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肇庆市汇泰实业投资公司与肇庆市汇泰建设实业公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事裁定书

2021-06-12 10:32发布

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)粤民申11207号

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):肇庆市汇泰实业投资有限公司。住所地:广东省肇庆市康乐北路体育中心东门商业街二层第15号。

法定代表人:李志伟。

被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社。住所地:广东省肇庆市端州区睦岗下瑶村。

负责人:邓焕球。

一审第三人:肇庆市汇泰建设实业有限公司。住所地:广东省肇庆市体育中心东门商业街首层第48号。

法定代表人:李志伟。

再审申请人肇庆市汇泰实业投资有限公司(以下简称汇泰投资公司)因与被申请人肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社(以下简称第二经济合作社)及一审第三人肇庆市汇泰建设实业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服广东省肇庆市中级人民法院(2017)粤12民终2357号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

汇泰投资公司申请再审称,(一)案涉《合作建设房产合同》无效,二审法院应对合同效力进行主动审查。案涉土地为划拨地,在起诉前仍未转化为出让地,按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第四项规定,划拨地只有在符合法定条件并经法定程序转化为出让地的前提下,方可实施转让,即经土地行政管理部门批准才可转让。案涉《合作建设房产合同》在起诉前未经土地行政主管部门批准应认定为无效。(二)2010年9月1日案涉《合作建设房产合同》尚未签订,案涉土地的土地使用权不可能过户转让及交付给汇泰投资公司使用,二审判决认定2010年9月1日已完成土地交付手续属于事实认定错误。(三)案涉《合作建设房产合同》欠缺生效条件,不具备实际履行条件,以致项目建设开发无法实施,应归责于第二经济合作社,二审判决汇泰投资公司承担违约责任及支付逾期交付商铺的违约租金明显不当。综上所述,汇泰投资公司申请再审本案。

本院经审查认为,根据汇泰投资公司申请再审的意见,本案主要审查的问题是案涉《合作建设房产合同》是否有效、第二经济合作社是否按合同约定交付案涉土地、逾期交付商铺的租金标准及二审判决汇泰投资公司承担违约责任是否恰当。

关于案涉《合作建设房产合同》的效力问题。经查,案涉《合作建设房产合同》中约定第二经济合作社不承担经营风险只收取固定收益,二审判决认定该合同性质为土地使用权转让合同并无不当。案涉土地使用权为划拨土地使用权,用途为城镇住宅用地。2011年7月19日,肇庆市人民政府同意第二经济合作社引入市场主体对案涉土地实施“三旧”改造。2012年8月27日,肇庆市国土资源局受理了汇泰投资公司对案涉土地进行“三旧”改造的用地申请且用地申请已经市土地审批小组同意。2013年4月,经肇庆市人民政府同意可以将案涉土地进行出让。第二经济合作社2013年8月起诉时,案涉土地已经肇庆市人民政府同意出让,符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,二审判决认定该合同有效并无不当。汇泰投资公司主张案涉合同在起诉前未经土地行政主管部门批准应认定为无效的依据不足。

关于第二经济合作社是否按合同约定交付案涉土地的问题。《合作建设房产合同》签订于2010年10月9日,其中明确约定“交付土地”的最后日期是2010年9月1日,即合同签订前土地已交付,此时土地并未过户且合同未明确约定案涉土地以过户为交付使用标准,汇泰投资公司主张案涉土地并未过户故不应认定土地已交付的依据不足。因汇泰投资公司已经实际控制案涉土地进行开发前期的工作,二审判决认定第二经济合作社已按约定交付土地并无不当。

关于逾期交付商铺的租金认定及二审判决汇泰投资公司承担违约责任是否恰当的问题。按合同约定汇泰投资公司逾期交付商铺应每月按238489.38元支付租金(首层建筑面积3280.83㎡×48元/㎡+二层建筑面积4500.53㎡×18元/㎡),汇泰投资公司主张按每月5万元计算依据不足。汇泰投资公司未按合同约定缴纳逾期交付商铺的租金超过四个月,已构成违约,汇泰投资公司主张项目无法实施应归责于第二经济合作社的依据不足,二审判决汇泰投资公司承担违约责任并无不当。

综上所述,汇泰投资公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:

驳回肇庆市汇泰实业投资有限公司的再审申请。

审判长  佘琼圣

审判员  金锦城

审判员  许东平

二〇二〇年六月二十九日

法官助理廖宇凌

书记员王晓丹

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