,刘燕玲、刘嘉灿将法定解除权和约定解除权对立起来没有法律依据。林达人与刘继福签订的《房地产买卖合同》合法有效,双方应按合同约定履行自己的义务。刘继福在2017年8月停止支付购房款,经林达人催告后,刘继福的亲属在合理期限内仍未履行,林达人有权依据合同法第九十四条第三款的规定解除合同。《房地产买卖合同》第四条约定,逾期十五日,林达人有权解除合同且不退还定金。林达人也有权依据该合同条款解除合同。林达人于2018年5月29日委托律师发函催告刘继福及其亲属支付尚欠的购房款,于6月29日委托律师发函通知刘继福及其亲属解除《房地产买卖合同》并要求其承担违约责任。林达人从未放弃任何权利。(二)刘燕玲、刘嘉灿要求林达人返还30万元定金或按未履行部分所占合同约定内容的比例返还定金,缺乏理据。现合同因刘继福及其亲属延迟履行主要债务而解除,刘燕玲、刘嘉灿无权要求林达人返还定金。(三)刘燕玲、刘嘉灿主张林达人要求解除合同、退还房屋,损害了购买人的合法权益,理据不足。综上,二审判决认定事实正确,适用法律准确,请求驳回刘燕玲、刘嘉灿的再审申请。

本院经审查认为,本案为房屋买卖合同纠纷。林达人与刘继福于2012年4月1日签订《房地产买卖合同》,约定刘继福购买林达人名下房产,购房款为983万元,房款分十期支付并在2013年4月1日前付清,刘继福按月支付利息4.5万元。合同签订后,刘继福支付了定金30万元并陆续支付了部分购房款。2017年8月起,刘继福因故停止付款。

依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定,分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。林达人确认已收到刘继福支付的4,670,912元款项,其中30万元为定金,刘继福未支付购房款的金额已达到全部款项的五分之一以上。《房地产买卖合同》第四条载明,逾期十五日,林达人有权解除合同且不退还定金。《房地产买卖合同》约定的解除条件与合同法规定的法定解除条件并不冲突,也没有对法定解除合同的权利作出限制。在法定解除合同和约定解除合同的条件均已成就的情况下,林达人行使法定解除权解除合同的行为有效。因刘继福自2017年8月开始停止支付购房款,根据《房地产买卖合同》第四条的约定,林达人无需退还定金。因此,二审判决支持林达人主张解除合同、不予返还定金的诉讼请求并无不当。刘燕玲、刘嘉灿主张林达人已放弃约定解除权也不能行使法定解除权、不应全部返还定金的依据不足,本院不予支持。

综上,刘燕玲、刘嘉灿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:

驳回刘燕玲、刘嘉灿的再审申请。

审判长  李洪堂

审判员  辜恩臻

审判员  张怡音

二〇二〇年三月二十六日

法官助理李金迪

书记员古陆珠

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