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黄佩铭茂名市新宏基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

2021-06-12 10:14发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)粤民申3517号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):黄佩铭,女,1978年1月14日出生,汉族,住广东省茂名市茂南区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):茂名市新宏基房地产开发有限公司。住所地:广东省茂名市双山七路1号大院13、14、15号217房。

法定代表人:张亚伟,该公司总经理。

再审申请人黄佩铭因与被申请人茂名市新宏基房地产开发有限公司(以下简称新宏基公司)商品房销售合同纠纷一案,不服广东省茂名市中级人民法院(2018)粤09民终524号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

黄佩铭申请再审称:(一)新宏基公司没有证据证明案涉商品房在通知黄佩铭收楼之前已经取得茂名市住房和城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,也未提供《住宅质量保证书》。新宏基公司在尚未具备交付条件的情况下,通知黄佩铭交付房屋,违反了法律法规的强制性规定。(二)案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明竣工验收备案时间是2017年1月20日,证明案涉房屋在2017年1月20日后才具备交付使用条件。2018年1月20日新宏基公司向黄佩铭发出《催收房通知书》,黄佩铭于2018年1月26日收到,并于2018年3月6日依法完成收楼,故违约交房时间应当计算至2018年3月6日。综上所述,黄佩铭申请再审本案。

被申请人新宏基公司提交书面意见称,(一)新宏基公司已经履行了通知黄佩铭收楼的义务。案涉《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明新宏基公司交付的楼房已于2016年7月22日竣工验收,故新宏基公司已具备交房条件。工程竣工验收备案是管理性法律规范,备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中,双方并无约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的前提条件,且房屋已经验收合格,新宏基公司完全具备交房条件。(二)黄佩铭于2016年1月26日付清购房款,依据合同约定新宏基公司应于2016年1月27日通知黄佩铭收楼,新宏基公司于2016年8月1日交楼,共逾期187天,二审法院计算违约金的起始时间正确。至于2018年1月20日发出的《催收房通知书》是一审判决后新宏基公司履行一审判决发出的,黄佩铭几次要求违约金计算至实际收楼时间,缺乏依据。综上,请求依法驳回黄佩铭的再审申请。

本院经审查认为,本案为商品房销售合同纠纷。本案审查的主要问题是新宏基公司逾期交楼违约金截止时间如何认定。虽然案涉《商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格,但根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。案涉商品房于2016年7月22日经竣工验收合格,但至2017年1月20日才取得竣工验收备案。此时,案涉商品房才符合交付条件。二审判决认定案涉商品房经竣工验收即已符合交付条件不当。新宏基公司于2016年7月31日向黄佩铭发出收楼通知书,该通知书发出时案涉房屋尚不符合交付条件,二审法院将新宏基公司的逾期交楼违约期间计算至新宏基公司通知收楼之日止,处理不当。黄佩铭的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定,裁定如下:

一、指令广东省茂名市中级人民法院再审本案;

二、再审期间,中止原判决的执行。

审判长  金锦城

审判员  许 娟

审判员  许东平

二〇二〇年七月二十四日

书记员  王晓丹

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